Tribunal: STF
Processo: RE 1445171
Classe: RE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-08-27
Data de publicação: 2023-08-27

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ementado nos seguintes termos:  



    “Cobrança — Despesas de manutenção — Ação procedente — Decisão mantida — Associado que anuiu com a cobrança na ocasião da aquisição dos lotes — Questão apreciada à luz do Tema 492 do Supremo Tribunal Federal, não aplicada ao caso, porque o associado anuiu com a cobrança na ocasião da aquisição dos lotes — Recurso improvido” (eDOC 15 – ID: 9c6d3ddf, p. 2)  



    No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação aos arts. 5, II e XX, e 93, IX, do texto constitucional, assim como ao que decidido no julgamento do Tema 492 da repercussão geral. 



    Nas razões recursais, alega-se, em suma, não ser associado e que não estaria abrangido por qualquer das hipóteses delineadas no Tema 492 que autorizam a cobrança da taxa de associação (eDOC 17 – ID: b68fc80b, p. 14).



    Aduz-se, nesse sentido, que a cobrança da taxa “não encontra qualquer justa causa, na medida em que todas as áreas que não são propriedades privadas (lotes), na verdade, são áreas públicas, tais como as ruas e praças. Portanto, verifica-se que os tais ‘benefícios’ na verdade é um dever do Estado, o que torna a cobrança de qualquer taxa sem qualquer embasamento fático e jurídico” (eDOC 17 – ID: b68fc80b, p. 33).



    Argumenta-se, ainda, que o “acórdão deu predominância ao enriquecimento sem causa, em detrimento ao princípio da liberdade de associação, na medida que manteve o encargo mesmo o recorrente não sendo associado e, como dito acima, tendo a associação tendo sido criada antes da Lei 13.465/2017” (eDOC 17 – ID: b68fc80b, p. 16).



    Por fim, sustenta-se que “não há qualquer cláusula convencional constante em escritura pública e averbada no cartório imobiliário, inserida especificamente na matrícula do imóvel do recorrente, o que, efetivamente tornaria obrigatória o pagamento da referida dívida” (eDOC 17 – ID: b68fc80b, p. 34).



    É o relatório.



    Decido. 



    A irresignação merece prosperar. 



    Inicialmente, registro que este Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, cujo paradigma é o RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19.04.2021, assentou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Nesse sentido, confira-se a ementa do julgado:  



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’.” (RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.04.2021; grifo nosso)  



    Na espécie, o Tribunal de origem reconheceu que o recorrente anuiu com a cobrança da taxa objeto de cobrança e que este teria usufruído dos serviços prestados pela associação de moradores, de maneira a concluir que afastar a cobrança dos valores devidos implicaria no enriquecimento ilícito do recorrente. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho do acórdão impugnado:  



    “(...)



    2. A associação cobra do réu, proprietário dos lotes nº 01, 02, 03, 04, 10, 11, 12 e 13 da quadra 07 do Jardim São Luis, despesas de manutenção no período de junho de 2013 até março de 2016, mais as parcelas subsequentes.



    Já decidiu o Supremo Tribunal Federal, Tema 492, que: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis’. 



    Embora mereça respeito o entendimento de que os proprietários de imóveis que não integram ou não aderem à associação de moradores não estariam obrigados ao pagamento compulsório de despesas ou de outras contribuições, referidas nos recursos especiais 1280871/SP e 1439163/SP, não existem elementos que comprovem estar a cobrança desvinculada dos serviços prestados pela autora e, além disso, o réu anuiu expressamente com a cobrança (conferir in fine fls. 42, 46, 50, 55, 60, 65, 69, e 73: 



    Cláusula 11ª A administração geral do loteamento JARDIM SÃO LUIS é feita pela Associação Residencial Jardim São Luis, à qual neste ato, o CESSIONÁRIO se compromete a contribuir com as despesas estipuladas pelo Conselho Deliberativo ou Assembléia Geral da Associação”.



    (...)



    Deve prevalecer a tese que reconhece a legitimidade da cobrança mesmo aos proprietários não filiados à associação que administra o loteamento.



    (...)



    Não está em jogo a liberdade de associação e sim o princípio que veda o enriquecimento sem causa, sendo possível o ajuizamento da ação quando o morador se beneficia dos serviços prestados, como: ronda, monitoramento por câmeras, limpeza, manutenção de ruas, valas, correspondências, controle de portaria, pagamento de empregados (fls. 290).



    A associação foi constituída em 20.03.1999 e os lotes adquiridos posteriormente, de forma que o autor já estava ciente da forma de gestão do loteamento na ocasião da aquisição.



    (...)



    Como não é possível que o proprietário de lotes se beneficie de serviços de seu interesse, que inclusive valorizam o seu imóvel, sem contraprestação, porque onera os demais proprietários do loteamento, a hipótese é de reconhecimento da legalidade da cobrança” (eDOC 15 – ID: 9c6d3ddf)  



    Observa-se que nos contratos de Promessa de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações de Compromisso Particular de Venda e Compra constante nos autos (eDOC 4 – ID: 407416ea, p. 28-62), referentes a todos os imóveis objeto de negociação pelo recorrente, consta a sua adesão expressa à associação litigante, com os instrumentos devidamente assinadas e datados em período compreendido entre os anos de 2004 e 2009, e nos quais consta a concordância com o pagamento das taxas ora objeto de cobrança.



    No entanto, o recorrente solicitou o seu desligamento da associação, por motivos particulares, conforme consta no eDOC 6 (ID: 1dbcc923, p. 2), que foi devidamente aceito pela entidade associativa, conforme consta em documento localizado no eDOC 6 (ID: 1dbcc923, p. 7-8), datado do dia 6.6.2013.



    Conclui-se, assim, que, quando do início da vigência da Lei nº 13.465/2017, o recorrente não era vinculado à associação recorrida, motivo pelo qual deve ser reconhecida a impossibilidade da cobrança compulsória da taxa de manutenção e conservação pleiteada.



    Isso porque, conforme orientação firmada no Tema 492, é inconstitucional a cobrança, por parte de associação, de tal taxa de proprietários não associados até o advento da Lei nº 13.465/2017. Dessa forma, para período anterior à mencionada norma, não se pode depreender a compulsoriedade na cobrança do valor, sendo imprescindível a concordância do interessado na manutenção do vínculo associativo. 



    Nesse sentido, confira-se trecho do voto proferido no RE-RG 695.911, paradigma do Tema 492, que bem explana a questão:  



    “(...) não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional. 



    (...) o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da Legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de ‘administradora[s] de imóveis’) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação” (grifos nossos)  



    No caso, deve prevalecer, pois, a liberdade associativa, no que se inclui a preservação da vontade do interessado em se associar, como também de se desligar livremente da entidade. 



    Ante o exposto, dou provimento ao recurso extraordinário, para considerar indevidas as parcelas deduzidas na inicial desta ação. Invertidos os ônus da sucumbência.



    Publique-se.



    Brasília, 27 de agosto de 2023.



Ministro GILMAR MENDES



Relator



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