Tribunal: STF
Processo: Rcl 50003
Classe: Rcl
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2021-10-27
Data de publicação: 2021-10-27

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão: 



    Trata-se de reclamação constitucional ajuizada pela Associação Loteamento Jardim das Palmeiras contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP), que teria desrespeitado o julgado no Tema nº 492 de Repercussão Geral (Tema 492 RG) nos autos do Processo nº 1002055-13.2014.8.26.0099.



    Narra a reclamante que ajuizou demanda objetivando o pagamento de taxas de manutenção referentes ao rateio de despesas decorrentes de loteamento em face de proprietários de um imóvel devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bragança Paulista/SP.



    Relata que o TJ/SP, ao dar provimento ao recurso de apelação interposto pelos beneficiários da decisão reclamada, reformou a sentença condenatória ao argumento de que não é devida taxa de manutenção em relação ao proprietário de imóvel não associado.



    Informa, ainda, que, interposto recurso extraordinário, a Presidência da Seção de Direito Privado do TJ/SP negou seguimento ao recurso em virtude da tese firmada no Tema nº 492 da repercussão geral. Contra essa decisão formalizou-se agravo interno, ao qual foi negado provimento.



    A reclamante afirma que os membros do TJ/SP que confirmaram a inadmissibilidade do recurso extraordinário pela sistemática da repercussão geral recusaram-se a analisar a controvérsia à luz da Lei Complementar nº 556/07 do Município de Bragança Paulista, por entender se tratar de inovação de fundamentos em sede recursal.



     A parte argumenta, entretanto, que “nos termos dos artigos 493 e 933 do Código de Processo Civil, os Julgadores deveriam ter apreciado a existência da Lei Municipal arguida nesse momento pela reclamante”, seja porque “a necessidade de demonstração da existência de Lei Municipal surgiu justamente do julgamento do Tema 492”, seja porque “evitaria o ajuizamento de ação rescisória por parte da Associação, de acordo com redação dada ao § 5º, do artigo 966 do CPC”.



    Sustenta que referida lei complementar municipal “aprovou o Código de Urbanismo de Bragança Paulista e dispôs sobre o parcelamento, o uso e a ocupação do solo urbano”, tendo “[delegado] ao loteamento fechado serviços de ordem geral que beneficiam toda a comunidade”.



    A Associação Loteamento Jardim das Palmeiras aduz, também, que, partindo da premissa de que, “no entendimento firmado no tema 492, ficou estabelecido que, na ausência de Lei Municipal e de Regulamento Intern, o marco temporal para a cobrança de taxa associativa será a data da edição da Lei 13.465 de 11 de julho de 2017”, “as taxas de manutenção a partir de julho de 2017 são totalmente devidas, vez que o dever de pagamento está previsto na matrícula de Constituição do Loteamento”.



    Ainda, reporta-se ao item IV do Estatuto da Associação para afirmar que as partes beneficiárias, embora não estejam inscritas nos quadros da Associação dos Proprietários, são associadas da reclamante independentemente de qualquer formalidade.



    Por fim, alega que “independentemente da existência ou não de lei regulamentando o fechamento do loteamento, não há dúvidas de que os réus concordaram livremente em adquirir o imóvel sub judice se sujeitando às normas constantes do Contrato de Compra e Venda Padrão, e consequentemente, se associando à reclamante. Tanto que, pagaram as taxas regularmente por 12 anos”.



    A reclamante requer que 



    “seja julgada totalmente PROCEDENTE a presente Reclamação, para o fim de garantir a autoridade de decisão do tema 492 deste Egrégio Tribunal, cassando-se a decisão denegatória da aplicabilidade da repercussão geral, nos autos do processo nº 1002055-13.2014.8.26.0099, para que seja reformada a decisão proferida em grau de Recurso de Apelação, considerando-se válida a cobrança formulada pela Associação reclamante.” 



    É o relatório. Decido.



    A reclamante defende que o TJ/SP equivocou-se ao aplicar a tese do Tema 492 RG na solução do Processo nº 1002055-13.2014.8.26.0099, com a seguinte redação :



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 



    Do voto que proferi como Relator do RE 659.911/SP (representativo da controvérsia constitucional na sistemática da repercussão geral), extraio trecho que contribui na compreensão do alcance do enunciado:



    “[...] não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.



    [...] o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de “administradora[s] de imóveis”) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação.



    A posição do STJ vai ao encontro do entendimento desta Corte no ponto em que nega incidência da lei às relações constituídas antes de sua vigência.



    [...]



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes.



    Todavia, importa considerar a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante dentro da normatização nelas traçadas, uma vez que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.”



    Depreende-se da tese de repercussão geral acima que, para se configurar legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de acesso controlado, são necessária a presença concomitante dos seguintes elementos:



a)     ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que definisse responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (devendo o ato constitutivo da associação estar registrado na matrícula atinente ao loteamento) e 



b)      os titulares de direitos sobre lotes terem anuído com a constituição da associação ou os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Exige-se, portanto, a presença do elemento volitivo de participação na associação, seja através da adesão expressa ao ato de sua constituição, seja presumida da aquisição de imóvel em cuja matrícula imobiliária esteja averbada a obrigação decorrente da cotização de responsabilidades entre titulares de direitos sobre lotes.



    No acórdão de apelação, está assentado que as partes beneficiárias da decisão reclamada não possuem vínculo associativo com a reclamante. Vide o seguinte trecho da decisão:



    “No caso concreto, verificando os documentos que instruem a inicial, nota-se que a requerente não comprovou a existência de relação jurídica contratual entre os litigantes a permitir a cobrança da taxa associativa. Nada há na matrícula do imóvel ou no compromisso de venda e compra neste sentido (fls.27, 40/52).” (e-Doc 4, p. 15).



    Não configurada a teratologia quanto à aplicação de tese de repercussão geral pelo órgão de origem ou peculiaridade que justifique nova apreciação do tema pelo STF, não há que se falar em desrespeito à autoridade desta Suprema Corte.



    Nesse mesmo sentido, em situação similar à tratada na presente ação, destaco os seguintes precedentes: Rcl nº 49.407/SP, Min. Rel. Cármen Lúcia, DJe de 21/9/21; Rcl nº 49.510/SP, Min. Rel. Alexandre de Moraes, DJe de 30/9/21; e Rcl nº 49.026/SP, Min. Rel. Rosa Weber, DJe de 25/8/21.



    Ante o exposto, com fundamento no art. 21, § 1º, do RI/STF, nego seguimento à reclamação.



    Observo que a parte reclamante não cumpriu integralmente os requisitos da petição inicial por ter deixado de indicar o endereço das partes beneficiárias, no qual deverão ser citadas para integrar a presente reclamação (art. 989, III c/c art. 319, incisos II, do CPC/2015). 



    Entretanto,' na eventualidade de interposição de recurso desta decisão, seu conhecimento fica condicionado ao saneamento dos defeitos juntamente com a peça recursal.



    Publique-se. Int..



    Brasília, 27 de outubro de 2021.



Ministro Dias Toffoli



Relator



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