Tribunal: STF
Processo: RE 1478157
Classe: RE
Órgão julgador: LUIZ FUX
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-02-29
Data de publicação: 2024-02-29

Ementa:

Inteiro teor:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. COBRANÇA DE TAXA. ADESÃO E ANUÊNCIA. VALIDADE. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE EM SEDE EXTRAORDINÁRIA. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. RECURSO DESPROVIDO.



    DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário manejado, com arrimo na alínea “a” do permissivo constitucional, contra acórdão que assentou:



    “APELAÇÃO CÍVEL - APELAÇÃO ADESIVA - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS DE ASSOCIADO - CUSTOS COM MANUTENÇÃO DE ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO FECHADO - ANUÊNCIA DOS PROPRIETÁRIOS À ASSOCIAÇÃO - CLÁUSULA EXPRESSA EXTRAÍDA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE NULIDADE - PEDIDO PROCEDENTE.



    - Não há qualquer nulidade na cláusula inserida no contrato de compra e venda que prevê a filiação do promissário comprador à Associação criada para administrar o empreendimento, que se difere de um loteamento comum, na medida em que garante àquele adquirente algumas facilidades e confortos inexistentes em loteamentos comuns.



    - Existindo cláusula expressa no contrato de compra e venda que prevê a anuência dos promissários compradores à Associação criada para administrar o loteamento, estes últimos não podem se furtar de cumprir com a obrigação atinente ao pagamento dos custos com a manutenção das áreas comuns, uma vez que dela se beneficiam.”



    Nas razões do apelo extremo, a parte recorrente sustenta preliminar de repercussão geral e, no mérito, aponta violação do artigo 5º, XX, da Constituição Federal.



    A parte recorrida apresentou contrarrazões ao recurso extraordinário.



    A Vice-Presidência do Tribunal a quo determinou o encaminhamento do feito ao órgão julgador para eventual juízo de retratação, considerado o Tema 492 de Repercussão Geral.



    O órgão julgador do Tribunal de origem, em juízo negativo de retratação, manteve o acórdão recorrido.



    A Presidência da Seção de Direito Público do Tribunal a quo, então, proferiu juízo positivo de admissibilidade do recurso.



    É o relatório. DECIDO.



    O recurso não merece prosperar.



    Colhe-se do voto condutor do acórdão atacado a seguinte fundamentação:



    “Do conjunto probatório contido nos autos, observa-se que os réus, ora apelantes adesivos, adquiriram um terreno situado no loteamento Residencial Villas Park III, em Vespasiano, mediante contrato de compra e venda (ff. 27/47).



    Em que pese a previsão expressa contida no referido contrato, no sentido de que os compradores estariam aderindo automaticamente à Associação autora, ora apelante principal, obrigando-se ao pagamento das despesas correspondentes através de taxa de associado, conforme previsto no Estatuto da Associação do Residencial Villas Park III (ff. 66/85), os réus não vêm efetuando a contraprestação pecuniária correspondente.



    Do contrato de compra e venda de ff. 27/47 extrai-se, de fato, a existência, em sua ‘Cláusula Sexta, Parágrafo Nono’ (ff. 35/36), de obrigação livremente assumida pelos réus, cujo teor se transcreve:



    (...)



    Ora, da leitura atenta da cláusula supratranscrita não se vislumbra qualquer nulidade que possa ser declarada, como alegam os réus.



    Isso porque, como se vê nas fotos de ff. 113/115, o loteamento descrito nos autos, possui características de um ‘condomínio fechado’ as quais claramente se diferem das características de um loteamento comum, não podendo, portanto, a ele ser equiparado.



    Os ‘condomínios fechados’, como o do caso dos autos, garantem àqueles adquirentes algumas facilidades e confortos que geram custos de manutenção. Estes custos devem ser, por óbvio, rateados entre todos aqueles que se beneficiam dos serviços do loteamento e da manutenção das áreas comuns.



    (...)



    Nesse Contexto, não há que se falar na nulidade sustentada pelos réus, sob pena de se desconstituir o próprio negócio jurídico celebrado, uma vez que os serviços prestados pela Associação autora garantem a diferenciação do imóvel objeto do contrato de compra e venda.”



    Com efeito, o Plenário desta Corte, no julgamento do RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe de 19/4/2021, Tema 492, fixou a seguinte tese de repercussão geral: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis” (grifos nossos).



    In casu, para ultrapassar o entendimento do Tribunal de origem, acerca da validade da cláusula contratual de adesão à Associação recorrida e anuência ao pagamento da taxa questionada, seria necessário analisar cláusulas contratuais e reexaminar o acervo fático-probatório dos autos, providências que esbarram nos óbices das Súmulas 279 e 454 do STF. Nesse sentido:



    “DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE DESPESAS ASSOCIATIVAS DE IMÓVEL. SÚMULAS 279 E 454/STF. 1. Para divergir do acórdão recorrido e verificar a procedência dos argumentos consignados no recurso extraordinário, seria necessário o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e de cláusulas contratuais previstas em convenção condominial, o que é vedado pelas Súmulas 279 e 454/STF. 2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 3. Agravo interno a que se nega provimento, com aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015.” (RE 1.415.248-AgR, Primeira Turma, Rel. Min. Roberto Barros, DJe de 22/3/2023)



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento do recorrente em relação ao pagamento das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios e interpretação de cláusulas editalícias. Incidência dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Agravo interno desprovido.” (RE 1.388.830-AgR, Segunda Turma, Rel. Min. Nunes Marques, DJe de 17/3/2023)



    “Agravo regimental em recurso extraordinário. 2. Direito Civil. 3. Cobrança de taxa associativa condominial. 4. Necessidade de reexame do acervo probatório e de cláusulas contratuais. Súmulas 279 e 454 do STF. Precedentes. 5. Ausência de argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 6. Agravo regimental a que se nega provimento. Verba honorária majorada em 10%.” (RE 1.240.817-AgR, Segunda Turma, Rel. Min. Gilmar Mendes, DJe de 18/3/2020)



    “DIREITO CIVIL. SEGUNDO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. ASSOCIAÇÃO. NULIDADE DE CLÁUSULAS. INTERPRETAÇÃO DE NORMAS INFRACONSTITUCIONAIS. SÚMULAS 279 E 454/STF. PRECEDENTES. 1. Para dissentir do acórdão recorrido, seria necessária a análise do material fático-probatório dos autos, bem como das cláusulas estatutárias da associação, o que não é possível em sede de recurso extraordinário. Nessas condições, a hipótese atrai a incidência das Súmulas 279 e 454/STF. 2. O Tribunal de origem solucionou a controvérsia com base na legislação infraconstitucional (Código Civil), o que, segundo a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, afasta o cabimento de recurso extraordinário. 3. A parte recorrente insiste no acolhimento de recurso manifestamente inadmissível, sem demonstrar a necessidade de reversão da decisão impugnada. 4. Agravo regimental a que se nega provimento, com aplicação da multa prevista no art. 557, § 2º, do CPC/1973.” (ARE 810.168-AgR-AgR-segundo, Primeira Turma, Rel. Min. Roberto Barroso, DJe de 14/6/2016)



    Ex positis, DESPROVEJO o recurso, com fundamento no artigo 932, VIII, do Código de Processo Civil c/c o artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do STF.



    Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 29 de fevereiro de 2024.



Ministro LUIZ FUX



Relator



Documento assinado digitalmente