Tribunal: STF
Processo: RE 1437966
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-05-31
Data de publicação: 2023-05-31

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão proferido pela Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:



    “Ação de cobrança - Taxa Associativa - Loteamento fechado - Sentença de improcedência - Insurgência da autora - Direito fundamental à liberdade de associação se sobrepõe ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito - Tese firmada pelo rito repetitivo previsto no artigo 1.036 do Código de Processo Civil (artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973) - Cobrança não pode recair sobre proprietário de imóvel que não anuiu com a instituição do encargo - Valores relativos às despesas com o consumo de água devem abarcar as parcelas vincendas no curso do processo - Recurso provido em parte. 



    Dá-se provimento em parte ao recurso”.



    No recurso extraordinário sustenta-se violação dos artigos 3º, inciso I, e 5º, inciso XX, da Constituição Federal.



    Em 17 de setembro de 2021, o Presidente da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo encaminhou os autos ao órgão julgador para reapreciação da questão, observando-se o tema 942 da Repercussão Geral.



    Após novo julgamento do feito, a Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deixou de exercer o juízo de retratação, mantendo o acórdão anteriormente proferido, nos termos da seguinte ementa:



    “Apelação - Reexame da matéria relativa à possibilidade, ou não, de associação de proprietários em loteamento urbano exigir taxas de manutenção e conservação de adquirente de imóvel a ela não associado, em face do princípio da liberdade de associação - Exercício do juízo de retratação, em observância ao disposto nos Artigos 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil. 



    Ação de cobrança - Reapreciação da matéria adstrita aos limites delineados na fixação da tese do recurso repetitivo representativo da controvérsia - Pretensão de cobrança de taxa de associação - Adquirente do imóvel que não se associou - Aquisição que ocorreu após a Lei considerada como marco temporal para aplicação da tese fixada no recurso representativo da controvérsia e que permite a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamento de acesso controlado, desde que observada uma das duas hipóteses previstas no entendimento consolidado pelo R. Supremo Tribunal Federal ao julgar o recurso representativo da controvérsia - Acórdão reexaminado que não divergiu do entendimento exarado pelo E. Supremo Tribunal Federal no julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911/SP - Acórdão mantido em sua integralidade - Recurso não provido. 



    Nega-se provimento ao recurso”.



    Decido.



    No julgamento do RE nº 695.911/SP, feito paradigma do Tema 492 da Repercussão Geral, o Plenário do Supremo Tribunal Federal fixou a tese da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado, em período anterior a Lei nº 13.465/17, ou de lei municipal anterior que discipline a questão.



    Do voto que proferi como Relator do RE 695.911/SP, extraio trecho que contribui na compreensão do alcance do enunciado:



    “[...] não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional. 



    [...] o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da Legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de “administradora[s] de imóveis”) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação.



    A posição do STJ vai ao encontro do entendimento desta Corte no ponto em que nega incidência da lei às relações constituídas antes de sua vigência. 



    [...]



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36- A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. 



    Todavia, importa considerar a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante dentro da normatização nelas traçadas, uma vez que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.”



    Depreende-se da tese de repercussão geral acima que, para se configurar legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de acesso controlado, são necessárias a presença concomitante dos seguintes elementos: 



    a) ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que definisse responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (devendo o ato constitutivo da associação estar registrado na matrícula atinente ao loteamento) e 



    b) os titulares de direitos sobre lotes terem anuído com a constituição da associação ou os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    O Tribunal de origem, em sede de juízo negativo de retratação, consignou:



    “No caso dos autos, a requerida adquiriu o imóvel através de contrato de compra e venda em 01/03/2018 (fls. 225/226) e após pleiteou sua desassociação, conforme notificação colacionada às fls. 227, recebida pela autora em 25/05/2018. 



    Embora a requerida tenha notificado a autora acerca do seu desligamento da associação, não restou demonstrada a adesão da autora ao ato constitutivo da entidade administradora de imóveis, ou o registro do ato constitutivo da obrigação no competente registro de imóveis. 



    Neste cenário, em que não há comprovação da adesão da apelada possuidora do lote ao tempo do marco temporal fixado na tese orientadora à associação, forçoso concluir que o v. acórdão não divergiu da orientação firmada pelo E. Supremo Tribunal Federal”.



    Assim, para superar a conclusão da Corte de origem acerca do não preenchimento dos requisitos fixados no referido tema de repercussão geral seria necessário o reexame do conjunto fático- probatório dos autos, o que foge do campo do recurso extraordinário, a teor do que dispõe a Súmula nº 279/STF. Nesse sentido:



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento do recorrente em relação ao pagamento das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios e interpretação de cláusulas editalícias. Incidência dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Agravo interno desprovido” (RE nº 1.388.830/DF-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Nunes Marques, DJe de 17/3/23).



    Ante o exposto, nos termos do artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso. 



    Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 31 de maio de 2023.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



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