Tribunal: STF
Processo: RE 1401741
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-09-13
Data de publicação: 2024-09-13

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão proferido pela 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, assim ementado:



    “Cobrança - Despesas de manutenção - Ação improcedente - Decisão reformada - Cobrança que encontra fundamento no princípio que veda o enriquecimento sem causa, pois o proprietário do lote se beneficia dos serviços prestados - Cobrança limitada ao período de ocupação, não se podendo exigir da ré período anterior à aquisição, já que ela não se beneficiou do serviço - Recurso parcialmente provido.”



    Em suas razões recursais, a recorrente alega violação dos artigos 5º, incisos II e XX, e 175 da Constituição Federal.



    Argumenta que “as associações privadas não têm nenhum poder e nenhum direito de exigir que o particular se associe aos seus quadros, muito menos, que seja compelido a cumprir regras restritivas por ela impostas ou pagar suas contribuições.”



    Defende que “a existência de associação congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de condomínio, pelo que, não é possível exigir de quem não seja associado o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria.”



    Ressalta que “não ficou demonstrada a adesão da Recorrente à associação, nem consta da matrícula do imóvel a existência da referida associação. De igual forma, não há comprovação de que a ré anuiu de forma tácita com a cobrança, efetuando qualquer pagamento de referida taxa após a aquisição do imóvel.”



    Em 04/10/2022, determinei a devolução dos autos ao Tribunal de origem para aplicação da sistemática da repercussão geral em razão do Tema 492, cujo feito paradigma é o RE nº 659.911/SP-RG.



    Em nova análise, a 7° Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reformou parcialmente a decisão anterior, nos seguintes termos:



    “APELAÇÃO CÍVEL - Ação de cobrança - Loteamento -Taxas de manutenção mensal - Sentença de improcedência - Acordão proferido por esta C. Câmara dando provimento à apelação, condenando a ré ao pagamento das despesas de manutenção a partir de 09/10/2015 - Retorno dos autos após interposição de Recurso Extraordinário para aplicação da sistemática de repercussão geral - Requerida que adquiriu o lote antes da vigência da Lei n° 13.465/17, não manifestou adesão e tampouco existe noticia de lei municipal anterior disciplinando a questão - Tema 492 do Excelso STF e posterior julgamento da Excelsa Corte indicando que a simples vigência da Lei n° 13.465/17 autoriza a cobrança das mensalidades associativas independentemente de adesão ou outra formalidade - Possibilidade, portanto, de cobranças de taxa futura e a partir de agosto de 2017 - Acordão reformado - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.”



    Decido.



    No julgamento do RE nº 695.911/SP, feito paradigma do Tema 492 da Repercussão Geral, o Plenário do Supremo Tribunal Federal ficou a seguinte tese:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    O acórdão desse julgamento ficou assim ementado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE nº 695.911/SP, de minha relatoria, DJe de 19/4/21).



    No caso dos autos, a Corte de origem, em juízo de retratação, reformou parcialmente a sentença de primeiro grau “possibilitando, no entanto, a cobrança das mensalidades associativas vencidas a partir de agosto/2017, correspondente, como visto, ao primeiro mês inteiro subsequente à vigência da Lei n° 13.465/17”.



    Para tanto, consignou o Relator no voto condutor do acórdão atacado que, “[a] partir da vigência da Lei n° 13.465/17, o proprietário de lote, qualquer tenha sido a data da compra do imóvel, pode ser cobrado por taxas de manutenção do loteamento, independentemente de ter aderido à associação, ou de qualquer outra formalidade” (grifei).



    O Tribunal a quo destacou também que a recorrente “é proprietária da quadra 3 da chácara n.° 34, tendo adquirido o lote em 18 de dezembro de 2015 (p. 152). A autora [da ação principal] busca realizar a cobrança de taxas de manutenção que foram inadimplidas desde janeiro de 1994, aduzindo que houve no loteamento diversos melhoramentos e que destes a requerida foi beneficiada”.



    Assim, considerando que a associação foi constituída antes da edição da Lei nº 13.465/2017 e a aquisição do imóvel pela recorrente também foi anterior ao advento da referida legislação mostrava-se necessária que a ora recorrente tivesse expressamente aderido à associação, o que não ficou comprovado no caso dos autos.



    Essa orientação consta expressamente da tese fixada no referido Tema 492 de Repercussão Geral, onde assentado que a partir da edição da Lei nº 13.465/17, a taxa pode ser exigida dos proprietários que, “i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis”.



    Aplicando essa entendimento, os seguintes julgados:



    “Agravo regimental no recurso extraordinário. 2. Direito Civil e Processual Civil. 3. Loteamento Imobiliário Urbano. Despesas de manutenção e conservação. 4. Morador desligado da associação de moradores quando do início de vigência da Lei 13.465/2017. Incidência ao caso do entendimento fixado no julgamento do tema 492 da repercussão geral. 5. Ausência de argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 6. Agravo regimental não provido” (RE nº 1.445.171/SP-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Gilmar Mendes, DJe de 4/12/23).



    “AGRAVO REGIMENTAL NA RECLAMAÇÃO. DIREITO CIVIL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO ASSOCIADO. DESCUMPRIMENTO AO DECIDIDO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO N. 695.911-RG. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO” (Rcl nº 64.893/SP-AgR, Primeira Turma, Relatora a Ministra Cármen Lúcia, DJe de 4/3/24).



    Nesse último acórdão a Relatora fez constar expressamente em seu voto que, “Na espécie, ao determinar a cobrança de taxa de associação de proprietário que adquiriu o imóvel antes do advento da Lei n. 13.465/2017 e que não anuiu expressamente com a constituição da associação de moradores, o Tribunal de Justiça de São Paulo descumpriu a decisão deste Supremo Tribunal no Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492”. 



    Ante o exposto, dou provimento ao recurso extraordinário para restabelecer, em todos os seus termos, inclusive quanto aos ônus da sucumbência, a sentença de 1º Grau que julgou improcedente o pedido inicial. 



    Publique-se.



    Brasília, 13 de setembro de 2024.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



Documento assinado digitalmente