Tribunal: STF
Processo: Pet 7501
Classe: Pet
Órgão julgador: EDSON FACHIN
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2021-04-15
Data de publicação: 2021-04-15

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão:
    1. Trata-se de pedido formulado pela América Construção e Engenharia Ltda, na qualidade de responsável legal de Morro Ipiranga Lodge Empreendimentos SPE LTDA (sociedade empresária extinta em 04/04/2017), às fls. 1.431-1.432, em face da decisão de sequestro de bens e valores determinada nos autos do INQ 4.633, posteriormente convertido na AP 1.030, ao fundamento de que o gravame imposto ao Solar Morro Ipiranga, nas unidades autônomas 201, 801, 901 e 1.001, teria alcançado bens de terceiros de boa-fé, alegadamente legítimos proprietários.
    Contextualiza a Peticionária que a indisponibilidade recaiu apenas sobre essas mencionadas frações ideais, em percentual de 25% (vinte e cinco por cento), porquanto as demais unidades haviam sido transferidas a seus adquirentes nos anos de 2011 e 2012, com o devido e tempestivo registro das escrituras de compra e venda. 
    Sustenta, porém, que as unidades 201, 801, 901 e 1001 tampouco pertenciam àquele empreendimento por ocasião da ordem judicial de sequestro, prolatada em 6.12.217, embora os respectivos proprietários tenham se omitido das diligências relacionadas à escrituração da compra dos imóveis junto à serventia cartorária. Sustenta, em síntese, que a restrição judicial atingiu bens dissociados de qualquer vínculo com os denunciados investigados, posteriormente, réus na correspondente ação penal. 
    Instada, em primeira manifestação ofertada nos autos às fls. 1.490-1.494, opinou a Procuradora-Geral da República pela prévia intimação da Peticionária para que comprovasse a alienação lícita dessas unidades imobiliárias. 
    Intimada, a Requerente apresenta documentos anexados na petição às fls. 1.520-1.521 que depreende suficientes à comprovação do exercício do direito de propriedade “das respectivas unidades por terceiros de boa-fé, muito antes da ordem de sequestro em exame”, razão por que “reitera o pedido de revogação da ordem de indisponibilidade que recaiu sobre unidades 201, 801, 901 e 1001 do SOLAR MORRO IPIRANGA, com a consequente expedição de oficio ao cartório do Primeiro ofício de Registro de Imóveis do Comarca de Salvador, por meio eletrônico, nos termos do Provimento nº 39 do Conselho Nacional de Justiça”. 
    Em nova manifestação, o Ministério Público Federal concorda “com o requerimento de revogação do gravame imposto ao empreendimento Solar Morro Ipiranga, nos termos requerido pela sociedade AMERICA CONSTRUÇÃO E ENGENHARIA LTDA.” (fls. 1.564-1.570). Na sequência, os autos foram convertidos na forma eletrônica pela Secretaria Judiciária, em consonância com normativos internos (e-Doc. 191).
    Ato contínuo, vem peticionar a Ondina Lodge Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, em caráter de urgência (e-Doc. 192), pelo levantamento imediato “em relação às 02 (duas) unidades imobiliárias do empreendimento Costa España (dos apartamentos 502-A e 704-B)”. 
    Brevemente relatado. Decido. 
    2. Preambularmente, sobre o novel pedido formulado pela Ondina Lodge Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA (e-Doc. 192), cumpre colher a manifestação da Procuradoria-Geral da República.
    3. Prossigo a análise pela pretensão defensiva versada por iniciativa da América Construção e Engenharia Ltda, consistente, como visto, na desoneração de constrição judicial gravada em unidades imobiliárias alegadamente adquiridas por terceiros de boa-fé.
    A par disso, em paralelo, já foram processadas e analisadas, no bojo desta PET 7.501, outras insurgências com origem nessa mesma medida de cautelar sequestro de bens e valores, ordenada no âmbito INQ 4.633 (reclassificado como AP 1.030). 
    Rememore-se que essa determinação judicial resguardou o direito inconteste dos terceiros adquirentes de boa-fé, projetando-se, por consequência, diretamente sobre os interesses dos proprietários legítimos de unidades autônomas.
    Nesse panorama, vale transcrever o elucidativo parecer ministerial (fls. 1.564-1.570), com destaques acrescidos: 
    “(...) 
    Quanto ao empreendimento imobiliário Solar Morro Ipiranga, a requerente sustenta que as quatro unidades autônomas -201, 801, 901 e 1001 - sobre as quais recaiu a ordem de indisponibilidade no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) não mais pertenciam ao empreendimento à época da ordem judicial de sequestro (06/12/2017), em que pese não ter havido a recomendada lavratura e registro das respectivas alienações perante o competente cartório, por omissão exclusiva dos próprios adquirentes.
    Em manifestação exarada nos autos da Petição n. 7.796, a Procuradoria-Geral da República pontuou que a promessa de compra e venda não registrada no Cartório de Registro de Imóveis gera efeitos obrigacionais ou pessoais entre as partes contratantes, não sendo oponível erga omnes. Por conseguinte, a priori, não haveria impedimento legal à constrição das unidades imobiliárias em questão, que estariam vinculadas à COSBAT, sociedade empresarial utilizada para lavagem de dinheiro e cujas relações ilícitas relacionam-se com a medida assecuratória de sequestro.
