Tribunal: STF
Processo: ARE 1467189
Classe: ARE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2023-11-28
Data de publicação: 2023-11-28

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. PENHORA BEM DE FAMÍLIA DO CAUCIONANTE. RATIO DECIDENDI DO RE Nº 1.307.334-RG/SP. TEMA RG Nº 1.127. PRINCÍPIOS DA PACTA SUNT SERVANDA, DA LIVRE INICIATIVA E DA CONFIANÇA. PROVIMENTO. 



    1. Trata-se de agravo contra decisão de inadmissão de recurso extraordinário interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:



    “Locação de imóvel não residencial. Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança em fase de cumprimento de sentença. O imóvel constrito é o único de propriedade da executada e os alugueis recebidos com a locação são utilizados para custear sua moradia, de modo que goza o bem da proteção estabelecida pelo art. 1º da Lei 8.009/90. Súmula 486 do STJ. Inaplicabilidade do Tema 1127 do E. Supremo Tribunal Federal, pois não se trata de penhora de bem de família do fiador, mas da caucionante do contrato. Hipótese que não se amolda à exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/90, sendo incabível a interpretação extensiva. Aplicação da regra estabelecida pelo art. 1º da mencionada lei. Precedentes desta Col. Câmara. Recurso provido.” (e-doc. 6).



    2. Nas razões do reclamo, movido com base na al. “a” do permissivo constitucional, aponta-se violação aos arts. 1º, inc. IV, e 170, caput, da Constituição da República, além da inobservância da tese de Repercussão Geral fixada no Tema RG nº 1.127, atinente à viabilidade da penhora do bem de família do fiador (e-doc. 8).



    É o relatório.



    Decido.



    3. Para melhor elucidar a controvérsia, cito trecho da fundamentação trazida no acórdão impugnado:



    “Embora a devedora resida em apartamento situado na cidade de São Paulo, sua alegação é de que o imóvel do qual é proprietária está locado e que os alugueis recebidos são utilizados para custear sua moradia. 



    De fato, conforme os documentos de fls. 150/158 e 159/168 dos autos de origem, o imóvel da cidade de Jaú encontra-se locado desde 01.02.2020 pelo valor mensal de R$ 2.400,00, ao passo que a agravante é locatária de apartamento na Capital desde 01.12.2021, pagando aluguel de R$ 2.600,00. 



    Para casos dessa natureza, o E. Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação, na Súmula 486, de que ‘é impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família’.



    In casu, ausente prova de que a recorrente seja proprietária de outro imóvel e considerando as características de ambas as locações, notadamente os valores de aluguel muito próximos, é verossímil a afirmação de que a renda obtida com uma serve para bancar a outra, até porque a executada certamente possui outros compromissos financeiros, para pagamento dos quais depende dos rendimentos obtidos com o exercício de sua atividade profissional. 



    Demais disso, não se aplica à espécie o Tema 1127 do E. Supremo Tribunal Federal, invocado na contraminuta, pois trata da constitucionalidade da penhora de bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação residencial ou comercial. 



    A agravante não é fiadora do contrato, mas caucionante, conforme cláusula 22ª do contrato (fl. 10 do proc. nº 1080571-34.2020.8.26.0100): ‘A(a/s) Sra. KARINE MELO LIMA, brasileira, empresária, portadora da cédula de identidade RG nº 27.132.251-2 e do CPF/MF nº 259.639.678-56, residentes na Rua Frei Caneca nº 1140, apto 403, Consolação, nesta Capital cauciona neste ato o imóvel da qual e proprietária constituído de uma casa de morada localizada na Alameda Coronel Joaquim de Oliveira Mattosinho nº 378, Jau/SP inscrito na Prefeitura Municipal sob o nº 06.4.10.43.0157.0183, devidamente registrado perante o 1º Oficial de Registros de Imóveis de JAU, na matricula nº 44.258, às fl. 01 do livro 2, adquirido por escritura de compra e venda lavrada pelo 2º Tabelião de Notas de Jau, datada de 10 de agosto de 2006 (livro 0860 página 038/039), o qual fica fazendo pane integrante deste contrato e como garantia de pagamento de aluguéis e encargos da locação’ (g.n.).” (e-doc. 6, p. 4-5; destaques acrescidos).



    4. Nos julgamentos do RE nº 612.360-RG/SP (Tema RG nº 295) e do RE nº 1.307.334-RG/SP (Tema RG nº 1.127), o Supremo Tribunal Federal definiu sobre a possibilidade de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, tanto residencial, quanto comercial. 



    5. A ratio decidendi daquelas assentadas possui estreita vinculação aos princípios da pacta sunt servanda, da livre iniciativa e da confiança, uma vez que estabelecido livremente o contrato de locação, para cuja garantia dado bem imóvel pelo inquilino. Confira-se a ementa do acórdão do Tema RG nº 1.127:



    “Ementa: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3º, VII, DA LEI 8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. 



    1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial.



    2. O inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador. 



    3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245/1991 – que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a ‘Locação não residencial’. 



    4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3°, VII, da Lei 8.009/1990. Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel – contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador –, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade. 



    5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato. 



    6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1º, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. 7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia. 



    8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado. 



    9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”



    (RE nº 1.307.334-RG/SP, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Pleno, j. 09/03/2022, p. 26/05/2022; destaques acrescidos).



    6. Desta feita, conquanto a caução e a fiança sejam modalidades de garantias distintas e com regramentos específicos, é indiferente a forma utilizada (caução ou fiança) para os fins da penhora quando utilizado um bem imóvel para salvaguardar a adimplência da locação.



    7. No bojo dos fundamentos daquele leading case do RE nº 1.307.334-RG/SP, muito abalizaram os Ministros reunidos em Plenário a respeito da caução quando lançada para garantia de até três aluguéis, pelo que, em boa parte, não seria aceita pela limitação de seu valor monetário. 



    8. Desse modo, não há razão para distinguir a racionalidade desta Suprema Corte pela alteração do instituto — e não do bem dado em garantia — para efeitos de penhora de bem de família do locatário. Neste sentido, também a decisão monocrática prolatada no RE nº 1.442.897/SP, Rel. Min. Alexandre de Moraes, p. 06/07/2023.



    9. Ante o exposto, dou provimento ao agravo, nos termos do art. 21, § 1º, do RISTF, para admitir a penhora do bem de família do locatário, conforme o Tema nº 1.127 do ementário da Repercussão Geral. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 28 de novembro de 2023.



Ministro ANDRÉ MENDONÇA



Relator