Tribunal: STF
Processo: RE 1517008
Classe: RE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-10-09
Data de publicação: 2024-10-09

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, ementado nos seguintes termos:  



    “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ENTIDADE. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP nº 1.280.871 – SP). ANUÊNCIA DO TITULAR. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. RESIDÊNCIA OU DETENÇÃO DA FRAÇÃO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. 



    1. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, ainda que lhe tenha sido conferida a denominação de associação ao ser criada, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e ao fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio irregular, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada. 



    2. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei nº 4.591/64, arts. 7º e 8º), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp nº 1.280.871).



    3. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do distinguishing, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos. 



    4. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei nº 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese. 



    5. A situação de fato que viceja no perímetro do Distrito Federal, com a subsistência de numerosos loteamentos que ensejara a constituição de verdadeiros condomínios horizontais, conquanto não criados segundo o legalmente exigido, dando ensanchas aos denominados “condomínio irregulares”, difere substancialmente das situações em que são criadas associações de moradores com o viso de fomentar serviços de segurança em ruas e bairros, à medida em que ensejaram a criação de verdadeiros bairros residenciais ornados por delimitação própria e com o fomento de serviços ordinariamente fomentados pelos condomínios a todos os moradores ou detentores da posse ou direitos pessoais sobre as unidades que compreende. 



    6. Os “condomínios irregulares” constituídos no âmbito do Distrito Federal e os núcleos residenciais que concentram foram criados, conquanto originários de parcelamento irregular do solo, segundo o modelo e com inspiração nos condomínios regularmente constituídos, inviabilizando que sejam relegados sem solução jurídica os conflitos estabelecidos entre as entidades e os moradores, detentores ou possuidores das unidades neles compreendidas que se recusam a concorrer para o custeio de toda a estrutura “condominial”, não obstante delas fruam, escudando-se em defesas formais que, confrontadas com a realidade e com a natureza da relação jurídica estabelecida, não se sustentam segundo o direito obrigacional e à luz do princípio que veda o enriquecimento ilícito.



    7. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e no fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia. 



    8. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2º e 11). 



    9. Apelo conhecido e desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime”. (eDOC 92 – ID: 36ba0efa)  



    No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação ao art. 5º, II e XX, do texto constitucional, bem como ao tema 492 da repercussão geral. (eDOC 135 – ID: e568383a)



    Alega-se, em síntese, que o acórdão recorrido violou o entendimento firmado no julgamento do tema 492 da repercussão geral, pois o recorrente não aderiu à associação e não há registro do ato constitutivo em Cartório de Registro de Imóveis. 



    A Vice-Presidência do TJDFT restituiu os autos ao órgão julgador para eventual juízo de retratação quanto ao tema 492 da repercussão geral, ocasião em que 1ª Turma Cível manteve a decisão em acórdão assim ementado:  



    “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ENTIDADE. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP Nº 1.280.871 – SP). ANUÊNCIA DO TITULAR. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. RESIDÊNCIA OU DETENÇÃO DA FRAÇÃO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. TESE FIRMADA EM JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DE RECURSO REPETITIVO (TEMA 882 – RESP Nº 1.280.871/SP). TESE DE REPERCUSSÃO GERAL (TEMA 492 – RE Nº 695.911/SP). DISTINÇÃO DO CASO CONCRETO. APLICAÇÃO DAS TESES. AFASTAMENTO. LEGITIMIDADE. MODULAÇÃO DO ALCANCE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO, EM REJULGAMENTO, RATIFICANDO-SE O JULGADO ANTECEDENTE. 



    1. A origem e a destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, ainda que lhe tenha sido conferida a denominação de associação ao ser criada, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e no fomento de serviços aos detentores das unidades que a integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio irregular, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada. 



    2. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que o integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei nº 4.591/64, arts. 7º e 8º), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou pela associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp nº 1.280.871). 



    3. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do distinguishing, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assimilando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos. 



    4. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei nº 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese. 



