Tribunal: STF
Processo: Rcl 55702
Classe: Rcl
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-01-26
Data de publicação: 2023-01-26

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão: Trata-se de reclamação constitucional com pedido de medida liminar, ajuizada pela Associação de Proprietários de Lotes nos Loteamentos Alpes da Cantareira e Beverly Hills Park - ALBEV, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos do Processo 1003260-63.2019.8.26.0338. 



    Na petição inicial, a reclamante alega, em síntese, que a autoridade reclamada teria descumprido a orientação firmada por esta Corte no julgamento do RE-RG 695.911 (tema 492), paradigma da repercussão geral.



    Aduz a obrigatoriedade dos proprietários dos imóveis, ora beneficiários, de pagar, mensalmente, taxa de manutenção referente ao rateio das despesas comuns de manutenção e conservação das áreas de uso comum, conforme contrato de compromisso padrão previamente firmado, bem como diante da existência de lei municipal anterior. 



    Nesses termos, aduz que:



    “(...) o tribunal paulista, data vênia, sequer observou que autos EXISTE LEI MUNICIPAL ANTERIOR (docs. anexos), disciplinando a questão, bem como quando do lançamento do loteamento houve a celebração de um CONTRATO DE COMPROMISSO PADRÃO, avençado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes e seus herdeiros e sucessores, em que restou avençado na Cláusula 17ª, que na hipótese dos promitentes vierem a executar melhoramentos ou serviços que vierem beneficiar direta ou indiretamente o COMPROMISSÁRIO, até que os poderes públicos se encarreguem de fazê-lo doc. anexo. 



    Ao proceder o registro do contrato padrão do respectivo loteamento, atribuiu-se condição erga omnes, demonstrando-se, inclusive, a boa-fé do mesmo e criando um liame contratual objetivo entre todos os compradores e sucessores do imóvel, pelo princípio da sub-rogação.



    Posto isto, observa-se claramente que a questão não é linear a ponto de ser aplicada indistintamente ou de forma rasa. Ao contrário, ela possui particularidades que devem ser observadas pelos magistrados caso a caso, com profundidade, de forma a constatar se os pedidos são consoantes ou divergentes do julgado de repercussão geral, O QUE CERTAMENTE VAI MODULAR O TEMA 492 DO STF”. (eDOC 1, pp. 6-7)



    Requer assim a cassação do ato reclamado para “reconhecer como juridicamente exigíveis as taxas e rateios de moradores não associados, para que se alinhe aos preceitos estabelecidos”. (eDOC 1, p. 9)



    A autoridade reclamada prestou informações. (eDOC 31)



    Citado, os beneficiários Antônio Carlos Ubaldo e Sueli Vieira Ubaldo deixaram de apresentar contestação, consoante eDOC 45.



    A Procuradoria-Geral da República manifestou-se pela improcedência da reclamação. (eDOC 47)



    É o relatório. Decido.



    Conforme disposto na Constituição Federal, compete ao STF processar e julgar originariamente reclamação para a preservação de sua competência, garantia da autoridade de suas decisões e da observância das Súmulas Vinculantes (arts. 102, I, l, e 103-A, § 3º da CF/88). Nesse sentido, o Código de Processo Civil de 2015 também regulamentou a matéria e assentou as seguintes hipóteses de cabimento da reclamação:



    “Art. 988. Caberá reclamação da parte interessada ou do Ministério Público para:



    I - preservar a competência do tribunal;



    II - garantir a autoridade das decisões do tribunal;



    III - garantir a observância de enunciado de súmula vinculante e de decisão do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade; 



    IV - garantir a observância de acórdão proferido em julgamento de incidente de resolução de demandas repetitivas ou de incidente de assunção de competência. (…)”.



    O § 4º do mesmo artigo esclarece que as hipóteses dos incisos III e IV compreendem a aplicação indevida da tese jurídica e sua não aplicação aos casos que a ela correspondem.



    Verifica-se, ainda, nos termos do § 5º, que é inadmissível reclamação proposta para garantir a observância de acórdão de recurso extraordinário com repercussão geral reconhecida, exceto quando comprovado o esgotamento das instâncias ordinárias, com a devida interposição e julgamento do agravo interno, previsto no art. 1.030, § 2º, do CPC, e a demonstração da teratologia da decisão.



