Tribunal: STF
Processo: ARE 1492283
Classe: ARE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-05-23
Data de publicação: 2024-05-23

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de agravo interposto contra decisão de inadmissibilidade de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ementado nos seguintes termos:  



    “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PARTES QUE CELEBRARAM A AVENÇA TENDO POR OBJETO UM LOTE RESIDENCIAL LOCALIZADO NA OCUPAÇÃO “ANITA GARIBALDI”. ÁREA QUE HAVIA SIDO OBJETO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE AJUIZADA PELO DEMANDANTE EM 2001, PORQUANTO OCUPADA POR MILHARES DE FAMÍLIAS. NOTICIOU-SE NOS AUTOS, CONTUDO, UM ACORDO CELEBRADO ENTRE O REQUERENTE E A ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA ÁREA (ASSOCIAÇÃO COMUNITÁRIA ANITA GARIBALDI); E, ADEMAIS, UM TERMO DE AJUSTAMENTE DE CONDUTA FIRMADO COM O MUNICÍPIO DE GUARULHOS E JUDICIALMENTE HOMOLOGADO, PREVENDO-SE A ASSUNÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO DA ÁREA PELA PRÓPRIA MUNICIPALIDADE, PODENDO O REQUERENTE REALIZAR A VENDA DA ÁREA AOS OCUPANTES, PACTUANDO-SE O PARCELAMENTO DO PREÇO. CONTRATO QUE FOI CELEBRADO ENTRE AS PARTES NESSE CONTEXTO, PELO PREÇO DE R$ 48.323,44. PROMISSÁRIOS COMPRADORES QUE, DESDE 2017, ESTÃO INADIMPLENTES, NÃO HAVENDO EFETUADO SEQUER O PAGAMENTO DA PRIMEIRA PARCELA PACTUADA. RESOLUÇÃO DE RIGOR, COM A RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE”. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INADMISSIBILIDADE. ADQUIRENTES QUE ESTÃO EM MORA HÁ CINCO ANOS, NÃO PODENDO SER HAVIDOS COMO POSSUIDORES DE BOA-FÉ. DE MAIS A MAIS, A SENTENÇA GUERREADA NÃO FIXOU TAXA DE OCUPAÇÃO EM FAVOR DO REQUERENTE, PELO PERÍODO DA MORA. FOSSE FIXADA TAL TAXA, E AINDA QUE DEVIDA A INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS, CERTAMENTE OS ADQUIRENTES SE TORNARIAM DEVEDORES DO DEMANDANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO” (eDOC 297 – ID: 86958d0b, p. 2)  



    No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação aos arts. 5º, LV; e 93, IX, do texto constitucional. 



    Nas razões recursais, alega-se a nulidade do acórdão impugnado, por cerceamento de defesa, tendo em vista lhe ter sido obstado o direito à produção probatória. Afirma-se, no ponto, que não foram apreciadas todas as provas juntadas aos autos pelos recorrentes (eDOC 322 – ID: d01f6d2b, p. 10).



    Sustenta-se, ainda, a omissão do acórdão sobre algumas das teses suscitadas pelos recorrentes e que seriam suficientes para a reversão do julgado. 



    Afirma-se que o lote objeto da presente ação rescisória e de reintegração de posse consiste em LOTEAMENTO CLANDESTINO E NÃO REGULARIZADO JUNTO AOS ÓRGÃOS COMPETENTES (eDOC 322 – ID: d01f6d2b, p. 26).



    Defende-se, assim, a nulidade das cláusulas do contrato de compra e venda, com fundamento na onerosidade excessiva do contrato, tendo em vista a não regularização do loteamento e a fixação de valores exorbitantes pelos terrenos (eDOC 322 – ID: d01f6d2b, p. 38).



    Aduz-se que, considerando a existência de Cláusula no compromisso de compra e venda celebrado prevendo a não retenção de valores pelas benfeitorias realizadas pelo Reconvinte, bem como tendo em vista se tratar de CONTRATO DE ADESÃO (...) devem ser (...) aplicadas as regras previstas no CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, requerendo seja DECLARADA NULA A CLÁUSULA DE NÃO RETENÇÃO DE BENFEITORIAS (eDOC 322 – ID: d01f6d2b, p. 42).



    Requer-se que seja reformada a R. Sentença, para que seja reconhecida a IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO feito pelos Autores, com a conseqüente NULIDADE DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO (eDOC 322 – ID: d01f6d2b, p. 37).



    É o relatório.



    Decido. 



    A irresignação não merece prosperar. 



