Tribunal: STF
Processo: Rcl 53568
Classe: Rcl
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-05-23
Data de publicação: 2022-05-23

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão: 



    Vistos.



    Trata-se de reclamação constitucional ajuizada pela Associação de Proprietários de Lotes nos Loteamentos Alpes da Cantareira e Beverly Hills Park, nos Sítios Beija-flor e Sábia e no Parque Residencial Village - Albev contra decisão do Presidente da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que teria desrespeitado o julgado no Tema nº 492 de Repercussão Geral nos autos do Processo nº 1001260-90.2019.8.26.0338.



    Narra a reclamante que ajuizou demanda objetivando o pagamento de taxas associativas referentes ao rateio de despesas decorrentes de loteamento em face de proprietário de um imóvel em Mairiporã/SP.



    Relata que o TJ/SP, ao negar provimento ao recurso de apelação interposto pela reclamante, confirmou a sentença na parte em que a mesma afirmou não ser devida taxa de manutenção em relação ao proprietário de imóvel não associado.



    Informa, ainda, que, interposto recurso extraordinário, negou-se seguimento ao recurso em virtude da tese firmada no Tema nº 492 da repercussão geral. Contra essa decisão formalizou-se agravo interno, ao qual foi negado provimento.



    A reclamante afirma que os membros do TJ/SP que confirmaram a inadmissibilidade do recurso extraordinário pela sistemática da repercussão geral esquivaram-se em analisar a controvérsia à luz da legislação municipal anterior e também “de um CONTRATO DE COMPROMISSO PADRÃO, avençado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes e seus herdeiros e sucessores, em que restou avençado na Cláusula 17ª, que na hipótese dos promitentes vierem a executar melhoramentos ou serviços que vierem beneficiar direta ou indiretamente o COMPROMISSÁRIO, até que os poderes públicos se encarreguem de fazê-lo”, devidamente registrado.



     A parte argumenta, assim, que existem particularidades na presente controvérsia que devem ser devidamente analisadas pelos órgãos julgadores, devendo o recurso subir à apreciação desta Suprema Corte, evitando-se a violação “[d]os princípios constitucionais e processuais do contraditório, da ampla defesa e do acesso ao poder judiciário”.



    Por fim, conclui que “exauridas as instâncias ordinárias, e observado que o caso presente se diferencia dos Temas 882 e 492 do STF, imperioso o manejo de reclamação com fito de garantir a observância de entendimento firmado quando do julgamento de recursos repetitivos”.



    A reclamante requer que 



    “seja julgado procedente o pedido da presente reclamação para cassar a decisão paulista e reconhecer como juridicamente exigíveis as taxas e rateios de moradores não associados, para que se alinhe aos preceitos estabelecidos”. 



    É o relatório. Decido.



    A reclamante defende que o TJ/SP equivocou-se ao aplicar a tese do Tema 492 RG na solução do Processo nº 1001260-90.2019.8.26.0338, com a seguinte redação:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 



    Do voto que proferi como Relator do RE 659.911/SP (representativo da controvérsia constitucional na sistemática da repercussão geral), extraio trecho que contribui na compreensão do alcance do enunciado:



    “[...] não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.



    [...] o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de administradora[s] de imóveis) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação.



    A posição do STJ vai ao encontro do entendimento desta Corte no ponto em que nega incidência da lei às relações constituídas antes de sua vigência.



    [...]



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes.



    Todavia, importa considerar a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante dentro da normatização nelas traçadas, uma vez que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.”



    Depreende-se da tese de repercussão geral acima que, para se configurar legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de acesso controlado, são necessária a presença concomitante dos seguintes elementos:



a)     ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que definisse responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (devendo o ato constitutivo da associação estar registrado na matrícula atinente ao loteamento) e 



b)      os titulares de direitos sobre lotes terem anuído com a constituição da associação ou os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Exige-se, portanto, a presença do elemento volitivo de participação na associação, seja através da adesão expressa ao ato de sua constituição, seja presumida da aquisição de imóvel em cuja matrícula imobiliária esteja averbada a obrigação decorrente da cotização de responsabilidades entre titulares de direitos sobre lotes.



