Tribunal: STF
Processo: RE 1337075
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2021-10-14
Data de publicação: 2021-10-14

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão
    Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, assim ementado (Vol.3, fl. 59):
    “APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. FRACIONAMENTO. NÃO ASSOCIADO. INDISPENSABILIDADE DO USO DA INFRAESTRUTURA INSTITUÍDA POR CONTA DO FRACIONAMENTO DE TERRA RURAL PARA USO URBANO. OBRIGAÇÃO DE RECOLHIMENTO DAS TAXAS CORRESPONDENTES DESTINADAS À MANUTENÇÃO DA ÁREA COMUM. 
    1. Aquele que ingressa em posse de terreno fracionado, originário de gleba de terra rural, dividida para uso urbano, com acesso único e infraestrutura instalada para compartilhamento da área comum, há que se sujeitar ao rateio das despesas indispensáveis à sua conservação e melhoria, sob pena de, caso contrário, enriquecer imotivadamente, bem assim ocasionar empobrecimento desmotivado dos demais moradores do condomínio irregular.
    2. Apelação não provida”.
    Opostos Embargos de Declaração (Vol. 3, fl. 77), foram rejeitados (Vol. 3, fl. 94).
    No RE (Vol. 5, fl. 11), interposto com amparo no art. 102, III, “a” e “c”, da Constituição Federal, a parte recorrente sustenta que houve violação ao artigo 5º, XVII e XX, da CF/1988. 
    Inicialmente, afirma que o STF reconheceu a repercussão geral da matéria no AI 745.831-RG (Tema 492 - cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado). 
    Afirma, em síntese, a inconstitucionalidade da cobrança de cotas condominiais de morador de certa localidade que não se associou à associação mantenedora.
    Assevera que a recorrida “não pode se considerar como um "condomínio especial", ainda mais que a associação foi constituída após o loteamento e a aquisição do imóvel pelos interessados. Particulares não podem se reunir em associação e instituir obrigações compulsórias incidentes sobre não associados, sob pena de ofender o disposto constitucional de liberdade de associação mencionado acima” (Vol. 5, fl. 24).
    Julgado o mérito do REsp 1.280.871/SP (Tema 882 - "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"), a Presidência do TJDFT determinou o retorno dos autos ao Órgão Julgador, para eventual juízo de adequação ao tema (Vol. 5, fl. 71).
    Em juízo de retratação negativo, o Tribunal de origem manteve o acórdão recorrido, nos termos da seguinte ementa (Vol. 5, fl. 110):
    “DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS INADIMPLIDAS. DEVER DE PAGAMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 
    I. Se o condomínio de fato existe e funciona nos moldes do "condomínio de lotes" previsto no artigo 1.358-A do Código Civil, não há como afastar o emprego da analogia expressamente autorizado pelo artigo 4° da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.
    II. Nos casos em que a associação existe e subsiste por conta de uma realidade condominial sedimentada, ainda que imperfeita do ponto de vista jurídico, é natural, senão imperativo, que a qualidade de associado esteja vinculada à titularidade dos imóveis que formam, independentemente da vontade dos associados, um "condomínio de lotes" de fato.
    III. Deve ser confirmada a sentença que condena ao pagamento das taxas aprovadas em assembleias realizadas segundo a convenção ou o estatuto.
    IV. Recurso desprovido”.
    Irresignado, ADELSON FERREIRA DE MORAIS interpôs novo Recurso Extraordinário, com amparo no artigo 102, III, “a” e “c”, da Constituição Federal, sustentando violação ao artigo 5°, XVII e XX, da CF/1988, reafirmando os fundamentos desenvolvidos no recurso anteriormente interposto (Vol. 6, fl. 23).
    Admitido o RE (Vol. 6, fl. 85), a Associação recorrida opôs Embargos de Declaração, alegando que não houve análise do preenchimento dos pressupostos de admissibilidade recursal (Vol. 6, fl. 89). 
    Os Embargos foram rejeitados (Vol. 6, fl. 94).
    A Presidência desta CORTE negou seguimento ao apelo extremo ao fundamento de que incidem os óbices das Súmulas 279 e 284 do STF, bem como que a matéria é de índole infraconstitucional (Vol. 35).
    Apresentado Pedido de Reconsideração, a Presidência reconsiderou a decisão e determinou a distribuição do processo (Vol. 38).
    É o relatório. Decido. 
    Presentes os pressupostos legais e constitucionais de admissibilidade do Recurso Extraordinário e demonstrada a repercussão geral da matéria, passo à análise do mérito.
    O Plenário do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que:
    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”
    O acórdão encontra-se assim ementado: 
    “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 
    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).
    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.
    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.
    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).
    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.
    No caso concreto, o Tribunal de origem reconheceu a validade da cobrança de taxa condominial de morador não associado, relacionada ao período entre junho de 2014 a setembro de 2016; bem como de taxas extras de outubro de 2014 a janeiro de 2015 e junho a agosto de 2015. A propósito, vejam-se os fundamentos do voto condutor do acórdão recorrido (Vol. 3, fl. 63):
    “In casu, cuida-se de cobrança perpetrada por entidade associativa de moradores que residem em condomínio horizontal irregular - Chácara 18 - 1, do Setor Habitacional Arniqueiras. 
    Não é só, constitui fato incontroverso a condição do apelante-réu como não integrante da referida entidade associativa. Não obstante isso, por se tratar de parcelamento de terra de área que, antes, era indivisa, com acesso único franqueado a todos os ocupantes, aufere dos benefícios decorrentes da instituição da entidade associativa, como cercamento da área, segurança, portão de ingresso, entre outros. 
