Tribunal: STF
Processo: RE 1514943
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-09-26
Data de publicação: 2024-09-26

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão proferido pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, assim ementado:



    “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO URBANO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. CONTRATO-PADRÃO LEVADO A REGISTRO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CONDIÇÃO RESOLUTIVA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO IMPROVIDO.



    1. ‘É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente (REsp n. 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 26/11/2015)’ (AgInt nos EDcl no REsp 1.294.454/SP, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 07/03/2017). 



    2. A ocorrência de condição resolutiva eventualmente prevista em contrato não foi examinada pelo Tribunal a quo, e não foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão, o que impede o conhecimento da questão em razão da ausência do necessário prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF). 



    3. Agravo interno não provido.” 



    Opostos embargos de declaração, foram acolhidos, “com efeitos meramente integrativos, a fim de sanar o equívoco apontado, sem alteração do resultado do julgamento”.



    Em suas razões recursais, os recorrentes alegam violação do artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal.



    Declaram que o presente caso, “que trata de cobrança de taxas de manutenção por empresa de direito privado a proprietários de imóvel situado em microrregião ao Município do Guarujá, se adequa perfeitamente ao tema de repercussão geral já reconhecido (tema 492 - Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado).”



    Ressalta que “se associações de proprietários não podem impor taxas de manutenção a quem não é associado (nos termos do art. 5º., XX da Lei Maior), tal proibição se aplica, COM FORÇA MUITO MAIOR, a uma pessoa jurídica de direito privado (aqui recorrida), que pauta a sua atuação/cobrança em um contrato-padrão FIRMADO EM 1981 que o C. STJ transformou em algo perpétuo, imutável e que não pode ser rescindido unilateralmente pelos ora recorrentes”.



    Argumenta que o referido contrato “É DE 1981, além de altamente abusivo/leonino (até por ter sido redigido durante o período militar em que as liberdades individuais eram bem menores), sequer poderia ter sido considerado como RECEPCIONADO PELA ATUAL CONSTITUIÇÃO FEDERAL, que, como se sabe, não permite que cidadãos sejam eternamente escravizados pelos seus termos, tal como acabou aceitando o C. STJ no julgado aqui recorrido.”



    Ao fim, pede o provimento do recurso extraordinário “para que se reestabeleça o resultado da primeira instância (improcedência da ação).”



    Inadmitido o apelo extremo, foi interposto o competente agravo.



    Em 1º/02/2019, a Presidência desta Corte determinou a devolução dos autos ao Tribunal de origem para aplicação da sistemática da repercussão geral, considerando o Tema nº 492.



    Após permanecer sobrestado, o Vice-Presidente do Tribunal de origem, em razão do julgamento do RE nº 695.911/SP, feito paradigma do Tema nº 492 da Repercussão Geral, determinou a remessa dos autos à Turma julgadora para a análise de eventual juízo de retratação.



    Em nova análise do feito, a Quarta Turma do STJ deixou de exercer a retratação mantendo o acórdão anteriormente proferido, nos termos da seguinte ementa: 



    “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO. CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO. PREVISÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E/OU INFRAESTRUTURA PELA ADMINISTRADORA. DISTINÇÃO EM RELAÇÃO AO TEMA 492/STF. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NÃO EXERCIDO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. 



    1. ‘É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente’ (REsp 1.569.609/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/5/2019, DJe 9/5/2019)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.378.292/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/5/2020, DJe de 6/5/2020).



     2. Hipótese vertente que não se trata de taxa de manutenção e conservação cobrada por associação, pelo que se distingue do Tema 492/STF. 



    3. Juízo de retratação não exercido. Manutenção do acórdão.” (e-Doc. 163)



    Diante da recusa de retratação, o recurso extraordinário foi admitido e remetido a esta Corte.



    Decido.



    Anote-se, inicialmente, que o caso ora em análise guarda particularidades que o distingue do Tema nº 492. Nesse referido paradigma de repercussão geral, discute-se a possibilidade, ou não, de associação de proprietários em loteamento urbano exigir taxas de manutenção e conservação de adquirente de imóvel a ela não associado, em face da liberdade de associação, situação diversa do presente caso, no qual a cobrança de despesas se origina de previsão contratual, razão pela qual o referido Tema nº 492 da Repercussão Geral não se aplica ao caso dos autos.