    Inicialmente, registre-se que, no que se refere à controvérsia quanto ao contraditório, ampla defesa, devido processo legal e limites da coisa julgada, esta Corte possui o entendimento que se a questão for dependente de reexame prévio de normas infraconstitucionais, não possui repercussão geral, como reconhecido por este Tribunal no julgamento do ARE 748.371 RG, de minha relatoria, tema 660 do Plenário Virtual. Transcrevo sua ementa:  



    “Alegação de cerceamento do direito de defesa. Tema relativo à suposta violação aos princípios do contraditório, da ampla defesa, dos limites da coisa julgada e do devido processo legal. Julgamento da causa dependente de prévia análise da adequada aplicação das normas infraconstitucionais. Rejeição da repercussão geral”  



    Por sua vez, com relação à alegada ofensa ao artigo 93, IX, da Constituição Federal, observo que esta Corte já apreciou a matéria por meio do regime da repercussão geral, no julgamento do AI-QO-RG 791.292, de minha relatoria, DJe 13.8.2010 (tema 339). Na oportunidade, o STF reconheceu a existência de repercussão geral do tema e reafirmou sua jurisprudência no sentido de que o referido artigo exige que o acórdão ou a decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem estabelecer, todavia, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas. Confira-se a ementa do referido julgado:   



    “Questão de ordem. Agravo de Instrumento. Conversão em recurso extraordinário (CPC, art. 544, §§ 3º e 4º). 2. Alegação de ofensa aos incisos XXXV e LX do art. 5º e ao inciso IX do art. 93 da Constituição Federal. Inocorrência. 3. O art. 93, IX, da Constituição Federal exige que o acórdão ou decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas, nem que sejam corretos os fundamentos da decisão. 4. Questão de ordem acolhida para reconhecer a repercussão geral, reafirmar a jurisprudência do Tribunal, negar provimento ao recurso e autorizar a adoção dos procedimentos relacionados à repercussão geral” (AI-QO-RG 791.292, de minha relatoria, DJe 13.8.2010, grifei).   



    Na espécie, o Tribunal de origem apreciou as questões suscitadas, fundamentando-as de modo suficiente a demonstrar as razões objetivas de seu convencimento. Assim, verifica-se que a prestação jurisdicional foi concedida nos termos da legislação vigente, apesar de ter sido a conclusão contrária aos interesses da parte recorrente. 



    Efetivamente, o Tribunal de origem, ao examinar a legislação infraconstitucional aplicável à espécie e o conjunto probatório constante dos autos, consignou que os recorrentes deram causa à resolução da avença, não havendo controvérsia de que tenham deixado de pagar as parcelas avençadas. Além disso, registrou-se que o caráter social e fundamental do direito à moradia não implica autorização da moradia gratuita ou a inobservância do que fora ajustado em contrato de compra e venda e que, no caso, subsiste fundamento suficiente para a resolução do contrato e para a reintegração de posse. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho do acórdão impugnado:  



    “Ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse julgada procedente pelo juízo originário. Sobreveio, então, o recurso de apelação ora em apreço o qual, ressalvado o inconformismo manifestado, desmerece acolhida.



    Com efeito, ao que se colhe dos autos, há um extenso e complexo histórico envolvendo a área em apreço a ocupação Anita Garibaldi, em Guarulhos/SP. Tal histórico buscou ser retomado pelos apelantes, em seu extenso arrazoado, seja para aludir a seu direito fundamental à moradia; seja para questionar as cláusulas supostamente abusivas do contrato de compromisso de compra e venda; seja ainda para alegar que a regularização da área estaria pendente e, nessa perspectiva, poder-se-iam valer da exceção do contrato não cumprido para escusar o não pagamento do preço pactuado. 



    Pesem embora os argumentos dos apelantes, e ainda que não se olvide do caráter social do direito à moradia, tem-se caso concreto em que as partes celebraram o Instrumento Particular de Compromisso de Promessa de Venda e Compra de Lote de Terreno e Outras Avenças (fls. 72/80), tendo por objeto “Lote de Terreno sob nº 030 da Quadra 0018, (...) integrante da área maior matriculada sob nº 19.469 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos SP.” 



    E tal compromisso de compra e venda está de acordo com o acordo que o requerente celebrou, em 23 de outubro de 2014, com a Associação Comunitária Anita Garibaldi, representante dos moradores da área, para divisão da área em lotes para que se celebrassem compromissos de compra e venda com os seus ocupantes (fls. 20/27). 



    Note-se que, de acordo com a cláusula 4.1 de referido acordo, a obrigação de regularização da área foi assumida pela Associação Comunitária Anita (...)



    Posteriormente, houve um termo de ajustamento de conduta, e a Prefeitura de Guarulhos assumiu a obrigação de implementação das obras de infraestrutura básica da área como se observa da leitura da cláusula 3ª de referido termo (fl. 60). O acordo foi firmado pelo Prefeito, Associação Comunitária Anita Garibaldi, Secretaria de Meio Ambiente, Secretaria de Habitação, Secretaria de Governo, Secretaria de Transportes e Trânsito, Secretaria de Obras, Secretaria de Assuntos Jurídicos, SAAE e o requerente, Sr. Cláudio Malva Valente (fl. 58). 



