Tribunal: STF
Processo: RE 1375712
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-04-06
Data de publicação: 2023-04-06

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECURSO EXTRAORDINÁRIO. RE Nº 695.911-RG/SP (TEMA RG Nº 492). COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO: INCONSTITUCIONALIDADE. PRIMADO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA. 



1. Por ocasião do julgamento do RE nº 695.911-RG/SP (Tema RG nº 492), Rel. Min. Dias Toffoli, j. 18/12/2020, p. 19/04/2021, definiu-se a seguinte tese de julgamento: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".



2. Diante da regular constituição e registro do condomínio, são indevidas as exações de rateio anteriores à vigência da Lei nº 13.465, de 2017. 



3. Recurso extraordinário provido, em parte.



Relatório



    1. Trata-se de recurso extraordinário interposto com base na alínea “a” do permissivo constitucional contra acórdão proferido pela 9ª Câmara de Direito Privado do TJSP, assim ementado:



    “APELAÇÃO. TAXA ASSOCIATIVA. REAPRECIAÇÃO. TEMA 429 STF. Cobrança por associação de moradores relativamente às despesas mensais de loteamento fechado. Admissibilidade. Aquisição do lote posterior à constituição da sociedade. Aproveitamento dos serviços prestados sem a respectiva contraprestação a ensejar o enriquecimento sem causa. Contribuição devida. Responsabilidade do atual proprietário pelo pagamento das taxas condominiais. Natureza “propter rem” das taxas cobradas. Sentença reformada. Recurso provido.”



    (e-doc. 18, p. 2; grifos nossos)



    2. O recorrente alega violação ao art. 5º, inc. XX, da Constituição da República, porque o acórdão recorrido ofende seu direito de não se associar à entidade organizadora de serviços do condomínio à qual jamais se filiou. Pede a reforma do decisum impugnado e a declaração de que são indevidas as taxas condominiais cobradas pela recorrida (e-doc. 20).



    3. A recorrida apresentou contrarrazões (e-doc. 22, p. 3-17).



    4. O recurso foi admitido pela Presidência do TJSP (e-doc. 22). 



    É o relatório.



Análise



    5. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do referido RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, concluiu pela inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de possuidores/proprietários de áreas de loteamento àqueles que a ela não tenham se associado. Eis a ementa:  



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.  



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.  



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.”  



    (RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema nº 492, Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2020; grifos nossos).



    6. Nesse paradigma, foram detidamente analisados os princípios jurídicos mencionados pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, inclusive o da vedação ao enriquecimento ilícito, restando  consignada a prevalência da liberdade de associação, ante a estatura constitucional:  



    “No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.  



    Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. 



    Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.  



    Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. 



    Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.



    Nesse ponto, importa retomar a noção de que a edição da Lei nº 13.465/2017 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia contida no presente paradigma de repercussão geral, por, dentre outras modificações promovidas na Lei nº 6.766/1979, dispor, em seu art. 36-A, caput e parágrafo único, de modo inaugural, acerca da relação obrigacional que exsurge entre titulares de direitos sobre imóveis e administradoras constituídas em loteamentos de acesso controlado (outrora chamados de loteamentos fechados regulares) que prevejam em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas.”  



    (RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema nº 492, Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2020; grifos nossos).  



    7. Prosseguindo na análise do Tema RG nº 492, assentou o Pleno, considerado o contido no voto do Relator do Recurso Extraordinário nº 695.911-RG/SP, a legalidade da cobrança de taxas de conservação por associações de administração de áreas de loteamentos, a partir da edição da Lei nº 13.465, de 2017, observadas as seguintes condições: a) esteja regularizado o condomínio e b) haja previsão no ato constitutivo. Eis o teor:



    “Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis.  



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).  



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. 



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes.”  



    8. Em conclusão, tem-se como indevida a cobrança de taxa de conservação pleiteada pela recorrida relativamente ao período anterior à edição da Lei nº 13.465, de 2017.



    9. Noutro giro, serão devidas as cobranças posteriores ao marco legal em comento, haja vista a informação da regularidade da constituição do condomínio, bem como de seu registro. Confira-se:



    “(...) ad argumentandum tantum, consoante se depreende pelos documentos que acostaram à inicial, a ora apelante foi devidamente constituída e registrada, de modo que se impõe, obrigatoriamente, não só para os condôminos que tenham ou não participado da aprovação do estatuto, como também sobre qualquer ocupante da unidade, sendo inadmissível um proprietário de casa utilizar-se, verbia gratia, da iluminação pública, da limpeza das ruas e calçadas, da coleta de lixo, da jardinagem do parquinho, da vigilância contra assaltos, entre outros serviços e, ainda assim, recusar-se ao pagamento (reembolso) de tais despesas comuns.”



    (e-doc. 18, p. 8).



    10. Portanto, o acórdão recorrido não promoveu a análise da causa à luz das condicionantes do Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral, razão pela qual pode prevalecer, mas apenas em parte.  



    11. Em havendo o atendimento dos requisitos indicados, e diante de eventual inadimplência da recorrente, os valores deverão ser pleiteados em demanda outra, tendo em vista a diversidade de causa de pedir.  



Dispositivo  



    12. Ante o exposto, dou provimento, em parte, ao recurso extraordinário, para reconhecer indevidas as cobranças anteriores à vigência da Lei nº 13.465, de 2017. Diante da sucumbência recíproca, os ônus serão estabelecidos no âmbito da instância ordinária, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do CPC.  



    Publique-se.



    Brasília, 6 de abril de 2023.



    Ministro ANDRÉ MENDONÇA



    Relator