Tribunal: STF
Processo: RE 1492115
Classe: RE
Órgão julgador: CRISTIANO ZANIN
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-08-07
Data de publicação: 2024-08-07

Ementa:

Inteiro teor:
Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:



    PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÕES DEVIDAS. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. SENTENÇA REFORMADA. 1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que, em ação de conhecimento, julgou parcialmente procedentes os pedidos de condenação do réu ao pagamento de taxas condominiais vencidas no período de janeiro de 2012 a outubro de 2014. 2. Associação de moradores de loteamento irregular pode cobrar taxa de manutenção, sobretudo quando lhe incumbe a prestação dos serviços de interesse coletivo, dos quais todos os moradores são beneficiados. 3. No julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871, submetido ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese n. 882, segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." Todavia, tal entendimento vinculante não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas localizadas no Distrito Federal, em virtude da ausência de similitude fática. 4. Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. 5. Recurso conhecido e provido (doc. 26, pp. 1-2).



    O recorrente, fundado no art. 102, III, a e c, da Constituição Federal, alega violação do art. 5°, II e XX, da mesma Carta, sob o argumento de que é inválida a cobrança de taxas de manutenção dos proprietários que não aderiram à associação de moradores.



    Em 20/5/2024, determinei a devolução destes autos à origem para observância dos arts. 1.039-1.041 do Código de Processo Civil, em razão do julgamento do Tema 492 da Repercussão Geral. Todavia, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios recusou-se a se retratar e remeteu novamente este processo ao Supremo Tribunal Federal.



    É o relatório. Decido.



    O acórdão recorrido está em dissonância com o entendimento do Supremo Tribunal Federal firmado no julgamento do RE 695.911 RG/SP (Tema 492 da Repercussão Geral), da relatoria do Ministro Dias Toffoli, ocasião em que foi fixada a seguinte tese:



    É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.



    Por oportuno, transcrevo a ementa do acórdão do referido precedente:



    Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.



    Nessa linha, aponto julgados de ambas as Turmas do Supremo Tribunal Federal sobre a matéria ora em análise:



    AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. RE Nº 695.911-RG/SP (TEMA RG Nº 492). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES EM CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO: INCONSTITUCIONALIDADE. PRIMADO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA. 1. Por ocasião do julgamento do RE nº 695.911-RG/SP (Tema RG nº 492), Rel. Min. Dias Toffoli, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021, definiu-se a seguinte tese de julgamento: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 2. Diante de situação de condomínio irregular, à luz da legislação vigente, prevalecem os primados constitucionais da autonomia de vontade e da liberdade de associação. 3. Incidência da multa do art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil, em caso de julgamento unânime, no importe correspondente a 1% sobre o valor da causa. 4. Agravo regimental ao qual se nega provimento (RE 1.402.210 AgR/DF, Rel. Min. André Mendonça, Segunda Turma, DJe 23/4/2024 — grifei).



    AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL. 1. O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”. 2. No caso concreto, consta da petição inicial requerimento para que “seja julgado procedente o pedido para condenar o Requerido ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação”. 3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora. 4. Agravo interno a que se dá provimento parcial (RE 1.337.075 AgR-segundo/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, DJe 7/12/2021 — grifei).



    No mesmo sentido, cito as seguintes decisões: RE 1.404.741/DF, Rel. Min. Nunes Marques, DJe 20/6/2023; ARE 1.295.600/DF, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 1°/4/2022; e RE 1.337.738/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, DJe 16/8/2021. 



    Posto isso, dou parcial provimento ao recurso extraordinário (art. 932 do CPC) para reconhecer a contrariedade ao art. 5°, II e XX, da Constituição da República e, como corolário, anular o acórdão recorrido a fim de que o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios profira novo julgamento com observância da tese fixada no Tema 492 da Repercussão Geral.



    Publique-se.



    Brasília, 7 de agosto de 2024.



Ministro Cristiano Zanin



Relator