Tribunal: STF
Processo: RE 1413186
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-12-13
Data de publicação: 2022-12-13

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão



     



    Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (Vol. 13, fl. 2):



    “APELAÇÃO. Associação de Moradores. Loteamento fechado. Ação de cobrança. Taxa de manutenção. Possibilidade. Imóvel adquirido que depende das contribuições dos associados para manutenção da infraestrutura proporcionada. Obrigação propter rem. Requerida que se associou à autora quando celebrou contrato de compra e venda. Comprovação da efetiva prestação e fruição dos serviços essenciais de segurança, manutenção, limpeza, captação, tratamento e fornecimento de água que causam inegável valorização do empreendimento e do imóvel da requerida. Prevalência da vedação ao enriquecimento sem causa. Sentença alterada. Ação julgada procedente, com inversão da sucumbência. Recurso a que se dá provimento”.



    Opostos Embargos de Declaração (Vol. 15), foram rejeitados (Vol. 17).



    No Recurso Extraordinário (Vol. 25), interposto com amparo no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, LUCY DE QUADROS SALES CARVALHO alega que o acórdão recorrido violou o art. 5º, II e XX, da CF/1988. 



    Aduz, inicialmente, que o STF reconheceu a repercussão geral da matéria nos autos do RE 695.611-RG (Tema 492/RG - Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado).



    Afirma, em síntese, ser inconstitucional a exigência, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano do qual a proprietária não se associou, sob pena de violação ao princípio da legalidade e da liberdade de associação. 



    Julgado o mérito do Tema 492/RG, o Presidente da Seção de Direito Privado do TJSP determinou o retorno dos autos ao Órgão Julgador, para eventual juízo de adequação (Vol. 32).



    Em nova análise da questão, o Tribunal de origem reformou o acórdão recorrido e deu parcial provimento à Apelação interposta pela Associação autora em face da sentença que julgou improcedente o pedido, para reconhecer a impossibilidade de cobrança das taxas de manutenção apenas no que se refere ao período anterior à vigência da Lei 13.465/2017. O acórdão recebeu a seguinte ementa (Vol. 34, fl. 2):



    “APELAÇÃO. Ação de cobrança. Cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora. Recurso provido. Recurso Extraordinário que, apreciando o Tema n° 492 da repercussão geral, pacificou a questão, reconhecendo ser inconstitucional a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização. Instados a manifestar-se, a autora reiterou as teses anteriores e não trouxe aos autos elementos indiciários de que a ré tenha se associado anteriormente ao advento da Lei n. 13.465/17 ou da existência de Lei do município onde situado o imóvel, nem de que tenha havido a constituição da obrigação por ato registrado no competente registro de imóveis. Improcedência da pretensão no que concerne à cobrança das mensalidades anteriores a setembro de 2017, data da vigência da Lei n. 13.465/17. Subsistência do pleito no que concerne à cobrança das mensalidades vencidas a partir da vigência da lei, no decorrer da ação, impondo-se o recálculo do valor devido, com atualização monetária a partir de cada vencimento e juros de mora, de l% ao mês, desde cada vencimento. Acórdão alterado em parte. Recurso a que dá parcial provimento”.



    Opostos Embargos de Declaração (Vol. 43), foram rejeitados (Vol. 45).



    Contra essa decisão, a ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DO PARQUE DAS ROSAS interpôs Recurso Extraordinário (Vol. 39), cujo seguimento foi negado na origem ao fundamento de que o acórdão recorrido está em conformidade com a tese fixada no Tema 492/RG (Vol. 59).



    Por sua vez, LUCY DE QUADROS SALES CARVALHO também interpôs novo Recurso Extraordinário (Vol. 55), com amparo no artigo 102, III, “a”, da CF/1988, alegando violação ao artigo 5º, II e XX, da CF/1988, bem como equívoco do acórdão recorrido na interpretação conferida ao Tema 492/RG. Aduz, em síntese, ser inconstitucional a cobrança da taxa de manutenção e conservação, haja vista que mesmo após a vigência da Lei 13.465/2017 não houve qualquer adesão da proprietária/possuidora a ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, tampouco a averbação de eventuais atos constitutivos à matrícula do imóvel. 



    Em seguida, o RE foi admitido (Vol. 60).



    É o relatório. Decido. 



     



    Sobre a matéria, o Plenário do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, no julgamento do RE 695.911-RG (Tema 492, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJe de 19/4/2021), fixou tese no sentido de que:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    O acórdão encontra-se assim ementado: 



    “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.



    No caso concreto, o Tribunal de origem, em juízo de adequação ao Tema 492/RG, reformou o acórdão recorrido para afastar a cobrança da taxa de manutenção e conservação no que se refere ao período anterior à vigência da Lei 13.465/2017. Manteve, todavia, a obrigação de pagar quanto ao período posterior à vigência da Lei 13.465/2017, não obstante a proprietária, ora recorrente, não tenha manifestado seu desejo de aderir ao ato constitutivo da associação.



