Tribunal: STF
Processo: RE 1449779
Classe: RE
Órgão julgador: CRISTIANO ZANIN
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-04-18
Data de publicação: 2024-04-18

Ementa:

Inteiro teor:
Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão assim ementado:



    “LOTEAMENTO – Fechamento autorizado pela municipalidade – Dever de todo adquirente concorrer para o custeio das despesas comuns – Ausência de uso ou de construção no bem que não o exonera da obrigação – Despesas não efetivamente contestadas – Entendimento diverso que, se acolhido, incentivaria o locupletamento do beneficiário em desproveito dos demais proprietários – Apelo desprovido.” (documento eletrônico 10, p. 1)



    Os embargos de declaração que se seguiram foram rejeitados (documento eletrônico 13).



    Neste recurso extraordinário, fundado no art. 102, III, a, da Constituição Federal, alega-se, em suma, ofensa ao art. 5°, XX, da Constituição da República (documento eletrônico 15). Para tanto, sustenta-se que:



    “[...] a circunstância dos Recorrentes terem se filiado à Recorrida em nada altera a substância da questão, na medida em que, exatamente pelo disposto no final do citado inciso XX do artigo 5° da CF, é previsto textualmente: ... ou a permanecer associado, razão de ser dos Recorrentes em insistir pela prevalência de tal dispositivo constitucional, para atingir tal desiderato.



    Acrescente-se, ainda, que tal dispositivo ressalta a faculdade dos Recorrentes associarem-se ou não à Recorrida, sendo esse princípio consagrado universalmente como liberdade negativa de associação. 



    Por derradeiro, cumpre lembrar que os chamados loteamentos cercados, se sustentam em leis municipais para justificar a cobrança por serviços de manutenção, segurança, etc., mas, o que não se pode tolerar é que essas leis hierarquicamente inferiores à Carta Magna prevaleçam sobre esta.” (documento eletrônico 15, p. 10)



    Antes da remessa dos autos ao STF, a Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – TJSP, com base no julgamento do RE 695.911 RG/SP (Tema 492 da Repercussão Geral) pelo Supremo Tribunal Federal, devolveu o processo ao órgão prolator do acórdão impugnado para o juízo de adequação, nos termos do art. 1.030, II, do Código de Processo Civil (documento eletrônico 20).



    Na sequência, a 10ª Câmara de Direito Privado do TJSP manteve o seu entendimento em acórdão assim ementado:



    “LOTEAMENTO - Ação de cobrança de despesas associativas de imóvel - Recursos Especial e Extraordinário interpostos pelos réus - Devolução do reclamo pela E. Presidência de Direito Privado desta Corte para eventual juízo de retratação - Art. 1.030, II, do CPC em vigor - Não acolhimento - Aplicação da tese definida pelo Colendo Supremo Tribunal Federal no julgamento do tema nº 492 (RE nº 695911/SP) que não resulta em alteração do v. acórdão - Entidade constituída após prévia autorização do Poder Público Municipal, pelo que não poderia o proprietário desconhecer sua existência e as regras de sua convivência com os demais titulares de lote no local - Recurso, ademais, que se limita a impugnar a exigência por suposta falta de aprovação das despesas pelo Conselho Fiscal da entidade - Conduta contrária que implica ofensa ao princípio da boa-fé, regra básica do direito - Dever de todos concorrerem para o custeio das despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa - Decisão integralmente mantida.” (documento eletrônico 21, p. 2)  



    Posteriormente, o recurso extraordinário foi admitido e remetido ao Supremo Tribunal Federal (documento eletrônico 22).



    Em 18/10/2023, determinei a vista dos autos à Procuradoria-Geral da República (documento eletrônico 26). O Ministério Público Federal opinou pelo não seguimento do recurso extraordinário (documento eletrônico 28). 



    É o relatório necessário. Decido.



    A pretensão recursal não merece acolhida.



    O Tribunal de origem dirimiu a controvérsia em exame com base nos seguintes fundamentos:



    “Não se confundem os condomínios por plano horizontais regidos pela Lei 4.591/64 e aqueles de fato, criados com apoio em autorização municipal em áreas de loteamento realizado sob os auspícios da Lei 6.766/79.



