Tribunal: STF
Processo: RE 1380693
Classe: RE
Órgão julgador: ROBERTO BARROSO
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-05-16
Data de publicação: 2022-05-16

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: 



    Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:



    “LOTEAMENTO - Ação declaratória de inexistência de relação jurídica e inexigibilidade valores reunida com ação de cobrança - Sentença improcedência da primeira e de procedência da segunda - Apelo da autora proprietária, insistindo nas teses iniciais - Rejeição - Imóvel adquirido após a constituição da associação de moradores, com assunção expressa das obrigações de manutenção e conservação - Dever de todos concorrerem para o custeio das despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa - Garantia constitucional contida no art. 5º, XX, que cede passo a dispositivo de igual natureza previsto no inciso XXIII do mesmo artigo - Aplicação da tese firmada no julgamento do Recurso Extraordinário pelo Supremo Tribunal Federal (RE 695.911 - Tema 492) - Sentença mantida - Apelo desprovido.”



    O recurso extraordinário busca fundamento no art. 102, III, a, da Constituição Federal. A parte recorrente alega violação ao art. 5º, II, XVII e XX, da CF. 



    O recurso não merece acolhimento. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 695.911-RG, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema 492 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.” 



    Eis a ementa do julgado: 



     



    Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.



    (RE 695.911-RG, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno)



    No caso em apreço, constou do voto condutor do acórdão recorrido que “a aquisição do lote foi posterior à constituição da associação autora a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado. Diante desse contexto, considerando que a hipótese dos autos não se refere a qualquer das exceções referidas no julgado, nenhum reparo merece a r. sentença ao manter a obrigação de custeio de taxas mensais pela proprietária do lote em favor da associação de moradores”.



    Logo, para divergir do acórdão recorrido, seria necessário o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e de cláusulas contratuais previstas em convenção condominial, o que é vedado pelas Súmulas 279 e 454/STF.



    Diante do exposto, com base no art. 932, IV e VIII, do CPC/2015 e no art. 21, § 1º, do RI/STF, nego provimento ao recurso. Existindo nos autos prévia fixação de honorários advocatícios, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015, bem como eventual deferimento da assistência judiciária gratuita.



    Publique-se.



          Brasília, 16 de maio de 2022.



Ministro LUÍS ROBERTO BARROSO



Relator