Tribunal: STF
Processo: RE 1525381
Classe: RE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-12-03
Data de publicação: 2024-12-03

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, assim ementado:  



    “AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO. TAXA DE MANUTENÇÃO. Réu que se associou e anuiu com os serviços e a cobrança de taxas de manutenção e melhoramentos. Aplicação da parte final do entendimento que o E. STJ, em regime de recursos repetitivos (art. 543-C do CPC), no sentido de que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (REsp 1280871/SP). Irrelevância da ausência de edificação no lote do réu. Serviços e melhoramentos à disposição e que valorizam o imóvel. Cobrança devida. Recurso não provido”. (eDOC 106 – ID: af695fe0)  



    No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação ao art. 5º, XX, LIV e LV, do texto constitucional. (eDOC 144 – ID: 53410f90)



    Nas razões recursais, insurge-se contra a imposição de pagamento de taxa cobrada por associação da qual o recorrente afirma ter se desfiliado. 



    Alega-se que o recorrente já faz o pagamento de IPTU relativo ao seu lote, o qual “serve para manter a segurança pública, a varrição e limpeza de logradouros públicos, e os equipamentos urbanos foram instalados pela vendedora dos lotes, obviamente que ao adquirente dum lote, não cabe manter ‘segurança particular’, coleta de lixo particular, ou roça e poda de gramas e árvores em logradouros públicos, ou em outros lotes particulares”. (eDOC 144 – ID: 53410f90, p. 28)



    Em sede de juízo de retratação, o órgão julgador manteve o acórdão recorrido em decisão assim ementada:  



    “APELAÇÃO. Ação de cobrança. Loteamento fechado. Taxa de associação. Sentença de procedência. Reexame da matéria. Recurso Extraordinário que, apreciando o Tema n° 492 da repercussão geral, pacificou a questão para possibilidade de cobrança da taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado após o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização. Acórdão que deve ser integralmente mantido, porquanto atendeu ao entendimento retro, com determinação de remessa dos autos à Presidência da Seção de Direito Privado”. (eDOC 264 – ID: f3e67f63)  



    Na sequência, o recurso extraordinário (eDOC 294 – ID: 183aabe5) e os autos encaminhados a esta Corte. 



    É o relatório.



    Decido. 



    A irresignação não merece prosperar. 



    Verifico que a Corte de origem, com fundamento no acervo probatório constante dos autos, consignou que a recorrente anuiu com a cobrança da taxa objeto de cobrança e que teria usufruído dos serviços prestados pela associação de moradores, de maneira a concluir pela validade da cobrança. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho do acórdão impugnado:  



    “Houve anuência do apelante à Associação, uma vez que, no Contrato Padrão do Loteamento (fls. 47/60), inscrito na matrícula original (fls. 71 Av. 1) no momento do registro do loteamento, em atenção ao disposto no artigo 18, inciso VI, da Lei 6.766/79, há diversas menções a inúmeras responsabilidades atribuídas à Associação Residencial dentro do Loteamento, cujo custeio das atividades se daria pelos proprietários dos lotes:



    (...)



    Assim, ao adquirir o imóvel, o apelante se associou e concordou em assumir as obrigações relativas ao custeio da manutenção e melhoramentos do loteamento, realizados pela associação-apelada. 



    Dessa forma, aplica-se a parte final do entendimento que o Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA firmou, em regime de recursos repetitivos, no sentido de que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigamos não associados ou que a elas não anuíram” (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em11/03/2015, DJe 22/05/2015), sendo cabível a cobrança no caso.



    Caso não quisesse fazer parte da Associação, bastaria não ter adquirido o imóvel, sendo que, nos termos do art. 29 da Lei 6.766/79, “Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado”. 



    A posterior negação da obrigação reconhecida constitui comportamento contraditório, vedado pelo ordenamento jurídico pátrio.



    (...)



    Inclusive, pela responsabilidade do ora apelante pelo pagamento das despesas de manutenção, já houve manifestação deste Egrégio Tribunal nos autos da ação nº 0010017-85.2011.8.26.0010, movida pelo ora apelante em face da ora apelada (fls. 288/294). 



    Destaca-se que o apelante não nega a existência e colocação à disposição dos serviços e das benfeitorias. 



    Ademais, a existência da estrutura e da conservação do loteamento valoriza seu imóvel, ainda que não utilize os serviços, que de qualquer modo estão à disposição.



    (...)”. (eDOC 106 – ID: af695fe0, p. 5-8)



    Pois bem. 



    No julgamento do RE 695.911/SP, Tema 492 da repercussão geral, o Plenário desta Corte fixou a tese da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, em período anterior a Lei 13.465/17, ou de lei municipal anterior que discipline a questão. 



    No voto condutor do acórdão desse precedente de repercussão geral, o Relator, Ministro Dias Toffoli, anotou, ademais, a necessidade da manifestação expressa da vontade de associar-se pelo detentor de direitos sobre o imóvel urbano integrante do loteamento:  



    “Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. 



    Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação. 



    Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. 



    Com tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.”  



    Dessa forma, não se verifica divergência entre o acórdão recorrido e a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no paradigma da repercussão geral, considerando-se o fato de a recorrente ter adquirido imóvel firmando contrato em que consta cláusula expressa da cobrança da taxa associativa, ter pago a referida taxa e estar usufruindo das comodidades do condomínio. 



    Observo, ainda, que divergir do entendimento adotado pelo Tribunal de origem, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, o que atrai a incidência da Súmula 279/STF. Confiram-se, em sentido semelhante, os seguintes precedentes:  



    “DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 492. NECESSIDADE DE REEXAME DE MATERIAL PROBATÓRIO. SÚMULA 279/STF. 1. Para dissentir da conclusão do Tribunal de origem, seria necessário o reexame de material fático-probatório. Incidência no caso, da Súmula 279/STF. 2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 3. Agravo a que se nega provimento.” (RE 1.372.357-AgR/SP, Rel. Min. Roberto Barroso, Primeira Turma, DJe 01.6.2022)  



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO. RE 695.911 (TEMA N. 492/RG). VIABILIDADE DA COBRANÇA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1. O Plenário do Supremo, ao julgar, sob a sistemática da repercussão geral, o RE 695.911 (Tema n. 492), ministro Dias Toffoli, fixou a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.’ 2. Dissentir da conclusão alcançada na origem – quanto à adesão tácita, revelada pela realização de pagamentos e pela participação na administração da associação – demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. 3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos, bem assim eventual deferimento de gratuidade da justiça. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido.” (RE 1.408.371- AgR/SP, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, DJe 28.9.2023)  



    “Agravo regimental em recurso extraordinário. 2. Direito Civil. Loteamento imobiliário urbano. Taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por associação. Tema 492 da repercussão geral. 3. Requisitos para a cobrança. 4. Hipótese em que divergir do acórdão recorrido demandaria o revolvimento do acervo probatório, providência vedada pela Súmula 279 do STF. Precedentes. 5. Ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada. Deficiência na fundamentação do agravo regimental. Súmula 284 do STF. 6. Agravo regimental não provido.” (RE 1.433.627-AgR/SP, de minha relatoria, Segunda Turma, DJe 12.9.2023)  



    Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (artigo 932, VIII, do CPC, c/c art. 21, §1º, do RISTF).



    Publique-se.



    Brasília, 3 de dezembro de 2024.



Ministro GILMAR MENDES



Relator



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