Tribunal: STF
Processo: RE 1424215
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-04-09
Data de publicação: 2023-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO

RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO FECHADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. CIÊNCIA DA OBRIGAÇÃO POR PARTE DO PROPRIETÁRIO EXPRESSAMENTE ASSENTADA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE FATOS E PROVAS: IMPOSSIBILIDADE NO CAMPO EXTRAORDINÁRIO. ÓBICE DO ENUNCIADO Nº 279 DA SÚMULA DO STF. NEGATIVA DE SEGUIMENTO.

 1.	Trata-se de recurso extraordinário contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, cuja ementa segue abaixo:

“Apelações cíveis. Ação declaratória de inexigibilidade de cobranças e ação de cobrança de taxas associativas conexas. Não se verifica a repetição dos pedidos mediato e imediato, devendo ser afastado o decreto de litispendência. Recursos interpostos contra as respectivas ações devem ser julgados em conjunto. As cobranças desta natureza somente serão exigíveis dos proprietários das unidades adquiridas após a formação da associação. Isto porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o beneficia diretamente. A constituição da associação deu-se bem antes de sua aquisição, sendo plenamente possível o seu conhecimento acerca dos deveres dos associados. De rigor sua condenação nos valores cobrados na inicial. Recursos improvidos.
(e-doc. 109)

2. No recurso extraordinário, a recorrente afirma a violação do art. 5º, incs. II e XX, da Constituição da República. Sustenta que não aderiu à recorrida e não pretende permanecer filiada, pelo que não são devidos os valores cobrados, sob pena de contrariedade ao princípio da livre associação. Pleiteia a reforma do acórdão impugnado, a fim de serem julgados improcedentes os pedidos iniciais (e-doc. 104).

3. Submetido o processo ao Órgão prolator do acórdão recorrido para eventual retratação, manteve-se a condenação imposta. Eis a ementa pertinente:

“Apelações cíveis. Ação declaratória de inexigibilidade de cobranças e ação de cobrança de taxas associativas conexas. Não se verifica a repetição dos pedidos mediato e imediato, devendo ser afastado o decreto de litispendência. Recursos interpostos contra as respectivas ações devem ser julgados em conjunto. As cobranças desta natureza somente serão exigíveis dos proprietários das unidades adquiridas após a formação da associação. Isto porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o beneficia diretamente. A constituição da associação deu-se bem antes de sua aquisição, sendo plenamente possível o seu conhecimento acerca dos deveres dos associados. De rigor sua condenação nos valores cobrados na inicial. Reapreciação da questão, nos termos do artigo 1030, inciso II, do CPC e mantido o improvimento dos recursos” (e-doc. 126).

É o relatório.

Decido.

4. Transcrevo, para melhor compreensão da controvérsia, os fundamentos do acórdão recorrido:

“Conforme acórdão proferido, as cobranças desta natureza somente serão exigíveis dos proprietários das unidades adquiridas após a formação da associação. Isto porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o beneficia diretamente.
Exatamente o caso dos autos. 
Conforme escritura pública de fls. 23/23, a apelante adquiriu o imóvel objeto do litígio na data de 09 de janeiro de 2007. 
A constituição da Associação dos Moradores e Proprietários do Parque das Rosas ocorreu no dia 30 de agosto de 1986, conforme ata da assembleia acostada às fls. 93/98.
Ainda, o estatuto social do Parque das Rosas, datado de 12 de janeiro de 2006, prevê expressamente que "todos os proprietários serão considerados associados e membros da Associação com direitos e deveres, deverão participar financeiramente para melhoria e serviços prestados pela Associação com ou sem adesão, bem como os que forem aprovados em Assembleias Extraordinárias para melhoria interna e segurança do Loteamento". (artigo 18º, fls. 103) 
Ambos documentos foram devidamente registrados no Cartório de Títulos e Documentos da Comarca de Cotia.
A constituição da associação deu-se bem antes de sua aquisição, sendo plenamente possível o seu conhecimento acerca dos deveres dos associados. 
Não há como dizer que não tinha conhecimento das cobranças, considerando estar o estatuto devidamente registrado, e, considerando a aquisição do imóvel posterior, de rigor sua condenação nos valores cobrados na inicial.
(...)
Diferentemente dos casos em que o proprietário já tinha o imóvel quando a associação se constituiu ao seu redor, os autores aqui já estavam cientes da associação de moradores existente quando da aquisição de seus lotes.
Ademais, no caso, a apelante, ainda que por um tempo, concordou com a prestação dos serviços oferecidos, e efetuou pagamentos anteriores dos rateios pelos serviços prestados.” (e-doc. 126; grifos nossos).

5. O Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento do RE nº 695.911-RG/SP — Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral, assentou a legalidade da cobrança relativa à denominada taxa de conservação feita por associação de proprietários dos chamados condomínios fechados, a partir da Lei nº 13.467, de 2017. Consignou, ainda, esta Corte a possibilidade da exigência do referido pagamento, relativamente ao período anterior à edição da mencionada norma federal, nas seguintes circunstâncias: se houver legislação local prevendo a cobrança ou se tiver havido aceitação da obrigação pelo adquirente do imóvel.

6. Eis a ementa do precedente citado:

“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.
1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 
2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 
3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 
4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 
5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 
(RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, Rel. Min. Dias Toffoli, Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).

7. No caso ora em julgamento, como percebe-se das razões de decidir acima transcritas, o Colegiado de origem esclareceu que a obrigação quanto ao custeio das despesas de conservação já estava registrada em cartório quando da compra e venda do imóvel, tendo a recorrente ciência dela quando da realização do negócio jurídico. 

8. Assim, percebe-se que, somente a partir da reanálise do quadro fático-probatório, seria possível concluir de forma diversa do assentado pelo acórdão recorrido, o que é vedado em sede extraordinária pelo enunciado nº 279 da Súmula do STF.

9.  Ante o exposto, nego seguimento ao recurso extraordinário, nos termos do art. 21, § 1º, do RISTF. Considerando ter havido condenação em honorários advocatícios (e-doc. 56, p. 11), majoro-os em 10% (dez por cento), a título de honorários recursais, na forma do art. 85, § 11, do CPC.

Publique-se.

Brasília, 9 de abril de 2023.


Ministro ANDRÉ MENDONÇA
Relator