Tribunal: STF
Processo: RE 1379902
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-05-09
Data de publicação: 2022-05-09

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão



     



    Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 2, Doc. 7):



    “Ação de cobrança. Loteamento. Cerceamento de defesa Inexistente. Taxa de manutenção promovida por associação de moradores. Aquisição da propriedade pela requerida anterior à constituição da associação. Ausência de prova de adesão em momento posterior. Cobrança indevida. Jurisprudência do C. STJ em julgamento repetitivo. Recurso improvido.”



    Opostos embargos de declaração (fl. 3, Doc. 8), foram rejeitados nos seguintes termos (Doc. 9):



    “Embargos declaratórios. Contradição inexistente. Acórdão que é claro na exposição de suas razões, analisando as questões suscitadas e pertinentes ao julgamento. Embargos rejeitados.”



    No RE (Doc. 11), interposto com amparo no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, a parte recorrente alega ter o acórdão recorrido violado o art. 5º, inciso XX, da Constituição.



    Preliminarmente, aduz que o STF reconheceu a repercussão geral da matéria no RE 695.911-RG, Tema 492.



    Afirma que “colacionou aos autos prova de que o loteamento possui contrato padrão devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cotia/SP que, já em sua formação, estipulava a obrigatoriedade dos adquirentes em concorrerem com as despesas pelos serviços prestados” (fl. 3, Doc. 11).



    Pondera que “toda pessoa que adquire um imóvel em loteamento fechado dotado de serviços geridos por uma associação sabe, de antemão, sobre as condições e restrições de uso dos bens públicos dentro do loteamento e, principalmente, a necessidade de contribuir para as despesas comuns” (fl. 5, Doc. 11)



    Sustenta que a Lei 13.465/2017 “não fala em obrigação do "associado" no pagamento, mas sim do "titular", ou seja, independentemente do proprietário ter anuído com os serviços ou aderido à associação, sendo titular de imóvel localizado em loteamento fechado autorizado pelo Poder Público fica obrigado a concorrer com as despesas” (fl. 9, Doc. 11).



    Na sequência, o RE foi admitido e os autos remetidos ao STF (Doc. 18).



    É o relatório. Decido. 



     



    Eis os fundamentos do acórdão recorrido (fls. 4-9, Doc. 7):



    “Trata-se de ação de cobrança de mensalidade associativas referentes à prestação de serviços em condomínio de fato. A ré, citada por hora certa (fls. 218/219), foi representada por curador especial e contestou o feito por negativa geral (fl. 229). 



    Pois bem. 



    Embora controversa, a questão dos autos está consolidada por meio do julgamento dos Recursos Especiais n. 1.280.871 e 1.439.163, rel. p/ Acórdão Min. Marco Buzzi, julgados em 11.3.2015, apreciados sob a sistemática dos recursos repetitivos: "Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Restou igualmente assentado em tal julgamento que as cobranças dessa natureza somente serão exigíveis de proprietários de unidades adquiridas em data anterior à constituição da associação. 



    No caso, consta da matrícula do imóvel que a requerida adquiriu o lote nº 13 da Quadra D em fevereiro de 1984 (fl. 12), enquanto a autora foi constituída apenas em 22.07.1990 (fls. 58). Assim, considerando que inexiste prova de que a ré tenha se filiado à associação em momento posterior ou que tenha manifestado expressamente o desejo de aderir ao ato que fixou o encargo, era mesmo de rigor a improcedência do pleito.



    Ressalte-se que, ao contrário do alegado pela apelante, não há qualquer prova de pagamento das taxas associativas pela ré até 2004, inexistindo qualquer indício mínimo de sua anuência ao encargo, prova que, repise-se, é eminentemente documental e não se faria mediante depoimento de testemunhas. 



    (…)



    E mais não é necessário ponderar para negar provimento ao recurso, mantendo-se a r. sentença integralmente. Deixo de majorar os honorários recursais, considerando que a sentença foi prolatada sob a égide do Código de Processo Civil de 1973. ”



    O SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, no julgamento do RE 695.911-RG, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, Tema 492 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    Segue a ementa do julgado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.” (RE 695.911-RG, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, DJe de 19/04/2021)



    Tendo em vista que a hipótese dos autos trata de cobrança de contribuições mensais “desde o mês de dezembro de 2002” (fl. 3, Doc. 2), portanto, anteriores ao advento da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, verifica-se que o Juízo de origem observou o referido entendimento, razão pela qual o acórdão recorrido merece ser mantido. 



    Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.



    Fixam-se honorários advocatícios adicionais equivalentes a 10% (dez por cento) do valor a esse título arbitrado nas instâncias ordinárias (Código de Processo Civil de 2015, art. 85, § 11). 



    Publique-se. 



    Brasília, 9 de maio de 2022.



Ministro Alexandre de Moraes



Relator



Documento assinado digitalmente