Tribunal: STF
Processo: RE 1396336
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-12-07
Data de publicação: 2022-12-07

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Cuida-se de agravo regimental interposto por Associação Residencial Portal do Lago de Presidente Epitácio - SP contra decisão em que dei provimento ao recurso extraordinário do agravado para afastar a a cobrança de taxa de manutenção e conservação por parte da associação ora agravante. 



    A agravante sustenta, em síntese, o cumprimento dos requisitos elencados no Tema n° 492 da repercussão geral de modo que a ação de cobrança seja julgada procedente. 



    Aponta a existência da Lei municipal n° 1.953/2005 e da carta de Adesão do Imóvel, ambos anexados ao autos e aptos a legitimar a cobrança das taxas ora examinadas. 



    Pugna pela reconsideração da decisão agravada.



    Devidamente intimado, o agravado deixou de apresentar contrarrazões (eDOC n° 39).



    É o relatório.



    Decido.



    Analisando detidamente os autos, entendo assistir razão, em parte, à agravante. 



    No julgamento RE nº 695.911/SP, feito paradigma do do Tema 492 da Repercussão geral, o Plenário do Supremo tribunal Federal fixou a tese da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado, em período anterior a Lei nº 13.465/17, ou de lei municipal anterior que discipline a questão.



    Do voto que proferi como Relator do RE 695.911/SP, extraio trecho que contribui na compreensão do alcance do enunciado:



    “[...] não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional. 



    [...] o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da Legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de “administradora[s] de imóveis”) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação.



    A posição do STJ vai ao encontro do entendimento desta Corte no ponto em que nega incidência da lei às relações constituídas antes de sua vigência. 



    [...]



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36- A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. 



    Todavia, importa considerar a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante dentro da normatização nelas traçadas, uma vez que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.”



    Depreende-se da tese de repercussão geral acima que, para se configurar legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de acesso controlado, são necessária a presença concomitante dos seguintes elementos: 



    a) ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que definisse responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (devendo o ato constitutivo da associação estar registrado na matrícula atinente ao loteamento) e 



    b) os titulares de direitos sobre lotes terem anuído com a constituição da associação ou os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    O acórdão recorrido não analisou a causa à luz das condicionantes fixadas na tese do Tema 492, bem como não tratou das questões fáticas suscitadas pela ora agravante, pelo que se mostra necessário o reexame da causa pela Corte de origem. 



    Pelo exposto, reconsidero parcialmente a decisão agravada a fim de que o provimento do recurso extraordinário seja para cassar o acórdão recorrido e determinar a remessa dos autos ao Tribunal de origem para que procede a novo julgamento aplicando a orientação firmada no Tema n° 492 da repercussão geral (al. b do inc. V do art. 932 do Código de Processo Civil e § 2º do art. 21 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal).



    Publique-se.



    Brasília, 7 de dezembro de 2022.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



Documento assinado digitalmente