Tribunal: STF
Processo: Rcl 67417
Classe: Rcl
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-04-29
Data de publicação: 2024-04-29

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de reclamação constitucional, com pedido liminar, ajuizada por Nossa Senhora da Salette Negócios Imobiliários Ltda. em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos do Processo 1024899-53.2021.8.26.0602. 



    Na petição inicial, a reclamante alega, inicialmente, a necessidade da distribuição desta reclamação por prevenção à RCL 63.274, de relatoria da Min. Cármen Lúcia, ao argumento de que se defende em cerca de 100 (cem) ações idênticas movidas em seu desfavor, com o objetivo de cobrar indevidamente taxas de manutenção e conservação em loteamento fechado (eDOC 1, p. 2 - ID: 18f44a6d). Assim, considera necessária a reunião das reclamações, para o fim de se impedir a prolação de decisões distintas sobre a mesma materialidade (eDOC 1, p. 9 - ID: 18f44a6d).



    No mérito, sustenta, em síntese, que a autoridade reclamada teria descumprido a orientação firmada por esta Corte nos autos do RE-RG 695.911 (Tema 492), paradigma da repercussão geral.



    Argumenta, ainda, que:



    “4.4. No caso em tela, depreende-se que o v. acórdão considerou legitima a cobrança encetada pela Associação considerando hipótese de “ANUÊNCIA TÁCITA, SEM se atentar para os demais elementos indicados pelo Tema nº 492/STF para configurar legitima a cobrança das taxas em comento. 



    4.5. A base fática definida nos v. acórdãos consubstancia-se no fato de a Reclamante nunca ter aderido à Associação, mas ainda assim ser obrigada a efetuar os pagamentos das mensalidades de manutenção e conservação, diante do emprego de hipóteses de “ANUÊNCIA TÁCITA” aos seus termos. 



    4.6. As referidas decisões mostram-se diametralmente opostas aos fundamentos estabelecidos no julgamento do Tema nº 492/STF, configurando verdadeira teratologia quanto a aplicação da tese de Repercussão Geral pelos órgão de origem, na medida em que muito embora não indiquem a existência de vínculo associativo entre a Reclamante e a Associação, reconheceram a obrigação daquela em pagar as taxas de manutenção e conservação sob o fundamento de se proprietária de lote, conquanto aludida condição remonte à data anterior ao advento da Lei nº 13.465/2017; e por seu sócio haver participado de assembleias da associação, onde fora aprovado o Estatuto Social com a estipulações de cláusulas que, quando muito, enunciam hipóteses de “ADESÃO COMPULSÓRIA”. 



    4.7. Há ainda o argumento de que as taxas em comento ostentariam caráter propter rem, baseado em decisão de IRDR onde se discutiu a possibilidade de se penhorar o lote do devedor para pagamento de dívidas associativas; o que não se amolda ao presente caso, assim como afronta a remansosa jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça para quem as taxas de manutenção e conservação cobradas em loteamento fechado possuem CARÁTER PESSOAL. 



    4.8. Com efeito, não basta, nos termos do Tema nº 492/STF, saber da existência da associação e/ou de seu regramento. É a existência de ato constitutivo da associação firmado após a Lei nº 13.465/2017, assim como a adesão expressa a estes, jamais podendo ela ser presumida, com a devida manifestação da vontade de se associar, que possibilita a cobrança das respectivas taxas de manutenção e conservação, elementos que não se identificam no caso em tela. 



    4.9. Como adrede relatado e demonstrado, o ato realizado no ano de 2018 é tão somente fruto de uma assembleia da associação, datada de 10 de março de 2018, na qual, dentre outros assuntos, deliberou sobre a alteração/atualização do endereço de sua sede (doc. 11):



    [...]



    4.10. Assim, o documento apresentado pela associação quando da propositura da ação de cobrança não se adequa ao requisito formal estabelecido pelo Tema nº 492/STF que indica a necessidade sine qua non de (i) registro do ato constitutivo da associação APÓS a Lei nº 13.465/2017 e (ii) que aludido ato seja registrado na matrícula imobiliária atinente ao loteamento; nenhum deles cumprido pela Associação na espécie.