    5. A situação de fato que viceja no perímetro do Distrito Federal, com a subsistência de numerosos loteamentos que ensejara a constituição de verdadeiros condomínios horizontais, conquanto não criados segundo o legalmente exigido, dando ensanchas aos denominados “condomínio irregulares”, difere substancialmente das situações em que são criadas associações de moradores com o viso de fomentar serviços de segurança em ruas e bairros, à medida em que ensejaram a criação de verdadeiros bairros residenciais ornados por delimitação própria e com o fomento de serviços ordinariamente fomentados pelos condomínios a todos os moradores ou detentores da posse ou direitos pessoais sobre as unidades que compreende.



    6. A situação de fato que viceja no perímetro do Distrito Federal, com a subsistência de numerosos loteamentos que ensejara a constituição de verdadeiros condomínios horizontais, conquanto não criados segundo o legalmente exigido, dando ensanchas aos denominados “condomínio irregulares”, difere substancialmente das situações em que são criadas associações de moradores com o viso de fomentar serviços de segurança em ruas e bairros, à medida em que resultaram na criação de verdadeiros bairros residenciais ornados por delimitação própria e com o fomento de serviços ordinariamente propiciados pelos condomínios a todos os moradores ou detentores da posse ou direitos pessoais sobre as unidades que compreende. 



    7. Os “condomínios irregulares” constituídos no âmbito do Distrito Federal e os núcleos residenciais que concentram foram criados, conquanto originários de parcelamento irregular do solo, segundo o modelo e com inspiração nos condomínios regularmente constituídos, inviabilizando que sejam relegados sem solução jurídica os conflitos estabelecidos entre as entidades e os moradores, detentores ou possuidores das unidades neles compreendidas que se recusam a concorrer para o custeio de toda a estrutura “condominial”, não obstante delas fruam, escudando-se em defesas formais que, confrontadas com a realidade e com a natureza da relação jurídica estabelecida, não se sustentam segundo o direito obrigacional e à luz do princípio que veda o enriquecimento ilícito. 



    8. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e no fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para tanto na forma resolvida em assembleia. 



    9. Em caso de rejulgamento, se, a partir da técnica processual de distinção das hipóteses de aplicabilidade (aplicação do distinguishing) dos julgados confrontados, germinada da combinação dos artigos 927, § 1º, e 489, § 1º, inciso IV, do estatuto processual, ressaem diversos os suportes fáticos que se apresentam a enfrentamento, distinguindo-se as hipóteses de incidência e, portanto, de aplicabilidade normativa, desnecessária a retificação do acórdão primevo, o qual deve ser mantido hígido, sem que disso importe violação do dever imposto ao órgão judicante de cumprir as exigências de integridade, coerência e estabilidade dos precedentes judiciais (CPC, art. 926, caput). 



    10. Recurso conhecido e, em rejulgamento, ratificado o acórdão originário. Apelo desprovido. Sentença mantida. Unânime”. (eDOC 172 – ID: 09c45a39)  



    O recurso extraordinário foi ratificado (eDOC 178 – ID: 8b70378f) e admitido (eDOC 185 – ID: 71a07e46) 



    Na sequência, os autos foram encaminhados a esta Corte e a mim distribuídos. 



    É o relatório.



    Decido.



    A irresignação não merece prosperar. 



    No caso em análise, o Tribunal de origem, ao examinar o conjunto probatório constante dos autos, negou provimento ao recurso de apelação, admitindo a cobrança de taxas condominiais do ora recorrente. Nesses termos, colho trecho do acórdão proferido em sede de juízo de retratação:  



    “Consoante adiante explicitado, mediante exercício de modulação e aplicação da técnica de distinção das hipóteses de aplicabilidade – “distinguishing” –, extrai-se, com a devida vênia, a conclusão de que o acórdão proferido descarece de modulação, porquanto as hipóteses ventiladas pelas Cortes Superiores não se conformam com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular, encerrando verdadeiro condomínio horizontal por fomentar serviços que lhe são típicos, como sucede na espécie e com os chamados “condomínios irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal. Destarte, cuidando-se de diversidade quanto às hipóteses de incidência normativa dos precedentes em questão, e, haja vista que diversa a circunstância fática que ensejara a germinação dos precedentes qualificados, desnecessária se faz a modulação do acórdão recorrido. Vejamos. 



