Tribunal: STF
Processo: RE 1401255
Classe: RE
Órgão julgador: NUNES MARQUES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-11-21
Data de publicação: 2022-11-21

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



    1. O presente recurso extraordinário foi interposto por Célia Garcia Fernandes Ferreira e Alexandre Roque da Silva Ferreira, com fundamento em permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado (com meus grifos):



    APELAÇÃO. Taxas de manutenção. Loteamento. Ação de cobrança. (1) DAS PRELIMINARES: (1.1) DO CERCEAMENTO INSTRUTÓRIO: Indeferimento. Desnecessidade de produção dos meios de prova pretendidos, ante a suficiência daqueles já carreados aos autos pelas partes na fase postulatória. (1.2) DO DESEQUILÍBRIO PROCESSUAL (POR VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO): Inexistência. A mera juntada, pela parte adversa, de documentos públicos inerentes a julgamento de outra causa, se não contrariada, não acarreta prejuízo processual relevante, ainda mais quando não se trata de decisão com conteúdo vinculante à causa. (1.3) DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA: Rejeição. Presunção (relativa) de veracidade da declaração, pelos réus, de impossibilidade de arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento que se viu corroborada pelas provas acostadas aos autos e devidamente contrariadas pela apelante. (2) DO MÉRITO RECURSAL: Acolhimento, em parte, da insurgência. Até antes da vigência da Lei nº 13.465/17, pelo fato da inexistência de prova de que os réus apelados (ou seus predecessores) tenham se filiado expressamente à associação apelante ou que tal obrigação tenha constado expressamente do instrumento contratual inerente à aquisição de seu lote, é de ser aplicado o entendimento do julgamento repetitivo estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ, tema 882). Já a partir de julho/2017 (quando vigente a lei 13.465/17), a cobrança das taxas de manutenção passa a não mais se justificar em face da condição de associado do devedor, resultando dos atos constitutivos da associação, conforme do art. 36-A e parágrafo único da Lei nº 6.766/79, fazendo nascer relação jurídica válida a justificar a cobrança de taxas de manutenção efetivamente prestada. (3) DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS: Reordenados. Em observância ao art. 86, “caput”, CPC, os ônus sucumbenciais devem ser divididos entre as partes contendoras, fixando-se, no tocante à verba honorária, novo regime, que respeite os termos do art. 85, §§ 2º, 11 e 14, do CPC, nos termos do voto. Jurisprudência. RECURSO PROVIDO, EM PARTE, uma vez rejeitadas as preliminares suscitadas e com nova repartição dos ônus sucumbenciais. 



    Em suas razões recursais, os recorrentes apontam violação ao art. 5º, XVII, XX, XXII, XXXV, XXXVI e LV, da Constituição Federal.



    Sustentam que não há “vínculo estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório, ao qual aderiu os adquirentes”, e que os “recorrentes adquiriram de pessoa particular, e não havia nenhum registro na matricula, com obrigatoriedade em aderir a associação.”



    Esse é o relatório. Decido.



    2. O Tribunal de origem reconheceu o direito da ora recorrida de cobrar e receber o pagamento das taxas de manutenção de loteamento a partir de julho de 2017. A propósito, transcrevo trecho do correspondente voto condutor (com meus grifos):



    Por fim, o terceiro aspecto relaciona-se à aplicação da Lei 13.465/17 a qual, diga-se logo, tem inteira aplicação ao caso em tela na medida em que a ação foi ajuizada em março de 2020 (fls. 01/04), já sob o império dessa norma, cuja vigência iniciou-se em julho de 2017 e que foi trazida ao debate pela autora apelante (fls. 231/233). 



    O artigo 36-A da Lei 6.766/79 foi acrescido pela Lei 13.465/17 e se refere à possibilidade de cobrança da taxa de manutenção em loteamentos de acesso controlado. 



    Importa destacar precedente desta Câmara: 



    “Em relação aos seus termos, o condomínio de lotes restou criado pela Lei nº 13.465/17, hipótese em que o custeio dessa contribuição resulta dos atos constitutivos, como ocorre com as taxas exigidas pelos condomínios edilícios (art. 1358-A, par. 2º, do Código Civil), e não mais pelo ato de associação, conforme se observa do art. 36-A e parágrafo único da Lei nº 6.766/79: 'As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis'. E assim, 'a administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos'. Neste cenário, o recurso repetitivo decidido pelo C. STJ, na situação, produz efeitos até a vigência desse ordenamento, havendo o que se denomina de overriding, isto é, a superação parcial de um precedente vinculativo, preservando-o apenas para as cobranças que lhe são anteriores, por legislação superveniente” (TJSP 3ª Câmara de Direito Privado AC nº 1001180-25.2019.8.26.0695 Rel. Des. Donegá Morandini j. em 24.07.2020 V.U.). 



