Tribunal: STF
Processo: RE 1433133
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-05-10
Data de publicação: 2023-05-10

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão



     



    Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o qual deu parcial provimento à Apelação interposta por ELAINE SILVÉRIO LEMOS para determinar que a condenação ao pagamento da taxa de manutenção de loteamento dar-se-ia apenas até a data de 3/2/2021, oportunidade em que a ré manifestou sua intenção de desligar-se da associação.



    O acórdão recebeu a seguinte ementa (Doc. 9, fl. 2):



    “APELAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Cobrança de taxa de manutenção. Sentença de procedência, isto para condenar a ré ao pagamento do débito apontado na inicial, bem como das parcelas vincendas até a efetiva satisfação da obrigação. Inconformismo. Existência de anuência expressa da ré. Contribuições devidas. Oposição inequívoca à associação manifestada em contestação. Possibilidade. Cessação da cobrança das taxas. Interrupção dos serviços prestados à requerida. Entendimento que se coaduna com as teses fixadas pelo STJ (Tema 882) e STF (Tema 492). Sentença reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”.



    Opostos Embargos de Declaração (Doc. 11), foram rejeitados (Doc. 13).



    No Recurso Extraordinário (Doc. 15), interposto com amparo no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, a ASSOCIACAO RESIDENCIAL ALTA VISTA sustenta que o acórdão recorrido, ao declarar a desobrigação da recorrida ao pagamento de taxa para a manutenção da associação a partir da data da contestação (3/2/2021), violou a tese firmada por esta SUPREMA CORTE no julgamento do RE 695.911-RG (Tema 492 da repercussão geral).



    Sustenta, para tanto, que o que se pretende demonstrar é que à luz do tema 492, a r. decisão da C. 8ª Câmara de Direto Privado do TJSP deveria ter se amoldado ao que determinou esta Eg. Corte Suprema já que houve a demonstração de que no caso vertente há nítidas condições de aplicabilidade da segunda parte do tema, mormente pelo fato de que a Recorrida aderiu a associação (fato incontroverso), e mesmo que a mesma tenha manifestado o direito de desassociar-se no ano de 2021, é perfeitamente possível a cotização de não associado a partir do o advento da Lei nº 13.465/17 (Doc. 15, fls. 6-7).



    Afirma que o Acórdão aqui guerreado restringiu a aplicação do tema de forma indevida na medida em que acabou por criar um requisito inexistente naquilo que foi adotado por este Excelso Pretório, já que está desobrigando a proprietária de lote que aderiu ao ato constitutivo a associação Recorrente (ato constitutivo registrado no competente Registro de imóveis) a deixar de pagar sua cota parte partir após advento da Lei nº 13.465/17 (Doc. 15, fl. 7).



    Em juízo de admissibilidade, o Tribunal de origem admitiu o RE (Doc. 21).



    É o relatório. Decido. 



    Preenchidos os pressupostos legais e constitucionais de admissibilidade do apelo extremo, prequestionada a matéria e demonstrada sua repercussão geral, passo à análise do mérito.



    Cuida-se, na origem, de ação de cobrança ajuizada pela ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL ALTA VISTA em face de ELAINE SILVÉRIO LEMOS requerendo o pagamento de taxa de administração e manutenção de loteamento fechado que deixaram de ser pagas pela ré a partir de julho de 2019, totalizando o montante de R$ 7.089,57.



    Julgado procedente o pedido em primeiro grau (Doc. 7), o Tribunal de origem deu parcial provimento à Apelação interposta pela ré para declarar sua desobrigação ao pagamento das referidas taxas a partir de 3/2/2021, data em que manifestou sua intenção de não permanecer associada. 



    Veja-se o seguinte trecho do voto condutor do acórdão recorrido (Doc. 9, fl. 3):



    “Trata-se de demanda em que a associação cobra da ré a taxa de manutenção, prevista em seu estatuto, em razão de ser moradora/proprietária de lote inserido no loteamento por ela administrado. Como se sabe, o entendimento estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 882), fixou a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”. 



    Na mesma conformidade, o entendimento do Supremo Tribunal Federal, em sede de repercussão geral (Tema 492), decidiu que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 



    A par disso, verifica-se no presente caso que a apelante anuiu expressamente com a associação, por força do contrato de compra e venda firmado com o proprietário anterior e admitido pela própria ré, sendo certo que tomou conhecimento da obrigação de contribuir com a manutenção do loteamento e com os serviços prestados pela autora. 



    Assim, ao firmar o contrato de compra e venda do imóvel, a ré aceitou a condição de sócia que lhe conferia o Estatuto Social da autora, e, dessa forma, livremente escolheu se sujeitar às deliberações da Assembleia Geral. 



    Por outro lado, é certo que ninguém está obrigado a se associar ou a permanecer associado, conforme preceitua nossa Carta Magna, em seu artigo 5º, inciso XX. Desse modo, a manifestação inequívoca de oposição à associação é suficiente para o desligamento da associada e a interrupção da cobrança das taxas pertinentes. 



    E na hipótese, a ciência inequívoca da autora sobre a oposição da ré à associação somente ocorreu na data da intimação da contestação, ou seja, 03/02/2021 (fls. 119). 



    Assim sendo, a cobrança das taxas devidas pela apelante deve ser limitada até essa data, com a consequente autorização para interrupção da prestação dos serviços correspondentes à requerida. 



    A pretensão de que a cláusula contratual que prevê a adesão automática à associação como condição do contrato seja declarada inconstitucional não merece prosperar, vez que a recorrente adimpliu com as contribuições desde a aquisição do lote, em 2015, até julho de 2019 sem qualquer oposição. 



    Diante disso, respeitado o entendimento do juízo a quo, mostra-se de rigor a reforma da sentença, para condenar a ré ao pagamento das taxas associativas devidas até a data da intimação da contestação, ou seja, até 03/02/2021, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês, ambos contados a partir do vencimento”.



    O acórdão recorrido está em dissonância com a decisão do Plenário do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, no julgamento do RE 695.911-RG (Tema 492, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJe de 19/4/2021), que fixou tese no sentido de que:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    O acórdão encontra-se assim ementado: 



    “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.



    Conforme pontuado pelo Tribunal de origem, a parte recorrida, no momento da assinatura do contrato de compra e venda, anuiu expressamente com a associação. Assim, o fato de posteriormente (em 3/2/2021) manifestar sua intenção de desassociar não constitui motivo legítimo para isentá-la do pagamento da taxa de manutenção do loteamento.



    Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, DOU PROVIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO para restabelecer a sentença. 



    Publique-se. 



    Brasília, 10 de maio de 2023.



Ministro Alexandre de Moraes



Relator



Documento assinado digitalmente