Tribunal: STF
Processo: RE 1508866
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-09-03
Data de publicação: 2024-09-03

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO FECHADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. CIÊNCIA DA OBRIGAÇÃO POR PARTE DO PROPRIETÁRIO EXPRESSAMENTE ASSENTADA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE FATOS E PROVAS: IMPOSSIBILIDADE NO CAMPO EXTRAORDINÁRIO. ÓBICE DO ENUNCIADO Nº 279 DA SÚMULA DO STF. NEGATIVA DE SEGUIMENTO.



    1. Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:



    “Ação de Cobrança. Despesas de manutenção em loteamento. Sentença de improcedência. Irresignação da Autora. Réu que não admitiu contribuição anterior ao período objeto da ação, de forma expressa, em sua contestação, a efetivamente caracterizar manifesto comportamento contraditório à boa fé e em relação à sua suposta “liberdade associativa”. Adesão manifesta do Réu aos serviços prestados pela Autora. Observância à tese firmada pelo STF em julgamento de recurso extraordinário com repercussão geral (tema 492) e pelo STJ, em sede de recursos repetitivos. Sentença reformada, com abrangência das prestações reclamadas e vincendas (artigo 323 do CPC). Sucumbência a cargo do Réu. Recurso provido.” (e-doc. 12).



    2. Os embargos de declaração opostos foram acolhidos apenas para sanar erro material (e-doc. 15).



    3. No presente recurso extraordinário, o recorrente aponta violação aos arts. 5º, incs. II, XVII e XX, e 93, inc. IX, da Constituição da República. Diz contrariado o Tema nº 492 do rol da Repercussão Geral. Afirma jamais ter aderido à associação, não usufruindo de qualquer serviço por ela oferecido, pelo que não é devido o pagamento da taxa cobrada (e-doc. 20).



    É o relatório.



    Decido.



    4. Transcrevo, para melhor compreensão da controvérsia, os fundamentos do acórdão recorrido:



    “Em primeiro lugar, incontroverso que o período reclamado é de setembro/17 a maio/20, bem posterior à data de aquisição do imóvel pelo Réu, de modo a transparecer ter ocorrido a contribuição desde então. Além disso, a Autora afirma ter isso ocorrido e o Réu admite expressamente ter efetivado essa contribuição anterior, de forma expressa, em sua contestação (pág. 47), o que efetivamente caracteriza manifestando comportamento contraditório à boa fé e em relação à sua suposta “liberdade associativa”. Há, portanto, manifesta adesão dele aos serviços prestados pela Autora, tanto que realizou os pagamentos correspondentes aos serviços então prestados, anteriores aos reclamados na presente ação. Não se deve exigir prova de fato incontroverso. Desse modo, adequado concluir que é dele o dever de contribuir para a manutenção dos serviços prestados no loteamento em que inserido o lote de sua propriedade, segundo o enunciado em sede de recursos repetitivos pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça. 



    Não se pode ainda falar em descumprimento das diretrizes assinaladas em sede de repercussão geral, pelo STF, uma vez que o Réus estava de todo ciente da existência da Associação Autora, quando da aquisição do lote, assim como dos serviços por ela prestados, conforme exige nossa Corte Superior.



    (...)



    No caso específico, houve efetivo ajuste entre as partes, em que os Réus já tinham anteriormente anuído aos serviços prestados pela Autora e efetivamente contribuíram por determinado período para a consecução de suas atividades, a tornar desnecessária qualquer comprovação de que houve registro da existência dos atos constitutivos na matrícula do loteamento, até porque os registros dos atos constitutivos são realizados, mas em outro serviço registral, com igual efeito de tê-los como de conhecimento público. Reitere-se, ademais, que a ciência e adesão dos Réus aos serviços prestados pela Autora já tinha se efetivado por outro meio, a atender aos termos enunciados em sede de repercussão geral, Tema 492:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (nosso o sublinhado).



    (...)



    São realmente importantes essas indicações, pois o repetitivo só se refere aos casos em que não há obrigação associativa assumida por contrato ou por posterior manifestação expressa do adquirente de integrar-se à associação, o que, como acima assinalado, não é o caso aqui em análise.



    Dessa forma, respeitado o convencimento do nobre Relator Sorteado, a conclusão da maioria da Turma Julgadora é pelo acolhimento do apelo, para decretar-se a procedência da ação, com a condenação do Réu no pagamento dos valores reclamados em relação ao imóvel por ele titulado, atualizados desde a data em que se mostraram devidos, data também da incidência dos juros de mora, até o efetivo pagamento, incluídas na condenação as parcelas que se venceram no curso do processo, até a efetiva quitação (artigo 323 do CPC).” (e-doc. 12).



    5. O Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento do RE nº 695.911-RG/SP (Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral), assentou a legalidade da cobrança relativa à denominada taxa de conservação feita por associação de proprietários dos chamados condomínios fechados, a partir da Lei nº 13.467, de 2017, considerados determinados parâmetros. 



    6. Eis a ementa do precedente citado: 



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.”



    (RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, Rel. Min. Dias Toffoli, Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos). 



    7. No caso ora em julgamento, como percebe-se das razões de decidir acima transcritas, o Colegiado de origem esclareceu que a cobrança é relativa a período posterior à Lei nº 13.465, de 2017, e que a obrigação quanto ao custeio das despesas de conservação e segurança foi aceita pelo recorrente, tanto que efetuou o respectivo pagamento por determinado período, vindo posteriormente a suspendê-lo. 



    8. Assim, percebe-se que, somente a partir da reanálise do quadro fático-probatório, seria possível concluir de forma diversa do assentado pelo acórdão recorrido, o que é vedado em sede extraordinária pelo enunciado nº 279 da Súmula do STF.



    9. Ante o exposto, nego seguimento ao recurso extraordinário, nos termos do art. 21, § 1º, do RISTF. Em caso de ter havido condenação ao pagamento de honorários advocatícios pela instância anterior, majoro seu valor monetário em 10% (dez por cento), a título de honorários recursais, na forma do art. 85, § 11, do CPC, observados os limites legais e a eventual concessão de justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 3 de setembro de 2024.



Ministro ANDRÉ MENDONÇA



Relator