    Ressalvam-se, porém, as unidades que tenham sido alienadas, a qualquer título, a terceiros de boa-fé, e desde que de forma lícita, antes da instituição do gravame, hipótese que deve ser analisada, casuisticamente, de modo a resguardar os direitos dos consumidores de boa-fé e a segurança das relações jurídicas.
    Em atenção ao princípio da boa-fé, não é razoável sustentar, em razão da mera ausência de registro público, a ineficácia absoluta das promessas de compra em venda firmadas com os consumidores, sobretudo antes da instituição do gravame ou indisponibilidade.
    Isso porque a promessa de compra e venda não registrada, mas acompanhada de outros elementos que possam evidenciar a aquisição de boa-fé do imóvel em momento anterior à constrição judicial dos bens da incorporadora, pode afastar a indisponibilidade do bem objeto da alienação.
    Corroborando tal entendimento, o enunciado n° 239 da Súmula do STJ dispõe que "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
    Na manifestação de fls. 1520/1521, instruída com os documentos de 1522/1559, a requerente apresentou as seguintes informações relevantes sobre as unidades autônomas 201, 801, 901 e 1001:
    Apartamento 201: Sra. Nadja Conceição Oliveira Lopes
    Instrumento particular de promessa de compra e venda, celebrado em 19/12/20111;
    DIMOB Ano-calendário 2011, enviado à Receita Federal em 25/02/2013 (recibo de entrega n°. 28.3075.36.72-39);
    Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 02/08/2018.
    Apartamento 801: Sra. Ana Mellssa Castro Godinho Costa;
    Instrumento particular de promessa de compra e venda, celebrado em 01/07/2013;
    DIMOB Ano-calendário 2012, enviado à Receita Federal em 28/02/2013 (recibo de entrega n. 03.26.04.98.04-44);
    Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 15/01/2019.
    Apartamento 901: BMV PATRIMONIAL E PERTICIPACÕES (Bruno Vasconcelos Mattos);
    Instrumento particular de promessa de compra e venda, celebrado em 08/10/2012;
    DIMOB Ano-calendário 2012, enviado à Receita Federal em 28/02/2013 (recibo de entrega n°. 03.26.04.98.04-44l);
    Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 23/08/2019. 
    Apartamento 1001: BRUCI COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA;
    Instrumento particular de promessa de compra e venda, celebrado em 09/03/2012;
    DIMOB Ano-calendário 2012, enviado à Receita Federal em 28/02/2013 (recibo de entrega n°. 03.26.04.98.04-44);
    Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 02/06/2017. 
    Entende este órgão ministerial que as informações apresentadas pela requerente comprovam que as unidades autônomas 201, 801, 901 e 1001, do empreendimento Solar Morro Ipiranga, foram objeto de alienação lícita a terceiros de boa-fé até 06/12/2017 - data da ordem judicial de sequestro -, ficando demonstrada a higidez dos contratos de promessa e compra e venda e comprovada a regularidade fiscal.
    Desse modo, diante da necessidade de proteção aos direitos dos terceiros de boa-fé, é razoável afastar a restrição sobre as unidades 201, 801, 901 e 1001 do empreendimento Solar Morro Ipiranga, nos termos solicitados pela sociedade requerente. 
    Como se observa, ainda que à míngua da desejável regularização cartorária das unidades imobiliárias autônomas ns. 201, 801, 901 e 1.001, do Empreendimento Solar Morro Ipiranga, os documentos assomados estão a demonstrar a licitude dessas alienações, pois implementadas em momento pretérito à ordem restritiva vinculada a inquérito originário desta Corte.
    Nesse diapasão, correto o posicionamento do Ministério Público Federal no sentido de resguardar os direitos dos terceiros adquirentes de boa-fé, pois “não é razoável sustentar, em razão da mera ausência de registro público, a ineficácia absoluta das promessas de compra em venda firmadas com os consumidores, sobretudo antes da instituição do gravame ou indisponibilidade”. 
    Com efeito, os elementos informativos adunados estão a demonstrar que essas unidades foram adquiridas com precedência de alguns anos frente à restrição judicial , ao que tudo indica, tampouco houve distrato das tratativas antes da imposição do grave determinado por esta Corte aos 6.12.2017. Por conseguinte, a serôdia iniciativa em proceder ao registro das escrituras no cartório de imóveis não pode prejudicar os legítimos proprietários alheios ao conflito penal subjacente à medida cautelar imposta.
    4. Ante o exposto, acolhendo o parecer do Ministério Público Federal, defiro o pedido formulado pela sociedade América Construção e Engenharia Ltda, de modo a determinar a desoneração das unidades imobiliárias 201, 801, 901 e 1001, no tocante à medida cautelar ordenada por esta Suprema Corte.
    Oficie-se ao 1º Registro de Imóveis da Comarca de Salvador para as providências necessárias ao cumprimento desta ordem.
    Tais providências complementares devem ser efetivadas nos termos do Provimento nº 39 do Conselho Nacional de Justiça.
    Após, colha-se a manifestação da Procuradoria-Geral da República acerca da pretensão formulada pela Ondina Lodge Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA (e-Doc. 192), no prazo de 5 (cinco) dias.
    Publique-se. Intime-se. 
    Brasília, 15 de abril de 2021. 
Ministro Edson Fachin
Relator
Documento assinado digitalmente