Tribunal: STF
Processo: RE 1413406
Classe: RE
Órgão julgador: NUNES MARQUES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-03-02
Data de publicação: 2023-03-02

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



    1. Associação de Moradores do Residencial Primavera interpôs recurso extraordinário contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:



    AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. Sentença de parcial procedência. Cabimento do inconformismo da ré. Taxa de associação não devida. Entendimento firmado nos temas 492 do STF e 882 do STJ. Lei nº 13.465/17 que não importa em modificação do entendimento. Requerida adquiriu os lotes em 2001 e não aderiu ao ato constitutivo da associação após a Lei n. 13.465/17. Sentença reformada para julgar improcedente a ação. Sucumbência da autora. Recurso provido. 



    Em suas razões recursais, alega violação ao art. 5º, incisos II, XVII, XVIII, XXI, XXII e XXXVI, da Constituição Federal.



    Sustenta que o posicionamento adotado no acórdão recorrido foi contrário à tese firmada pelo Supremo no Tema n. 492/RG.



    É o relatório do essencial. Decido.



    2. O Colegiado de origem concluiu por indevida a cobrança da taxa de manutenção, vez que a recorrida adquiriu os lotes em data anterior à Lei n. 13.465/17, e não aderiu ao ato constitutivo da associação. Colho do acórdão o seguinte trecho elucidativo:



    Nesse sentido, o Supremo Tribunal Federal firmou a seguinte tese sob o regime de repercussão geral, diante do julgamento do Recurso Extraordinário nº 695.911/SP, referente ao Tema 492: 



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    No caso, a constituição de associação ocorreu 29.04.1999 (fls.189/200), a aquisição de imóvel pela requerida em 2001 (fls.58/61) e não foi demonstrada a adesão da ré à associação autora após a edição da lei supramencionada. 



    Ressalte-se que o direito de se associar, assim como o de não se associar ou permanecer associado são expressamente garantidos pela Constituição Federal (art. 5º, incisos XVII e XX).



    Assim, de rigor a reforma da sentença para julgar improcedente a ação. 



    Esse entendimento não se afasta da compreensão do Supremo quanto à matéria, eis que esta Corte assentou, ao julgar o RE 695.911, ministro Dias Toffoli, Tema n. 492/RG, que, nas hipóteses de aquisição de lotes em momento anterior à vigência da Lei n. 13.465/17, só haverá obrigatoriedade no recolhimento das taxas de manutenção àqueles já possuidores do bem, e que tenham aderido ao ato constitutivo da entidade equiparada às administradoras de imóveis, após a edição da referida legislação.



    Na oportunidade, foi fixada a seguinte tese de repercussão geral:



    É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.



    (RE 695.911/SP, Tribunal Pleno, ministro Dias Toffoli, Tema n. 492, DJe de 19/4/2021, grifei)



    Para melhor elucidar a questão, destaco excerto do voto condutor:



    Assim, embora, a princípio, estejam identificadas a licitude e a relevância dessa forma de organização (inegavelmente congregante de interesses de uma coletividade, com suprimento, não raro, de diversas lacunas dos serviços públicos), o fato é que essas associações, antes do advento da Lei nº 13.465/2017, surgiam tão somente da vontade de suas partes integrantes e, nesse passo, obrigações dela decorrentes só poderiam vincular aqueles que a ela aderissem, e enquanto a ela estivessem vinculados. 



    Não vislumbro, desse modo, como se possa impor a integrante de loteamento obrigação da qual ele se desincumbiu quando da manifestação negativa de sua vontade, seja para sua retirada da associação (se já a tenha integrado), seja para seu não ingresso (se dela nunca participou). Seria, entendo, direta afronta a direito constitucional de liberdade. 



    Ressalte-se que a liberdade de associação consolida direito que, como a própria titulação indica, se situa na seara dos direitos de liberdade ou dos direitos de primeira geração/dimensão. Nesse campo, os meios de restrição são significativamente mais estreitos, como já reconheceu esta Corte em diversas oportunidades. 



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    Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional. 



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    No tocante à novel legislação, parte da doutrina passou a defender que a Lei nº 13.465/2017 assemelhou os referidos loteamentos aos condomínios edilícios, incidindo sobre aqueles as mesmas regras de custeio atribuíveis a esses, a partir da vigência da nova legislação. Nesse sentido são as ponderações Germano Kupski: 



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    Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de “administradora[s] de imóveis”) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação. 



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    A posição do STJ vai ao encontro do entendimento desta Corte no ponto em que nega incidência da lei às relações constituídas antes de sua vigência. 



    Com efeito, o caráter, em geral, prospectivo das leis materiais impede que se atribua a elas efeito retroativo sem que haja cláusula expressa nesse sentido. 



    Qual seria, então, o impacto causado pelo advento da Lei nº 13.465/2017 nos chamados loteamentos fechados regulares, ora nominados loteamentos de acesso controlado? 



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    Como destaquei no início deste voto, houve a clara intenção do legislador federal de, por meio da Lei nº 13.465/2017, editar um parâmetro normativo apto a favorecer a regularização fundiária dessa configuração de lotes, seja para reconhecer a ela a formatação que, na prática, já vinha sendo observada (controle de acesso ao loteamento), seja para permitir vincular os titulares de direitos sobre os lotes à cotização (art. 36-A, caput e parágrafo único). A referida lei promoveu alterações no teor da Lei nº 6.766/1979, para nela inserir modalidade de loteamento nominada de acesso controlado (art. 2º, § 8º), in verbis: 



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    Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis.



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato). 



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. 



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    Sob todas essas considerações, atenho-me agora à questão central lançada no presente julgamento de repercussão geral, qual seja, saber se é constitucional a cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, concluindo, à luz dos princípios constitucionais da liberdade associativa e da legalidade, que, até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão não é constitucional a referida cobrança, uma vez que não há como se impor qualquer obrigação a quem não queira se associar (ou permanecer associado), ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional. 



    (grifei)



    Nesse sentido:



    AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL. 



    (...)



    3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora.



    4. Agravo interno a que se dá provimento parcial.



    (RE 1.337.075-AgR-segundo, Primeira Turma, ministro Alexandre de Moraes, DJe de 7/12/2021 – grifei)



    Para além disso, dissentir das conclusões do acórdão recorrido (de que a aquisição dos lotes ocorreu em momento anterior à Lei 13.465/2017 e que não restou demonstrada a adesão pela recorrida à associação recorrente, após a edição da lei) esbarraria nos óbices dos enunciados 279 e 454 da Súmula/STF, ante a necessidade de enfrentamento do conjunto probatório e das cláusulas contratuais que levaram o Tribunal a quo àquela conclusão. 



    3. Em face do exposto, nego provimento ao recurso extraordinário.



    4. Ao amparo do § 11 do art. 85 do CPC, majoro em 1% (um por cento) a verba honorária fixada pelas instâncias de origem, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º, bem assim eventual deferimento de gratuidade de justiça. 



    5. Publique-se.



Brasília, 2 de março de 2023.



Ministro NUNES MARQUES



Relator