Tribunal: STF
Processo: RE 1401251
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-05-28
Data de publicação: 2024-05-28

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão



     



    Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (Doc. 24, fl. 2):



    “Loteamento. Taxa de manutenção e conservação. Obrigação de pagamento prevista em contrato padrão arquivado em cartório. Exigibilidade das contribuições mensais, inclusive relativas ao fornecimento de água. Investimento e custeio deliberados pelos proprietários através de assembleia. Rateio proporcional ao volume de uso. Ilegalidade inocorrente. Impossibilidade de aceitação parcial, relativa apenas aos serviços que interessam particularmente ao autor. Precedentes. Multa imposta em razão de excesso de ruído. Ausência de previsão contratual ou estatutária da pena. Inexigibilidade. Recurso parcialmente provido.”



    Opostos Embargos de Declaração (Docs. 26; 34; 115; 116; e 117), todos foram rejeitados (Docs. 27; 37; e 40).



    No Recurso Extraordinário (Doc. 32), interposto com amparo no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, WAGNER WELLINGTON RIPPER sustenta, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 5º, II, XVII e XX da CF/1988, “uma vez que obrigou o Recorrente a se manter associado/filiado à Recorrida” (Doc. 32, fl. 8).



    Argumenta que “muito embora tenha ocorrido o pagamento das taxas de manutenção da associação desde a aquisição do imóvel pelo Recorrente, certo é que não há qualquer obrigação de se manter associado, consoante disposição decorrente da própria liberdade de associação (aderir ou permanecer), podendo ser exercido o direito de desligamento a qualquer tempo e com efeitos imediatos a partir da manifestação do particular neste diapasão, que no caso é a ajuizamento da ação judicial” (Doc. 32, fl. 16).



    Em juízo de admissibilidade, o Tribunal de origem, inicialmente, afastou a incidência ao caso do Tema 492 (RE 695.911-RG), ao fundamento de que o referido paradigma “não abordou a questão a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento em razão de vínculo estabelecido em contrato ou escritura registrada no CRI competente” (Doc. 53, fl. 1). No mais, o RE foi admitido e os autos encaminhados ao STF.



    No STF, a ilustre Ministra ROSA WEBER, no exercício da presidência, determinou a devolução dos autos ao juízo de origem a fim de que fossem observados os procedimentos previstos nos incisos I a III do artigo 1.030 do Código de Processo Civil relativamente à matéria objeto do Tema 492 da repercussão geral (Doc. 107).



    Em juízo negativo de retratação ao Tema 492, o Tribunal de origem manteve o acórdão recorrido ao fundamento de que a matéria posta a debate é distinta daquela versada no referido precedente. Veja-se a ementa do julgado (Doc. 112, fl. 2):



    “Reexame. Associação de proprietários em loteamento. Taxa de manutenção e conservação. Aquisição anterior à vigência da Lei nº 13.465/17. Expressa adesão às condições do loteamento, conforme escritura e registro na matrícula do imóvel. Reconhecimento, por escrito, da obrigação de pagar as contribuições. Hipótese distinta da considerada pelo STF no Tema 492 ao reconhecer a inconstitucionalidade da cobrança. Acórdão anterior mantido.”



    Mantido o acórdão, o Recurso Extraordinário foi admitido e os autos encaminhados ao SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL (Doc. 130).



    É o relatório. Decido. 



    Os recursos extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral que demonstre, perante o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares.



    A obrigação do recorrente de apresentar, formal e motivadamente, a repercussão geral que demonstre, sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional, legal e regimental (art. 102, § 3º, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2º, do Código de Processo Civil de 2015 e art. 327, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal), não se confunde com meras invocações, desacompanhadas de sólidos fundamentos e de demonstração dos requisitos no caso concreto, de que (a) o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico; (b) a matéria não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide; ou, ainda, de que (c) a jurisprudência do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras alegações de igual patamar argumentativo (ARE 691.595-AgR, Rel. Min. RICARDO LEWANDOWSKI, Segunda Turma, DJe de 25/2/2013; ARE 696.347-AgR-segundo, Rel. Min. CÁRMEN LÚCIA, Segunda Turma, DJe de 14/2/2013; ARE 696.263-AgR, Rel. Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, DJe de 19/2/2013; AI 717.821-AgR, Rel. Min. JOAQUIM BARBOSA, Segunda Turma, DJe de 13/8/2012). 