    Ao apreciar a matéria controvertida, esta egrégia Turma Cível, à unanimidade, ratificara o provimento sentencial, empreendendo resolução no inafastável sentido de que o apelante, conquanto tenha reconhecido ser detentor dos direitos inerentes à unidade imobiliária relacionada na inicial, almejara alforriar-se da obrigação de concorrer para o custeio das atividades que são e foram proporcionadas pela entidade condominial, nomeadamente sob o argumento de que, constituída sob a forma de loteamento fechado regular/associação, não poderia ser compelido a concorrer para o custeio dessas atividades porque não se associara nem anuíra com a instituição dos encargos condominiais estipulados em seu desfavor, inexistindo registro ou averbação concernente ao ato constitutivo da associação e às taxas de manutenção por ela exigidas no competente Registro de Imóveis. Isso mormente porque as taxas associativas foram implementadas posteriormente à consolidação de sua propriedade, denotando que o ato associativo deveria ser condicionado à expressa e inequívoca manifestação de adesão em consonância à autonomia de vontade que o pauta, não podendo ser-lhe imposta a cobrança dos referidos encargos por não figurar como ora associado. 



    Em outros termos, embora reconheça que é titular da unidade individualizada na peça pórtico, a qual está inserida no perímetro compreendido pela entidade condominial que ocupa a angularidade ativa, frisara pela ilegitimidade de ser compelido a concorrer para o custeio das atividades que são fomentadas pela entidade – e pelas quais, em verdade, fora diretamente beneficiado –, sob o fundamento de que teria sido constituída posteriormente à obtenção da referida fração e de que não aderira ao seu quadro de associados. De acordo com o asseverado, todavia, a argumentação aduzida pelo recorrente afigurara-se desprovida de consistência e denotara simplesmente que, a despeito de adquirir os direitos inerentes a imóvel compreendido no parcelamento alcançado pela gestão empreendida pela apelada, tornando-se responsável pelo adimplemento dos encargos condominiais, almejara ser isentado da obrigação de concorrer de forma efetiva para o custeio das taxas associativas ordinárias e extraordinárias cobradas pela entidade, as quais cingem-se à administração das áreas comuns do “condomínio” e ao fomento de serviços destinados aos ocupantes de todas as unidades autônomas que o integram. 



    Cotejando-se os elementos acostados aos autos, sobejara impassível que a recorrida efetivamente fora constituída sob o prisma de atender às necessidades de manutenção e segurança das áreas comuns e dos titulares das unidades empreendidas no perímetro do loteamento lançado sob a forma de condomínio horizontal. Sob essa premissa, sua concepção e seu desenvolvimento restaram teleologicamente volvidos a gerir as áreas comuns derivadas de parcelamento levado a efeito e a fomentar serviços destinados a beneficiar os possuidores das unidades que o integram, consoante se afere do estampado no ato que resultara na criação da entidade. 



    Acudidas essas premissas, fora evidentemente destacado que, em que pese lhe tenha sido conferida a denominação de associação de moradores, o condomínio não fora constituído sob o prisma das exigências que regulam o parcelamento do solo e a criação de loteamento residencial, além de estar volvido a gerir as áreas comuns derivadas de parcelamento levado a efeito e a fomentar serviços destinados a beneficiar os possuidores das unidades que o integram. Com efeito, a despeito de ciente da irregularidade do condomínio em que estaria inserida a fração autônoma cujos direitos lhe foram transferidos, uma vez que ressaltara a ausência de ostentação de documento de instituição condominial registrado em Cartório de Registro de Imóveis pela apelada, o apelante, valendo-se da perfectibilização de alienação fiduciária em seu favor, obtivera a titularidade da unidade autônoma em 2017, logo, posteriormente à constituição da entidade – em 2011. 