    [...]



    No entanto, em face da reconhecida incapacidade do Poder Público de prover os serviços básicos de segurança, limpeza pública, conservação de ruas e iluminação, fornecimento de água e tratamento de esgoto, encontrou-se solução intermediária pela qual a Municipalidade transfere esses encargos à comunidade de proprietários de lotes, autorizando em contrapartida o controle por estes de acesso na área de loteamento. 



    No caso dos autos, o documento de fls. 35/38 comprova que a Municipalidade de São José dos Campos autorizou a associação autora a realizar os serviços para melhoria de vida na área do loteamento.



    De outra parte, sem consistência jurídica a afirmação dos recorrentes de que antes de iniciarem as obras de construção no lote não aproveitaram dos serviços de conservação prestados pela autora, pois o benefício ainda que não usufruído de forma direta, advém da valorização dos bens como correlação indireta dos melhoramentos introduzidos e da adequada conservação das áreas comuns do empreendimento.



    [...]



    A existência do dever legal do Poder Público executar dos serviços cobrados, outrossim, não proíbe que os adquirentes de lotes supram essa inércia, mediante a constituição de entidade sem fins lucrativos, que em proveito de todos realize os serviços e obras necessárias à manutenção dos bens comuns, evitando com isso seu total perecimento e, em consequência, maiores prejuízos aos próprios interessados. 



    Sendo assim, sem a prova real de que os serviços executados não foram realizados, ou de que seu custeio não ocorreu pela entidade autora, para o que não basta mera impugnação genérica, não pode o recorrente se furtar ao pagamento das contribuições devidas, sob pena de locupletar-se de forma injusta, já que, sem dúvida, sua propriedade foi beneficiada pelo esforço dos demais adquirentes de lotes no local.



    Além de tudo, os próprios réus admitem a prestação de serviços de manutenção e conservação pela associação, tanto que a partir de 2001 passaram a regularmente arcar com o pagamento dos valores mensalmente cobrados.” (documento eletrônico 10, pp. 2-5)



    “Desnecessária, por outro lado, alusão ao preceito constitucional referido pelos embargantes, porque reconheceu a Turma Julgadora que estes admitiram tacitamente sua associação à embargada quando, a partir de 2.001, passaram a regularmente arcar com o pagamento dos valores mensalmente cobrados.” (documento eletrônico 13, p. 2)  



    “A aplicação da tese do referido julgamento não resulta em alteração do v. acórdão. 



    Na hipótese os pagamentos exigidos são posteriores à aprovação do funcionamento pelo Poder Público Municipal (fls. 35/38), hipótese contemplada no item i) do Tema 492 supramencionado: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou,’. 



    Como se vê, a disposição da Corte Suprema remete a uma solução de fato e não de direito, pois claramente dispõe que são obrigados a contribuir aqueles que ‘já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ...’. 



    Sendo assim, em nenhum momento impôs a Corte Constitucional prova de adesão expressa, escrita ou formal, podendo esta ser reconhecida pela conduta espontânea do morador.



    Por isso, a hipótese dos autos não se refere a qualquer das exceções no julgado do C. STF no sentido de obstar a cobrança da taxa de manutenção e conservação. 



    No caso específico destes autos, verifica-se a entidade foi autorizada a funcionar pelo Poder Público Municipal em junho de 1.982 (fls. 35/38), sendo as despesas exigidas muito posteriores a essa data. 



    Ademais, em seu recurso o réu apenas sustentou que não houve demonstração das despesas cobradas, nem de aprovação pelo Conselho Fiscal (fl. 113). 



    Ora, se a resistência esteve amparada somente na falta de demonstração das despesas e aprovação pelo órgão de fiscalização da entidade autora, é porque este admitiu sua associado, pois assim não fosse seria irrelevante a manifestação do Conselho Fiscal da autora, para a negativa de pagamento. 



    Tanto é assim, que o réu, posteriormente, quando construiu habitação no imóvel e passou a usufruir diretamente dos melhoramentos introduzidos pela associação, não se negou a realizar o pagamento das parcelas posteriores (2.001 - fl. 126), comportamento que não é compatível com a negativa anterior de associação, ou apenas demonstra sua intenção de se locupletar dos demais associados, pelo fato de não fazer uso direto do terreno adquirido.



