Tribunal: STF
Processo: RE 1398043
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-09-14
Data de publicação: 2022-09-14

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão



     



    Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (Vol. 15, fl. 2):



    “EMENTA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES EM LOTEAMENTO - AÇÃO DE DESLIGAMENTO DE ASSOCIAÇÃO C.C. DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE TAXA ASSOCIATIVA 



    - Autores que buscam o desligamento/desfiliação da associação a partir da data da notificação a ela endereçada - Improcedência decretada - Inconformismo – Acolhimento - Desligamento postulado pelos autores em novembro de 2020, conforme notificação dirigida à associação - Controvérsia que merece análise à luz do Tema 882 do C. STJ em sistema de recurso repetitivo (REsp 1.439.163/SP) - Superveniência da Lei n. 13.465/2017, que apenas permite a cobrança das taxas após a sua edição, se houver menção na matrícula ou adesão à associação - Imóvel adquirido pelos autores anteriormente ao advento do citado diploma legal - Estatuto da entidade que também prevê a possibilidade de o associado postular seu desligamento que, no caso concreto, é válido e deve retroagir à data do recebimento da notificação e, como consequência, a inexigibilidade das despesas vencidas desde então - Decreto de procedência - Medida que se impõe - Sentença reformada Recurso provido.”.



    Opostos Embargos de Declaração (Vol. 21), foram rejeitados (Vol. 24).



    No RE (Vol. 19), interposto com amparo no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, a ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO CONJUNTO RESIDENCIAL SETE QUEDAS sustenta que o acórdão recorrido violou o art. 5º, XX, da CF/1988. 



    Afirma que o acórdão recorrido, com base no RE 695.911-RG (Tema 492 - cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado) e no Tema 882 do STJ, entendeu que o proprietário não é obrigado a pagar a taxa de rateio ou manutenção, antes da lei municipal ou da Lei 13.465/2017, caso não tenha se associado ou se desvinculado da entidade associativa antes dessa norma (Vol. 19, fl.3). 



    Argumenta que (a) “tanto a tese fixada (Tema 492) quanto o acórdão combatido determinam providências que contrariam Norma Infraconstitucional, a qual enuncia que Associações são pessoas jurídicas de direito privado, de forma que o Estatuto Social, além de seus atos constitutivos se dão no Cartório de Registro das Pessoas Jurídicas (inciso I, artigo 44, Código Civil)”; e (b) “contrariam também a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, art. 114, inc. I, a qual regulamenta que os atos constitutivos das associações são registrados no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, e que mediante esse registro se assegura a necessária publicidade do ato (arts. 16 a 27), bastando esse ato registral para que tais atos constitutivos vinculem os beneficiários, máxime por não se prever sua averbação também no Registro de Imóveis (art. 167, II, e 246) (Vol. 19, fl. 5). 



    Acrescenta que “o Ato Constitutivo e o Estatuto, referentes à RECORRENTE, além de outros que devem ser de conhecimento erga omnes, estão devidamente registrados junto ao Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoas Jurídicas e Tabelião de Protestos de Letras e Títulos da Comarca de Itu-SP” (…), “além disso, a RECORRENTE é administradora do loteamento fechado de acesso controlado “Residencial Sete Quedas”, regulamentado por ato do Poder Público Municipal nos termos do Decreto Municipal nº 216, de 17 de julho de 2006” (Vol. 19, fl. 5).



    Explicita que, no caso concreto, “os RECORRIDOS adquiriram seus lotes após o Decreto Municipal já citado, e também eram Associados antes da Lei nº 13.465/17. Os RECORRIDOS, ratificaram sua associação em 2018 tomando posse para os cargos de PRESIDENTE e 1ª SUPLENTE do Conselho Fiscal da RECORRENTE, ou seja, fizeram parte do Ato Constitutivo da Associação por meio da substituição de dirigentes, surtindo todos efeitos legais e devida publicidade erga omnes. Nestes moldes, os RECORRIDOS aderiram ao Ato Constitutivo da Associação (condição “i” do tema 492), fato este não apreciado no r. Acórdão” ( Vol. 19, fl. 7). 



    Sustenta, ainda, que “o Acórdão NÃO respeitou o instituto do ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, devidamente previsto nos artigos 884, 885 e 886 do Código Civil, como também, o princípio da solidariedade previsto no artigo 3º, inciso I, CF/88, além do entendimento doutrinário e jurisprudencial sobre a matéria (Vol. 19, fl. 9).



    É o relatório. Decido. 



     



    Cuida-se de matéria eminentemente constitucional, devidamente prequestionada na instância de origem. Presentes todos os pressupostos recursais, passo à análise do mérito do apelo extremo. 



    Assiste razão à recorrente. 



    O Plenário do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, no julgamento do RE 695.911-RG, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe de 19/4/2021, fixou tese no sentido de que:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    O acórdão encontra-se assim ementado: 



    “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.



    No caso concreto, o Tribunal de origem, interpretando a tese fixada no RE 695.911-RG (Tema 492 da repercussão geral), reconheceu a inexigibilidade do pagamento das despesas de manutenção e conservação de área comum de condomínio residencial, ao argumento de que os recorridos formularam pedido de desligamento da associação em novembro de 2020, embora tenham adquirido a propriedade antes da edição da Lei 13.465/2017. Vejam-se os seguintes trechos do acórdão combatido (Vol. 15, fls. 8-9):



    “No caso concreto, o que se tem é aquisição da propriedade, pelos autores, muito antes do advento do citado diploma legal [Lei 13.465/2017], tendo formulado pedido de desligamento 'ou desassociação' aos quadros da apelante em novembro 2020 (fls. 19). 



    Em vista disso, não há como admitir a obrigação destes ao pagamento das despesas de manutenção e conservação de área comum, tampouco de permanecerem associados após a referida data, conforme entendimento vinculante antes mencionado e ainda, em conformidade com o que estabelece o art. 9 do estatuto da entidade. 



    (...)



    Em vista do ora explanado, o recurso é provido para julgar a ação improcedente para o fim de declarar a desfiliação dos autores da associação apelada, bem como a inexigibilidade em face daqueles, das taxas associativas vencidas a contar do recebimento, pela ré, da notificação, invertida a sucumbência, fixada agora a honorária em 15% sobre o valor atualizado da causa.”



    Como se vê, o acórdão recorrido afastou-se da tese fixada no Tema 492, no sentido de que é constitucional a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário já possuidores de lotes, antes da Lei 13.465/2017, e que tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis.



    Na hipótese em comento, a desfiliação dos recorridos ocorreu em 2020, ou seja, após a edição da Lei 13.465/2017, fato esse que não os desobriga de quitar suas obrigações condominiais, uma vez que, do contexto fático delineado nos autos, conclui-se que, antes do advento daquele diploma legal, o proprietários já estavam filiados à entidade associativa.



    O desligamento dos recorridos do quadro associativo da recorrente - o qual, inclusive, não é contestado no RE -, nada interfere na quitação das obrigações condominiais.



    Diante do exposto, com base no art. 21, §§ 1º e 2º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, DOU PROVIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO, para restabelecer a sentença.



    Publique-se.



    Brasília, 14 de setembro de 2022.



Ministro Alexandre de Moraes



Relator



Documento assinado digitalmente