Tribunal: STF
Processo: ARE 918287
Classe: ARE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2022-06-05
Data de publicação: 2022-06-05

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECURSO EXTRAORDINÁRIO. RE Nº 695.911-RG/SP (TEMA RG Nº 492). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES EM CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO: INCONSTITUCIONALIDADE. PRIMADO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA.



1. Por ocasião do julgamento do RE nº 695.911-RG/SP (Tema RG nº 492), Rel. Min. Dias Toffoli, j. 18/12/2020, p. 19/04/2021, definiu-se a seguinte tese de julgamento: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".



2. Diante de situação de condomínio irregular, à luz da legislação vigente, prevalecem os primados constitucionais da autonomia de vontade e da liberdade de associação.



3. Agravo e Recurso Extraordinário providos.



Relatório



    1. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios negou juízo de retratação, mantendo entendimento anteriormente prolatado, afirmando haver diferenças entre o presente caso e aquele versado no Recurso Extraordinário nº 695.911-RG/SP, julgado sob a sistemática da repercussão geral — Tema RG nº 492. 



    2. Eis a ementa do acórdão recorrido:



    CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDÔMINO/ASSOCIADO. RESIDÊNCIA NO IMÓVEL SITUADO NO PARCELAMENTO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS PELA ENTIDADE. INADIMPLÊNCIA. COBRANÇA. CAPACIDADE PROCESSUAL. EQUIPARAÇÃO DO “CONDOMÍNIO IRREGULAR” À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. INADIMPLÊNCIA. COMPREENSÃO. PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. PEDIDO. ACOLHIMENTO. PRESERVAÇÃO. TESE DE REPERCUSSÃO GERAL. DISTINÇÃO DO CASO CONCRETO. APLICAÇÃO. AFASTAMENTO. LEGITIMIDADE. MODULAÇÃO DO ALCANCE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO, EM REJULGAMENTO. 



    1. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular. 



     2. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada. 



    3. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei nº 4.591/64, arts. 7º e 8º), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp nº 1.280.871).



     4. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do “distinguishing”, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos (CPC, arts. 489, §1º, IV, 926 e 927, §1º).



     5. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei nº 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese.



     6. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia. 



    7. Em caso de rejulgamento, se, a partir da técnica processual de distinção das hipóteses de aplicabilidade (aplicação do distinguishing) dos julgados confrontados, germinada da combinação entre os artigos 927, §1º, e 489, §1º, inc. IV, do estatuto processual, ressaem diversos os suportes fáticos que se apresentam a enfrentamento, distinguindo-se as hipóteses de incidência e, portanto, de aplicabilidade normativa, desnecessária a retificação do acórdão primevo, o qual deve ser mantido hígido, sem que disso importe violação do dever imposto ao órgão judicante de cumprir a exigência de integridade, coerência e estabilidade dos precedentes judiciais (CPC, art. 926, caput). 



    8. Conquanto ninguém seja obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei e que a inserção em entidade associativa é voluntária, sem o que não se legitima que a entidade exija as contribuições previstas no seu ato constitutivo, essa resolução não se aplica à situação de fato concreta em que, conquanto denominada associação, o ente assume a feição de “condomínio de fato” por ter germinado de parcelamento irregular do solo, fomentando todos os serviços inerentes ao condomínio regularmente constituído, tornando inviável que o possuidor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro compreendido, conquanto frua e usufrua de todas as benfeitorias erigidas pela entidade e dos serviços que fomente, seja eximido de concorrer, assim como os demais moradores e vizinhos, para o custeio dos serviços fomentados diariamente, pois incompatível com o sistema, que não convive nem compactua com o locupletamento ilícito. 



    9. Ao condômino em mora, ao assumir essa condição e reconhecer a inadimplência que lhe fora imputada, somente remanesce solver a obrigação inadimplida como forma de ser alforriado, traduzindo o acolhimento do pedido formulado em seu desfavor pelo condomínio, ante a perduração da mora, imperativo legal coadunado com a regulação que pauta as obrigações condominiais e com o princípio que repugna o locupletamento ilícito. 