    Para melhor exame da controvérsia, transcrevo os seguintes fundamentos do voto condutor do acórdão proferido em sede de juízo negativo de retratação:



    “Conforme narrado, os autos vieram para exercício de eventual juízo de retratação, nos termos do art. 1.040 do CPC, em virtude do julgamento do mérito do RE 695.911/SP, no qual firmado o Tema 492/STF, que tem a seguinte tese:



    (...)



    Com o devido respeito, não há motivo para retratação.



     Destarte, a decisão que negou provimento ao recurso especial já deixara assentado que, em casos deste jaez, envolvendo a mesma parte recorrida, ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO LTDA, este Tribunal Superior já realizou a distinção, concluindo que o Tema 492/STF não se aplica à hipótese vertente. 



    Confiram-se, a propósito, as seguintes ementas de julgados que tinham como parte a mesma pessoa jurídica, autora da presente ação de cobrança:



    (...)



    No caso concreto, o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo esclareceu que a ‘cláusula 13ª do contrato padrão levado a registro impõe aos adquirentes do lote a obrigatoriedade de contribuição para a execução de obras e serviços, como pavimentação de ruas, arborização, manutenção e limpeza das vias de uso comum, guarda e fiscalização de loteamentos, etc. (v. fis. 29). Essa obrigatoriedade foi expressamente ratificada por ocasião da lavratura da escritura pública de venda e compra do lote 10 da quadra 52 (v. fis. 30/32), levada a registro em outubro de 1981 (fis. 27)’ (fl. 892). 



    Depreende-se, pois, que a administradora do loteamento, a ora recorrida, está a cobrar taxa de manutenção, em relação à qual houve anuência pelo proprietário do imóvel, já que estabelecida em contrato-padrão, levado a registro no respectivo cartório. 



    A distinção em relação ao Tema 492/STF se perfaz, conforme já pacificado pela egrégia Segunda Seção:



    (...)



    Ante o exposto, não sendo hipótese de retratação, fica mantido o acórdão.”



    Nesse contexto, verifica-se que a análise da pretensão recursal não prescinde do reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos e da interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes, providências vedadas em sede recursal extraordinária, a teor do que dispõem as Sumulas nºs 279 e 454 desta Corte. Nesse sentido:



    “RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE RATEIO DE DESPESAS POR SERVIÇOS PRESTADOS. PREVISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Rever o posicionamento do Tribunal de origem quanto à pertinência das taxas de manutenção decorrentes das contribuições associativas passaria, necessariamente, pelo reexame fático-probatório e pela interpretação de cláusula de contrato, o que é inviável no âmbito do recurso extraordinário, em razão dos óbices, respectivamente, dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Recurso extraordinário não conhecido” (RE nº 1.348.821/SP-AgR, Sergunda Turma, Relator o Ministro Nunes Marques, DJe de 14/03/2022).



    “AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. REAPRECIAÇÃO DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. 1. A reversão do acórdão passa necessariamente pela revisão das provas e pela análise de cláusulas contratuais. Incidem, portanto, os óbices das Súmulas 279 (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário) e 454 (Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário.) desta CORTE. 2. Agravo interno a que se nega provimento. Na forma do art. 1.021, §§ 4º e 5º, do Código de Processo Civil de 2015, em caso de votação unânime, fica condenado o agravante a pagar ao agravado multa de um por cento do valor atualizado da causa, cujo depósito prévio passa a ser condição para a interposição de qualquer outro recurso (à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que farão o pagamento ao final)” (ARE nº 1.235.752/SP-ED-AgR, Primeira Turma, Relator o Ministro Alexandre de Moraes, DJe de 20/09/2021).



    Tratando especificamente do tema em questão, transcrevo, por oportuno, o seguinte teor da decisão proferida pelo Ministro Alexandre de Moraes, em caso similar ao presente, nos autos do RE nº 1.291.603/SP, que bem aborda a questão:



    “Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, assim ementado (Vol. 3, fl. 228): 



    ‘APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. 



    1.- Cerceamento de defesa. Inocorrência. Suficiência da prova documental ao deslinde da controvérsia. Adequada aplicação do disposto no artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil. 



    2.- Prestação de serviços por associação de moradores. Adesão do primitivo proprietário à disposição contratual que previa a prestação de serviços aos moradores do loteamento por parte da autora. Validade do pactuado, inclusive perante a ré, na condição de nova adquirente. Prestação de serviços, ainda que prevista de forma temporária, que não invalida a cobrança das taxas, ante a continuidade dos serviços colocados à disposição dos proprietários. Contribuição devida. Aplicação do Enunciado n. 12 desta Câmara. 