    Não havendo demonstração fundamentada da presença de repercussão geral, incabível o seguimento do Recurso Extraordinário.



    Além disso, foram os seguintes os fundamentos do acórdão recorrido para dirimir a presente controvérsia (Doc. 24, fls. 3-7):



    “Incontroverso que o empreendimento a que vinculada a associação ré possui as características de loteamento fechado e os valores cobrados decorrem de rateio das despesas necessárias à manutenção e conservação da área comum, além do fornecimento de água aos moradores. 



    Decorrendo o débito de cláusula contratual inserta em contrato padrão devidamente registrado, não há óbice à cobrança, vez que a previsão atinge todos os compradores dos lotes adquiridos após a data do registro do loteamento, entendendo-se que tiveram ciência inequívoca dos encargos incidentes sobre os imóveis no momento da aquisição. 



    Assim decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça: 



    […]



    No mesmo sentido: “É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie pela administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente” (AgInt no REsp 1696347/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/06/2018, DJe 12/06/2018). 



    É essa a hipótese dos autos, conforme se vê do registro da escritura de compra e venda lançado na matrícula em 2009 (fls. 36/37; fls. 327/332), ali se fazendo expressa menção de que os compradores devem “cumprir e respeitar as condições e restrições do loteamento”, como pagar as taxas de rateio e pelos serviços de manutenção e conservação, conforme contrato padrão (fls. 256 e fls. 376/379). 



    Envolvendo a mesma associação, criada em 1981, assim já se decidiu na Corte: 



    […]



    Por exemplo, a captação e distribuição da água somente são viabilizadas graças à administração desse serviço pela apelada e dos recursos advindos da contribuição financeira dos proprietários, que por meio de Assembleia deliberaram sobre investimento e custeio necessários. 



    Para suprir demanda não atendida pelo poder público, naturalmente que se impõe um custo mais elevado que a média das tarifas cobradas por grandes empresas especializadas no fornecimento de água (Sabesp e congêneres), por vezes subsidiadas ou contando com participação do governo. 



    Nada impede o rateio proporcionalmente maior entre os usuários que excederem os níveis menores de consumo. O objetivo da regra, como se vê, é inibir os associados de extrapolarem o uso razoável da água, até para se garantir o abastecimento de todos os lotes, principalmente em períodos de escassez. Disso não se extrai qualquer ilegalidade. Ao contrário, a deliberação vem em benefício da coletividade, sem afrontar o direito de propriedade do autor, que, como é cediço, não é ilimitado. 



    Há muito já prelecionava Caio Mário de Silva Pereira, no sentido de que “uma concepção nova de propriedade surge, erigida em função social. Os bens são dados aos homens, que os devem usar em termos que correspondam a esta concessão. O exercício da propriedade tem por limite o cumprimento destes deveres e o desempenho de sua função. Se um indivíduo explora o bem de seu domínio fora desta órbita, afronta um dever superior e sai da linha de conduta compatível com a organização social” (“Condomínio e Incorporações”, 9ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1995, p. 40). 



    Diante do vínculo contratual e comprovada a contínua prestação dos serviços pela ré, é inviável pretender-se a parcial adesão aos benefícios disponibilizados aos moradores e apenas no que interessar particularmente ao autor.”



    O SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, no julgamento do RE 695.911-RG, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, Tema 492 da repercussão geral, fixou a seguinte tese:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que:



    i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou



    ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    Todavia, no caso concreto, o Tribunal de origem esclareceu que a obrigação quanto ao custeio relativo à prestação dos serviços pela ora recorrida decorreu de previsão contratual, tendo a parte recorrente plena ciência quando da realização do negócio jurídico.



    Pontuou, também, que, no registro imobiliário, constava a anotação na matrícula de que o aludido imóvel estava sujeito às condições restritivas impostas pelas loteadores por ocasião do registro do loteamento, as quais foram expressamente vinculadas na escritura pública. 



