Tribunal: STF
Processo: ARE 1295600
Classe: ARE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-03-30
Data de publicação: 2022-03-30

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de agravo contra a decisão que não admitiu recurso extraordinário interposto contra acórdão da 8ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, assim ementado:



    “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXACONDOMINIAL. ADESÃO DO MORADOR OU ANUÊNCIA QUANTO À INSTITUIÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL NÃO DEMONSTRADA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. MANUTENÇAO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇAO PROPORCIONAL DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRETENSÃO DEDUZIDA NA INICIAL COM CONTEÚDO ECONÔMICO. FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR ATRIBUÍDO À CAUSA. CABIMENTO. 1. O colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial n° 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado e nem aderiu ao ato que instituiu o encargo". 2. A associação de moradores, ainda que adote adesignação de "condomínio", não está sujeita às regras normativas próprias dos condomínios edilícios. 3. Deixando o autor de demonstrar a adesão do réu à associação de moradores ou a sua anuência com a instituição das taxas condominiais cobradas, não há como ser acolhida a pretensão de cobrança de valores a este título, até a entrada em vigor da Lei n° 13.465/2017, que incluiu o artigo 39-A na Lei n° 6.766/1969, equiparando as associações de moradores às entidades que desenvolvem as atividades de administração de imóveis. 4. Tendo em vista que a parte ré decaiu em relação ao pedido contraposto formulado na contestação, tem-se por caracterizada a sucumbência recíproca entre as partes litigantes, devendo a distribuição dos ônus de sucumbência ser fixada de forma proporcional. 5. Tratando de demanda com conteúdo econômico estimável, os honorários de sucumbência devem ser fixados em percentual sobre o valor atribuído à causa, nos termos do artigo 85, §§ 2° e 6° do Código de Processo Civil. 6. Recursos de Apelação interpostos pelo autor e pelo réu conhecidos e parcialmente providos.”



    O apelo extremo foi interposto com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional.



    No recurso extraordinário sustenta-se violação do artigo 5º, XX, da Constituição Federal.



    Instada a exercer juízo de retratação acerca do tema 492 da repercussão geral, o Desembargador Relator manteve o acórdão atacado em sua integralidade.



    Aduziu que “não há divergência entre o acórdão ora recorrido e a tese fixada pelo STF no Tema 492“.



    Decido.



    Analisados os autos, colhe-se do acórdão recorrido: 



    “(...)



    Assim, nada obstante os argumentos vertidos pelo condomínio autor, não há como ser reconhecida a natureza jurídica de condomínio, mas de associação de moradores. 



    A associação de moradores encontra-se regida pelas normas insertas nos artigos 53 a 61 do Código Civil, não podendo ser confundida com,o condomínio edilício, regulado pela Lei n° 4.591/64 e também pelo Código Civil (artigos 1331 ao 1358).



    (...)



    Portanto, é de se concluir que, a partir da entrada em vigor da Lei n° 13.465/2017, em 06/09/2017, passou a ser permitida a cobrança de contribuições de moradores de imóveis integrantes de condomínios, independentemente de adesão expressa, uma vez que as associações de moradores passaram a ser vinculadas às atividades de administração de imóveis. 



    Destaco que a lei em questão não tem o condão de legitimar a cobrança de taxas condominiais relativas ao período anterior à sua entrada em vigor, mas apenas em relação ao período posterior. 



    Assim, não havendo nos autos qualquer documento apto a demonstrar a adesão do réu à associação de moradores ou a sua concordância com a instituição e das taxas condominiais, não há como lhe ser imposta a condenação ao pagamento de valores a este título, até a entrada em vigor da Lei n° 13.465/2017.



    (...)



    Pelas razões expostas,DOU PARCIAL PROVIMENTO AORECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELO AUTOR, para reformar a r. sentença e considerar devida a cobrança de contribuições associativas a partir da entrada em vigor da Lei n° 13.465/2017. 



    (...)” (grifo nosso)



    No julgamento do Tema 492, RE nº 659.911/SP, o Tribunal Pleno fixou a tese da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado, em período anterior a Lei nº 13.465/17, ou de lei municipal anterior que discipline a questão.



    Do voto que proferi como Relator do RE 659.911/SP, extraio trecho que contribui na compreensão do alcance do enunciado:



    “[...] não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional. 



    [...] o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da Legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de “administradora[s] de imóveis”) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação.



    A posição do STJ vai ao encontro do entendimento desta Corte no ponto em que nega incidência da lei às relações constituídas antes de sua vigência. 



    [...]



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36- A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. 



    Todavia, importa considerar a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante dentro da normatização nelas traçadas, uma vez que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.”



    Depreende-se da tese de repercussão geral acima que, para se configurar legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de acesso controlado, são necessária a presença concomitante dos seguintes elementos: 



    a) ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que definisse responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (devendo o ato constitutivo da associação estar registrado na matrícula atinente ao loteamento) e 



    b) os titulares de direitos sobre lotes terem anuído com a constituição da associação ou os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    O acórdão recorrido não analisou a causa à luz das condicionantes do Tema 492, razão pela qual merece ser cassado. Ressalto, ademais, que a adesão não se dá de forma automática como constou do despacho do Desembargador Relator quando instada, a Turma, a exercer o juízo de retratação (vol 10 - fl. 11/13).



    Pelo exposto, dou provimento ao presente recurso extraordinário para anular o julgado recorrido e determinar a remessa dos autos ao Tribunal de origem para decidir de acordo com a orientação firmada no Tema 492, da repercussão geral (al. b do inc. V do art. 932 do Código de Processo Civil e § 2º do art. 21 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal).



    Publique-se.



    Brasília, 30 de março de 2022.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



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