Tribunal: STF
Processo: RE 1444458
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-07-19
Data de publicação: 2023-07-19

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão



     



    Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado (fl. 2, Doc. 15):



    “APELAÇÃO. Ação de cobrança. Loteamento fechado. Sentença de improcedência com fundamento no REsp 1280871/SP, que, em regime de recursos repetitivos, firmou entendimento de que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Solução, no entanto, que não afasta a possibilidade da associação ser ressarcida pelos gastos efetuados em benefício do proprietário, em pleito fundamentado no enriquecimento sem causa. Serviços prestados para regularização, manutenção e conservação das benfeitorias que beneficiam a todos os proprietários ou locatários do bem. Sentença reformada. Recurso a que se dá provimento.”



    Opostos Embargos de Declaração pelas partes, os da recorrente foram rejeitados (Doc. 19) e os da Associação, ora recorrida, foram parcialmente acolhidos apenas para correção de erro material, sem efeito modificativo (Doc. 26).



    No RE, interposto com amparo no art. 102, III, ‘a’, da Constituição Federal, Cristiani Regina Chiosini alega ter o acórdão recorrido violado dispositivos constitucionais (art. 5º, II, XVII e XX, e art. 93, IX).



    Sustenta, em síntese, que “a imposição de taxas, sob qualquer rubrica ou vestimenta, não são oponíveis aos proprietários ou locatários não associados, ou seja, à recorrente não pode ser imposto o pagamento de taxas ou mesmo de verbas a título de ressarcimento por supostos gastos efetuados em benefício do proprietário, por serviços prestados para regularização, manutenção e conservação das benfeitorias que beneficiam a todos os proprietários ou locatários do bem, sob pena de violação ao direito de livre associação, constitucionalmente protegido, pelo que se faz necessária a reforma do julgado vergastado e o que se requer.” (fl. 9, Doc. 23)



    Alega, ainda, violação ao Art. 93, IX, da Constituição Federal pelo acórdão que rejeitou os Embargos Declaratórios opostos pela recorrente, pois deixou de se manifestar a respeito dos pontos suscitados no recurso.



    Ao final, requer o conhecimento e provimento do Recurso Extraordinário para julgar improcedente a ação.



    Os autos foram sobrestados na origem até o julgamento definitivo, pelo Supremo Tribunal Federal, do RE 695911/SP, Tema 492 da Repercussão Geral, que reconheceu a repercussão geral da questão relativa à possibilidade, ou não, de associação de proprietários em loteamento urbano exigir taxas de manutenção e conservação de adquirente de imóvel a ela não associado, em face do princípio da liberdade de associação. 



    Julgado o mérito do referido precedente paradigma, o Tribunal de origem, em juízo negativo de adequação, manteve o acórdão recorrido. Veja-se a ementa do julgado (fl. 2, Doc. 40):



    “APELAÇÃO. Ação de cobrança. Taxas de associação. Loteamento fechado. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora. Recurso de apelação provido nesta Instância. Recurso Extraordinário que, apreciando o Tema n° 492 da repercussão geral, pacificou a questão, reconhecendo ser inconstitucional a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização. Prova documental anexada aos autos pela ré que ratifica o provimento do seu recurso, mesmo à luz da decisão emanada da Corte Superior. Acórdão mantido.”



    Mantido o acórdão, o Recurso Extraordinário foi devidamente admitido, e os autos, remetidos à Superior Instância (Doc. 42).



    É o relatório. Decido. 



     



    Os recursos extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral que demonstre, perante o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares.



    A obrigação do recorrente de apresentar formal e motivadamente a preliminar de repercussão geral que demonstre, sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional, legal e regimental (art. 102, § 3º, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2º, do Código de Processo Civil de 2015), não se confunde com meras invocações, desacompanhadas de sólidos fundamentos e de demonstração dos requisitos no caso concreto, de que (a) o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico; (b) a matéria não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide; ou, ainda, de que (c) a jurisprudência do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras alegações de igual patamar argumentativo (ARE 691.595-AgR, Rel. Min. RICARDO LEWANDOWSKI, Segunda Turma, DJe de 25/2/2013; ARE 696.347-AgR-segundo, Rel. Min. CÁRMEN LÚCIA, Segunda Turma, DJe de 14/2/2013; ARE 696.263-AgR, Rel. Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, DJe de 19/2/2013; AI 717.821-AgR, Rel. Min. JOAQUIM BARBOSA, Segunda Turma, DJe de 13/8/2012). 



    Na presente hipótese, foram os seguintes os argumentos da parte recorrente a respeito da repercussão geral da matéria (fl. 13, Doc. 23):



    “27. A matéria trazida no presente recurso transcende o interesse subjetivo das partes, buscando restabelecer o respeito ao direito constitucional da livre associação. 



    28. O v. acórdão vergastado cria perigoso precedente, que não merece prevalecer, sob pena permitir a imposição aos proprietários de imóveis situados em condomínios de fato o pagamento de verbas instituídas por associações, mesmo não sendo aqueles associados. 



