Tribunal: STF
Processo: RE 1315937
Classe: RE
Órgão julgador: PRESIDENTE
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2021-04-16
Data de publicação: 2021-04-16

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário com base no art. 102, inciso III, da Constituição Federal.
    O apelo extremo foi interposto com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional.
    O acórdão recorrido ficou assim ementado:
    Apelação. Ação proposta por proprietário de imóvel loteado que pretende declaração de sua desfiliação da associação da qual participou, retirada de cancela, portaria e refazimento do muro que cerca o loteamento. Sentença improcedente. Manutenção. Peculiaridades do caso que afastam aplicação do entendimento jurisprudencial a respeito do caráter associativo da obrigação e quanto à possibilidade de desfiliação. Natureza propter rem da obrigação. Existência de previsão no compromisso padrão na instituição do loteamento quanto a vinculação a associação de proprietários. Obrigação vinculante dos adquirentes do imóvel no loteamento. Característica típica das obrigações propter rem nos loteamentos que afasta a possibilidade de mera desfiliação fundada em direito associativo. Complementação do processo de transformação do mero direito obrigacional para obrigação propter rem. Responsabilidade do proprietário e futuros adquirentes. Recurso improvido. 
    No recurso extraordinário sustenta-se violação do(s) art.(s) 5º, inciso XX, da Constituição Federal.
    Decido.
    Analisados os autos, colhe-se do voto condutor do acórdão atacado a seguinte fundamentação:
    (...).
    No mérito, o inconformismo da parte não procede, devendo ser mantida a r. sentença.
    É certo que tanto o Supremo Tribunal Federal (RE 432106, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 20/09/2011) quanto o Superior Tribunal de Justiça (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) fixaram entendimento de que inadmissível atribuição da condição de associado a quem não se vinculou à associação, afastando cobrança de taxas devidas à associação.
    O reconhecimento da natureza associativa do vínculo acarreta também a possibilidade de retirada do associado (“dissociação”).
    Ocorre que a situação no caso sub judice é diversa, pois o vínculo não decorre apenas de ato associativo, mas tem origem em obrigação de caráter propter rem, oriunda da aquisição do imóvel.
    Com efeito, o imóvel do autor tem seu título aquisitivo adstrito à matrícula nº 97.211 do 2º Registro de Imóveis da Comarca (fls. 19). Ambas as partes juntaram o “contrato particular de promessa de venda e compra” padrão do loteamento (fls. 154, 447/448), o qual está devidamente arquivado no 2º Registro de Imóveis.
    Portanto, se trata do compromisso que rege a aquisição dos lotes do referido loteamento, incorporado ao registro imobiliário, produzindo efeitos erga omnes.
    Referido compromisso estatui vinculação dos adquirentes à associação a ser criada (fls. 295), de modo que o vínculo não decorre puramente de ato associativo, mas é obrigação com caráter real que decorre da aquisição do bem.
    (...).
    No caso sub judice, como se constata da matrícula do imóvel, as restrições e obrigações foram elevadas à categoria de obrigação propter rem, pois constam do registro imobiliário por meio do compromisso-padrão.
    Trata-se de obrigação que vincula os adquirentes, do mesmo modo que as restrições construtivas.
    Portanto, considerando que se trata de obrigação que decorre do próprio direito real, aderindo à coisa, não se mostra possível a pretendida desfiliação.
    A obrigação propter rem, como no caso sub judice, somente se extingue com a renúncia do bem ou a partir da transmissão a outrem, com efeito ex nunc.
    Insuficiente a argumentação exclusiva com a liberdade de associação e demais princípios citados, pois a origem da obrigação decorre do próprio título de aquisição, tendo outra natureza.
    Não é caso de negativa de aplicação do precedente vinculante, mas de distinguishing, pois a situação fática é diversa, havendo origem institucional e contratual da obrigação, que assumiu caráter propter rem.
    Há que se consignar que o autor reconhece que a origem da obrigação está no contrato de aquisição do bem (fls. 447/448). Não há, data venia, abusividade na disposição contratual, pois se trata da criação de obrigações inerentes ao funcionamento do loteamento.
    Reconhecida a subsistência da obrigação ficam prejudicados os demais pedidos de retirada de cancela, portaria, alteração do muro, mesmo porque não se vislumbra ilicitude na conduta da associação, havendo procedimento administrativo em curso a respeito da questão.
    Por fim, a argumentação relativa à discordância do autor quanto aos rumos da administração da associação não fundamenta o pedido formulado, devendo a objeção da parte se manifestar nas assembleias e, eventualmente, com discussão judicial sobre o conteúdo das deliberações, o que não afasta sua obrigação decorrente da aquisição de imóvel em loteamento que estabelece certas obrigações a cargo dos adquirentes.
    Nos termos do art. 85, §11 do CPC ficam os honorários majorados para 15% do valor da causa.
    Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
    Desse modo, verifica-se que para dissentir do que decidido pelo Tribunal a quo, necessária seria a análise das cláusulas contratuais, bem como o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que atrai a incidência das Súmulas 279 e 454 desta Corte, as quais dispõem: “Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário” e “Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário”.
    Nesse sentido, ARE 715.689, Rel. Min. Roberto Barroso, DJede 6/2/2014, AI 768.630, Rel. Min. Gilmar Mendes, DJede 25/6/2011, e ARE 1.277.514-AgR, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, DJede 28/9/2020, esse último, assim ementado:
    “CONSTITUCIONAL REFLEXA. REAPRECIAÇÃO DE PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. EXAME DE DIREITO LOCAL. SÚMULA 280/STF. 1. Os Recursos Extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral, que demonstre, perante o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares. 2. A obrigação do recorrente em apresentar formal e motivadamente a preliminar de repercussão geral, que demonstre sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional e legal (art. 102, § 3º, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2º, do CPC/2015), não se confunde com meras invocações desacompanhadas de sólidos fundamentos no sentido de que o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico, ou que não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide, muito menos ainda divagações de que a jurisprudência do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras de igual patamar argumentativo. 3. Tendo o acórdão recorrido solucionado as questões a si postas com base em preceitos de ordem infraconstitucional, não há espaço para a admissão de Recurso Extraordinário, que supõe matéria constitucional prequestionada explicitamente. 4. A argumentação do recurso extraordinário traz versão dos fatos diversa da exposta no acórdão, de modo que seu acolhimento passa necessariamente pela revisão das provas e das cláusulas contratuais. Incidem, portanto, os óbices da Súmula 279 (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário) e 454 (Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário), ambas desta Corte. 5. A solução da controvérsia depende da análise da legislação local, o que é incabível em sede de recurso extraordinário, conforme consubstanciado na Súmula 280/STF (Por ofensa a direito local não cabe recurso extraordinário)”.
    Ex positis, nego seguimento ao recurso (alínea c do inciso V do art. 13 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal).
    Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.
    Publique-se.
    Brasília, 16 de abril de 2021.
Ministro LUIZ FUX
Presidente
Documento assinado digitalmente