    4.11. Verifica-se, portanto, que a singela alteração/atualização de endereço da sede da associação, tratada na assembleia de 10 de março de 2018, não se consubstancia no cumprimento do requisito do registro de ato constitutivo POSTERIOR ao advento da Lei nº 13.465/207 e, ainda que assim pudesse ser considerado, hipótese que se admite ad argumentandum tantum, restaria pendente o requisito de registro do aludido documento junto à matrícula do loteamento. 



    4.12. Assim, a cotização somente é constitucional após o advento da Lei nº 13.465/2017, que estabelece os requisitos para a cobrança. E, ainda, para aqueles que como a Reclamante são proprietários antes da promulgação da lei, deve-se seguir as normas constitucionais afetas à associação, NÃO sendo demais lembrar que ninguém é obrigado a se associar, tampouco a manter-se associado.



    [...]



    4.14. Como se observa, EMINENTES MINISTROS, a D. Turma Julgadora, ciente da existência do Tema nº 492/STJ, firmado por este Egrégio Sodalício sob a sistemática da Repercussão Geral (RG), adotou entendimento diverso, o que demonstra a necessidade de imediata reforma/cassação do v. acórdão, na medida em que autorizou a cobrança de taxa de manutenção e/ou conservação em loteamento fechado (ou de acesso controlado) de proprietário não associado ou que a ela não anuiu, afastando, ainda, o efeito vinculante da Tema nº 492/STF, por deixar de observar a INEXISTÊNCIA no caso concreto dos ELEMENTOS necessários à sua aplicação.”. (eDOC 1, p. 21-24 - ID: 18f44a6d)



    Nesses termos, reforça o argumento de que os atos reclamados concluíram pela validade das cobranças, a despeito da ausência de registro do ato constitutivo da Associação junto à matrícula imobiliária do empreendimento, bem como da ausência de indicação sobre o ato de adesão formal e expressa, com consciente manifestação da vontade da Reclamante em aderir à associação ou as cobranças por ela realizadas.



    Desse modo, conclui que os atos reclamados atentam contra o que restou decidido no julgamento do “Tema nº 492/STF, cujos requisitos para validade/constitucionalidade das cobranças encetadas não foram identificados no caso”. (eDOC 1, p. 31 - ID: 18f44a6d) 



    Requer, preliminarmente, que seja reconhecida a prevenção desta reclamação com a RCL 63.274, de relatoria da Min. Cármen Lúcia. No mérito, pleiteia que seja julgada procedente a presente reclamação, para que o ato reclamado se adeque ao entendimento firmado no Tema 492 da repercussão geral.



    É o relatório. Decido.



    Dispenso a remessa dos autos à Procuradoria-Geral da República, por entender que o processo já está em condições de julgamento (RISTF, art. 52, parágrafo único). 



    Inicialmente, afasto a prevenção suscitada pelo reclamante, porquanto ausente hipótese de conexão.



    O artigo 69 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal expressamente determina que:



    “Art. 69. A distribuição da ação ou do recurso gera prevenção para todos os processos a eles vinculados por conexão ou continência.”



    No caso, não verifico a ocorrência de conexão ou continência entre a presente reclamação e a RCL 63.274, Rel. Min. Cármen Lúcia, ante a diversidade de pedido e causa de pedir.



    Com efeito, na RCL 63.274, Rel. Min. Cármen Lúcia, os valores demandados na Ação de Cobrança nº 1023960-73.2021.8.26.0602, proposta perante o TJSP, se referem ao Lote 02, Bl. J, do Residencial Evidence, relativamente ao período compreendido entre 5.2020 e 6.2021. Por sua vez, nesta reclamação, discute-se sobre os valores demandados na Ação de Cobrança nº 1024899-53.2021.8.26.0602, proposta perante o TJSP, se referem ao Lote 14, Bl. V, do Residencial Evidence, relativamente ao período compreendido entre 5.2020 e 7.2021



    Nesses termos, não há que se falar em prevenção.



    Pois bem.



    Conforme disposto na Constituição Federal, compete ao STF processar e julgar originariamente reclamação para a preservação de sua competência, garantia da autoridade de suas decisões e da observância das Súmulas Vinculantes (arts. 102, I, l, e 103-A, § 3º da CF/88). Nesse sentido, o Código de Processo Civil de 2015 também regulamentou a matéria e assentou as seguintes hipóteses de cabimento da reclamação:



    “Art. 988. Caberá reclamação da parte interessada ou do Ministério Público para:



    I - preservar a competência do tribunal;



    II - garantir a autoridade das decisões do tribunal;



    III - garantir a observância de enunciado de súmula vinculante e de decisão do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade; 



    IV - garantir a observância de acórdão proferido em julgamento de incidente de resolução de demandas repetitivas ou de incidente de assunção de competência. (…)”.