    3.- Inclusão, ainda, das parcelas vencidas no curso do processo. Aplicação do disposto no artigo 290 do Código de Processo Civil.



     SENTENÇA REFORMADA. APELO PROVIDO.’



    Opostos Embargos de Declaração (Vol. 3, fl. 234), foram rejeitados (Vol. 3, fl. 250).



    No Recurso Extraordinário (Vol. 3, fl. 254), interposto com amparo no art. 102, III, ‘a’, da Constituição, ENCANTADA PARTICIPAÇÕES S/A., alega que o acórdão recorrido violou o art. 5º, XX, da CF/1988, pois ‘a associação dos proprietários e moradores não é um condomínio, mas uma associação civil sem fins lucrativos, e, por tal razão, o proprietário do lote não está obrigado a dividir o custeio do serviço prestado por associação de moradores, se não os solicitou (...)’ (Doc. 4, fl. 16). 



    Nessa linha, assevera que ‘jamais aderiu ou participou da associação autora; inexistindo, em consequência, qualquer vínculo jurídico entre eles que possa acarretar a obrigação de pagar os Valores reclamados na inicial. Entretanto apesar de não ter (…) se filiado expressamente aos quadros da Associação em questão, entendeu as instâncias ordinárias que, apesar disso, está (…) obrigado a contribuir pelos serviços prestados pela associação à coletividade dos proprietários e moradores’ (Doc. 4, fl. 21).



    Requer, ao final, o conhecimento e provimento do presente recurso para reformar o acórdão recorrido e anular a cobrança efetuada pela recorrida.



    Em 3/12/2020, determinei a devolução dos autos ao Tribunal de origem a fim de que fosse observada a decisão de mérito do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL no RE 695.911, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, Tema 492 da repercussão geral (Doc. 13).



    Em juízo negativo de retratação ao entendimento firmado no referido precedente vinculante, o Tribunal de origem manteve o acórdão recorrido. Veja-se a ementa do julgado (Doc. 21, fl. 2):



    ‘EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. 



    Reapreciação segundo o Tema 492, do E. STF. Regularidade das cobranças estabelecidas com suporte na anotação lançada na matrícula imobiliária, por meio da qual o imóvel está sujeito às "condições restritivas impostas pelas loteadoras por ocasião do registro do loteamento’. Cobrança autorizada. PRESERVAÇÃO DO V. ACÓRDÃO DE FLS. 653/656.”



    Opostos Embargos de Declaração, foram rejeitados (Doc. 22).



    Na sequência, a parte recorrente interpôs novo Recurso Extraordinário (Doc. 23), com amparo na alínea “a” do permissivo constitucional, apontando violação ao art. 5º, XX, da CF/1988 e à tese fixada no Tema 492 da repercussão geral. 



    Em suas razões, sustenta que “ao deixar de aplicar o Tema 492 ao caso dos autos, houve manifesta afronta ao artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal [que] estabelece que ‘Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado’; bem como do Tema 492 da repercussão geral, que declarou que é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n° 13.465/17” (Doc. 23, fl. 33).



    Defende que no Tema 492 ‘não há nenhuma previsão específica quanto aos casos de previsão expressa no contrato padrão em decorrência de aquisição por proprietários anteriores” (Doc. 23, fl. 26), razão pela qual entende que “considerar que a anotação na matrícula dando conta de que o imóvel está sujeito às condições restritivas impostas pelas loteadoras por ocasião do registro do loteamento, é o mesmo que compelir a Recorrente a associar-se ou permanecer associada, o que é vedado pelo artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal’ (Doc. 23, fl. 30).



    Requer o provimento do presente recurso para reformar o acórdão recorrido e julgar improcedente o pedido autoral.



    Mantido o acórdão recorrido, ambos os Recursos Extraordinários foram admitidos pelo Juízo de origem e os autos remetidos ao STF (Doc. 25).



    É o relatório. Decido. 



     Preliminarmente, não cabe novo Recurso Extraordinário em face do acórdão que nega a retratação e mantém a decisão recorrida, razão pela qual passo ao exame exclusivamente do primeiro RE (Doc. 3, fls. 254-265, e Doc. 4, fls. 1-24).