    10. Recurso conhecido e, em rejulgamento, ratificado o acórdão originário. Apelo desprovido. Unânime.



    3. No recurso extraordinário, o recorrente afirma violado o art. 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal. Discorre sobre a inconstitucionalidade da cobrança de taxa mensal por associação de moradores de condomínio irregular à qual não se filiou. Aponta que as áreas comuns indicadas pela recorrida, e sobre as quais se alegou a necessidade de cobrar por despesas de manutenção, são áreas públicas, cabendo ao Pode Público realizar pavimentação, iluminação, limpeza e demais atividades mantenedoras, cujas retribuição é feita com o pagamento de impostos. Indica precedentes desta Suprema Corte.



    É o relatório.



Análise



    4. De início, é preciso assentar que, ao contrário do lançado no acórdão recorrido, não há distinção a ser feita entre a situação fática do caso ora em julgamento e aquela contida no precedente indicado. No Recurso Extraordinário nº 695.911-RG/DF, concluiu o Plenário que a Lei nº 13.465, de 2017 teve como objetivo, entre outros, a regularização da ocupação do solo de forma ampla, pelo que aplicável também aos parcelamentos de lotes, edificados ou não, ou seja, aos denominados “condomínios horizontais” a que se refere a decisão impugnada. Confiram com o seguinte trecho do voto do Ministro Dias Toffoli:



    A celeuma posta nos presentes autos se insere entre outras muitas que se têm formado na rede de relações jurídicas estabelecidas no âmbito dos loteamentos, especialmente naqueles nominados, à época da interposição do presente feito, “loteamentos fechados”.



     Tal espécie de loteamento – inicialmente formada como um loteamento clássico, regido pela Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo) – passou, por força de organização dos loteantes (quase sempre motivada por pretensões ligadas a necessidades coletivas como promoção da segurança, limpeza, lazer, entre outras), a ganhar contornos que a assemelharam, em certa medida, à figura dos condomínios. 



    Como salienta Nelson Kojranski, 



    “Na busca de melhor qualidade de vida, o homem, através dos tempos, tem procurado, incessantemente, criar novas formas de melhor usufruição do solo. À casa térrea seguiram-se o sobrado e o edifício de muitos andares, cuja divisão condominial se verificou por "planos horizontais". E, no parcelamento do solo, os loteamentos clássicos estão sendo fortemente influenciados pelos princípios do condomínio da propriedade horizontal (terreno aberto), fazendo nascer a espécie híbrida dos chamados "loteamentos fechados". Em face das características hostis que, dia a dia, agravam - quando não suprimem - a vida do cidadão, empenha-se o homem, em sua defesa, na melhoria da qualidade e de proteção da vida. Quer para si um habitat mais condizente não somente com a produção de seu trabalho, como principalmente, com a vida em família” ( Condomínio edilício – aspectos jurídicos relevantes. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, 2015, p. 315). 



    A referência aos loteamentos ditos fechados foi sendo, então, utilizada para divisar essa nova forma de organização, pretensamente híbrida, originada da junção de elementos dos condomínios e dos loteamentos tradicionais regidos pela Lei nº 6.766/1979 (os quais, por sua vez, passaram, no mesmo esforço de delimitação, a serem nominados loteamentos abertos). 



    Enorme problemática acompanhou esse instituto do loteamento fechado porque, de um lado, embora se pretendesse classificá-lo como condomínio, a esse não se equiparava – nem nos termos da lei nem em suas características fundamentais (rememore-se que no loteamento fechado não há copropriedade nas áreas comuns, uma vez que essas são áreas públicas) -; de outro lado, embora instituído como loteamento, o “loteamento fechado” se dissociava da tradicional concepção desse instituto, ante a particular utilização do espaço público pelos moradores do loteamento e, frequentemente, sua gerência por meio das associações para tanto constituídas. 



