Tribunal: STF
Processo: RE 1337738
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2021-08-10
Data de publicação: 2021-08-10

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão
    Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, assim ementado (Vol. 8):
    “DIREITO INTERTEMPORAL. RECURSO. REQUISITOS. MARCO. PUBLICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO NOVO CPC. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. 
    1. A análise do recurso deve considerar, em substância, a lei processual vigente ao tempo em que foi publicada a decisão recorrida.
    2. A Lei 13.105/15 - Novo Código de Processo Civil - se aplica às decisões publicadas posteriormente à data de sua entrada em vigor, ocorrida em 18 de março de 2016.
    3. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os arts. 54, IV, e 1.333 do Código Civil.
    4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais.
    5. Recurso conhecido e desprovido”.
    No RE (Vol. 11), interposto com amparo no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, a parte recorrente sustenta que houve violação ao artigo 5º, II e XX, da CF/1988. Alega, em síntese, que “a cobrança de despesas condominiais não pode ser realizada por condomínio irregular, visto tratar-se de mera associação de moradores situada em loteamento não regularizado” (Vol. 11, fl. 3).
    É o relatório. Decido. 
    O Tribunal de origem solucionou a controvérsia nos seguintes termos (Vol. 8):
    “Cuida-se de apelação interposto por CARLOS ROBERTO DA COSTA e MARIA DE FÁTIMA NUNES DA COSTA contra a sentença (…) que, nos autos da ação de cobrança movida por CONFOMÍNIO VIVENDAS DA SERRA, julgou procedente o pedido para condenar os réus ao pagamento da importância relativa às despesas condominiais em atraso, conforme planilha de fls. 44/45.
    (...)
    Todavia, sem razão. 
    Sobre o tema debatido na lide, sabe-se que, no Distrito Federal, nas últimas décadas, cresceram os casos de venda de lotes em núcleos residenciais de "condomínios irregulares", em virtude do baixo preço aquisitivo, sendo, por isso, considerado por muitos como a solução para a tão almejada aquisição da casa própria. 
    Seja como for, deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os arts. 54, IV, e 1.333 do Código Civil. Destaque-se que não há que se debater acerca da obrigatoriedade de associar-se ou sobre a exclusão dos apelantes/réus, seja como condôminos ou associados, mas sim se aqueles que se dizem possuidores, de fato, o são. 
    Com efeito, os apelantes/réus adquiriram sua fração após a constituição do condomínio e tinham ciência da contribuição compulsória, de modo que possuem o dever de contribuir com a comunidade local. Ademais, em que pese a argumentação expendida quanto ao direito de associação insculpido no artigo 5°, XX da Constituição da República, ainda que não tivessem manifestado pessoalmente o interesse em associarem-se ao condomínio irregular, a aquisição do imóvel localizado dentro dos limites territoriais deste, automaticamente, indica que as despesas deverão ser rateadas, uma vez que esta situação assemelha-se à situação dos condomínios horizontais (Lei 4951/64), instalados em, virtude de parcelamento irregular do solo. 
    Nessa toada, tenho que as decisões tomadas em assembleia peio condomínio/apelado devem ser consideradas soberanas, uma vez que representam o direito de uma maioria devidamente representada e não foi demonstrada, a princípio, nenhuma ilegalidade passível de ser anulada pela via judicial.
    Sobre o tema, já se manifestou este Tribunal no mesmo sentido, in verbis:
    (...)
    Por fim, quanto aos julgados do e. Superior Tribunal de Justiça, os quais exaram entendimento diverso do aqui esposado, utilizados como fundamento no recurso, saliento que o tema encontra-se sobrestado por força do Tema n. 492 do Supremo Tribunal Federal (RE 695911 Relator Ministro Dias Toffoli), em sede de repercussão geral, de modo que não há obstáculo à associação ou condomínio irregular em formular cobrança das despesas condominiais. 
    Assim, a manutenção da r. sentença é medida impositiva. Diante do exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso”.
    O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911-RG, Tema 492 da repercussão geral, fixou tese no sentido de que:
     “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.
    O acórdão desse precedente paradigma ficou assim ementado:
    “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 
    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).
    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.
    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.
    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).
    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.
    Sendo anteriores à edição da Lei 13.465/2017 os valores cobrados nesta ação, e não havendo nos autos notícia de norma local que discipline a questão, verifica-se que o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência desta SUPREMA CORTE. 
    Diante do exposto, com base no art. 21, §§ 1º e 2º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, DOU PROVIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO, para julgar improcedente o pedido inicial.
    Invertam-se os ônus de sucumbência.
    Publique-se. 
    Brasília, 10 de agosto de 2021.
Ministro Alexandre de Moraes
Relator
Documento assinado digitalmente