    O § 4º do mesmo artigo esclarece que as hipóteses dos incisos III e IV compreendem a aplicação indevida da tese jurídica e sua não aplicação aos casos que a ela correspondem.



    Verifica-se, ainda, nos termos do § 5º, que é inadmissível reclamação proposta para garantir a observância de acórdão de recurso extraordinário com repercussão geral reconhecida, exceto quando comprovado o esgotamento das instâncias ordinárias, com a devida interposição e julgamento do agravo interno, previsto no art. 1.030, § 2º, do CPC, e a demonstração da teratologia da decisão.



    Nesses termos, a reclamatória proposta para garantir a observância de acórdão de recurso extraordinário com repercussão geral reconhecida somente será cabível quando presentes os seguintes pressupostos necessários e cumulativos, quais sejam: o esgotamento da instância de origem, com a interposição de agravo interno da decisão monocrática que sobresta o feito, inadmite liminarmente o recurso da competência do STF ou julga-o prejudicado; a plausibilidade na tese de erronia na aplicação do entendimento do Supremo Tribunal Federal firmado na repercussão geral pelo Juízo a quo, a indicar teratologia da decisão reclamada.



    Na hipótese dos autos, a reclamante sustenta a tese de erronia aplicação do entendimento deste Supremo Tribunal pelo Juízo a quo, relativamente ao Tema 492. Analiso.



    No ponto, destaco que essa Corte, no julgamento do RE-RG 695.911, paradigma do referido tema 492, assentou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 



    Transcrevo, pois, a ementa do referido julgado: 



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’.” (Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.4.2021) 



    Nesses termos, conclui-se que a partir do referido julgamento restaram definidos dois marcos temporais para a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano, quais sejam: a edição da Lei 13.465/2017 ou anterior lei municipal disciplinando a questão.



    No entanto, a cobrança fundada em lei municipal anterior à edição da Lei 13.465/2017 restou condicionada à adesão ao ato constitutivo da entidade, quanto aos antigos possuidores e, com relação aos novos adquirentes, ao devido registro formal do ato constitutivo da associação. 



    Pois bem.



    Na espécie, verifica-se que o Juízo de origem consignou a existência de prova que demonstra a manifestação de vontade inequívoca da ora reclamante de se associar. Nesses termos, transcrevo trecho do julgado:



    “A requerida não nega a propriedade do imóvel, apenas alega que não é moradora do imóvel e que por ser a empresa loteadora do residencial autor, já era proprietária do imóvel antes da criação do residencial, bem como não pode ser cobrada por taxas associativas por não ter se filiado à associação de moradores. 



    Ora, quando da criação da associação autora (fls. 11/20), foi estabelecido no artigo 5º, capítulo II do Estatuto Social que os membros da associação são todos os proprietários, compromissários compradores, cessionários ou compromissários cessionários de direitos sobre lotes residenciais localizados no Residencial Evidence. 



    É certo que as despesas condominiais tem natureza propter rem, ou seja, a obrigação é própria da coisa, de quem titulariza o imóvel, portanto, é uma obrigação que surge simplesmente por se ter um direito real de propriedade. 



    Assim, como a requerida é a proprietária do imóvel objeto dos autos, responde pelas obrigações a ele inerentes.



    [...]



    Com relação à alegação de que não se filiou à associação de moradores, nota-se, no entanto, que a requerida, ao constituir loteamento fechado em sua propriedade (fls. 67/70) anuiu a criação de associação com infraestrutura e serviços prestados, e, por consequência, a cobrança da taxa associativa de manutenção. 



    O loteamento fechado está devidamente registrado (fls. 11/20) desde 10 de março de 2018 e os débitos cobrados são de período posterior a maio de 2020. 



