Tribunal: STF
Processo: RE 1410185
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-11-21
Data de publicação: 2022-11-21

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão



     



    Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (Vol. 9, fl. 2):



    “EMENTA: ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – AÇÃO DE COBRANÇA – RATEIO DAS DESPESAS DE SEGURANÇA, CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO, ASSIM COMO AQUELAS ATINENTES AOS MELHORAMENTOS – AQUISIÇÃO DO IMÓVEL APÓS A CONSTITUIÇÃO DA ASSOCIAÇÃO – STF, TEMA 492; STJ, RESP 1.280.871/SP e 1.439.163/SP – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – SENTENÇA CONFIRMADA – RECURSO DESPROVIDO”.



    Opostos Embargos de Declaração (Vol. 11, fl. 1), foram rejeitados (Vol. 12).



    No Recurso Extraordinário (Vol. 16), interposto com amparo no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, DJALMA BENEDITO DA SILVA BRANDÃO e PATRÍCIA NEVES BRANDÃO DA SILVA alegam ser indevida a cobrança de taxa de associação, por violação à tese firmada no Tema 492 da repercussão geral, uma vez que “não consta nas matrículas dos imóveis dos recorrentes o registro do Estatuto determinando o pagamento da taxa associativa, fato este não rechaçado pela recorrida e nos acórdãos ora combatidos, além de também ser incontroverso nos autos que os recorrentes não fazem parte do quadro de associados da associação recorrida, conforme constou na própria decisão a quo” (Vol. 16, fl. 4).



    Afirma que o Tribunal de origem “se apegou apenas na existência da Lei nº 13.465/2017 e no suposto beneficiamento dos recorrentes por serem proprietários dos lotes existentes na associação ora recorrida, aplicando-se in casu o princípio do enriquecimento sem causa, ignorando completamente os supramencionados Temas do STJ e STF, nos quais prevaleceu o direito da livre associação, previsto na Constituição Federal” (Vol. 16, fl. 9).



    Ato contínuo, o RE foi admitido na origem, sendo os autos remetidos a esta SUPREMA CORTE (Vol. 21).



    É o relatório. Decido. 



     



    Eis os fundamentos do acórdão recorrido para manter a condenação dos réus – ora recorrentes – ao pagamento de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário (Vol. 9, fl. 3):



    “A autora, na qualidade de associação constituída para o fim de representar os interesses dos proprietários e moradores de imóveis localizados no loteamento “Chácaras City Castelo”, ingressou com a presente ação visando ao recebimento das contribuições mensais supostamente devidas pelos réus que são proprietários de dois lotes situados no referido loteamento, vencidas a partir de junho de 2019 e que, até maio de 2020, totalizava o montante de R$ 33.126,22. 



    Após detida análise dos autos, notadamente dos documentos que instruem o feito, verifica-se que os réus são proprietários dos lotes nºs 37 e 38, quadra 17, de referido loteamento, matriculados sob nº 13.801 e 30.961 do Cartório de Registro de Imóveis de Itú, desde 15 de agosto de 2017 (fls. 64/82). 



    A associação autora, por sua vez, foi constituída em 30 de outubro de 2016 (fls. 15/36), ou seja, em momento anterior à propriedade dos réus.



    Ademais, dúvida não há de que a associação de moradores presta serviços de conservação e manutenção da área comum do loteamento, além de serviços de segurança interna, portaria e vigilância 24 horas, praças, áreas verdes, jardins, limpeza, sistema de coleta e distribuição de água, clube com piscinas e restaurante, quadras e campos de esporte. 



    Seja pois porque adquiriram os imóveis após a implantação do loteamento fechado, seja porque vêm se beneficiando dos serviços prestados pela apelada, seja ainda pela valorização que tudo isso lhes proporciona, dúvida não pode haver de que os apelantes estão obrigados a contribuir com as taxas cobradas nestes autos, sob pena de enriquecimento sem causa, a dano dos demais moradores.



    [...]



    Ademais, é certo que, com o advento da Lei nº 13.465/2017, foi criada a figura do “condomínio de lotes”, que é a hipótese dos autos, passando a matéria sub judice a se submeter a novo regramento jurídico, sendo permitida a cobrança das taxas associativas mesmo daqueles que não se associaram à associação de moradores. 



    Nesses termos, e considerando, de um lado, o fato de que os réus adquiriram o imóvel localizado no loteamento em questão após a constituição da respectiva associação de moradores, bem como o fato inconteste de que a autora vem prestado serviços de segurança, manutenção, conservação e de melhoramentos, e que eles, demandados, estão se beneficiando de tais serviços, e, de outro, a orientação traçada tanto pelo STJ quanto pelo STF, forçoso é convir que, no caso, a demanda é procedente, tal qual, aliás, restou decidido pelo Juízo de primeira instância”.



    O Plenário do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, no julgamento do RE 695.911-RG (Tema 492, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJe de 19/4/2021), fixou tese no sentido de que:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    O acórdão encontra-se assim ementado: 



    “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.



    No caso concreto, consta do acórdão recorrido que a parte ora recorrente adquiriu o imóvel em 15 de agosto de 2017 - portanto, após a vigência da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017 -, o que torna possível a cobrança da referida exação.



    O acórdão recorrido observou esse entendimento.



    Por outro lado, analisar se o ato constitutivo da obrigação foi registrado no competente registro de imóveis demanda análise dos fatos e provas constantes dos autos, o que encontra óbice na Súmula 279 do STF (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário.).



    Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.



    Fixam-se honorários advocatícios adicionais equivalentes a 10% (dez por cento) do valor a esse título arbitrado nas instâncias ordinárias (Código de Processo Civil de 2015, art. 85, § 11). 



    Publique-se. 



    Brasília, 21 de novembro de 2022.



Ministro Alexandre de Moraes



Relator



Documento assinado digitalmente