Tribunal: STF
Processo: ARE 1513124
Classe: ARE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-09-19
Data de publicação: 2024-09-19

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão



    Trata-se de Agravo contra decisão que inadmitiu Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (Doc. 31, fl. 2):



    “Cumprimento de sentença - Débito oriundo de despesas de manutenção e conservação de loteamento - Dívida informada em edital de alienação - Arrematante responsável pelos débitos anteriores - Despesas que possuem natureza propter rem - Decisão que rejeitou a impugnação mantida - Recurso desprovido.”



    No RE (Doc. 33), com fundamento no art. 102, III, “a” e “c”, da Constituição Federal, PAULO RODRIGO HERCULANO alega ter o acórdão recorrido violado o art. 5º, XX, da CF/1988, bem como o entendimento desta SUPREMA CORTE firmado no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, que diz respeito à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado.



    Em suma, o recorrente alega que “ainda que o pagamento das taxas associativas fosse uma obrigação “propter rem”, o que não é, como fundamentado pelo juízo a quo, tem-se como inviável a inclusão da arrematante no polo passivo do cumprimento de sentença em ação de cobrança na qual nunca deu seu aval para tanto, sendo totalmente inconstitucional referida cobrança como já decidido por esta Suprema Corte” (Doc. 33, fl. 5). 



     O Juízo de origem, em exame de admissibilidade, inicialmente, afastou a aplicação ao caso do Tema 492/STF. No mais, inadmitiu o Recurso Extraordinário aplicando a Súmula 282/STF, por ausência de prequestionamento da matéria (Doc. 65). 



    No Agravo (Doc. 68), a parte recorrente sustenta que houve o necessário prequestionamento da questão posta a debate.



    É o relatório. Decido.



    Os Recursos Extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral que demonstre, perante o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares.



    A obrigação do recorrente de apresentar formal e motivadamente a preliminar de repercussão geral que demonstre, sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional, legal e regimental (art. 102, § 3º, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2º, do Código de Processo Civil de 2015), não se confunde com meras invocações, desacompanhadas de sólidos fundamentos e de demonstração dos requisitos no caso concreto, de que (a) o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico; (b) a matéria não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide; ou, ainda, de que (c) a jurisprudência do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras alegações de igual patamar argumentativo (ARE 691.595-AgR, Rel. Min. RICARDO LEWANDOWSKI, Segunda Turma, DJe de 25/2/2013; ARE 696.347-AgR-segundo, Rel. Min. CÁRMEN LÚCIA, Segunda Turma, DJe de 14/2/2013; ARE 696.263-AgR, Rel. Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, DJe de 19/2/2013; AI 717.821-AgR, Rel. Min. JOAQUIM BARBOSA, Segunda Turma, DJe de 13/8/2012). 



    Na presente hipótese, foram os seguintes os argumentos da parte recorrente a respeito da repercussão geral da matéria (Doc. 33, fl. 4):



    “15. Por força do § 3º acrescentado ao artigo 102, III, da CF/88 pela EC nº 45/04, o (a) recorrente demonstra, neste capítulo preliminar e autônomo, que há repercussão geral nas questões constitucionais discutidas no presente caso, apta a ensejar a admissibilidade do apelo extraordinário por este colendo Supremo Tribunal Federal. 



    16. De acordo com o § 1º do art. 1.035 do CPC/15: “Para efeito da repercussão geral, será considerada a existência, ou não, de questões relevantes do ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, que ultrapassem os interesses subjetivos do processo”. 



    17. Aliás, referida repercussão sobre o tema já foi reconhecida quando do julgamento do RE 695.911/SP, tanto que ser firmou rito dos repetitivos, com o tema de n 492. 



    18. Portanto, in casu, existem questões relevantes do ponto de vista jurídico que ultrapassam os interesses subjetivos da causa, até porque o tribunal a quo desrespeitou terma pacificado por esta suprema corte, o que não pode ser admitido dentro de um estado democrático de direito.”



    Não havendo demonstração fundamentada da presença de repercussão geral, incabível o seguimento do Recurso Extraordinário.



    Além disso, no presente caso, foram os seguintes os fundamentos do acórdão recorrido para dirimir a presente controvérsia (Doc. 31, fls. 3-6):



    “Inicialmente afirma-se que se mostra inviável aplicar à hipótese as teses fixadas nos temas 882 do STJ e 492 do STF, haja vista que, na forma do art. 525, § 14, do CPC, tais precedentes apenas incidiriam no caso concreto se fossem proferidos antes do trânsito em julgado da sentença exequenda, o que não é o caso, sob pena de violar a imutabilidade da coisa julgada. 