    Ou seja, a relação jurídica entre as partes não decorre de vínculo associativo, mas sim de obrigação contratual, o que distingue a situação destes autos daquela tratada no precedente consubstanciado no Tema 492.



    Como assentado por esta CORTE, a observância do pacta sunt servanda e do princípio de lealdade negocial impõem que não se pode agir contra fato próprio.



    Além disso, entre os princípios básicos dos contratos encontra-se o da obrigatoriedade, significando que o ajuste livremente pactuado faz lei entre as partes, devendo ser fielmente cumprido. 



    Sob essa perspectiva, incide a regra segundo a qual “ninguém pode se opor a fato a que ele próprio deu causa; é esta a essência do brocardo latino ‘nemo potest venire contra factum proprium’” (ACO 652, Rel. Min. LUIZ FUX, Pleno, DJe de 30/10/14)



    Por fim, acresça-se que para concluir de forma diversa ao entendimento formulado no acórdão recorrido seria necessário rever o quadro fático dos autos, o que é vedado em sede extraordinária pelas Súmulas 279 (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário); e 454 (Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário), ambas do STF.



    Nesse sentido:



    “AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. FUNDAMENTAÇÃO A RESPEITO DA REPERCUSSÃO GERAL. INSUFICIÊNCIA. TEMA 492. INAPLICABILIDADE. MATÉRIA DIVERSA. REAPRECIAÇÃO DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. 



    1. e 2. (omissis...)



    3. O Tribunal local consignou expressamente que “a apelada não se constitui como associação, mas sim sociedade empresária administradora do loteamento. A cobrança da taxa de conservação sub judice não decorre de vínculo associativo, mas sim de obrigação contratual”. Trata-se de hipótese distinta daquela tratada por esta SUPREMA CORTE no julgamento do RE 695.911-RG, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, Tema 492 da repercussão geral, em que se debateu a “cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado”.



    4. A argumentação recursal traz versão dos fatos diversa da exposta no acórdão, de modo que o acolhimento do recurso passa necessariamente pela revisão das provas e cláusulas contratuais. Incide, portanto, os óbices das Súmulas 279 (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário) e 454 (Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário) do STF.



    5. As razões do extraordinário não infirmam todos os fundamentos do acórdão recorrido, incidindo, na hipótese, o óbice da Súmula 283/STF (É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles).



    6. Agravo Interno a que se nega provimento. Na forma do art. 1.021, §§ 4º e 5º, do Código de Processo Civil de 2015, em caso de votação unânime, fica condenado o agravante a pagar multa de um por cento do valor atualizado da causa ao agravado, cujo depósito prévio passa a ser condição para a interposição de qualquer outro recurso (à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que farão o pagamento ao final).” (ARE 1.457.313-AgR, Rel. Min. ALEXANDRE DE MORAES, Primeira Turma, DJe de 5/12/2023)



    “Agravo regimental em recurso extraordinário com agravo. 2. Direito Civil. 3. Cobrança de taxa condominial. 4. Matéria infraconstitucional. Ofensa reflexa à Constituição Federal. Necessidade de reexame do acervo probatório. Súmula 279 STF. Precedentes. 5. Tema 492. Não incidência. 6. Inexistência de argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 7. Negado provimento ao agravo regimental.” (ARE 1.396.995-AgR, Rel. Min. GILMAR MENDES, Segunda Turma, DJe de 10/4/2023)



    “DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 492. NECESSIDADE DE REEXAME DE MATERIAL PROBATÓRIO. SÚMULA 279/STF. 



    1. Para dissentir da conclusão do Tribunal de origem, seria necessário o reexame de material fático-probatório. Incidência no caso, da Súmula 279/STF.



    2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 3. Agravo a que se nega provimento.” (RE 1.372.357-AgR, Rel. Min. ROBERTO BARROSO, Primeira Turma, DJe de 1º/6/2022)



    Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.



    Fixam-se honorários advocatícios adicionais equivalentes a 10% (dez por cento) do valor a esse título arbitrado nas instâncias ordinárias (Código de Processo Civil de 2015, art. 85, § 11). 



    Publique-se. 



    Brasília, 28 de maio de 2024.



Ministro Alexandre de Moraes



Relator



Documento assinado digitalmente