Tribunal: STF
Processo: Rcl 67412
Classe: Rcl
Órgão julgador: FLÁVIO DINO
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-07-15
Data de publicação: 2024-07-15

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



    Trata-se de reclamação constitucional ajuizada por Nossa Senhora da Salette Negócios Imobiliários LTDA contra acórdãos do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que negaram provimento à apelação e negaram seguimento ao recurso extraordinário interpostos pela reclamante. A reclamante alega que as decisões reclamadas violaram a tese fixada no Tema 492 do STF.



    A reclamante narra que o processo de origem consiste em “Ação de Cobrança movida pela Associação dos Titulares de Lotes do Residencial Evidence em face da Reclamante (doc. 04) que tramitou perante a 4ª Vara Cível da Comarca de Sorocaba, processo nº 1023442- 83.2021.8.26.0602, para a exigência de indevidas taxas associativas, alegando, em síntese, que esta seria devedora de tais mensalidades (i) por ser proprietária de lote no referido residencial, cujo (ii) direito de recebimento encontra-se explícito em seu Estatuto Social, (iii) conforme previsão legal da Lei nº 4.591/64 (Lei dos Condomínios); (iv) por incidência da vedação ao enriquecimento sem causa”.



    Afirma que as decisões reclamadas “realizaram uma interpretação enviesada do Tema nº 492/STF, aplicando-o sem considerar os elementos que o constituem, requisitos estes estabelecidos por este Pretório Excelso como necessários à validade das cobranças, valendo-se de hipótese de “ANUÊNCIA TÁCITA” à associação, por fato ocorrido em 2013, muito antes da alteração da legislação de regência operada pela Lei nº 13.465/2017, que os levaram, equivocadamente, a atribuir as responsabilidades fixadas na condenação (pagamento das taxas de manutenção e conservação)”.



    Pede a procedência da reclamação para cassar o acórdão que negou provimento à apelação e o acórdão que negou seguimento ao recurso extraordinário, para que seja determinada a prolação de nova decisão pelo TRF de acordo com Tema nº 492 do STF.



    É o relatório. Decido. 



    No Tema 492, o STF decidiu que:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 



    O TJ-SP negou provimento à apelação da reclamante nos seguintes termos (eDoc. 25):



    “APELAÇÃO CÍVEL. Taxa de associação. Sentença de procedência. Insurgência do requerido. Descabimento. Observância àa tese fixada no Tema nº 492 em sede de Repercussão Geral pelo C. STF, por ocasião do julgamento do Recurso Extraordinário nº 695911/SP: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis. Requerida que, ao adquirir o imóvel, passou a ser associada. Vínculo estabelecido em estatuto social. Sócio da requerida que presidiu ata de assembleia que constituiu a associação, não podendo alegar desconhecimento. Inexiste no estatuto social, cláusula que isente a apelante da contribuição mensal, em vista de ser instituidora do loteamento. Apelante, como proprietária de imóvel, tem o dever de pagamento das taxas nos termos do estatuto social e de acordo com o fixado na tese do STF. A partir da vigência da Lei nº 13.465/17, de todo possível se mostra o rateio das despesas relativas aos serviços de manutenção/conservação, fornecimento de serviços de utilidade pública e proteção patrimonial, independentemente da condição de associado. Possibilidade de cobrança da taxa associativa. Sentença mantida. Recurso desprovido.”



    Transcrevo trechos do acórdão em que foram fixadas as premissas de fato (eDoc. 25):



    “A apelante não pode alegar que não se associou ou que desconhece a existência da associação. Na ata a assembleia de fls. 164/180, presidida por Mauro Cezar de Camargo, sócio da apelante, verifica-se que foi constituída a associação, regida por meio de estatuto no qual dispôs, em seu artigo 5º (fls. 19 e 165) que: “são membros da Associação todos os proprietários, compromissários compradores, cessionários ou compromissários cessionários de direitos sobre lotes exclusivamente residenciais localizados no "Residencial Evidence". 



    O artigo 7º, “c”, do estatuto (fls. 19 e 165), estabeleceu o dever de pagamento de contribuição periódica: “Pagar as contribuições periódicas ou suplementares que vierem a ser aprovadas pela Assembleia Geral juntamente com o orçamento anual ou separado. 



    Tal ata foi registrada em cartório (fls. 171), bem como estatuto social (fls. 16/25). Ficou demonstrado que a apelante tinha prévio conhecimento da constituição da associação, nem como da obrigação de contribuição mensal para manutenção do loteamento.” 



    Das premissas de fato fixadas no acórdão, tem-se que a reclamante já era proprietária do imóvel antes da edição da Lei nº 13.465/2017 e que concordou em integrar a associação bem como anuiu com o pagamento das contribuições das taxas de manutenção e conservação do loteamento.



    Entendo que a decisão reclamada está de acordo com o Tema 492. Conforme decidido no RE 695911 (Repercussão Geral), que deu origem ao tema mencionado, “essas associações, antes do advento da Lei nº 13.465/2017, surgiam tão somente da vontade de suas partes integrantes e, nesse passo, obrigações dela decorrentes só poderiam vincular aqueles que a ela aderissem, e enquanto a ela estivessem vinculados”.



    A reclamante foi uma das fundadoras da associação. Se associou e concordou com os encargos decorrentes desta condição. O Tema 492 somente se aplica àqueles que, antes do advento da Lei nº 13.465/2017, não aderiram à associação, o que não é o caso da reclamante.



    No mesmo sentido e em processo envolvendo as mesmas partes, cito a Rcl 63411, de Relatoria do Ministro Cristiano Zanin, que assim decidiu:



    “AGRAVO REGIMENTAL EM RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL PROPOSTA PARA GARANTIR A OBSERVÂNCIA DE DECISÃO DESTA SUPREMA CORTE PROFERIDA SOB A SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL (RE 695.911/SP). AUSÊNCIA DE TERATOLOGIA. RECLAMAÇÃO COMO SUCEDÂNEO RECURSAL. INVIABILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. (...) III - Nos autos originários, foram comprovadas a ciência e a aquiescência da agravante com a cobrança da contribuição, pois, diferentemente dos adquirentes dos demais lotes, a agravante é a verdadeira instituidora do loteamento fechado. IV - A reclamação não pode ser utilizada como sucedâneo recursal. V- Agravo regimental desprovido, com majoração da condenação em honorários.”



    (Rcl 63411 AgR, Relator(a): CRISTIANO ZANIN, Primeira Turma, julgado em 09.04.2024)



    Com base nesses fundamentos, nego seguimento à reclamação, nos termos do art. 21, §1º, do RISTF.



    Condeno a reclamante ao pagamento de 10% sobre o valor da causa a título de honorários advocatícios à parte beneficiária.



    Publique-se.



    Brasília, 15 de julho de 2024.



Ministro FLÁVIO DINO



Relator



Documento assinado digitalmente