    Foram os seguintes os fundamentos do Tribunal de origem para dirimir a presente controvérsia (Doc. 3, fls. 229-231): 



    ‘Nenhuma dúvida paira quanto à obrigação da ré custear as contribuições exigidas pela autora. Ainda que a recorrida não tenha adquirido a propriedade diretamente da incorporadora, é inegável que ela se submete ao entabulado pelo seu antecessor, presumindo-se que tenha consultado e anuído a todas as disposições contratuais por obra da aquisição, especialmente aquela que prevê a administração e prestação de serviços por parte da apelante, na forma que segue: "Além da rede de distribuição domiciliar de água potável, rede de luz, iluminação das vias públicas, colocação das guias e fundição de sarjetas, cujo valor já está incluído no preço do lote, as PROMITENTES poderão por si ou por quem venham a indicar, executar no loteamento obras e serviços gerais que beneficiarão por qualquer forma, direta ou indiretamente, o lote objeto deste compromisso, tais como pavimentação das avenidas e ruas, arborização, manutenção e limpeza das vias e logradouros de uso comum, guarda e fiscalização do loteamento, etc., até que os Poderes Públicos se encarreguem de tais obras e serviços, sendo que os PROMITENTES cobrarão do(s) COMPROMISSÁRIO(s) a parte que em rateio lhe(s) corresponda(m), do valor que for dispendido, com um acréscimo de 20% (vinte por cento), em remuneração de sua administração" (cláusula XI, fls. 24). 



    O pactuado, nesta questão, não padece de defeito a ensejar sua nulidade ou anulabilidade, ressaltando-se que nem mesmo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor reclama a providência postulada, na medida em que a previsão contratual, além de clara, encontra-se redigida com caracteres ostensivos e legíveis. 



    Tampouco se desconhece o aspecto "temporário" da prestação de serviços pela apelada (cláusula XI, fls. 24). Inobstante o conteúdo da disposição, é inegável que os serviços disponibilizados pela apelante alcançam a propriedade da apelada. Relevante é a contínua prestação dos serviços que, sem dúvida alguma, continuam a agregar valores à propriedade da ré, ensejando a cobrança intentada, sob pena de enriquecimento sem causa, razão pela qual eventual atuação dos poderes públicos na prestação de serviços essenciais não desnatura a cobrança ventilada pela recorrente. Aplica-se aqui, sem maiores delongas, o Enunciado n. 12 desta Câmara: "Necessária a contraprestação pelos serviços prestados/disponibilizados ao lote, sob pena de enriquecimento sem causa daquele que os recebeu. O fundamento da obrigação reside exclusivamente na prestação dos serviços, sem se atrelar às questões relacionadas com a filiação ou não à associação que gerencia a atividade". 



    Restou evidenciada, de outra parte, a representatividade da autora para a cobrança dos valores, tornando desnecessária a sua aprovação em assembleia geral. Esta questão já foi discutida por esta Câmara em julgamentos recentes envolvendo o Jardim Acapulco, tendo sido deliberado que "irrelevante que a aprovação das contas prestadas pela ré ou da necessidade de reforço de caixas para fazer frentes às despesas apontadas pela administradora não se faça mediante autorização de uma assembleia, pois a Associação dos Moradores já representa os demais integrantes do referido loteamento" (Apelação Cível n. 0222137-71.2009.8.26.0100, desta Relatoria, j. 08.05.2012).



     Nem se diga, finalmente, que os débitos são de natureza pessoal e que, por isso, não se encontram vinculados ao bem. Por se equipararem aos encargos condominiais, a dívida tem natureza propter rem e não se desvincula do imóvel, independentemente de quem esteja na posse da unidade. Neste sentido decidiu este Tribunal: "EXECUÇÃO. Dívida de taxas de manutenção de imóvel. Associação de moradores. Condenação ao pagamento, com trânsito em julgado. Posterior permuta e alienação do imóvel gerador das despesas. Natureza propter rem da obrigação. Negócios realizados em fraude à execução. Ineficácia em relação à credora. Possibilidade de penhora. Recurso provido" (Agravo de Instrumento n. 0277391-67.2011.8.26.0000, Des. Teixeira Leite). 



