Tribunal: STF
Processo: RE 1408983
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-04-08
Data de publicação: 2023-04-08

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO  



RECURSO EXTRAORDINÁRIO. RE Nº 695.911-RG/SP; TEMA RG Nº 492. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO: INCONSTITUCIONALIDADE. PRIMADO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA. LEI MUNICIPAL PRETÉRITA À LEI Nº 13.465, DE 2017. NÃO PROVIMENTO.



1. No RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, Rel. Min. Dias Toffoli, definiu-se a seguinte tese de julgamento: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".



2. Diante da existência de legislação municipal com previsão de cobrança da “taxa associativa” pretérita à vigência da Lei nº 13.465, de 2017, e do preenchimento dos demais requisitos do Tema nº 492 da Repercussão Geral, é de rigor a conclusão extraída pelo Tribunal a quo. 



3. Recurso Extraordinário a que se nega provimento.   



    1. Trata-se de recurso extraordinário interposto com fundamento na al. “a” do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pela Sétima Câmara de Direito Privado do TJSP, assim ementado:  



    “Ementa: Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito cc Restituição de Valores Loteamento - Despesas com manutenção e conservação - Não pagamento implicaria em enriquecimento sem causa - Afastamento da obrigação de separar a cobrança das taxas de água e esgoto - Sentença “extra petita” - Eliminação da obrigação de separar a cobrança das taxas - Sucumbência mantida Recurso do Autor improvido e provido o da Ré”



    (e-doc. 7, p. 5; grifos nossos).  



    2. No recurso extraordinário, alega a ofensa aos princípios da legalidade e da liberdade (art. 5º, inc. II, CRFB) da liberdade de associação (art. 5º, inc. XX, CRFB), não podendo o Tribunal a quo chancelar que o recorrente teria anuído com a adesão, tão só, pela previsão contratual do primitivo proprietário. Pede a declaração de inexigibilidade da taxa associativa e a condenação da recorrida à repetição dos valores pagos; e, alternativamente, a concessão dos mesmos pedidos, ao menos, a partir da propositura da ação (e-doc. 9).  



    3. Após a remessa do processo ao juízo de retratação (e-doc. 15), a Turma Julgadora de Segundo Grau deu provimento, em parte, ao recurso, apenas para considerar o encerramento do vínculo associativo a partir do julgamento. Destaco a ementa do julgado: 



    “Apelação - Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito cc Restituição de Valores – Loteamento – Taxa de manutenção cobrada por Associação de moradores - Sentença de parcial procedência – Reapreciação do julgado que deu provimento ao recurso da Ré e negou provimento ao do Autor – Pedido fundamentado na ausência de associação - Tese fixada no Tema nº 492 em sede de Repercussão Geral pelo C. Supremo Tribunal Federal, na ocasião do julgamento do Recurso Extraordinário nº 695911/SP – Contrato firmado demonstra obrigação de se associar e de ratear as despesas de manutenção e conservação do loteamento – Existência de Termos de Permissão de Uso de Bens Públicos autorizando o fechamento do loteamento – Possibilidade de cobrança das taxas, em razão da prestação dos serviços - Reconhecimento da ruptura do vínculo associativo a partir da data deste julgado – Ação parcialmente procedente – Sucumbência carreada ao Autor - Acórdão retificado, em juízo de retratação (artigo 1.030, II do CPC) para dar provimento parcial aos recursos.” (e-doc. 17, p. 7; grifos nossos).  



    4. O recurso, então, foi admitido pela Presidência do TJSP (e-doc. 21).  



    É o relatório.  



    Decido.  



    5. O Supremo Tribunal Federal , no julgamento do referido RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, concluiu pela inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de possuidores/proprietários de áreas de loteamento àqueles que a ela não tenham se associado. Eis a ementa:  



    ‘Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.  



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.  



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.’  



