Tribunal: STF
Processo: RE 1421313
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-04-08
Data de publicação: 2023-04-08

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO FECHADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. ACEITAÇÃO DA OBRIGAÇÃO POR PARTE DO PROPRIETÁRIO EXPRESSAMENTE ASSENTADA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE FATOS E PROVAS: IMPOSSIBILIDADE NO CAMPO EXTRAORDINÁRIO. ÓBICE DO ENUNCIADO Nº 279 DA SÚMULA DO STF. NEGATIVA DE SEGUIMENTO.



    1. Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, cuja ementa segue abaixo:



    “AÇÃO DE COBRANÇA - Loteamento Associação de moradores - Rateio de despesas de conservação e manutenção. Inexigibilidade da obrigação de se associar. Recurso Especial Repetitivo no. 1.280.871 do C. STJ. Liberdade de associação que prevalece sobre eventual enriquecimento sem causa dos não associados. Cobrança, no entanto, que no caso concreto independente da prévia associação. Contrato padrão de aquisição do imóvel, registrado no Oficial de Registro de Imóveis, do qual consta expressamente a obrigação do adquirente de arcar com as despesas relativas aos serviços de limpeza e conservação do empreendimento - Hipótese distinta daquela prevista no recurso especial repetitivo. Despesas realizadas em benefício dos titulares de lotes. Obrigação decorrente do contrato de aquisição do imóvel, e não de associação da adquirente - Recurso provido.” (e-doc. 13; grifos acrescidos).



    2. Nas razões do recurso extraordinário, a recorrente afirma a violação do art. 5º, inc. XX, da Constituição da República. Discorre sobre o direito de livre associação. Sustenta que o imóvel foi adquirido em data anterior à Lei nº 13.465, de 2017, não sendo devida a cobrança feita por associação à qual não aderiu. Alude ao que decidido pelo Supremo no RE nº 695.911-RG/SP. Requer o provimento do recurso, a fim de serem julgados improcedentes os pedidos iniciais.



    É o relatório.



    Decido.



    3. O Supremo, quando do julgamento do RE nº 695.911-RG/SP - Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral, assentou a legalidade da cobrança relativa à denominada taxa de conservação feita por associação de proprietários dos chamados condomínios fechados, a partir da Lei nº 13.467, de 2017. Consignou, ainda, esta Corte a possibilidade da exigência do referido pagamento, relativamente ao período anterior à edição da mencionada norma federal, nas seguintes circunstâncias: se houver legislação local prevendo a cobrança ou se tiver havido aceitação da obrigação pelo adquirente do imóvel.



    4. Eis a ementa do precedente citado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 



    (RE nº 695.911/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos acrescidos).



    5. No caso ora em julgamento, o Colegiado de origem assentou que a obrigação quanto ao custeio das despesas de conservação constava do contrato de compra e venda do imóvel, tendo a recorrente a ele expressamente aderido quando da realização do negócio jurídico. Transcrevo os fundamentos do acórdão recorrido, no particular:



    “O contrato padrão (fls. 371/380) prevê em sua cláusula nona que: 



    “Os compradores ficam obrigados, a partir desta data, pelos impostos, taxas e quaisquer outros tributos que incidem ou venham a incidir sobre o lote, objeto da presente avença, bem como pelo custo de quaisquer eventuais melhoramentos, e conservação da infra-estrutura, inclusive recapeamento asfáltico das vias internas e de acesso ao loteamento, guias e sarjetas, captação de águas pluviais, manutenção de rede de água e esgoto e construção da marina, bem como serviços de segurança, portaria e todos os demais julgados necessários ao bom desenvolvimento do empreendimento pelos vendedores, sendo certo que tais obrigações são “propter rem”, bem como continuarão exigíveis, mesmo após a quitação do preço total do lote, para todos os sucessores, seja a que título for (v.g.)”



     Tal contrato padrão foi registrado no Oficial de Registro de Imóveis, adquirindo eficácia “erga omnes”. O imóvel foi adquirido pela ré em 2015, conforme certidão de matrícula de fls. 95, e o contrato padrão foi registrado em 2006. Portanto, quando a ré adquiriu o imóvel, ela sabia que teria que arcar com as despesas de manutenção e conservação do imóvel. 



    Conforme tem decidido este E. Tribunal de Justiça:



     “Contudo, no presente caso há uma peculiaridade. Quando da aquisição do lote pelos apelados por Contrato de Compromisso de Venda e Compra (fls. 43/52), pela Cláusula 13: Conservação e Manutenção do Loteamento, os compradores, se obrigaram “a aderir à Associação dos Moradores e Proprietários de Terrenos do Loteamento Residencial Vila das Fontes, criada em 04 de novembro de 2005, com a finalidade única e definida de preservar os interesses de seus proprietários, de acordo com o seu Regimento Interno” (fls. 52).



...



    Pela documentação acostada se verifica a similitude daquela reconhecida pelo STJ, de possibilidade de cobrança de taxas de manutenção por sociedade empresária administradora de loteamento, como no caso da autora, contratada pelos proprietários/loteadores para a prestação de serviços, à qual não se aplica o que ficou decidido no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, como se colhe do REsp 1422859/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 26/11/2015, em que o fundamento da cobrança se encontra na obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil ou no princípio da vedação do enriquecimento sem causa (Apelação nº 1000084-86.2014.8.26.0068, de 09 de maio de 2017). 



(...)



    A obrigação do réu não é, portanto, associativa, mas contratual, já que figura expressamente do contrato por ela assinado.” (e-doc. 13; grifos acrescidos).



    6. Assim, percebe-se que, somente a partir da análise do quadro fático-probatório, seria possível concluir de forma diversa do que assentado pelo Colegiado a quo no acórdão recorrido, o que é vedado em sede extraordinária pelo enunciado nº 279 da Súmula do STF. 



    7. Ante o exposto, nego seguimento ao recurso extraordinário, nos termos do art. 21, § 1º, do RISTF. Considerando ter havido condenação em honorários advocatícios (e-doc. 13, p.6), majoro seu valor em 10% (dez por cento), a título de honorários recursais, na forma do art. 85, § 11, do CPC.



    Publique-se.



    Brasília, 8 de abril de 2023.



Ministro ANDRÉ MENDONÇA



Relator