Tribunal: STF
Processo: RE 1398012
Classe: RE
Órgão julgador: NUNES MARQUES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-02-02
Data de publicação: 2023-02-02

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



    1. O presente recurso extraordinário foi interposto por José Cristiano Ferreira dos Santos e outro, com fundamento em permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado (com meus grifos):



    Agravo de instrumento. Locação. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos. Processo em fase de cumprimento de sentença. Débitos de IPTU do imóvel locado. Cabimento. Verba prevista no contrato e na memória de cálculo apresentada com a inicial. Alegação de impenhorabilidade do bem de família. Fiança em locação comercial. Não reconhecimento. Exclusão prevista no artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90. Reconhecimento pelo STF da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador no contrato de locação. Não aplicação da decisão proferida no RE 605.709 do STF ao caso concreto. Falta de efeito vinculativo. Precedentes jurisprudenciais. Recurso desprovido. 



    A cobrança do tributo incidente sobre o imóvel locado encontra expressa previsão no contrato de locação e está discriminada na memória de cálculo apresentada pelo credor, não havendo como liberar os executados dessa obrigação. A exceção da impenhorabilidade do bem de família não alcança fiança dada em contrato de locação de imóvel (artigo 3º, VII, da Lei 8.009/90), reconhecendo o Supremo Tribunal Federal, pelo Pleno, a constitucionalidade da norma federal. Não modifica tal entendimento o decidido recentemente no STF, no RE 605.709, por ausência de efeito vinculativo, tendo sido consideradas as peculiaridades do caso concreto e inaplicáveis à hipótese vertente. 



    Em suas razões recursais, os recorrentes, em síntese, alegam violação aos arts. 5º e 6º da Constituição Federal.



    Sustentam que a “impenhorabilidade do bem por dívida oriunda de alugueres em contrato de LOCAÇÃO COMERCIAL, diante da recente decisão do Supremo Tribunal Federal, que reconheceu o tratamento diferenciado da matéria em relação ao tema 295 é circunstância que se impõe no presente feito ante a semelhança fática e a identidade jurídica dos casos do acórdão paradigma RE 605709/SP e o que se apresenta neste litígio.”



    Afirmam que “o Supremo reconhece a distinção das situações, mantendo o entendimento quanto à penhorabilidade do bem de família do fiador em locação residencial, mas afastando a penhora do bem de família do fiador em locação comercial, pois a livre iniciativa não pode prevalecer em detrimento do direito fundamental à moradia.”



    É o relatório. Decido.



    2. O Plenário do Supremo Tribunal Federal reconheceu a existência de repercussão geral da questão constitucional e julgou o RE 1.307.334, ministro Alexandre de Moraes, Tema n. 1.127, fixando a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.” O acordão restou assim ementado:



    CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3º, VII, DA LEI 8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. 



    1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial.



    2. O inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador.



    3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245/1991 – que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a “Locação não residencial”.



    4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3°, VII, da Lei 8.009/1990. Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel – contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador –, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade.



    5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato.



    6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1º, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato.



    7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia.



    8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado.



    9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. 



    Vê-se, assim, que o acórdão proferido pelo Tribunal de origem está em conformidade com o entendimento desta Suprema Corte.



    3. Em face do exposto, nego provimento ao recurso extraordinário.



    Quanto aos honorários recursais, previstos no § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, não têm eles autonomia nem existência independente da sucumbência fixada na origem e representam um acréscimo ao ônus estabelecido previamente, motivo por que, na hipótese de descabimento ou de ausência de fixação anterior – como na espécie –, a sua incidência é indevida. 



    4. Publique-se.



Brasília, 2 de fevereiro de 2023.



Ministro NUNES MARQUES



Relator