Tribunal: STF
Processo: RE 1375303
Classe: RE
Órgão julgador: ROSA WEBER
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-04-25
Data de publicação: 2022-04-25

Ementa:

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DO LOTEAMENTO. EXIGIBILIDADE. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. VINCULAÇÃO TÁCITA. MATÉRIA SUBMETIDA À SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À ORIGEM.



    Vistos etc.



    Contra o acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, maneja recurso extraordinário, com base no art. 102, III, da Constituição Federal, a Associação dos Proprietários e Adquirentes de Lotes no Outeiro das Flores (APALOF). 



    Defende a legalidade da participação do proprietário do bem imóvel nas despesas de manutenção e conservação do referido loteamento, mediante o pagamento de taxas. Alega que o preceito constitucional relativo à liberdade de associação não serve como justificativa para eximir o possuidor do bem do pagamento das despesas comuns. Aparelhado o recurso na violação do art. 5º, XX, da Lei Maior.



    Admitido na origem subiram os autos.



    É o relatório.



    O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reformou parcialmente a sentença e julgou descabido o pagamento de taxas de manutenção do loteamento a partir da efetiva manifestação de rompimento do vínculo associativo por parte dos réus. O acórdão recorrido está assim ementado:



    “Loteamento Associação de moradores – Ação de cobrança Taxas associativas, de conservação e manutenção Pagamento realizado por um período e interrompido pelos réus sem a devida comunicação à autora Inadmissibilidade Simples inadimplemento que não implica desvinculação e, portanto, não os exime da obrigação – ‘Venire contra factum proprium’ – Vontade de se desvincular da autora reconhecida somente a partir da contestação – Precedentes da Câmara – Recurso provido em parte.” 



    A matéria restou submetida ao Plenário Virtual para análise quanto à existência de repercussão geral no RE 695.911-RG (Tema nº 492), cuja ementa transcrevo:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE 695911, Relator(a): Dias Toffoli, Tribunal Pleno, Repercussão Geral - Mérito DJe 19.4.2021).



    O art. 328 do RISTF autoriza a devolução dos recursos extraordinários e dos agravos de instrumento aos Tribunais ou Turmas Recursais de origem para os fins previstos nos arts. 1.036 a 1.040 do CPC.



    Devolvam-se os autos ao Tribunal a quo para os fins previstos nos arts. 1.036 a 1.040 do CPC.



    Publique-se.



    Brasília, 25 de abril de 2022.



Ministra Rosa Weber



Relatora