    A propósito, veja-se o seguinte trecho do voto condutor do acórdão recorrido proferido em juízo de retratação (Vol. 34, fl. 10):



    ““In casu”, não cuidou a autora de trazer aos autos elementos indiciários à prova de que a ré tenha anuído aos seus Estatutos Sociais, Regulamento Interno e Assembleias ou mesmo àquela se associado até o advento da Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017, em vigor desde a publicação que se deu em 08 de setembro de 2017, constando dos autos tão-só a aquisição do imóvel pela ré, na data de 06 de novembro de 1995, levada a registro em 08 de janeiro de 1997, sem menção alguma na matrícula 64.635 perante o Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Cotia, conste o ato constitutivo da obrigação prevista no art. 36-A da Lei n. 6.766/79, com a redação dada pela Lei 13.465/17, nem mesmo de que a Municipalidade de Cotia tenha editado Lei disciplinando a questão e possibilitando a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado. 



    Possibilitada manifestação às partes, a autora reiterou a tese de que os serviços por ela prestados decorrem de “contrato-padrão” registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Cotia, muito antes da aquisição do lote pela ré e que obriga os adquirentes no pagamento dos rateios de despesas pelos serviços que revertem a todos os proprietários, sendo ainda devidos os valores em razão da existência de Decreto Municipal que estabeleceu que a implantação do “Bolsão Residencial no Parque das Rosas” deve ser feita às expensas dos proprietários de imóveis do local (fls. 384/386). 



    Já a ré reitera não ter se associado ou se filiado a nenhuma associação civil, sendo indevida a cobrança da taxa associativa em questão, mesmo porque adquiriu o imóvel antes da vigência da Lei n. 13.465/17 e, anteriormente, inexistia Lei Municipal que disciplinasse a questão. 



    Como se vê, a autora, instada a manifestar-se acerca do “decisum” proferido pelo STF, cujo V. Acórdão pacificou a questão, sob o regime de repercussão geral, deixou de fornecer elementos que comprovem o cabimento de sua pretensão na presente ação de cobrança, reiterando as teses anteriormente expendidas, sem respaldo em documentos dos quais se possa extrair a existência de Lei Municipal de Cotia acerca da questão de áreas cuja manutenção seja exercida por associações e a cotização por proprietários de imóveis decorra como consequência, ou mesmo de que a ré tenha se associado e se obrigado ao pagamento de mensalidades aos serviços por ela prestados nas áreas comuns do loteamento onde se situa o imóvel. 



    Portanto, não se desincumbiu a autora do ônus de provar o fato constitutivo do seu direito (art. 373, inciso I, do CPC) no período anterior à vigência da Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017, em vigor desde a publicação que se deu em 08 de setembro de 2017, razão pela qual, nesse ponto, a pretensão de compelir a ré ao pagamento de parcelas relativas aos serviços prestados é indevida, ainda mais em razão do precedente do Supremo Tribunal Federal que bem dirimiu a questão. 



    Contudo, a partir de 08 de setembro de 2017, quando publicada a Lei n. 13.465/17, a cobrança se afigura viável, razão pela qual, nesse ponto, procede o pleito da autora a fim de reconhecer a exigibilidade das mensalidades a partir de tal data, devendo a autora proceder ao recálculo do principal, composto das mensalidades vencidas no curso da ação, a partir de setembro de 2017, atualizadas monetariamente e acrescidas de juros de mora, de 1% ao mês, desde cada vencimento, até o efetivo pagamento. 



    Posto isto, feito o reexame, altera-se o acórdão primitivo e dá-se parcial provimento ao recurso da autora, determinando-se a posterior remessa dos autos à Presidência da Seção de Direito Privado. 



    Em razão do decaimento recíproco das partes, determina-se o rateio das custas, despesas processuais, na proporção de metade a cada qual, bem assim dos honorários advocatícios a serem pagos aos patronos da parte adversa, majorados a 20% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC”.



    Como se nota, o Tema 492/RG é explícito ao afirmar que, quanto aos casos em que o imóvel situado em loteamento de acesso controlado foi adquirido em momento anterior à vigência da Lei 13.465/2017, somente haverá obrigatoriedade de pagamento de taxa de manutenção/conservação na hipótese em que os moradores “i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis”. 



    O acórdão recorrido divergiu desse entendimento, razão pela qual merece reforma.



    Diante do exposto, com base no art. 21, §§ 1º e 2º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, DOU PROVIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO para restabelecer a sentença.



    Publique-se. 



    Brasília, 13 de dezembro de 2022.



Ministro Alexandre de Moraes



Relator



Documento assinado digitalmente