    À vista disso, ressoara notório que, desde o aperfeiçoamento de sua propriedade, o réu detinha conhecimento de que passara a integrar o extenso rol dos possuidores de direitos atinentes a unidades fracionadas e integrantes de condomínios criados à margem do ordenamento jurídico vigente. Ora, ao optar pela entabulação do negócio, ressaíra inquestionável que deve arcar com os efeitos dele originários e do fato de que a propriedade cujos direitos adquirira está situada em condomínio irregular, ficando patente a manifestação de sua anuência mesmo que informalmente. Remanescera reforçado, ainda, que, in casu, não se estaria perante entidade ficcional marcada por caráter associativo, mas, em verdade, cuidar-se-ia a relação material subjacente de verdadeira entidade condominial irregularmente constituída, ressoando adstrita às normas jurídicas que regem o instituto jurídico, inclusive no que diz respeito à obrigatoriedade de participação quanto ao custeio das despesas ordinárias e extraordinárias à luz do que for aprovado pelos seus integrantes.



    Ademais ficara consignado que o apelante, a contar de quando adquirira a fração especificada, passara a fruir dos serviços que são fomentados indistintamente pela apelada a todos os detentores de direitos das unidades que a compõem, de maneira que a contrapartida da fruição dos serviços fomentados pelo ente condominial seria a obrigação de concorrer para seu custeio mediante o pagamento das taxas condominiais fixadas através de deliberação tomada em reunião assemblear. Isso mormente diante da constatação de que, na condição de titular da unidade fracionária, assumira o demandado os ônus e os direitos, inclusive os derivados do fato de que o imóvel está compreendido em loteamento irregular e gera taxas, restando inconteste sua anuência quanto à gestão promovida pela entidade condominial e, mais do que isso, sua adesão ao quadro de associados por compreender que a apelada efetivamente atuaria como condomínio, fomentando os serviços correlatos – cerceamento da poligonal, controle de acesso ao condomínio, vigilância, coleta de lixo, limpeza, conservação etc. –, o que legitimara, destarte, a cobrança das taxas de manutenção que lhe fora direcionada.



    Em complemento, esclarecera que, despeito da consolidação do entendimento dominante na Corte Superior por ocasião da publicação do Tema 882 (REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP), mediante o qual fora firmada a tese de que as “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, e do entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal sob a rubrica do Tema 492, o silogismo decorrente da apreensão de que a pretensão condenatória fora postulada por entidade qualificada como condomínio irregular, e não por figura associativa – apesar de sua nomenclatura –, conduzira à inquestionável conclusão de que a anuência ao ato formativo ressaíra despicienda, prevalecendo a natureza jurídica e a substância do vínculo a enlaçar as partes individualizadas na presente lide. 



    Além disso, fora asseverado que o vínculo estabelecido entre os detentores ou possuidores de imóveis situados em loteamentos irregulares e os condomínios deles originários irradiaria diversas e substanciosas implicações jurídicas, tal como que a circunstância de o condomínio de fato ter sido criado à margem das exigências legais não obstaria que se transmudasse em instrumento de fomento de serviços e de viabilização dos loteamentos por consubstanciar fórmula de agregação e representação dos interesses dos adquirentes das frações que o integra. Nesse descortino, a compreensão versada pelas Cortes Superiores no sentido de a prévia adesão ao quadro de associados encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores sobejara afastada, por intermédio do exercício de modulação e aplicação do distinguishing, pelo fato de não se conformar com a situação concreta em que a associação derivara de loteamento irregular, assimilando-se em tudo à verdadeiro condomínio horizontal – inclusive por fomentar serviços que lhe são típicos.



    (...)



    Por oportuno, esta egrégia Turma Cível registrara que a conjuntura de ter a autora promovido o fechamento do loteamento, afora propiciar aos possuidores das unidades compreendidas pelo parcelamento uma série de vantagens e comodidades, legitimara a cobrança de taxas de manutenção em desfavor do réu. Diante dessas inarredáveis apreensões e aferido que a recorrida, independentemente da qualificação que lhe fora conferida ao ser criada, fora erigida com o objetivo de administrar as áreas comuns integrantes do parcelamento que ensejara sua criação e a prestar serviços endereçados aos titulares e ocupantes das frações a integram, qualificara-se como condomínio irregularmente constituído, deve-lhe ser conferido o mesmo tratamento dispensado às sociedades desprovidas de personalidade jurídica. 



