Tribunal: STF
Processo: Rcl 51082
Classe: Rcl
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-05-04
Data de publicação: 2022-05-04

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão: Trata-se de reclamação constitucional, ajuizada pela Associação Loteamento Jardim das Palmeiras, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos do Processo 1008412-72.2015.8.26.0099. 



    Na petição inicial, a reclamante alega, em síntese, que a autoridade reclamada teria descumprido a orientação firmada por esta Corte no julgamento do RE-RG 695.911 (tema 492), paradigma da repercussão geral.



    Relata a reclamante que todos os proprietários dos imóveis situados no Loteamento Jardim das Palmeiras possuem a obrigação de pagar, mensalmente, taxa de manutenção referente ao rateio das despesas comuns de manutenção e conservação das áreas de uso comum. No entanto, afirma que os beneficiários deixaram de quitar os boletos referentes às taxas de manutenção desde novembro de 2015. 



    Nesses termos, aduz que:



    “(...) no entendimento firmado no tema 492, ficou estabelecido que, na ausência de Lei Municipal e de Regulamento Interno, o marco temporal para a cobrança de taxa associativa será a data da edição da Lei 13.465 de 11 de julho de 2017. 



    Partindo desta premissa, ainda que se desconsidere a legislação municipal de Bragança Paulista, as taxas de manutenção a partir de julho de 2017 são totalmente devidas, vez que o dever de pagamento está previsto na matrícula de Constituição do Loteamento. 



    No contexto dos autos, se verifica a colisão entre interesses juridicamente tutelados da Associação reclamante, de um lado, que visa fazer cumprir as normas registradas no Contrato Padrão do loteamento em benefício da comunidade e dos réus, de outro, que buscam esquivar-se de suas obrigações”. (eDOC 1, pp. 9-10)



    Requer assim a cassação do ato reclamado “para o fim de garantir a autoridade da decisão do tema 492 [...], para que seja reformada a decisão proferida em grau de Recurso de Apelação, considerando-se válida a cobrança formulada pela Associação reclamante.” (eDOC 1, p. 12).



    Requisitadas informações, a autoridade reclamada deixou-se de prestá-las, conforme certificado no eDOC 30.



    Citado, os beneficiários Luís Roberto Berardi e Maria Odete de Lima Berardi apresentaram contestação requerendo a improcedência da reclamação, consoante eDOC 15.



    A Procuradoria-Geral da República manifestou-se pela procedência da reclamação em parecer assim ementado:



    “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECLAMAÇÃO CONTRA NEGATIVA DE SEGUIMENTO A RE NA ORIGEM. DECISÃO QUE APLICA A SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. ESGOTAMENTO DAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. CABIMENTO. ART. 988, §5º, II, DO CPC. AÇÃO DE COBRANÇA MOVIDA POR ASSOCIAÇÃO DE LOTEAMENTO CONTRA PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL. SUPOSTA VIOLAÇÃO À TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO RE 695.911/SP (TEMA 492). EXISTÊNCIA DE LEI MUNICIPAL À ÉPOCA QUE PODERIA RESPALDAR A COBRANÇA. INCLUSÃO NO PEDIDO INICIAL DA AÇÃO DE COBRANÇA DAS PARCELAS VENCIDAS NO CURSO DA AÇÃO. ACÓRDÃO QUE SE MOSTRA EM APARENTE DESCONFORMIDADE COM A TESE DO TEMA 492/STF. NECESSIDADE DE REJULGAMENTO DA CAUSA NA ORIGEM, NOS TERMOS DO ART. 1.030, II, E DO ART. 1.040, II, AMBOS DO CPC. PARECER PELA PROCEDÊNCIA DA RECLAMAÇÃO”. (eDOC 32)



    É o relatório. Decido.



    Conforme disposto na Constituição Federal, compete ao STF processar e julgar originariamente reclamação para a preservação de sua competência, garantia da autoridade de suas decisões e da observância das Súmulas Vinculantes (arts. 102, I, l, e 103-A, § 3º da CF/88). Nesse sentido, o Código de Processo Civil de 2015 também regulamentou a matéria e assentou as seguintes hipóteses de cabimento da reclamação:



    “Art. 988. Caberá reclamação da parte interessada ou do Ministério Público para:



    I - preservar a competência do tribunal;



    II - garantir a autoridade das decisões do tribunal;



    III - garantir a observância de enunciado de súmula vinculante e de decisão do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade; 



    IV - garantir a observância de acórdão proferido em julgamento de incidente de resolução de demandas repetitivas ou de incidente de assunção de competência. (…)”.



    O § 4º do mesmo artigo esclarece que as hipóteses dos incisos III e IV compreendem a aplicação indevida da tese jurídica e sua não aplicação aos casos que a ela correspondem.



    Verifica-se, ainda, nos termos do § 5º, que é inadmissível reclamação proposta para garantir a observância de acórdão de recurso extraordinário com repercussão geral reconhecida, exceto quando comprovado o esgotamento das instâncias ordinárias, com a devida interposição e julgamento do agravo interno, previsto no art. 1.030, § 2º, do CPC, e a demonstração da teratologia da decisão.



    Nesses termos, a reclamatória proposta para garantir a observância de acórdão de recurso extraordinário com repercussão geral reconhecida somente será cabível quando presentes os seguintes pressupostos necessários e cumulativos, quais sejam: o esgotamento da instância de origem, com a interposição de agravo interno da decisão monocrática que sobresta o feito, inadmite liminarmente o recurso da competência do STF ou julga-o prejudicado; a plausibilidade na tese de erronia na aplicação do entendimento do Supremo Tribunal Federal firmado na repercussão geral pelo Juízo a quo, a indicar teratologia da decisão reclamada.



