Tribunal: STF
Processo: RE 1466728
Classe: RE
Órgão julgador: CRISTIANO ZANIN
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-11-30
Data de publicação: 2023-11-30

Ementa:

Inteiro teor:
Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão cuja ementa segue transcrita:



      “ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - Contribuição mensal - Despesas com manutenção - Loteamento fechado - Encargos e despesas compartilhadas entre os proprietários - Obrigação decorrente de previsão em contrato padrão mantido sob registro - Vinculação e obrigação decorrente da aquisição do imóvel - Decisão anterior que não pode ultrapassar os limites da cobrança indicada na inicial, vedada a propagação ao longo do tempo, sob pena ocasionar prejuízo geral para os demais proprietários e enriquecimento sem causa em prol do proprietário dispensado do encargo - Limitação da coisa julgada - Mitigação indispensável - Obrigação reconhecida, antes da alteração legislativa em reiterados julgamentos a abranger mesmo loteamento e associação - Extinção afastada - Prosseguimento determinado para fins de análise do mérito - Sucumbência invertida - RECURSO PROVIDO.”(documento eletrônico 102)



 



    No recurso extraordinário, fundamentado no art. 102, III, a, da Constituição Federal, alegou-se, em suma, violação do art. 5°, XXXVI, da mesma Carta.



    Bem examinados os autos, decido.



    O Tribunal de origem assim analisou a questão:



    “[...]



    Diante tais circunstâncias e levando em conta alteração legislativa surgida no tocante aos encargos devidos em loteamentos, respeitosamente, pedi vista para nova apreciação do tema.



    Pelos autos e diante reiterados julgamentos proferidos por esta E. Câmara, tem-se que a ora apelante Jardim Acapulco consta com a obrigação quanto ao pagamento, pelos proprietários, das já referidas taxas de manutenção, não podendo, segundo consagrado nos reiterados votos, ocorrer a omissão pois, repetindo, há efetiva indicação da obrigação junto ao Registro Imobiliário, o que torna certa, a obrigação. 



    Anoto, em repetição, que esse encargo, mesmo antes das alterações legislativas, já era reconhecido e confirmado pelo próprio Superior Tribunal de Justiça diante registro, via contrato padrão, da obrigação junto ao Registro Imobiliário.



    Alteração da Lei do Parcelamento do Solo Urbano (n. 6.766/79), pela Lei n. 13.465/17, permitiu a imposição de limitações de cunho obrigacional nos loteamentos (cf. § 7º e § 8º do art. 2º e parágrafo único, do 36-A, autorizando, de forma implícita, a implantação do loteamento já com essas obrigações de natureza condominial:



    [...]



    De outra parte, o E. Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 695.911/SP (Tema 492, da repercussão geral), deixou assentada a possibilidade da exigência do pagamento junto aos proprietários, entre outras, para as hipóteses de existência do prévio registro da existência da obrigação e associação, condição, conforme já posta, sacramentada em constantes julgados desta Câmara em casos análogos. 



    Assim, diante tais fatores, havendo o prévio registro no caso do loteamento aqui tratado, bem como a possibilidade da exigência junto aos proprietários, cumpre, a evidência, como em tantos setores, em face da alteração legislativa, a mitigação da coisa julgada no sentido, inclusive, de se afastar tratamento diferenciado e contrário às novas disposições em prol de proprietário que deverá responder, portanto, pelo rateio das despesas incidentes em razão dos serviços prestados ou postos à disposição. 



    Logicamente, que a mitigação, com possibilidade da exigência em cobrança, poderá se dar a contar da alteração legislativa apontada e, em parte, transcrita, prevalecendo, portanto, a imutabilidade para o anterior período. 



    E mesmo porque, sendo obrigação renovável mês a mês, não se há compreender que anterior decisão que tratou de período certo possa propagar, ao longo do tempo, o bloqueio para a cobrança em reiterada inadimplência do proprietário e, importante realçar, em prejuízo de todos os demais pagantes.”(documento eletrônico 102, pp. 3-5)



 



    Assim, para divergir do acórdão recorrido e verificar a procedência dos argumentos consignados no recurso extraordinário, seria necessário o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e das cláusulas contratuais da associação, o que é vedado, respectivamente, pelas Súmulas 279 e 454 do Supremo Tribunal Federal. Além disso, demandaria a reanálise das normas infraconstitucionais aplicáveis ao caso, de modo que eventual ofensa à Constituição Federal seria indireta, o que inviabiliza o recurso. Nesse sentido, destaco os seguintes julgados da Suprema Corte:



    “RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE RATEIO DE DESPESAS POR SERVIÇOS PRESTADOS. PREVISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Rever o posicionamento do Tribunal de origem quanto à pertinência das taxas de manutenção decorrentes das contribuições associativas passaria, necessariamente, pelo reexame fático-probatório e pela interpretação de cláusula de contrato, o que é inviável no âmbito do recurso extraordinário, em razão dos óbices, respectivamente, dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Recurso extraordinário não conhecido”. (RE 1.348.821/SP, Rel. Min. Nunes Marques, DJe 14/3/2021, grifei)



    “AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO, CONSERVAÇÃO E SEGURANÇA. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA REFLEXA. FATOS E PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. É inviável, em recurso extraordinário, o reexame dos fatos e das provas dos autos. Incidência da Súmula 279 do STF. 2. Agravo interno DESPROVIDO , com imposição de multa de 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa (artigo 1.021, § 4º, do CPC), caso seja unânime a votação. 3. Honorários advocatícios majorados ao máximo legal em desfavor da parte recorrente, caso as instâncias de origem os tenham fixado, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º e a eventual concessão de justiça gratuita”. (RE 1.336.620 AgR/SP, Rel. Min. Luiz Fux, DJe 1/10/2021)



    Com a mesma orientação, cito as seguintes decisões: RE 1.410.221/SP, Rel. Min. Edson Fachin, DJe 10/2/2023; ARE 1.424.950/RS, Rel. Min. Nunes Marques, DJe 25/4/2023; ARE 1.235.752/ SP, Rel. Min. Alexandre de Moraes, DJe 5/7/2021; e RE 1.408.753/DF, Rel. Min. Cármen Lúcia, Dje 11/11/2022.



    Posto isso, nego provimento ao recurso (art. 932 do CPC).



    Publique-se.



    Brasília, 30 de novembro de 2023.



Ministro Cristiano Zanin



Relator