    No acórdão de apelação, está assentado que a parte beneficiária da decisão reclamada não possui vínculo associativo com a reclamante. Vide o seguinte trecho da decisão:



    “Como se vê, diante da colisão entre os princípios da vedação ao enriquecimento sem causa e da livre associação, entenderam o c. Superior Tribunal de Justiça e o e. Supremo Tribunal Federal pela prevalência do segundo, de modo que indevidas as cobranças em face de proprietário/morador que não tenha, formalmente, aderido à associação.



    A única ressalva que se faz a isso, diante do posicionamento recentemente adotado pela Suprema Corte, refere-se às taxas de rateio vencidas a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/17, ou de qualquer outra norma municipal que reconheça a legitimidade da cobrança realizada por associações de moradores no âmbito de loteamentos fechados. Nesses casos, as cobranças serão legítimas, desde que, se o devedor já era proprietário do imóvel antes da entrada em vigor das referidas leis, tenha aderido formal e expressamente aos quadros da entidade, ou então, se a aquisição do imóvel foi posterior à vigência das referidas leis, se o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no Cartório de Imóveis.



    No caso concreto, pelos documentos de fls. 220/221 e 222/223, constata-se que os imóveis foram adquiridos pelo apelado em 20.10.1999 e 30.12.1981, muito antes, portanto, da promulgação da Lei nº 13.465/17 e mesmo das Leis Municipais que teriam autorizado a operacionalização do loteamento ALBEV. 



    Desse modo, conclui-se que a cobrança realizada nos autos somente seria legítima, se houvesse prova da adesão expressa, livre e espontânea do apelado à associação de moradores, o que não há.



    (...)



    Note-se que, na hipótese vertente, considerando que não há provas da adesão formal do apelado aos quadros da apelante, certo de que esta última se restringe a alegar que o vínculo jurídico entre as partes adviria do registro do contrato padrão no Cartório de Imóveis, é possível dizer que o apelado nunca integrou os quadros da associação, de modo que a desassociação comunicada em 06.11.2017 (fls. 224), seria até mesmo desnecessária, afinal, não há como desfazer uma relação jurídica que não existe. 



    Diante disso, fica prejudicada a discussão sobre a necessidade, ou não, de oferta de reconvenção pelo apelado para reconhecimento da desvinculação da entidade.



    Ressalto, ainda, que os pagamentos das taxas de rateio realizados no passado, configuraram mera liberalidade do apelado, sendo igualmente insuficientes a constituir vínculo jurídico entre as partes, já que não se aceita a figura da adesão tácita em casos como o dos autos. 



    Repita-se: o pressuposto essencial à exigibilidade da verba objeto desta demanda é a adesão formal, livre e espontânea do interessado à entidade, o que não se comprovou.” (e-Doc. 6, p. 10-14 - grifei).



    Não configurada a teratologia quanto à aplicação de tese de repercussão geral pelo órgão de origem ou peculiaridade que justifique nova apreciação do tema pelo STF, não há que se falar em desrespeito à autoridade desta Suprema Corte.



    Nesse mesmo sentido, em situação similar à tratada na presente ação, destaco os seguintes precedentes: Rcl nº 49.407/SP, Min. Rel. Cármen Lúcia, DJe de 21/9/21; Rcl nº 49.510/SP, Min. Rel. Alexandre de Moraes, DJe de 30/9/21; e Rcl nº 49.026/SP, Min. Rel. Rosa Weber, DJe de 25/8/21.



    Ante o exposto, com fundamento no art. 21, § 1º, do RI/STF, nego seguimento à reclamação. Prejudicada a apreciação do pedido liminar.



    Observo que a parte reclamante não cumpriu integralmente os requisitos da petição inicial por ter deixado de indicar o endereço da parte beneficiária, no qual deverá ser citada para integrar a presente reclamação (art. 989, III c/c art. 319, incisos II, do CPC/2015). 



    Deixo de determinar sua emenda (art. 321 do CPC) ante o indeferimento liminar da inicial. Entretanto, na eventualidade de interposição de recurso desta decisão, seu conhecimento fica condicionado ao saneamento dos defeitos 'juntamente com a peça recursal. 



    Considerando que o uso de meios processuais manifestamente inadmissíveis gera efeitos danosos à prestação jurisdicional, a parte reclamante fica também advertida, na hipótese de recurso, da possibilidade de aplicação ipso facto da multa processual prevista no art. 1.021, §4º, do CPC/2015.



    Publique-se. Int..



    Brasília, 23 de maio de 2022.



Ministro Dias Toffoli



Relator



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