    No caso, a associação autora provou não ter fins lucrativos, bem como realiza serviços e benfeitorias exclusivamente em prol dos moradores do loteamento em questão (fls. 14/15, 26/36, 45/49 e 87/102). 



    Tem-se, portanto, que: 



    (a) Com relação as taxas cobradas até julho/2017: não havia mesmo relação jurídica entre as partes que justificassem tais cobranças, salientando que incabível a pretensão de obter devolução do que se pagou diante da vedação ao venire contra factum proprium (que proíbe as partes de adotarem comportamentos contraditórios já que a boa-fé objetiva se trata de um limite da autonomia da vontade nos contratos ou, sob outra orientação, de uma fonte legal de deveres e obrigações). A proibição da venire contra factum proprium ou proibição de comportamentos contraditórios está relacionada com o princípio da segurança jurídica e classificada como uma das variantes da boa-fé objetiva. Tal vedação se caracteriza pela proibição de posições contraditórias. 



    Até antes da vigência da Lei nº 13.465/17, pelo fato de o autor apelado não ter se filiado expressamente à Associação apelante, é de ser aplicado o entendimento do julgamento repetitivo estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ, Tema 882). 



    (b) Já a partir de julho/2017 vigente a lei 13.465/17: a cobrança das taxas de manutenção passa a não mais a se justificar em face da condição de associado do devedor, mas sim resulta dos atos constitutivos da associação, conforme do art. 36-A e parágrafo único da Lei nº 6.766/79, resultando relação jurídica válida a justificar eventual cobrança de taxas de manutenção efetivamente prestada. 



    Nesses termos, há que se prover, em parte, a insurgência, para reconhecer o direito da parte requerente em cobrar (e receber) o pagamento das taxas de manutenção/associativas constituídas a partir do mês de competência julho de 2017. 



    Registro que o Plenário desta Suprema Corte, no âmbito da repercussão geral, ao julgar o RE 695.911, ministro Dias Toffoli, Tema n. 492, fixou o seguinte entendimento (com meus grifos): 



    Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.



    Destaco, por relevante, o seguinte julgado:



    AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL. 



    1. O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”.



    2. No caso concreto, consta da petição inicial requerimento para que “seja julgado procedente o pedido para condenar o Requerido ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação”.



    3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora.



    4. Agravo interno a que se dá provimento parcial.



    (RE 1.337.075 AgR-segundo, ministro Alexandre de Moraes, DJe de 7 de dezembro de 2021 – com meus grifos)



    De outro lado, dissentir da conclusão alcançada pelo Tribunal a quo, nos termos do que articulado pelos recorrentes, esbarraria no enunciado n. 279 da Súmula/STF, ante a necessidade de enfrentamento do conjunto fático-probatório constante nos autos. 



    Em casos fronteiriços, há, entre outros, os seguintes precedentes (RE 1.409.654, ministra Rosa Weber, DJE de 10 de novembro de 2022):



    Agravo regimental em recurso extraordinário. 2. Direito Civil. 3. Cobrança de taxa associativa condominial. 4. Necessidade de reexame do acervo probatório e de cláusulas contratuais. Súmulas 279 e 454 do STF. Precedentes. 5. Ausência de argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 6. Agravo regimental a que se nega provimento. Verba honorária majorada em 10%. 



    (RE 1.240.817 AgR, ministro Gilmar Mendes, DJe de 18 de março de 2020)



    AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO, CONSERVAÇÃO E SEGURANÇA. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA REFLEXA. FATOS E PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 



    1. É inviável, em recurso extraordinário, o reexame dos fatos e das provas dos autos. Incidência da Súmula 279 do STF.



    2. Agravo interno DESPROVIDO , com imposição de multa de 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa (artigo 1.021, § 4º, do CPC), caso seja unânime a votação.



    3. Honorários advocatícios majorados ao máximo legal em desfavor da parte recorrente, caso as instâncias de origem os tenham fixado, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º e a eventual concessão de justiça gratuita.



    (RE 1.336.620 AgR, ministro Luiz Fux, DJe de 1º de outubro de 2021)



    3. Em face do exposto, nego provimento ao recurso extraordinário.



    Ao amparo do § 11 do art. 85 do CPC, majoro em 1% (um por cento) a verba honorária fixada pelas instâncias de origem, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º, bem assim eventual deferimento de gratuidade de justiça. 



    4. Publique-se.



Brasília, 21 de novembro de 2022.



Ministro NUNES MARQUES



Relator