    Deriva dessas premissas, conseguintemente, que a irradiação da obrigação passiva que afeta os detentores das unidades autônomas que integram o condomínio, a seu turno, independe de qualquer manifestação de vontade deles derivada, pois advém da simples detenção da qualidade de titular da fração autônoma de loteamento irregular. Consoante o alinhavado quando do enfrentamento da matéria, mostrando-se incontroverso que o apelante, decerto, se qualificara como detentor da unidade imobiliária autônoma relacionada na inicial, resplandecera impassível que deve concorrer para o custeio das despesas inerentes à administração das áreas comuns integrantes do condomínio e ao fomento dos serviços destinados a todos os condôminos. É que, como comezinho, todo condômino está obrigado a concorrer para as despesas comuns inerentes ao condomínio, competindo-lhe solver as parcelas originárias do rateio efetuado na forma estabelecida pela competente convenção condominial.



    Defronte a essas premissas, por ocasião do julgamento da lide fora constatado resplandecer inexorável que o aduzido pelo recorrente se ressente de sustentação. Isso porque, aliado ao fato de que ressaíram inaplicáveis os Temas 492 do Supremo Tribunal Federal e 882 do Superior Tribunal de Justiça, porquanto inquestionável que a associação derivara de condomínio irregular e, notadamente, não se estabelecera em área legalmente parcelada e provida de registro imobiliário, sendo, em verdade, organizada sob a forma de associação de moradores volvida a gerir os interesses dos possuidores das frações ideais localizadas no perímetro condominial, equiparando-se, pois, a uma sociedade sem personalidade jurídica, ou seja, condomínio de fato, a isenção do apelante ao pagamento das cotas afetas aos demais condôminos ensejar-lhe-ia enriquecimento ilícito, visto que, além de titularizar os direitos inerentes à unidade compreendida no empreendimento que resultara na germinação da apelada, beneficia-se dos serviços e das benfeitorias por esta prestados. 



    Reitere-se que o réu manifestara sua anuência à gestão exercida pela autora, até mesmo aderindo ao quadro de associados, já que detinha conhecimento de que a entidade efetivamente atua como condomínio, e não como associação, divisando-se a legitimidade da cobrança de taxas do condomínio empreendida em seu desfavor. A título ilustrativo, pontua-se que o demandado não negara sua condição de condômino, pois sua afiguração como detentor de unidade autônoma integrante do condomínio lhe conferira essa qualidade, e, não refutando a inadimplência que lhe fora imputada, assumira-a de forma linear, inclusive porque não exibira nenhum comprovante de pagamento hábil a atestar que quitara qualquer das parcelas que integram o pedido. Ora, se assimilara sua qualidade de condômino, que, frise-se, deriva do simples fato de que é proprietário de fração integrante do condomínio, e não refutara a inadimplência que lhe fora imputada, aceitando-a de forma passiva, somente lhe restava, como forma de alforriar-se da obrigação de quitar as taxas relacionadas pela apelada ou ao menos mitigar a expressão da sua obrigação, evidenciar que as parcelas listadas não haviam sido aprovadas ou não alcançariam os valores individualizados pelo condomínio.



    (...)” (eDOC 172 - ID: 09c45a39, p. 8-12)  



    Pois bem. 



    No julgamento do RE 695.911/SP, Tema 492 da repercussão geral, o Plenário desta Corte fixou a tese da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, em período anterior a Lei 13.465/17, ou de lei municipal anterior que discipline a questão. 



    No voto condutor do acórdão desse precedente de repercussão geral, o Relator, Ministro Dias Toffoli, anotou, ademais, a necessidade da manifestação expressa da vontade de associar-se pelo detentor de direitos sobre o imóvel urbano integrante do loteament