    Previu-se, à fl. 62, que “após a homologação do acordo perante o Judiciário, o qual deu origem à celebração do presente TAC, o proprietário/exequente ficará autorizado a proceder às vendas dos locais consolidado.” 



    A homologação judicial deu-se por meio da sentença proferida em 07 de outubro de 2016 (fl. 54). 



    A regularização da área foi divulgada, inclusive, no sítio eletrônico oficial da Prefeitura Municipal de Guarulhos (fls. 67/710). 



    Nesse contexto, portanto, a celebração do compromisso de compra e venda em apreço, cuja resolução deve ser analisada como a de qualquer outro instrumento; desnecessária, ademais, a participação, nos autos, da Associação Comunitária Anita Garibaldi, que não figurou no contrato presente, não tendo legitimidade passiva, portanto, dada a ausência de pertinência subjetiva para a relação jurídica sob análise.



    (...)



    Feitas as observações iniciais, é patente que os requeridos deram causa à resolução da avença, não se controvertendo nos autos que hajam deixado de pagar as parcelas avençadas. Aliás, que não hajam pagado sequer a primeira parcela. Houvesse interesse na emenda da mora, aliás, já haveria efetuado o pagamento das parcelas em atraso circunstância da qual não se tem notícia nos autos. 



    E, de resto, como consignei no julgamento da Apelação n. 0005645-85.2003.8.26.0071, da Comarca de Bauru, é certo que o caráter social e fundamental do direito à moradia não implica autorização da moradia gratuita ou a inobservância do que fora previamente ajustado. 



    Nem se perca que, nos termos do artigo 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” 



    Logo, a resolução contratual, com a reintegração do autor na posse do imóvel, era medida perfeitamente possível. 



    No que concerne à perda integral das quantias supostamente gastas pelos adquirentes com benfeitorias realizadas no imóvel, cumpre frisar para não passar ao largo, que a sua perda, na espécie, é mais do que justificável, uma vez que, fossem eles condenados ao pagamento de taxa de fruição pelo tempo de ocupação do imóvel, tornar-se-iam, em verdade, devedores do requerente. De resto, as benfeitorias são indenizáveis ao possuidor de boa-fé (art. 1.219, CC), e não àquele que, havendo firmado compromisso de compra e venda do imóvel, não efetuou o pagamento sequer da primeira parcela. Tal adquirente não pode ser havido como de boa-fé, sob qualquer perspectiva. 



    Rememore-se que, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil, “O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.” (eDOC 297 – ID: 86958d0b, p. 5-10) 



    Assim, verifica-se que a matéria debatida no acórdão recorrido restringe-se ao âmbito infraconstitucional, de modo que a ofensa à Constituição, se existente, seria reflexa ou indireta, o que inviabiliza o processamento do presente recurso.



    Além disso, divergir do entendimento firmado pelo Tribunal de origem demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, providência inviável no âmbito do recurso extraordinário. Nesses termos, incide no caso a Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal.



    Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes:  



    “Agravo regimental em recurso extraordinário com agravo. 2. Direito Administrativo. 3. Contrato de concessão de serviço público de fornecimento de água e esgoto. Bens vinculados. Reintegração de posse. Indenização prévia. 4. Matéria infraconstitucional. Ofensa reflexa à Constituição Federal. Necessidade de reexame do acervo probatório. Súmula 279 do STF. Precedentes. 5. Alegação de negativa de prestação jurisdicional. Ausência de fundamentação. Tema 339. 6. Ausência de argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 7. Agravo regimental a que se nega provimento” (ARE 1048802 AgR, Rel. Min. Gilmar Mendes, Segunda Turma, DJe 11.04.2018 – grifo nosso)  



    “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. PROCESSUAL CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO § 3º DO ART. 114 DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA: SÚMULAS NS. 282 E 356 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DANOS MORAIS COLETIVOS. AJUIZAMENTO SIMULTÂNEO DE INTERDITOS PROIBITÓRIOS. INDENIZAÇÃO: IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO E DA LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. SÚMULA N. 279 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO” (ARE 1404573 AgR, Rel. Min. Cármen Lúcia, Primeira Turma, DJe 29.11.2022 – grifo nosso)  



    Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (art. 932, VIII, do CPC, c/c art. 21, §1º, do RISTF) e, tendo em vista o disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro, em 10%, o valor da verba honorária fixada anteriormente (eDOC 297 – ID: 86958d0b, p. 13), observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, ressalvada a eventual concessão do benefício da justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 23 de maio de 2024.



Ministro GILMAR MENDES



Relator



Documento assinado digitalmente