Tribunal: STF
Processo: ARE 1430746
Classe: ARE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-04-27
Data de publicação: 2023-04-27

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO FECHADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. CIÊNCIA DA OBRIGAÇÃO POR PARTE DO PROPRIETÁRIO EXPRESSAMENTE ASSENTADA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE FATOS E PROVAS: IMPOSSIBILIDADE NO CAMPO EXTRAORDINÁRIO. ÓBICE DO ENUNCIADO Nº 279 DA SÚMULA DO STF. NEGATIVA DE PROVIMENTO.



    1. Trata-se de agravo contra decisão negativa de admissibilidade de recurso extraordinário interposto em face de acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:



    “APELAÇÃO CÍVEL. Ação de cobrança. Ressarcimento de despesas nos valores fixados pela Associação de Moradores. Loteamento de acesso controlado. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 692.511/SP, em repercussão geral, Tema 492, consolidou o entendimento de que é inconstitucional a cobrança dos não associados apenas até o advento da Lei nº 13.465/2017. Dissociação entre o direito de associar-se ou não, de permanecer associado ou não, e a remuneração compulsória pelos serviços de interesse comum. No caso, embora a aquisição do imóvel tenha ocorrido em data anterior à edição da Lei nº 13.465/2017, constou da escritura pública de compra e venda o compromisso de a adquirente associar-se, obrigação que nunca foi realizada. Necessidade de concorrer para as despesas comuns que, então, somente se tornou compulsória com o advento da lei, independentemente de adesão à associação. Recurso a que se dá parcial provimento.” (e-doc. 24).



    2. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-doc. 30).



    3. No recurso extraordinário, os recorrentes apontam a violação ao art. 5º, incs. II, XX e LV, da Constituição da República. Dizem contrariado o teor do Tema RG nº 492. Discorrem sobre o princípio da livre associação, insistindo na ilegalidade da cobrança das taxas de manutenção impostas pela recorrida justamente por não terem a ela aderido. Requerem o provimento do recurso, a fim de serem julgados improcedentes os pedidos iniciais (e-doc. 34).



    É o relatório.



    Decido.



    4. Transcrevo, para melhor compreensão da controvérsia, os fundamentos do acórdão recorrido:



    “Trata-se de ação de cobrança, proposta pela apelante em face dos apelados, objetivando a indenização por serviços prestados pela autora, no valor de R$51.861,60, e a constituição da obrigação de ressarcir as despesas nos valores fixados pela Associação de Moradores, autora da ação.



    Os réus, apelados, afirmaram que jamais aderiram à Associação de Moradores, ora apelante, não sendo devida a cobrança.



(...)



    Recentemente, no entanto, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário nº. 692.511/SP, em repercussão geral, Tema 492, consolidou o entendimento de que é inconstitucional a cobrança dos não associados apenas até o advento da Lei nº 13.465/2017, tendo firmado a seguinte tese: 



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. (RE nº. 695.911, j. 18/12/2020).”



    No caso dos autos, além de não haver a adesão dos apelados à associação autora, a aquisição do lote foi anterior à edição da Lei nº 13.465/2017. 



    No entanto, como se vê na escritura pública de compra e venda do lote, de 14.07.2000, acostada às fls. 377/383, a primeira apelada, na época solteira e adquirente única, se comprometeu expressamente a “integrar a associação de moradores, com a finalidade de administrar os logradouros comuns e públicos e, promover, ainda e especificamente, a operação do sistema de abastecimento de água potável”. 



    Assim, é certo que, no mínimo, a apelada tinha conhecimento formal da existência dos serviços prestados pela apelante e da contraprestação pecuniária. 



    Pelo que se infere do enunciado-tema 492, do STF acima transcrito, a partir da edição da Lei nº 13.465/2017 houve a dissociação entre o direito de associar-se ou não, de permanecer associado ou não, e a remuneração compulsória pelos serviços de interesse comum. 



    Assim, a melhor interpretação do Tema 492 é no sentido de que, como no caso, mesmo que a aquisição do lote tenha sido anterior à edição da Lei nº 13.465/2017, o adquirente ficará compelido a concorrer para as despesas comuns, desde que nos registros públicos já constasse a obrigação para tal. 



    No caso, repita-se, a obrigação de associar-se foi anunciada na própria escritura de compra e venda do imóvel.



    A obrigação continuada, no entanto, somente se tornou devida a partir da Lei nº 13.465/2017, que a introduziu no ordenamento.” (e-doc. 24, p. 3-4; grifos nossos).



    5. O Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento do RE nº 695.911-RG/SP (Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral), assentou a legalidade da cobrança relativa à denominada taxa de conservação feita por associação de proprietários dos chamados condomínios fechados, a partir da Lei nº 13.467, de 2017. Consignou, ainda, esta Corte a possibilidade da exigência do referido pagamento, relativamente ao período anterior à edição da mencionada norma federal, nas seguintes circunstâncias: se houver legislação local prevendo a cobrança ou se tiver havido aceitação da obrigação pelo adquirente do imóvel.



    6. Eis a ementa do precedente citado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.” 



    (RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos acrescidos).



    7. No caso ora em julgamento, como se percebe das razões de decidir acima transcritas, o Colegiado de origem esclareceu que a obrigação quanto ao custeio das despesas de conservação decorre de previsão contratual, tendo os recorrentes ciência dela quando da realização do negócio jurídico.



    8. Assim, verifica-se que, somente a partir da reanálise do quadro fático-probatório, seria possível concluir de forma diversa do assentado pelo acórdão recorrido, o que é vedado em sede extraordinária pelo enunciado nº 279 da Súmula do STF.



    9. Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso extraordinário, nos termos do art. 21, § 1º, do RISTF. Considerando ter havido condenação em honorários advocatícios (e-doc. 24, p. 4), majoro seu valor em 10% (dez por cento), a título de honorários recursais, na forma do art. 85, § 11, do CPC.



    Publique-se.



    Brasília, 27 de abril de 2023.



    Ministro ANDRÉ MENDONÇA



    Relator