Tribunal: STF
Processo: RE 1497193
Classe: RE
Órgão julgador: EDSON FACHIN
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2024-06-22
Data de publicação: 2024-06-22

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão: Trata-se de recurso extraordinário interposto em face de acórdão da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (eDOC 14, p. 3):



    “AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO. TAXA ASSOCIATIVA. 



    Ação ajuizada por associação em face dos proprietários de imóvel em loteamento, pretendendo a cobrança de taxas associativas vencidas e não pagas . Sentença de improcedência . Apelo da autora. Proprietários de lote que anuíram com a associação, visto que i) o contrato padrão do loteamento registrado muitos anos antes da aquisição obriga e vincula os posteriores adquirentes; ii) o contrato de cessão fez menção expressa ao contrato padrão, comprometendo-se os adquirentes a cumpri-lo; e iii) contribuíram por muitos anos com o rateio das despesas, sendo vedado o venire contra factum proprium. Aplicação da parte final do entendimento que o E. STJ, em regime de recursos repetitivos, no sentido de que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp 1280871 /SP). Cobranças devidas. Ação procedente. Recurso provido.”



    Os embargos de declaração foram rejeitados (eDOC 19, p. 3).



    No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, a, do permissivo constitucional, aponta-se ofensa ao artigo 5º, II e XX, da Constituição da República, bem como ao Tema 492 da repercussão geral. 



    Nas razões recursais, sustenta-se que (eDOC 22, p. 6):



    “Qualquer decisão que vise obrigar o cidadão a se associar ou manter-se associado é claramente inconstitucional e quaisquer argumento que vise confrontar tal diretriz deve ser rechaçado cabalmente. 



    Tal cláusula contratual impondo a associação de moradores aos adquirentes não deveria nem ter existido, haja vista que fere preceito constitucional, e a constituição não pode ceder a manobras abusivas criadas com o intuito de enriquecimento. Os recorrentes não podem ser compelidos a manter-se numa associação. Aceitar tal situação é rasgar o estabelecido pela própria Lei Maior.



    Deve sempre prevalecer a Constituição pátria, é ilegal a cobrança de taxas pela prestação de supostos serviços para quem não é associado e assim não almeja ser. Não pode a associação prestar serviços públicos e compelir todos os moradores da área a arcar com tal iniciativa. Estamos voltando aos tempos feudais?”



    A Presidência da Seção de Direito Privado do TJ/SP admitiu o recurso extraordinário (eDOC 39).



    É o relatório. Decido.



    A irresignação não merece prosperar.



    O Tribunal de origem, quando do julgamento da apelação, asseverou que (eDOC 14, p. 5-12):



    “A autora ajuizou a presente demanda visando a cobrança de taxas de conservação do loteamento vencidas e não pagas pelos réus. 



    Ao contrário do que pretendem fazer crer, houve anuência dos apelados à Associação, uma vez que, em 19/09/1990, firmaram o instrumento de cessão e transferência de direitos de fls. 18/19, com o antigo proprietário, sendo que na cláusula quinta do referido contrato consta que: "O(s) Cessionário(s) declara(m) conhecer todos os termos, itens, condições e cláusulas do instrumento particular de 17 de janeiro de 1985, obrigando-se a cumpri-los integralmente, em especial o disposto na cláusula 6º" (fls. 19). 



    E, conforme contrato padrão do loteamento juntado às fls. 166/173, devidamente registrado em cartório e que não foi objeto de impugnação pelos réus, a cláusula sexta mencionada no contrato de cessão de direitos firmado pelos requeridos expressamente estabelece a obrigatoriedade de rateio das despesas com as áreas comuns do loteamento, bem como a criação de associação para administrar e zelar por tais áreas (fls. 168/170). 



    Assim, a partir do momento em que os réus concordaram em adquirir do proprietário anterior lote inserido nesse contexto, anuíram com a Associação. 



    Caso não quisessem fazer parte da Associação, bastaria não terem adquirido o imóvel, sendo que, nos termos do art. 29 da Lei 6.766/79, "Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado". 



    (...)



    Ademais, é clara a anuência dos réus à Associação e ao pagamento da taxa de manutenção mensal, visto que ao longo dos anos pagaram diversas manutenções, haja vista que adquiriram o imóvel em 19/09/1990 e só se tornaram inadimplentes a partir de 03/04/2009. 



    Viola frontalmente a boa-fé e configura evidente venire contra factum proprium a postura de adquirir imóvel em loteamento consolidado e com grande infraestrutura, contribuir por diversos anos para seu custeio e, abruptamente, sob a simples bandeira da livre associação, querer deixar de contribuir, como se toda infraestrutura e administração fossem simplesmente desaparecer e os proprietários e sua família não fossem continuar a usufruir dos serviços de segurança 24 horas, portaria, controle de acesso, fornecimento de água, coleta de esgoto, etc. 



    Desse modo, em suma, os réus anuíram com a associação, visto que i) o contrato padrão do loteamento registrado muitos anos antes da aquisição obriga e vincula os posteriores adquirentes; ii) o instrumento de cessão de direitos fez menção expressa ao contrato padrão, comprometendo-se os adquirentes a cumpri-lo; e iii) contribuíram por muitos anos com o rateio das despesas. 



