Tribunal: STF
Processo: RE 1454811
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-10-19
Data de publicação: 2023-10-19

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de recurso extraordinário interposto com fundamento no artigo 102, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:



    “ASSOCIAÇÃO DE MORADORES LOTEAMENTO AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA Aplicação do REsp nº 1280871/SP que, em regime de recursos repetitivos (art. 543-C do CPC/73), firmou entendimento de que ‘As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’- ausência de comprovação de anuência da ré o que revela a impossibilidade de cobrança de não associado ademais, inaplicabilidade da Lei 13.465/2017, uma vez que não implica na imediata conversão de loteamento em condomínio sentença reformada para julgar a ação improcedente RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO E RECURSO DA RÉ PROVIDO”.



    Opostos embargos de declaração, foram acolhidos, em parte, com efeitos modificativos para manter “a cobrança apenas no que se refere à quantia de consumo de água”. Eis a ementa:



     



    “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COBRANÇA DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - OMISSÃO ocorrência acolhido recurso de apelação da ré para afastar a cobrança da taxa de associação e julgar improcedente a ação na sua totalidade todavia, caso em que remanesce a cobrança da quantia referente ao consumo de água, que é de responsabilidade da ré - Inexistência de qualquer dos vícios descritos no art. 1.022, CPC em relação à questão da taxa de associação EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS, EM PARTE, COM EFEITOS MODIFICATIVOS”. 



    Nas razões do recurso extraordinário, alega-se violação dos artigos 3º, inciso I, e 5º, caput e inciso XXIII, da Constituição Federal, bem como afirma-se que o acórdão atacado é contrário ao entendimento fixado no Tema 492 da Repercussão Geral.



    A recorrente sustenta, em síntese, que “[a] observância irrestrita do principio da liberdade de associação ao caso em testilha, visando eximir os proprietários de imóveis no interior do Residencial Parque Real do pagamento de contribuições de rateio de despesas, além de ilegítima, pode causar inúmeros prejuízos, inclusive à própria recorrida”. 



    Defende que, “com natureza condominial ou sem ela, deve-se ter que as associações de moradores, ao gerirem os loteamentos fechados, como ja dito, independente da relação condominial, possuem o escopo de favorecer a valorização da propriedade privada pela agregação de bens de serviços de interesse comum. Apesar disso, há poucos opositores que, ancorados no princípio da liberdade de associação, rejeitam a constitucionalidade do rateio das despesas decorrentes da atuação da recorrente”. 



    Decido.



    No julgamento do RE nº 695.911/SP, feito paradigma do Tema 492 da Repercussão Geral, o Plenário do Supremo Tribunal Federal fixou a tese da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado, em período anterior a Lei nº 13.465/17, ou de lei municipal anterior que discipline a questão.



    Do voto que proferi como Relator do RE 695.911/SP, extraio trecho que contribui na compreensão do alcance do enunciado:



    “[...] não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional. 



    [...] o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da Legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de “administradora[s] de imóveis”) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação.



    A posição do STJ vai ao encontro do entendimento desta Corte no ponto em que nega incidência da lei às relações constituídas antes de sua vigência. 



    [...]



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36- A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. 



    Todavia, importa considerar a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante dentro da normatização nelas traçadas, uma vez que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.”



    Depreende-se da tese de repercussão geral acima que, para se configurar legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de acesso controlado, são necessárias a presença concomitante dos seguintes elementos: 



    a) ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que definisse responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (devendo o ato constitutivo da associação estar registrado na matrícula atinente ao loteamento) e 



    b) os titulares de direitos sobre lotes terem anuído com a constituição da associação ou os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    No caso em exame, o acórdão recorrido concluiu pela impossibilidade de cobrança da taxa associativa, mesmo após a vigência da Lei nº 13.465/2017, consignando que a obrigação de pagamento de taxa de associação não pode ser reconhecida de forma automática e que não estão satisfeitos os requisitos para a cobrança intentada pela associação, verbis:



    “A despeito das alegações deduzidas, inexiste nos autos prova de que a ré tenha se associado à entidade autora, ônus do qual não se desincumbiu nos termos do inciso I, do art. 373, CPC. E mais, no caso, a ré adquiriu o lote em 22.03.2013, anteriormente a constituição da referida associação que se deu em fevereiro de 2014(fls. 19/28).



    Portanto, não comprovado vínculo obrigacional entre as partes, não há que se falar em regularidade na cobrança das taxas em questão. 



    Ainda, a sentença julgou a ação parcialmente procedente, condenando a ré ao pagamento das taxas associativas a partir da vigência da Lei 13.465/2017, ao fundamento de que esta equiparou o Condomínio de Lotes a um condomínio Edilício, estendendo aos loteamentos já implementados os efeitos de um condomínio.



    Respeitado o entendimento do julgador monocrático, tem-se que referida Lei não se aplica automaticamente aos loteamentos que não se transmudaram em condomínio ou loteamentos fechados, subsistindo a condição da autora de condomínio de fato.



    Neste sentido, decisões deste Egrégio Tribunal de Justiça:



    (...)



    Nestas condições, não comprovado que a ré tenha anuído à associação autora, assim como inexistindo comprovação de que o loteamento tenha se convolado em condomínio nos termos da citada lei 13.465/2017, reforma-se a sentença, para julgar a ação improcedente”.



    Assim, verifica-se que o acórdão impugnado está em consonância com a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 492.



    Nesse sentido:



    “RECLAMAÇÃO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. INADMISSIBILIDADE DO RECURSO. AUSÊNCIA DE TERATOLOGIA. AGRAVO REGIMENTAL PROVIDO PARA NEGAR SEGUIMENTO À RECLAMAÇÃO. 1. Na linha do que consignado no item “i” da Tese do Tema 492 da sistemática da repercussão geral, mesmo após o advento da Lei nº 13.465/2017, a cobrança por parte de associação ou entidades equiparadas a administradoras de imóveis de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado que já possuíam lote somente se revela possível após a devida adesão ao ato constitutivo da entidade. 2. Para a viabilidade da reclamação fundada no art. 988, § 5º, II, do CPC, exige-se, além do esgotamento das vias ordinárias, que a interpretação dada pela Corte de origem ao tema de repercussão geral invocado seja teratológica. Não havendo teratologia na aplicação da tese de repercussão geral, a reclamação deve ser julgada improcedente. 3. Agravo regimental provido para negar seguimento à reclamação” (Rcl nº 51.082-AgR, Segunda Turma, Relator p/ o acórdão o Ministro Edson Fachin, DJe de 19/8/22).



    Ante o exposto, nos termos do artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso.



    Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 19 de outubro de 2023.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



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