    O legislador, todavia, atento à celeuma a envolver essa espécie de organização dos lotes, que apontava para a carência de normatização legislativa do tema, editou – em momento posterior ao reconhecimento da presente repercussão geral – a Lei nº 13.465/2017, que, dentre outros diversos temas relativos à regularização fundiária, modificou o teor da lei nº 6.766/1979 para nela inserir modalidade de loteamento nominada “de acesso controlado” (art. 2º, §8º). Eis a descrição utilizada para a nova figura jurídica:



    “§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.” 



    Acerca, ainda, da constituição de associações para a “administração” das áreas públicas de uso comum, disciplinou a referida lei: 



    “Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. 



    Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos” 



    A Lei nº 13.465/2017, portanto, previu a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas. E, desse modo, por dispor de modo inaugural acerca da questão aqui examinada, a lei constitui evidente marco legislativo do tema. 



    5. O Supremo Tribunal Federal , no julgamento do referido RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, concluiu pela inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de possuidores/proprietários de áreas de loteamento àqueles que a ela não tenham se associado. Eis a ementa (grifos acrescidos):



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



     3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



     4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.”



    6. No precedente indicado, foram detidamente analisados os princípios jurídicos mencionados pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal, inclusive o da vedação ao enriquecimento ilícito, restando consignada a prevalência da liberdade de associação, ante à estatura constitucional:



    No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.



     Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. 



    Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.



     Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. 



    Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.



    Nesse ponto, importa retomar a noção de que a edição da Lei nº 13.465/2017 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia contida no presente paradigma de repercussão geral, por, dentre outras modificações promovidas na Lei nº 6.766/1979, dispor, em seu art. 36-A, caput e parágrafo único, de modo inaugural, acerca da relação obrigacional que exsurge entre titulares de direitos sobre imóveis e administradoras constituídas em loteamentos de acesso controlado (outrora chamados de loteamentos fechados regulares) que prevejam em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas.



    7. Proseguindo na análise do Tema RG nº 492, assentou o Pleno, considerado o contido no voto do relator do Recurso Extraordinário nº 695.911, a legalidade da cobrança de taxas de conservação por associações de administração de áreas de loteamentos, a partir da edição da Lei nº 13.465/2017, observadas as seguintes condições: a) esteja regularizado o condomínio, e b) haja previsão no ato constitutivo. Eis o teor:



    Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis.



     Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).



     Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. 



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes.



    8. Em conclusão, tem-se como indevida a cobrança de taxa de conservação pleiteada pela recorrida relativamente ao período anterior à edição da Lei nº 13.465, de 2017. Indevido também o pagamento no tocante ao período posterior à vigência da norma instituidora, porquanto confessadamente inexistentes as condições acima mencionadas. Em havendo o atendimento dos requisitos indicados, e diante de eventual inadimplência do recorrente, os valores deverão ser pleiteados em demanda outra, tendo em vista a diversidade de causa de pedir.



    9. Decisões nesse sentido: RE nº 1.337.738/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, j. 12/08/2021, p. 16/08/2021; e ARE nº 1.295.600/DF, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 31/03/2022, p. 1º/04/2022.



    10. Portanto, o acórdão recorrido não promoveu a análise da causa à luz das condicionantes do Tema RG nº 492, razão pela qual não merece prevalecer. 



     



    11. Em havendo o atendimento dos requisitos indicados, e diante de eventual inadimplência do recorrente, os valores deverão ser pleiteados em demanda outra, tendo em vista a diversidade de causa de pedir. 



Dispositivo



    12. Ante o quadro, dou provimento ao agravo e, desde logo, dou provimento ao recurso extraordinário (art. 1.042, § 5º, do CPC), para, reformando o acórdão recorrido, julgar improcedentes os pedidos, na forma dos art. 932, inciso V, do CPC e 21, § 1º, do RISTF. Ficam invertidos os ônus da sucumbência.



    Publique-se.



    Brasília, 05 de junho de 2022.



Ministro ANDRÉ MENDONÇA



Relator