    Na hipótese dos autos, a reclamante sustenta a tese de erronia aplicação do entendimento deste Supremo Tribunal pelo Juízo a quo, relativamente ao Tema 492. Analiso.



    No ponto, destaco que essa Corte, no julgamento do RE-RG 695.911, paradigma do referido tema 492, assentou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 



    Transcrevo, pois, a ementa do referido julgado: 



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’.” (Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.4.2021) 



    Nesses termos, conclui-se que a partir do referido julgamento restaram definidos dois marcos temporais para a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano, quais sejam: a edição da Lei 13.465/2017 ou anterior lei municipal disciplinando a questão.



    No entanto, a cobrança fundada em lei municipal anterior à edição da Lei 13.465/2017 restou condicionada à adesão ao ato constitutivo da entidade, quanto aos antigos possuidores e, com relação aos novos adquirentes, ao devido registro formal do ato constitutivo da associação. 



    Pois bem.



    Na espécie, verifica-se que o recurso extraordinário interposto pela reclamante ficou suspenso de 28 de junho de 2018 a 2 de junho de 2021, aguardando-se o julgamento do mérito do RE 695.911/SP (Tema 492). 



    Após, o Tribunal reclamado concluiu que o acórdão recorrido estaria em conformidade com a referida tese, bem como com as teses dos Temas 339 e 670, negando seguimento ao recurso extraordinário. 



    Interposto agravo interno, a este foi negado provimento nos seguintes termos:



    “Anote-se, inicialmente, que o Agravo Interno está sujeito à competência da Câmara Especial de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento Regimental nº 565/2017. 



    O recurso apenas comportará provimento se o recorrente demonstrar que, por ausência de similitude fática, a tese firmada no E. Supremo Tribunal Federal sob a sistemática da repercussão geral não se aplica ao caso concreto (distinguishing). Neste sentido, a Rcl nº 28.187/SP, Rel. Min. Alexandre de Moraes, DJe de 18.12.2017, e a Rcl nº 28.223/SP, Rel. Min. Luis Fux, DJe de 3.5.2018. 



    E este não é o caso dos autos. 



    Com efeito, o E. Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 695.911/SP, sob a sistemática da repercussão geral, manifestou-se definitivamente no sentido de que ‘é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis’. Confira-se a fls. 748/751. 



    Neste contexto, o V. Acórdão recorrido (fls. 561/565) está em perfeita sintonia com a orientação superior, ao concluir pela inexigibilidade das cobranças de taxas de manutenção feitas por associação de moradores a proprietário que adquiriu o imóvel anteriormente ao advento da Lei 13.465/2017, não se associou e não está obrigado a se associar por ato registrado no competente Registro de Imóveis. 



    Confira-se trechos do V. Acórdão: ‘É dizer, qualquer que tenha sido a época de aquisição do imóvel, é vedada a cobrança de taxa de manutenção sem a prévia adesão do morador à associação. Ademais, constata-se que a autora não trouxe documento capaz de comprovar que os réus aderiram à associação, razão pela qual a improcedência da ação é medida de rigor’ (fls. 565). 



    A decisão agravada, nestes termos, apenas aplicou a sistemática da repercussão geral, com fundamento no art. 1.030, I, ‘a’ e ‘b’, do CPC. 



    De resto, a análise da existência da Lei Complementar nº 556 de 20 de julho de 2007, instituída pelo Município, não foi objeto do V. Acórdão hostilizado e desborda dos limites desta via”. (eDOC 4, pp. 626-628 - Grifei) 



    Ora, a partir da leitura da decisão vergastada conclui-se pela inexistência de comprovação de que os beneficiários tenham aderido formalmente à associação reclamante, o que faz pressupor que não havia qualquer obrigação formalmente constituída anteriormente ao advento da Lei nº 13.465/17.



    Por outro lado, subsiste a possibilidade de cobrança das prestações vencidas a partir do advento da Lei 13.465/17, momento a partir do qual deixa de existir a exigência de associação para os efeitos de cotização e formação do vínculo obrigacional, nos termos do tema 492. 



    Nesse corolário, destaco trecho do voto condutor, exarado pelo Relator Ministro Dias Toffoli, no julgamento do RE-RG 695.911:



    “Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato). 



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. 



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes”. (Grifei)



    Diante desse cenário, entendo que o Tribunal reclamado não atendeu de forma correta a tarefa de adequação do seu julgado ao decidido por esta Corte no Tema 492, nos termos do disposto no art. 1.030, inciso II, do CPC. 



    Corrobora com esse entendimento o Parquet:



    “(...) o pedido apresentado na petição inicial não se restringia às parcelas vencidas apenas no ano de 2015, mas também incluiu as ‘quotas que se vencerem no curso da ação (art. 290 do CPC)’. E, conforme precedentes dessa Suprema Corte em casos semelhantes, ‘é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora’ (RE 1337075 AgRsegundo, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Primeira Turma, julgado em 29/11/2021, publicado em 07/12/2021). 



    Portanto, o acórdão objeto do RE está em aparente desconformidade com a Tese de mérito do Tema 492/STF. Necessário, pois, que se cumpra o disposto no inc. II do art. 1.030 e no inc. II do art. 1.040 do CPC, com o rejulgamento do recurso de apelação pela Corte de origem. (eDOC 32)



    Ante o exposto, julgo parcialmente procedente a presente reclamação, para cassar o ato reclamado na parte em que inobservou o decidido no RE-RG 695.911 (tema 492), quanto às prestações devidas a partir da Lei 13.465/17, determinando que outro seja proferido, conforme as balizas fixadas nesta decisão (art. 21, § 1º, do RISTF). 



    Comunique-se. Publique-se. 



    Brasília, 4 de maio de 2022.



Ministro Gilmar Mendes



Relator



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