    No mais, sendo legítima a cobrança, o não pagamento nas datas dos vencimentos enseja a regular aplicação da multa moratória prevista no Estatuto Social (art. 6º, "b", parágrafo primeiro - fls. 181) que, aliás, sequer foi objeto de impugnação pelos réus.



    Assim, deve ser julgada procedente a demanda para condenar os réus ao pagamento das taxas associativas vencidas e não pagas, acrescida da multa moratória de 10%, juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária a contar de cada vencimento.”



    A irresignação, no caso dos autos, não merece acolhida, dado que a decisão recorrida encontra-se alinhada à jurisprudência dominante do Supremo Tribunal Federal, que reconhece a possibilidade de cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário nos casos de comprovada associação, de lei municipal autorizadora ou após advento de legislação federal que disciplina a matéria. 



    Verifica-se, assim, que a controvérsia em exame, referente à ofensa ao direito fundamental da liberdade de associação – art. 5º, XVII e XX, CRFB – em virtude da cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano, cinge-se ao Tema 492 da sistemática da repercussão geral, relativo ao RE 695.911-RG, de relatoria do Min. Dias Toffoli. Ao apreciar a matéria, o Supremo Tribunal ficou a seguinte tese: 



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    Com efeito, constata-se que, em 11.4.2022, houve o julgamento pelo Plenário deste Supremo Tribunal Federal dos embargos opostos no RE 695.911-RG (Tema 492), oportunidade em que o Tribunal, por unanimidade, rejeitou todos os embargos de declaração. Destaco o seguinte trecho do voto condutor do Min. Dias Toffoli nos Terceiros Embargos de Declaração: 



    “Outrossim, não se verifica a suscitada “omissão em relação ao direito de liberdade de associação, que se manifesta pela liberdade em se associar e de se manter associado” (fl. 3 eDoc. 368), porquanto o decisum embargado salientou, em mais de uma passagem, que a liberdade de associação garante ao indivíduo o direito de se associar e de se desassociar, in verbis:



    “O que emana, portanto, diretamente dos dispositivos da Constituição Federal é que, se de um lado: (i) se assegura a plenitude da liberdade de associação (art. 5º, XVII), (ii) se mantêm as entidades associativas distantes da interferência estatal (art. 5º, XVIII) e (iii) se lhes garante legitimidade judicial e extrajudicial (5º, XXI); de outro lado, se preserva a liberdade do indivíduo de não se associar ou dela se desassociar a qualquer tempo (art. 5º, XX). 



    Esse é, segundo minha compreensão, o desenho jurídico que decorre diretamente do texto constitucional. Isso porque, ao mesmo tempo em que a Constituição Federal garante proteção a essa forma de congregação de interesses, ela também assegura a liberdade na integração a ela e, no mesmo passo, à desintegração. 



    (…)



     Trata-se, como visto, de norma constitucional que pode ser analisada sob duas perspectivas: uma, positiva, em que se garante ao indivíduo o direito de se associar; outra, negativa, que confere o direito de se desassociar” (grifos nossos).” (RE 695911 ED-terceiros Processo Eletrônico JULG-11.4.2022 MIN-DIAS TOFFOLI N.PÁG-009 DJe-081)



    Assim, não houve violação à tese fixada no precedente de repercussão geral, tendo em conta tratar-se de ação de cobrança de valores relativos aos serviços efetivamente prestados ajuizada pela associação com fundamento em prova hábil, notadamente instrumento particular de compra e venda com ciência expressa acerca da criação da associação. Dessa forma, inexistente vulneração da liberdade associativa, preceito constitucional abarcado pela jurisprudência desta Corte. 



    Ademais, eventual divergência em relação ao entendimento adotado pelo juízo a quo, no que diz respeito ao vínculo associativo, para adequação ao precedente do RE-RG 695.911, demandaria o reexame de fatos e do conjunto probatório dos autos, o que inviabiliza o processamento do apelo extremo, por vedação contida na Súmula 279 do STF. Nesse sentido: 



    “DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 492. NECESSIDADE DE REEXAME DE MATERIAL PROBATÓRIO. SÚMULA 279/STF. 1. Para dissentir da conclusão do Tribunal de origem, seria necessário o reexame de material fático-probatório. Incidência no caso, da Súmula 279/STF. 2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 3. Agravo a que se nega provimento.” (RE 1.372.357-AgR, Rel. Roberto Barroso, Primeira Turma, DJe de 1º.06.2022).



 “AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. TEMA N. 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. O Supremo assentou a inconstitucionalidade da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano apenas quando alusiva a período anterior à vigência da Lei n. 13.465/2017. Tema n. 492/RG. 2. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento dos recorrentes em relação ao custeio das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. 3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido.” (RE 1401255 ED-AgR, Rel. Nunes Marques, Segunda Turma, DJe 22.09.2023)



    Ante o exposto, nego provimento ao recurso, nos termos do art. 932, IV, b, do Código de Processo Civil. 



    Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro em ¼ (um quarto) os honorários fixados anteriormente, devendo ser observados os limites dos §§ 2º e 3º do mesmo dispositivo e a suspensão da exigibilidade por ser a parte beneficiária da justiça gratuita.



    Publique-se. 



    Brasília, 22 de junho de 2024.



Ministro EDSON FACHIN



Relator



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