    De rigor, em suma, o acolhimento da pretensão apresentada pela autora. Reforma-se a r. sentença de fls. 559/563 para o fim de julgar procedente a ação de cobrança, condenando-se a ré ao pagamento da importância de R$ 21.293,65 (vinte e um mil, duzentos e noventa e três reais e sessenta e cinco centavos), acrescida de correção monetária segundo a Tabela Prática do TJ a partir de outubro de 2011, considerando que até esta data o montante já foi atualizado pela recorrente (fls. 68) e de juros legais (art. 406, CC) a partir da citação (art. 219, CPC), incluindo-se, ainda, as parcelas vencidas no curso do processo, na forma do artigo 290 do Código de Processo Civil. Sobre o tema, já decidiu esta Colenda Câmara: "Desta maneira, considerando-se que, com base no princípio da economia processual, as taxas condominiais vencidas e impagas ao longo do processo devem ser incluídas na condenação, tem-se que o termo final da obrigação é a data de pagamento do débito ou da praça ou leilão" (Apelação n° 0003816-10.2009.8.26.0152, Relator Des. Beretta da Silveira, julgado em 31/05/2011).’



    Esse entendimento foi mantido, em juízo negativo de retratação ao Tema 492 da repercussão geral, mediante os seguintes fundamentos (Doc. 21, fls. 2-5):



    ‘1.- Pela r. decisão de fls. 980/983, proferida pela E. Presidência da Seção de Direito Privado, determinou-se a reapreciação do v. acórdão de fls. 653/656, à luz do entendimento estabelecido pelo Supremo Tribunal Federal (Tema 492). 



    É o relatório. 



    2.- Preserva-se o v. acórdão recorrido. 



    Com efeito. 



    Em recente pronunciamento envolvendo a embargada, tratou o Superior Tribunal de Justiça de reconhecer a ‘existência de vínculo contratual a confortar a cobrança das despesas pela “Administradora Jardim Acapulco", e que a "cláusula contratual prevista em contrato de compra e venda a acometer aos adquirentes do imóvel a satisfação dos serviços prestados em prol de sua manutenção que não se mostra, em tese, abusiva’ (AgInt no REsp ó 1658538/SP, Rei. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Com TERCEIRA TURMA, julgado em 2610812019, DJe 3010812019). 



    Sobre o tema, ainda, observe-se que a decisão da mencionada Corte é posterior ao julgamento do recurso repetitivo de que resultou na elaboração do Tema 882, persistindo, na atualidade, o mesmo entendimento, em especial: ‘E viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie pela administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente’ (AgInt no REsp m 1796778/SP, Rei. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA 8Q E TURMA, julgado em 2310312020, DJe 2510312020. 



    Neste contexto, nem mesmo o superveniente entendimento do E. STF (Tema 492) é capaz de afastar a legalidade das cobranças, na medida em que a Corte referendou as cobranças anteriores à Lei 13.465/17, bastando que a exigibilidade das taxas constasse do registro imobiliário, exatamente como se passa com o presente litígio, quando reconhecida a anotação na matrícula dando conta de que o imóvel está sujeito às condições restritivas impostas pelas loteadoras por ocasião do registro do loteamento (fls. 19), as quais foram expressamente vinculadas na escritura pública de fls. 28/31, de evidente conhecimento da embargante, na medida em que se cuidou de negócio estabelecido sobre o mesmo imóvel, em data anterior. 



    Diga-se, depois, que não há espaço para interpretações menos abrangentes, ou seja, refuta-se a consideração de que as restrições indicadas no CRI eram de cunho urbanístico ou ambiental. Para tanto, necessário se inteirar sobre o conteúdo limitativo trazido na anotação, como reza a boa-fé exigida dos compradores (art. 422, Código Civil). É, sem nenhuma dúvida, diligência normal e esperada por parte daqueles que se depararam com a restrição indicada de forma pública, de modo que a inércia não pode beneficiar o comprador reticente. 



    Por esses fundamentos, independente da discussão trazida pela embargada, a qual relata que não ostenta natureza de associação, mas de pessoa jurídica de responsabilidade limitada, a cobrança deve ser mantida, porque satisfeitas exigências impostas pelo e. STF (Tema 492), na forma de recente decisão desta Câmara: ‘Cobrança das prestações devidas pela manutenção do imóvel. Reconhecida demanda anterior entre as mesmas partes, com condenação dos réus ao pagamento da taxa de manutenção (Apelação n° 0137693-37.2011 .8.26.0100, E Relator Des. João Pazine Neto). Destacada sujeição da matéria ao Tema 882 do STJ e à disciplina estabelecida pelo E. STF (Tema 492). Regularidade das cobranças estabelecida com suporte na anotação lançada na matricula imobiliária, por meio da qual o imóvel está sujeito às ‘condições restritivas impostas pelas loteadoras por ocasião do registro do loteamento’. 