    Assim, a requerida é responsável pelo débito referente às taxas associativas, de modo que a procedência da ação se impõe”. (eDOC 22, p. 2-3 - ID: cf91ab7c; grifei)



    Referida decisão restou mantida quando do julgamento do recurso de apelação interposto, cuja ementa transcrevo a seguir:



    “LOTEAMENTO - Ação de cobrança de taxa de associação - Sentença de procedência - Inconformismo da ré aduzindo que é proprietária de lote, adquirido antes da Lei 13.465/2017, e jamais aderiu voluntariamente ao ato constitutivo da Associação - Empreendimento registrado em março de 2.018, portanto posterior a Lei 13.465/17 - Lei que, dentre outras coisas, disciplinou o funcionamento de loteamentos com acesso controlado - Associação foi criada pela loteadora para esse fim, com a ata de fundação presidida pelo sócio controlador - Exigibilidade, diante das peculiaridades do caso, que não contraria a tese 882 firmada pela Segunda Seção do STJ e Tema 492 STF - Admissibilidade de sua exigência - Apelo desprovido”. (eDOC 24, p. 2 - ID: f70eb46b)



    A propósito, transcrevo trecho do acórdão proferido pelo TJSP no julgamento da apelação:



    “Frise-se ainda que, no caso específico dos autos, Mauro Cezar Camargo, representante legal da requerida presidiu a assembleia para deliberar a constituição da Associação de Titulares dos lotes do Residencial Evidence e que, ao final desta ata, assinou como presidente da assembleia e presidente da associação, ou seja, assumindo posição que contraria o argumento de que não é associado. 



    Conforme se observa nos documentos juntados, o representante da requerida, mais do que associado, portou-se, em diversas ocasiões, como presidente da Associação, votando e deliberando sobre assuntos importantes. 



    Assim, as provas juntadas aos autos demonstram claramente ser a apelante uma associada ativa não só votando e participando das deliberações como também assumindo a presidência da própria Associação.” (eDOC 24, p. 14 - ID: f70eb46b; grifei).



    Após, o Tribunal reclamado concluiu que o acórdão recorrido estaria em conformidade com a tese do tema 492, negando seguimento ao recurso extraordinário interposto (eDOC 26, p. 3 - ID: 7a9c1f4f), bem como ao agravo interno que se seguiu. (eDOC 27 - ID: 81c20fd7) 



    Ora, a partir da leitura das decisões apontadas conclui-se pela existência de comprovação de que o reclamante aderiu voluntariamente à associação, ora beneficiária, o que faz pressupor sua obrigação ao pagamento das taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos a partir do advento da Lei nº 13.465/17.



    Nesse corolário, destaco trecho do voto condutor, exarado pelo Relator Ministro Dias Toffoli, no julgamento do RE-RG 695.911:



    “Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. 



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato). 



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. 



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes”. (Grifei)



    Desse modo, não vislumbro a aplicação errônea da tese firmada por esta Corte no âmbito da repercussão geral no tema 492, a dar ensejo ao provimento da presente reclamação. 



    Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado:



    “AGRAVO REGIMENTAL EM RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL PROPOSTA PARA GARANTIR A OBSERVÂNCIA DE DECISÃO DESTA SUPREMA CORTE PROFERIDA SOB A SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL (RE 695.911/SP). AUSÊNCIA DE TERATOLOGIA. RECLAMAÇÃO COMO SUCEDÂNEO RECURSAL. INVIABILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. I - O Supremo Tribunal Federal apenas admite a reclamação proposta com a específica finalidade de corrigir eventuais equívocos na aplicação, pelos tribunais, do instituto da repercussão geral, em casos de manifesta teratologia. II - É improcedente a alegação de equívoco na implementação da sistemática da repercussão geral, porquanto os fundamentos os quais basearam o julgamento do RE 695.911/SP são aplicáveis ao caso concreto. III - Nos autos originários, foram comprovadas a ciência e a aquiescência da agravante com a cobrança da contribuição, pois, diferentemente dos adquirentes dos demais lotes, a agravante é a verdadeira instituidora do loteamento fechado. IV - A reclamação não pode ser utilizada como sucedâneo recursal. V- Agravo regimental desprovido, com majoração da condenação em honorários”. (Rcl 63411 AgR, Rel. Min. CRISTIANO ZANIN, Primeira Turma, DJe 15.4.2024)



    Inadmissível, assim, esta reclamação.



    Ante o exposto, nego seguimento à reclamação e julgo prejudicado o pedido liminar (RISTF, art. 21, § 1º).



    Publique-se.



    Brasília, 29 de abril de 2024.



Ministro GILMAR MENDES



Relator



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