    29. O direito garantido no art. 5º, XX, da Carta Magna não pode ser prejudicado em detrimento de preceito previsto na legislação infraconstitucional, qual seja, o enriquecimento sem causa, previsto no art. 884 do Código Civil.“



    Não havendo demonstração fundamentada da presença de repercussão geral, incabível o seguimento do Recurso Extraordinário.



    Não merecem ser acolhidas as razões da parte recorrente. Em relação à suscitada ofensa ao art. 93, IX, da Carta Magna, o Juízo de origem não destoou do entendimento firmado por esta CORTE no julgamento do AI 791.292-QO-RG/PE (Rel. Min. GILMAR MENDES, Tema 339). 



    Nessa oportunidade, o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL assentou que o inciso IX do art. 93 da Constituição Federal de 1988 “exige que o acórdão ou decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas, nem que sejam corretos os fundamentos da decisão”. 



    No caso em apreço, a fundamentação do acórdão recorrido alinha-se às diretrizes desse precedente. 



    Eis os fundamentos do Tribunal a quo para, em juízo negativo de retratação face ao entendimento do STF firmado no julgamento do Tema 492 da Repercussão Geral, manter o acórdão recorrido (fls. 4-7, Doc. 40):



    “A controvérsia diz respeito à cobrança, pela autora, de mensalidades a serem pagas pela ré, proprietária de imóvel descrito na inicial, localizado em Nova Odessa/SP, correspondendo a sua quota-parte mediante rateio das despesas comuns, vencidas a partir de julho de 2015. 



    É hialino que se trata a autora de associação civil, constituída com o objetivo de administrar a área em condomínio da área total dos lotes, e o quadro associativo é composto pelos proprietários dos terrenos em questão que, em contrapartida, pagarão uma mensalidade pelos serviços de manutenção, vigilância, limpeza, melhoria e preservação das áreas comuns, restando analisar o cabimento, ou não, das cobranças cuja natureza se assemelha a taxas associativas. 



    […]



    “In casu”, verifica-se dos autos que há “instrumento particular de compromisso de compra e venda de lote de terreno e outras avenças”, “contrato padrão” devidamente prenotado na matrícula do loteamento junto ao cartório de registro de imóveis de Americana, na Av. 3 da matrícula 88.807 (fls. 295), em dezembro de 2006, constando expressamente da cláusula 9.19, reproduzida as fls. 288 destes autos, segundo a qual “O COMPRADOR obriga-se a participar da Associação de Moradores do Loteamento Residencial Imigrantes, constituída com a finalidade de manter as melhorias já existentes e realizadas pela VENDEDORA, conservando-se adequadamente e implantando novas melhorias no loteamento em questão, sempre em respeito ao estatuto social e ao regimento interno”. 



    E, quanto ao Estatuto Social referido no contrato padrão averbado no cartório de registro de imóveis, indica que a Associação de Moradores do Residencial Imigrantes, onde se situado o lote de propriedade da ré, foi criada em 2006, estabelecendo o artigo 6º, parágrafo segundo, do Estatuto da entidade, que os associados titulares são “todas as pessoas, físicas ou jurídicas, que vierem a se tornar proprietárias ou detentoras de direitos oriundos da promessa de compra e venda de lote de terreno do LOTEAMENTO e, se o caso, da respectiva edificação, sendo essa condição de associado automaticamente assumida pela simples aquisição da propriedade ou dos direitos contratuais do imóvel, conforme a opção manifestada e inserta no contrato padrão do loteamento” (fls. 11), sendo dever dos associados titulares arcarem com o pagamento da taxa de associação (artigo 14, fls. 14). 



    Não bastasse, o Decreto Municipal nº 2270, de 17 de maio de 2007, considerou o loteamento residencial Imigrantes como “fechado ou condomínio de fato”, destacando que seriam prestados serviços determinados pela associação dos proprietários dos lotes e que tais proprietários deveriam ser reunidos na referida associação (fls. 271/276). 



    A prova documental acima efetivamente é suficiente para ratificar o dever da apelada de adimplir sua quota-parte nos serviços prestados pela associação no loteamento fechado Imigrantes, em Nova Odessa, Comarca de Americana.”



     



    O acórdão recorrido está em conformidade com a decisão do Plenário do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, no julgamento do RE 695.911-RG (Tema 492, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJe de 19/4/2021), que fixou tese no sentido de que:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    O acórdão encontra-se assim ementado: 



    “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.



    Por fim, para se chegar à conclusão diversa da exarada pela instância de origem seria necessário analisar a legislação infraconstitucional que regulamenta a matéria, o que inviabiliza o conhecimento do presente apelo, bem como o revolvimento dos fatos e provas constantes dos autos, o que é inviável nessa sede recursal, por incidir, na espécie, o óbice da Súmula 279 do STF, segundo o qual Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário.



    Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.



    Fixam-se honorários advocatícios adicionais equivalentes a 10% (dez por cento) do valor a esse título arbitrado nas instâncias ordinárias (Código de Processo Civil de 2015, art. 85, § 11). 



    Publique-se. 



    Brasília, 19 de julho de 2023.



Ministro Alexandre de Moraes



Relator



Documento assinado digitalmente