    Cobrança autorizada, ressalvada a prescrição quinquenal (STJ, AgInt no REsp 1445909/SP, Rei. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 2010912021, DJe 1511012021). Multa devida sobre as prestações em atraso. Pleito indevido. Exibição de instrumento contratual genérico, sem alusão expressa aos demandados. APELO PARCIALMENTE PROVIDO" (Apelação Cível 1013011 -44.2021 .8.26.0002; deste relator; Órgão Julgador: 3 Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 9s Vara Cível; Data do Julgamento : 2410512022; Data de Registro: 2710512022).’



    Acerca do Tema 492 da repercussão geral, mencionado no acórdão recorrido, o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL fixou a seguinte tese:



    ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que:



    i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou



    ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.’



    No caso concreto, o Tribunal de origem esclareceu que a obrigação quanto ao custeio relativo à prestação dos serviços pela ora recorrida decorreu de previsão contratual, tendo a recorrente plena ciência dela quando da realização do negócio jurídico.



    Pontuou, também, que, no registro imobiliário, constava a anotação na matrícula de que o aludido imóvel estava sujeito às condições restritivas impostas pelas loteadores por ocasião do registro do loteamento, as quais foram expressamente vinculadas na escritura pública. 



    Ou seja, a relação jurídica entre as partes não decorre de vínculo associativo, mas sim de obrigação contratual, o que distingue a situação destes autos daquela tratada no precedente consubstanciado no Tema 492.



    Como assentado por esta CORTE, a observância do pacta sunt servanda e do princípio de lealdade negocial impõem que não se pode agir contra fato próprio.



    Além disso, entre os princípios básicos dos contratos encontra-se o da obrigatoriedade, significando que o ajuste livremente pactuado faz lei entre as partes, devendo ser fielmente cumprido. 



    Sob essa perspectiva, incide a regra segundo a qual ‘ninguém pode se opor a fato a que ele próprio deu causa; é esta a essência do brocardo latino ‘nemo potest venire contra factum proprium’’ (ACO 652, Rel. Min. LUIZ FUX, Pleno, DJe de 30/10/14)



    Por fim, acresça-se que para concluir de forma diversa ao entendimento formulado no acórdão recorrido seria necessário rever o quadro fático dos autos, o que é vedado em sede extraordinária pelas Súmulas 279 (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário); e 454 (Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário), ambas do STF.



    Nesse sentido:



    ‘AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. FUNDAMENTAÇÃO A RESPEITO DA REPERCUSSÃO GERAL. INSUFICIÊNCIA. TEMA 492. INAPLICABILIDADE. MATÉRIA DIVERSA. REAPRECIAÇÃO DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. 



    1. e 2. (omissis...)



    3. O Tribunal local consignou expressamente que “a apelada não se constitui como associação, mas sim sociedade empresária administradora do loteamento. A cobrança da taxa de conservação sub judice não decorre de vínculo associativo, mas sim de obrigação contratual”. Trata-se de hipótese distinta daquela tratada por esta SUPREMA CORTE no julgamento do RE 695.911-RG, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, Tema 492 da repercussão geral, em que se debateu a ‘cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado’.



    4. A argumentação recursal traz versão dos fatos diversa da exposta no acórdão, de modo que o acolhimento do recurso passa necessariamente pela revisão das provas e cláusulas contratuais. Incide, portanto, os óbices das Súmulas 279 (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário) e 454 (Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário) do STF.



    5. As razões do extraordinário não infirmam todos os fundamentos do acórdão recorrido, incidindo, na hipótese, o óbice da Súmula 283/STF (É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles).



    6. Agravo Interno a que se nega provimento. Na forma do art. 1.021, §§ 4º e 5º, do Código de Processo Civil de 2015, em caso de votação unânime, fica condenado o agravante a pagar multa de um por cento do valor atualizado da causa ao agravado, cujo depósito prévio passa a ser condição para a interposição de qualquer outro recurso (à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que farão o pagamento ao final).’ (ARE 1457313-AgR, Rel. Min. ALEXANDRE DE MORAES, Primeira Turma, DJe de 5/12/2023)



    ‘Agravo regimental em recurso extraordinário com agravo. 2. Direito Civil. 3. Cobrança de taxa condominial. 4. Matéria infraconstitucional. Ofensa reflexa à Constituição Federal. Necessidade de reexame do acervo probatório. Súmula 279 STF. Precedentes. 5. Tema 492. Não incidência. 6. Inexistência de argumentos ca