    Nesses termos, a reclamatória proposta para garantir a observância de acórdão de recurso extraordinário com repercussão geral reconhecida somente será cabível quando presentes os seguintes pressupostos necessários e cumulativos, quais sejam: o esgotamento da instância de origem, com a interposição de agravo interno da decisão monocrática que sobresta o feito, inadmite liminarmente o recurso da competência do STF ou julga-o prejudicado; a plausibilidade na tese de erronia na aplicação do entendimento do Supremo Tribunal Federal firmado na repercussão geral pelo Juízo a quo, a indicar teratologia da decisão reclamada.



    Na hipótese dos autos, a reclamante sustenta a tese de erronia aplicação do entendimento deste Supremo Tribunal pelo Juízo a quo, relativamente ao Tema 492. Analiso.



    No ponto, destaco que essa Corte, no julgamento do RE-RG 695.911, paradigma do referido tema 492, assentou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 



    Transcrevo, pois, a ementa do referido julgado: 



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’.” (Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.4.2021) 



    Nesses termos, conclui-se que a partir do referido julgamento restaram definidos dois marcos temporais para a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano, quais sejam: a edição da Lei 13.465/2017 ou anterior lei municipal disciplinando a questão.



    No entanto, a cobrança fundada em lei municipal anterior à edição da Lei 13.465/2017 restou condicionada à adesão ao ato constitutivo da entidade, quanto aos antigos possuidores e, com relação aos novos adquirentes, ao devido registro formal do ato constitutivo da associação. 



    Pois bem.



    Na espécie, verifica-se que o Juízo de origem consignou a ausência de prova que demonstre a manifestação de vontade inequívoca dos ora beneficiários de se associarem. Nesses termos, transcrevo trecho do julgado:



    “(...) as modificações legislativas introduzidas pela Lei nº 13.465/2017, para o reconhecimento da figura do condomínio de lotes, em nada altera esta conclusão, haja vista que a alteração legislativa não importa em automática conversão do loteamento fechado em ente condominial. O loteamento em comento não foi constituído sob a égide das modificações trazidas pela Lei nº 13.465/2017 e tampouco consta dos autos informações no sentido de que tenham os titulares dos lotes deliberado a respeito de tal convolação, permanecendo, assim, o loteamento como mero ‘loteamento de acesso controlado’ (art. 2º, §8º, da Lei nº 6.766/79). 



    De outro lado, uma vez associado, ‘o proprietário de lote pertencente a associação de moradores, desde que associado, tem do dever de contribuir com os valores correspondentes ao rateio das despesas instituídas em favor da coletividade, para evitar que se beneficie indevidamente das melhorias efetivadas pelo condomínio’ (AgRg no AREsp nº 95.793/SP, 3º T., Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 04.02.2013).



    E, no caso vertente, verifica-se que a parte autora não é associada da ré, eis que não restou demonstrada manifestação de vontade inequívoca de se associar, ausente prova da filiação/associação com a respectiva assinatura lançada, tampouco há prova de eventual associação tácita, com a participação dos autores em assembleias ou, ainda, comprovação de que estes utilizaram ou desfrutaram dos equipamentos, melhorais, obras e serviços realizados pela associação, de modo que resta patente a inexistência de relação jurídica entre as partes no que toca a associação. 



    Aliás, ausente a imposição por lei e/ou voluntária, não há que se falar na sua associação, conforme o art. 5º, XX, da CF dispõe que ‘ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado’. 



    Por conseguinte, o fornecimento de água pela requerida decorre da concessão/permissão/autorização do Poder Público, o que não se confunde com sua atuação em prol de seus associados, não havendo motivo a legitimar a cessação dos serviços, que há contraprestação, pelo simples fato de que o autor não é associado, beirando, inclusive, ato discriminatório. Deste modo, por caracterizar monopólio do fornecimento de água, o verifica da lei e contrato, não pode ser utilizado como meio de pressão, digo, de obrigar os residentes no loteamento a aderirem à associação, o que conflita coma liberdade de associação amplamente debatida nos parágrafos anteriores desta fundamentação, mormente sob o risco de se inviabilizar o fornecimento do serviço essencial, qual seja, água, àqueles que não podem ter acesso por falta de disponibilização do Poder Público no local, considerando, principalmente, o interesse público envolvido, já que a ré disponibiliza mediante contraprestação e que, como vemos, foi objeto de ‘contratação’ pelas partes”. (eDOC 13, pp. 7-8; grifei)



    Referida decisão restou mantida quando do julgamento do recurso de apelação interposto, cuja ementa transcrevo a seguir:



    “OBRIGAÇÃO DE FAZER. Associação de moradores. Corte no fornecimento de água. Inadimplemento da taxa associativa. Fato que, no entanto, não autoriza a restrição no fornecimento dos recursos hídricos. Conduta abusiva. Distribuição em caráter particular de água para o loteamento não pode ser confundida com a atuação de concessionária ou permissionário do serviço público. Ausência de alegação de falha na prestação de serviços por parte da concessionária, tornando incabível o pedido de condenação do Município à fiscalização, com base na Lei nº 8.987/95. Litigância de má-fé não verificada. Sentença mantida. Recursos desprovidos”. (eDOC 15)



    Após, o Tribunal reclamado concluiu que o acórdão recorrido estaria em conformidade com a tese do tema 492, negando seguimento ao recurso extraordinário interposto, bem como ao agravo interno que se seguiu. (eDOCs 17 e 21) 



    Ora, a partir da leitura das decisões apontadas conclui-se pela inexistência de comprovação de que os beneficiários tenham aderido formalmente à associação reclamante, o que faz pressupor que não havia qualquer obrigação formalmente constituída anteriormente ao advento da Lei 13.465/17.



    Por outro lado, subsiste a possibilidade de cobrança das prestações vencidas a partir do advento da Lei 13.465/17, momento a partir do qual deixa de existir a exigência de associação para os efeitos de cotização e formação do vínculo obrigacional, nos termos do tema 492, desde que “ i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.



    Nesse corolário, destaco trecho do voto condutor, exarado pelo Relator Ministro Dias Toffoli, no julgamento do RE-RG 695.911:



    “Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato). 



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. 



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes”. (Grifei)



    Entretanto, no caso dos autos também restou constatado nos autos que “[o] loteamento em comento não foi constituído sob a égide das modificações trazidas pela Lei nº 13.465/2017 e tampouco consta dos autos informações no sentido de que tenham os titulares dos lotes deliberado a respeito de tal convolação, permanecendo, assim, o loteamento como mero ‘loteamento de acesso controlado’”. (eDOC 13, p. 7)



    Dessa forma, também não há se falar em cobrança das prestações vencidas a partir do advento da Lei 13.465/2017.



    Com efeito, em que pese a discordância da parte reclamante, não há no caso teratologia da decisão, havendo, ao contrário, nítida correlação entre a decisão do Supremo Tribunal de Justiça e o paradigma da repercussão geral utilizado para fins de obstar a subida do recurso extraordinário. Sobre a matéria, confira-se os seguintes julgados:



    “SEGUNDO AGRAVO REGIMENTAL NA RECLAMAÇÃO. PRETENSÃO DE REENQUADRAMENTO DE TEMA APONTADO PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DESCABIMENTO DA RECLAMAÇÃO. AUSÊNCIA DE MANIFESTA TERATOLOGIA. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DA MATÉRIA FÁTICA SUBJACENTE. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Na ausência de manifesta teratologia, a mera pretensão de reenquadramento da matéria pela Corte de origem em tema diverso do determinado pelo Supremo Tribunal Federal em recurso extraordinário com agravo não encontra guarida nas hipóteses constitucionais que autorizam a propositura de reclamação, além de pressupor o revolvimento da matéria fática subjacente, o que não se admite nesta via. 2. O desprovimento de agravo interno interposto na sequência da inadmissão do extraordinário efetuou-se no exercício de competência própria da Corte de origem, o que revela, uma vez mais, a inadequação do manejo da via reclamatória para questioná-lo. 3. Agravo regimental a que se nega provimento”. (Rcl 28.328 AgR-segundo, Rel. Min. Edson Fachin, Segunda Turma, DJe 2.10.2020)



    “AGRAVO REGIMENTAL NA RECLAMAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DA SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL NA ORIGEM: AUSÊNCIA DE TERATOLOGIA E DE USURPAÇÃO DA COMPETÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO”. (Rcl 37.552 AgR, Rel. Min. Cármen Lúcia, Segunda Turma, DJe 10.12.2019)



    Desse modo, não vislumbro a aplicação errônea da tese firmada por esta Corte no âmbito da repercussão geral no tema 492, a dar ensejo ao provimento da presente reclamação. 



    Inadmissível, assim, esta reclamação.



    Ante o exposto, nego seguimento à reclamação e julgo prejudicado o pedido liminar (RISTF, art. 21, § 1º).



    Comunique-se. Publique-se. 



    Brasília, 26 de janeiro de 2023.



Ministro Gilmar Mendes



Relator



Documento assinado digitalmente