    (RE nº 695.911-RG-ED-quartos-AgR/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema nº 492, Pleno, j. 11/04/2022, p. 29/04/2022; grifos nossos).  



    6. No precedente indicado, foram detidamente analisados os princípios jurídicos mencionados pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal, inclusive o da vedação ao enriquecimento ilícito, sendo  consignada a prevalência da liberdade de associação, ante a estatura constitucional:  



    “No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.  



    Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. 



    Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.  



    Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. 



    Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.



    Nesse ponto, importa retomar a noção de que a edição da Lei nº 13.465/2017 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsiacontida no presente paradigma de repercussão geral, por, dentre outras modificações promovidas na Lei nº 6.766/1979, dispor, em seu art. 36-A, caput e parágrafo único, de modo inaugural, acerca da relação obrigacional que exsurge entre titulares de direitos sobre imóveis e administradoras constituídas em loteamentos de acesso controlado (outrora chamados de loteamentos fechados regulares) que prevejam em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas.



    (RE nº 695.911-RG-ED-quartos-AgR/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema nº 492, Pleno, j. 11/04/2022, p. 29/04/2022; grifos nossos).   



    7. Proseguindo na análise do Tema RG nº 492, o Pleno assentou, considerado o que contido no voto do relator do Recurso Extraordinário nº 695.911-RG/SP, a legalidade da cobrança de taxas de conservação por associações de administração de áreas de loteamentos, a partir da edição da Lei nº 13.465, de 2017, observadas as seguintes condições: a) esteja regularizado o condomínio, e b) haja previsão no ato constitutivo. Eis o teor:  



    “Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis.  



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).  



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. 



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes.”  



    (RE nº 695.911-RG-ED-quartos-AgR/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema nº 492, Pleno, j. 11/04/2022, p. 29/04/2022; grifos nossos).  



    8. No caso, porém, consta consta do acórdão exarado em juízo de retratação que embora o recorrente tenha adquirido o imóvel em 2013 — antes, portanto, da Lei nº 13.465, de 2017 —, já havia legislação municipal a respeito da temática, à qual se referia o contrato primitivo de compra e venda, cujos termos teria anuído o recorrente. Confira-se:



    “O Autor adquiriu o imóvel em outubro de 2013 (fls. 83/84). Seu antecessor o fez em junho de 2013 (fls. 81/82) e o primitivo adquirente o fez em junho de 2008 (fls. 76/80). Este último, comprou o bem da empreendedora do loteamento e o contrato (padrão) previu a obrigação de se associar (à Ré), bem como a obrigação de ratear as despesas de manutenção e conservação do loteamento (cláusula 7.3.). E, importante anotar, os contratos de cessão foram “amarrados” ao primitivo (cláusulas 1 e 2). 



    Ademais, há “termo de permissão de uso de bens públicos” à Associação requerida (fls. 72/75), datado de 13 de março de 2009, ou seja, antes da aquisição do imóvel pelo Autor (outubro de 2013). 



    Ainda, há regra municipal sobre a questão (decreto 5.651/2009), referido no termo de permissão de uso (fls. 74).” (e-doc. 17, p. 10-11; grifos nossos).



    9. Ademais, há informações sobre a regularidade do condomínio e do registro das obrigações de pagamento pelos serviços de manutenção prestados pela recorrida (cf. e-doc. 7, p. 8), termos em que, entendo a conclusão do Tribunal a quo em harmonia com a tese do Tema nº 492 da Repercussão Geral.   



    10. Ante o quadro, nego provimento ao recurso extraordinário, na forma do art. 21, § 1º, do RISTF. Considerando ter havido condenação em honorários advocatícios pelas instâncias anteriores (e-doc. 17, p. 12), majoro seu valor em 10% (dez por cento), a título de honorários recursais, em observância ao previsto no art. 85, § 11, do CPC.



    Publique-se.  



    Brasília, 8 de abril de 2023.



Ministro ANDRÉ MENDONÇA



Relator