Tribunal: STF
Processo: RE 1425158
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-04-09
Data de publicação: 2023-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO FECHADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. CIÊNCIA DA OBRIGAÇÃO POR PARTE DO PROPRIETÁRIO EXPRESSAMENTE ASSENTADA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE FATOS E PROVAS: IMPOSSIBILIDADE NO CAMPO EXTRAORDINÁRIO. ÓBICE DO ENUNCIADO Nº 279 DA SÚMULA DO STF. NEGATIVA DE SEGUIMENTO.



    1. Trata-se de recurso extraordinário contra acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:



    “LOTEAMENTO – DESPESAS DE MANUTENÇÃO – COBRANÇA – VIABILIDADE – OBRIGAÇÃO IMPOSTA EMCONTRATO – DEVER DECORRENTE DA AQUISIÇÃO DOIMÓVEL – APLICAÇÃO DE NORMAS REGENTES DOCONDOMÍNIO EDILÍCIO – SERVIÇOS PRESTADOS COMPROVADAMENTE - ACORDO JUDICIAL FIRMADOENTRE AS PARTES – PACTA SUNT SERVANDA - TAXAS DEVIDAS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA RÉ PROVIDO – APELO DOS AUTORES PREJUDICADO.”



    (e-doc. 22).



    2. No recurso extraordinário, os recorrentes afirmam a violação do art. 5º, incs. II e XX, da Constituição da República. Sustentam que não praticaram qualquer ato “do qual pudesse se cogitar da anuência à associação e de concordância contínua de cobrança de taxas associativas” impostas pela recorrida. Requerem o provimento do recurso, a fim de serem julgados improcedentes os pedidos iniciais (e-doc. 26).



    É o relatório.



    Decido.



    3. Transcrevo, para melhor compreensão da controvérsia, os fundamentos do acórdão recorrido:



    “Com efeito, a R. sentença não deu exato deslinde à causa, pesar do zelo do H. Magistrado, e merece reforma; existe previsão sobre a obrigação do adquirente em relação às taxas de manutenção, tudo conforme estipulado pelo Loteador no contrato, como se vê às fls. 26/32. 



    Assim, é de se concluir que a hipótese aqui é distinta daquela tratada no precedente da V. Corte Superior aventado na Sentença, pois que a obrigação de pagar o rateio das despesas não se funda em eventual existência de vínculo associativo, mas sim em dever contratual assumido pela Apelado quando adquiriu o lote coisa que escapou à argúcia do honrado Sentenciante. 



    Bem por isso, o próprio Magnífico Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “por força do disposto na Lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos” (REsp n° 1.422.859; Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva; Terceira Turma; julgado em 03/11/2015).



    (...)



    Demais disso, vê-se que os Autores firmaram acordo judicial com a Apelada para pagamento de débitos (fls. 116/118) indicando que não se opuseram aos serviços prestados pela Requerente. Entretanto, os Apelantes não cumpriram integralmente o ajuste celebrado, que consistiu em verdadeira CONFISSÃO do débito - visto que estão em aberto as taxas vincendas. E a ulterior negação da obrigação caracteriza o repudiado comportamento contraditório, em patente afronta ao princípio da boa-fé objetiva outra circunstância que escapou ao solerte Magistrado sentenciante. 



    De aí se tem que o pagamento da despesa em questão deve ser visto como obrigação proveniente da condição de condômino do Requerido, aplicando-se ao caso, portanto, o Art. 1.333, caput, e § 2º, e o Art. 1336, I, ambos do Código Civil.”



    (e-doc. 22).



    4. O Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento do RE nº 695.911-RG/SP (Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral), assentou a legalidade da cobrança relativa à denominada taxa de conservação feita por associação de proprietários dos chamados condomínios fechados, a partir da Lei nº 13.467, de 2017. Consignou, ainda, esta Corte a possibilidade da exigência do referido pagamento, relativamente ao período anterior à edição da mencionada norma federal, nas seguintes circunstâncias: se houver legislação local prevendo a cobrança ou se tiver havido aceitação da obrigação pelo adquirente do imóvel.



    5. Eis a ementa do precedente citado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 



    (RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos acrescidos).



    6. No caso ora em julgamento, como percebe-se das razões de decidir acima transcritas, o Colegiado de origem esclareceu que a obrigação quanto ao custeio das despesas de conservação decorre de previsão contratual, tendo os recorrentes ciência dela quando da realização do negócio jurídico. 



    7. Assim, percebe-se que somente a partir da reanálise do quadro fático-probatório seria possível concluir de forma diversa do assentado pelo acórdão recorrido, o que é vedado em sede extraordinária pelo enunciado nº 279 da Súmula do STF.



    8. Ante o exposto, nego seguimento ao recurso extraordinário, nos termos do art. 21, § 1º, do RISTF. Considerando ter havido condenação em honorários advocatícios (e-doc. 22), majoro seu valor em 10% (dez por cento), a título de honorários recursais, na forma do art. 85, § 11, do CPC.



    Publique-se.



    Brasília, 9 de abril de 2023.



Ministro ANDRÉ MENDONÇA



Relator