    No mérito, embora o agravante continue a afirmar não ter sido previamente informado da existência de débito que recaía sobre o imóvel quando o arrematou, a cópia do edital de alienação publicado indica justamente o contrário. 



    Ali consta expressamente que o lote a ser alienado apresenta dívidas de IPTU, estando o arrematante isento delas; contudo, especifica que os débitos condominiais existentes ficariam a seu encargo (fls. 43), o que foi reconhecido pelo juízo expropriante (fls. 437 dos autos principais). Evidente que, nesse ponto, esses débitos condominiais se referiam às contribuições associativas do loteamento. 



    Assim, não poderia o agravante alegar a tese da inexistência de conhecimento do débito e da respectiva associação, na medida em que consta na matrícula do imóvel, antes do registro da carta de arrematação, a averbação da penhora, tendo como exequente a Associação-agravada (fls. 70), vinculando o proprietário adquirente, diante de sua publicidade manifesta. 



    Apega-se o agravante à ausência de ressalva na carta de arrematação, o que é despiciendo na medida em que tal documento é expedido após o lance, ou seja, após a manifestação de vontade do arrematante, quando já se presume conhecedor das condições da aquisição publicadas no edital. 



    É firme a orientação jurisprudencial no sentido de que, “Constando do edital de praça ou havendo ciência inequívoca da existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que sejam anteriores à arrematação (REsp 1769443/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/09/2020, DJe 09/09/2020). 



    Isso implica dizer que o bem já se encontrava afetado pelo débito exequendo antes mesmo do imóvel ser arrematado. 



    Por fim e como consignado na r. decisão recorrida, é caso “de se reconhecer a existência do dever de pagar as despesas associativas que, por sua vez, possuem natureza "propter rem", pois se relacionam com a posição do titular do domínio, em especial, com a manutenção, conservação e melhoria do imóvel”. 



    Nesse sentido, ao apreciar o IRDR nº 2239790-12.2019.8.26.0000, objeto do tema 33, o E. TJSP estabeleceu que: 



    “(...) tem ela [taxa associativa] origem na situação de titular de direito real do adquirente de lote (não necessariamente morador) e tem por função a manutenção, conservação e melhoria do imóvel, inserido em um empreendimento imobiliário. 



    São prestados pelas associações serviços de fornecimento de água, manutenção da rede elétrica, limpeza, conservação das vias internas e calçadas, segurança e portaria do empreendimento. Embora não se qualifiquem tecnicamente como benfeitorias realizadas no próprio imóvel, sem dúvida vêm em proveito deste, o conservam, melhoram, potencializam seu uso e provocam sua valorização. É o que basta para qualificar juridicamente a obrigação como propter rem, sem a necessidade de recorrer a qualquer outro argumento”. 



    Logo, em se tratando de obrigação "propter rem" deve o arrematante assumir a responsabilidade pelo débito, ainda que não tenha integrado a fase de conhecimento e formação do título executivo, na medida em que é manifesta sua condição de proprietário do bem.”



    Verifica-se, portanto, que para divergir dos fundamentos do acórdão recorrido seria necessário analisar as provas dos autos e as cláusulas do edital de alienação, providência vedada nesta via extraordinária em face dos óbices das Súmulas 279/STF (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário) e 454/STF (Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário). 



    Adite-se que o Tribunal de origem consignou expressamente ser incabível a aplicação do Tema 492 da repercussão geral, sob pena de violação da coisa julgada, tendo em vista que tal precedente é posterior ao trânsito em julgado da sentença exequenda, no entanto, a parte recorrente não logrou infirmar o referido fundamento. Assim, na hipótese, incide o óbice da Súmula 283/STF (É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles), pois o recurso deixou incólume argumento apto por si só a sustentar o julgado.



    Por fim, o recurso não pode ser conhecido pela alínea “c” do inciso III do art. 102 da CF/88, pois não se verifica, no caso, a hipótese elencada nesse permissivo constitucional.



    Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, NEGO SEGUIMENTO AO AGRAVO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO.



    Não se aplica o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, tendo em vista que não houve fixação de honorários advocatícios nas instâncias de origem. 



    Publique-se. 



    Brasília, 19 de setembro de 2024. 



Ministro Alexandre de Moraes



Relator



Documento assinado digitalmente