    [...]



    Não seria lógico e jurídico concluir, então, que o devedor, que apenas sustenta não ser devido os pagamentos reclamados por falta de aprovação destes pela Conselho Fiscal da entidade a ela não anuiu em participar. 



    Entendimento diverso contrariaria o princípio da boa-fé que deve nortear todas as relações contratuais públicas ou privadas. 



    Nesses termos, a cobrança das despesas decorrentes da associação do apelante é legítima, não havendo óbice ao direito à satisfação dos débitos existentes, tal como definido na r. sentença apelada.” (documento eletrônico 21, pp. 4-6 e 12-13)



    Nesse contexto, para dissentir da conclusão adotada pelo Juízo de origem e verificar a procedência dos argumentos consignados no recurso extraordinário, seria necessário o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 279/STF. Incabível, portanto, o recurso extraordinário. Nessa linha, destaco julgados do Plenário e de ambas as Turmas do Supremo Tribunal Federal cujas ementas transcrevo a seguir:



    “AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO, CONSERVAÇÃO E SEGURANÇA. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA REFLEXA. FATOS E PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. É inviável, em recurso extraordinário, o reexame dos fatos e das provas dos autos. Incidência da Súmula 279 do STF. 2. Agravo interno desprovido, com imposição de multa de 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa (artigo 1.021, § 4º, do CPC), caso seja unânime a votação. 3. Honorários advocatícios majorados ao máximo legal em desfavor da parte recorrente, caso as instâncias de origem os tenham fixado, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º e a eventual concessão de justiça gratuita.” (RE 1.336.620 AgR/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Presidente, Plenário, DJe 1º/10/2021)



    “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE RATEIO DE DESPESAS POR SERVIÇOS PRESTADOS. PARTICIPAÇÃO NA FUNDAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO. REAPRECIAÇÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E DE CLÁUSULAS EDITALÍCIAS. SÚMULAS 279 E 454 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA REFLEXA. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. I – Para dissentir do acórdão impugnado e verificar a procedência dos argumentos consignados no apelo extremo, seria necessário o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e das normas constantes nas cláusulas contratuais, o que é vedado pelas Súmulas 279 e 454/STF. II - É inadmissível o recurso extraordinário quando sua análise implica a revisão da interpretação de normas infraconstitucionais que fundamentam o acórdão recorrido, dado que apenas ofensa direta à Constituição Federal enseja a interposição do apelo extremo. III - Agravo regimental a que se nega provimento.” (RE 1.446.509 ED-AgR/SP, da minha relatoria, Primeira Turma, DJe 29/2/2024)



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO. RE 695.911 (TEMA N. 492/RG). VIABILIDADE DA COBRANÇA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1. O Plenário do Supremo, ao julgar, sob a sistemática da repercussão geral, o RE 695.911 (Tema n. 492), ministro Dias Toffoli, fixou a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.’ 2. Dissentir da conclusão alcançada na origem – quanto à adesão tácita, revelada pela realização de pagamentos e pela participação na administração da associação – demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. 3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos, bem assim eventual deferimento de gratuidade da justiça. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido.” (RE 1.408.371 AgR/SP, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, DJe 28/9/2023 – grifei)



    “Agravo regimental em recurso extraordinário. 2. Direito Civil. Loteamento imobiliário urbano. Taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por associação. Tema 492 da repercussão geral. 3. Requisitos para a cobrança. 4. Hipótese em que divergir do acórdão recorrido demandaria o revolvimento do acervo probatório, providência vedada pela Súmula 279 do STF. Precedentes. 5. Ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada. Deficiência na fundamentação do agravo regimental. Súmula 284 do STF. 6. Agravo regimental não provido.” (RE 1.433.627 AgR/SP, Rel. Min. Gilmar Mendes, Segunda Turma, DJe 12/9/2023)



    Posto isso, nego seguimento ao recurso (art. 557, caput, do CPC/1973).



    Publique-se. 



    Brasília, 18 de abril de 2024.



Ministro Cristiano Zanin



Relator