Tribunal: STF
Processo: Rcl 49407
Classe: Rcl
Órgão julgador: CÁRMEN LÚCIA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2021-09-15
Data de publicação: 2021-09-15

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO 
RECLAMAÇÃO. DIREITO CIVIL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO DE ANUÊNCIA COM A CONSTITUIÇÃO DA ASSOCIAÇÃO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO N. 695.911-RG. TEMA 492. DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. RECLAMAÇÃO JULGADA PROCEDENTE.
Relatório
    1. Reclamação, com requerimento de medida liminar, ajuizada por Francisco Lourenço Bandeira Lopes, em 14.9.2021, contra a seguinte decisão proferida pela Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo na Apelação n. 1001954-03.2018.826.0271, pela qual teria sido aplicada indevidamente a tese firmada no julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492 da repercussão geral: 
    “ASSOCIAÇÃO – LOTEAMENTO – TAXAS DE MANUTENÇÃO – NOVO JULGAMENTO CONFORME TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL – VIABILIDADE DA COBRANÇA A PARTIR DO ADVENTO DA LEI N° 13.465/17 – APLICAÇÃO DAS NORMAS REGENTES DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO – PAGAMENTO (...) OBRIGAÇÃO DOS CONDÔMINOS – ART. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL – SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DA COLETIVIDADE – QUITAÇÃO REALIZADA POR CERTO TEMPO E INTERROMPIDA – VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ QUE PRESIDE O PACTO – VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – DEMANDA PARCIALMENTE PROCEDENTE – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO EM PARTE PROVIDO.
    (…) Insurge-se a Requerente, sustentando que a associação foi regularmente constituída antes da aquisição do imóvel pelo Apelado, que tinha ciência da obrigação de pagar as taxas e realizou a quitação por certo período de tempo, usufruindo o proprietário dos serviços prestados, de modo que o pagamento é devido, pois do contrário haveria enriquecimento ilícito do Requerido.
    (…) Também há que se evitar vulneração ao Princípio insculpido no Art. 884 do Código Civil, de modo que cabe à parte Recorrida arcar com as taxas de manutenção também por esse motivo, sob pena de se configurar enriquecimento ilícito, uma vez que as melhorias implementadas beneficiam a todos os proprietários e ocupantes do Condomínio, e há de ser quitada a devida contraprestação pelos serviços comprovadamente realizados, denotando-se, ainda, que o Réu pagou as taxas por anos (fls. 54/58), indicando que, ao longo desse período, não se opôs aos serviços prestados pela Requerente. E a ulterior negação da obrigação caracteriza o repudiado comportamento contraditório, em patente afronta ao princípio da boa-fé objetiva. 
    Por tais considerações, havidas por bastantes e suficientes, é que se reforma a R. sentença para haver por parcialmente procedente a demanda, ficando o Réu condenado ao pagamento das taxas de manutenção a partir da vigência da Lei n° 13.465/2017, com correção e juros desde o ajuizamento, bem como ao pagamento das taxas que se tornarem devidas no curso do processo, estas com atualização e juros a contar de cada inadimplemento. Ante a sucumbência, arcará o Requerido com custas e despesas processuais, mais honorários fixados em 13% do valor da condenação, já incluída a verba recursal do Art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. 
    Defere-se, pois, PARCIAL PROVIMENTO ao recurso” (e-doc. 10).
    2. O reclamante alega que “adquiriu o lote de terreno em 27/02/1989, conforme consta no R.9 da matrícula do imóvel às fls. 48/53; isto é, antes do advento da lei 13.465/2017 e de qualquer outra norma municipal ou federal que pudesse regulamentar a cobrança de mensalidade de proprietários/possuidores de lotes, que viessem a ser associados ou não de uma Associação de Moradores” (fl. 8).
    Assinala que “jamais formalizou a adesão aos termos do Estatuto Social da ‘Associação’, o que induz ao raciocínio de que também não assumiu os ônus pelo pagamento das mensalidades/taxas exigidas nesta lide” (fl. 8).
    Requer medida liminar, para “suspender o ato judicial impugnado proferido nos autos do recurso apelação nº 1001954-03.2018.826.0271, da 2ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo” (fls. 9-10).
    Pede seja “cassada à decisão judicial impugnada, confirmada a medida liminar, para determinar-se o imediato cumprimento da decisão proferida por esse Supremo Tribunal Federal” (sic, fl. 10).
    Examinados os elementos havidos nos autos, DECIDO.
    3. No parágrafo único do art. 161 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, dispõe-se que “o Relator poderá julgar a reclamação quando a matéria for objeto de jurisprudência consolidada do Tribunal”, como se tem na espécie.
      4. Põe-se em foco nesta reclamação se, ao julgar parcialmente procedente a ação de cobrança e assentar ser devida a cobrança da taxa de associação após a Lei n. 13.465/2017, a Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo teria aplicado incorretamente o Tema 492 da repercussão geral.
    5. No julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492 (substituto do Agravo de Instrumento n. 745.831), Relator o Ministro Dias Toffoli, este Supremo Tribunal assentou a seguinte tese:
    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 
    A ementa do Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492, é a seguinte:
    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 
    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 
    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 
    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. (…)
    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem” (DJe 19.4.2021, grifos nossos)
    6. Ao determinar a cobrança de taxa de associação de proprietário que adquiriu o imóvel antes do advento da Lei n. 13.465/2017 e que, apesar de ter pago algumas taxas, não anuiu com a constituição da associação de moradores, a Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo descumpriu a decisão deste Supremo Tribunal no Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492. 
    7. Pelo exposto, julgo procedente a presente reclamação, para cassar a decisão proferida pela Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo na Apelação n. 1001954-03.2018.826.0271 e determinar outra seja proferida como de direito, com observância da decisão proferida por este Supremo Tribunal no Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492. 
    Publique-se. 
    Brasília, 15 de setembro de 2021. 
Ministra CÁRMEN LÚCIA 
Relatora