    Nesse caso, revela-se inaplicável o entendimento consagrado pelo Tema 882, firmado pelo colendo STJ no julgamento de recurso especial repetitivo. 
    Considerar que o recorrente, por não ser obrigado a se associar, não pode ser compelido ao pagamento de tais despesas é sujeitá-lo a enriquecimento imotivado, bem assim empobrecimento desmotivado dos demais moradores que dividem a área que, na origem, seria indivisa. 
    A fundamentação expendida pelo douto magistrado sentenciante mostra-se irretocável: 
    "(…)
    Na espécie, os lotes que integram o 'condomínio' autor são fração de um maior, no caso, de uma antiga chácara, imóvel rural, loteado' e 'convolado' pelas partes em 'imóvel urbano'. 
    Não estamos a tratar de uma 'associação' propriamente dita, já que as partes não se uniram com vistas à realização de um interesse coletivo, mas para viabilizar o interesse individual de poderem, cada um deles, exercer a posse de parcela de um imóvel tido legalmente como indivisível. 
    Segundo o que consta dos autos, a parte autora representa associação de moradores, os quais parcelaram imóvel rural, tendo se unido para viabilizar o exercício conjunto da posse de um imóvel que, em tese, seria indivisível. 
    O réu é possuidor de parcela desse imóvel maior (chácara), estando inadimplente com o rateio das despesas relativas à manutenção da coisa Em sua defesa, o requerido alega a inexistência de relação jurídica entre as partes, uma vez que a parte autora não poderia ser considerada um condomínio horizontal ou vertical propriamente dito, com o que não é de se concordar. 
    Conforme já mencionado, o imóvel utilizado pela associação de moradores, em tese, é indivisível, de modo que o exercício conjunto da posse somente se mostra possível a partir da união/associação desses moradores. 
    Esse vínculo 'associativo' tem por finalidade, não a realização de um objetivo coletivo propriamente dito, mas sim a satisfação de um interesse individual de cada morador. 
    É que no âmbito do Distrito Federal, muitos imóveis, cuja destinação originária era rural, a exemplo do ocupado pelas partes (chácara), são objeto de loteamento, desmembramento ou desdobros irregulares, que, por muitas vezes, acabam por 'convolar', de maneira ilegal, imóvel antes rural em urbano. 
    A legislação de regência traz requisitos específicos para o loteamento, desdobramento e o desdobro possam ocorrer, dentre os quais que cada um dos imóveis resultantes do fracionamento, além de possuir área mínima definida no plano diretor/urbanístico, possuir acesso próprio à via pública. 
    Nos como o dos autos, as máximas da experiência têm demonstrado que os imóveis resultantes do fracionamento dessas fazendas e chácaras não possuem acesso próprio à via pública, sendo suas saídas/entradas todas voltadas para as vias internas do 'condomínio'. 
    Nesse sentido, a utilização de uma fração desse imóvel maior (chácara ou fazenda) somente se faz possível a partir desse 'vínculo associativo', sem o qual o possuidor da fração não teria como adentrar ou sair do bem sem, necessariamente, trafegar por imóvel privado alheio. 
    Com efeito, improcede a alegação do réu de que inexiste relação jurídica entre as partes, porquanto para que ele adentre em seu imóvel deve, necessariamente, trafegar pelas vias internas do condomínio, administradas pela associação requerente. 
    A toda evidência que a parte requerida, ao adquirir a posse do bem, tomou ciência acerca de tal situação, tendo, ainda que tacitamente, anuído em contribuir com essa 'associação', já que somente assim poderia habitar o imóvel que atualmente ocupa, o qual não possui acesso independente para a via pública. 
    Aliás, o documento de fls. 104 demonstra, inclusive, que o requerido já até presidiu a associação. O réu se serve das benfeitorias feitas pela associação ao imóvel, mormente às relativas à conservação das áreas comuns, razão pela qual enquanto ostentar a condição de possuidor do bem deverá contribuir com o rateio dessas despesas, sob pena de se caracterizar enriquecimento sem causa. 
    O fato de o condomínio, eventualmente, ter ou não porteiro não descaracteriza a obrigação de pagar, já que outros serviços essenciais e benfeitorias, tais como instalação de caixa d'água para servir aos moradores, são realizadas naquele local. (...)”.
    Esta egrégia Turma tem precedentes no mesmo sentido da sentença recorrida, como se exemplifica abaixo: 
    "TAXAS CONDOMINIAIS. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA. LEGITIMIDADE. 
    1. Prescreve em cinco anos a pretensão ao pagamento de taxa condominial - Cód. Civil 206, § 5°, I.
    2. O ocupante de lote em 'condomínio irregular' sujeita-se ao rateio das despesas necessárias à sua conservação e melhorias, razão pela qual deve contribuir com as taxas ordinárias e extraordinárias aprovadas pela assembléia" (Acórdão n.1063448, 20140710265490APC, Relator: FERNANDO HABIBE 4 9 TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/11/2017, Publicado no DJE: 04/12/2017. Pág.: 443/457).
    Portanto, nada há a reparar na sentença recorrida. 
    Dessa forma, nego provimento ao apelo. Tendo em vista o disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro em dois por cento (2%) os honorários advocatícios arbitrados na sentença”.
    Nota-se, portanto, que o fundamento de validade da condenação é o possível enriquecimento ilícito do morador não associado, que se beneficiou dos serviços prestados pela Associação recorrida. 
    Dessa forma, não havendo lei local que disciplinasse a matéria e sendo a cobrança referente a período anterior à promulgação da Lei 13.465/2017, é inconstitucional a cobrança das cotas e taxas condominiais, por violação à liberdade de associação, nos termos do julgamento do Tema 492 da repercussão geral. 
    O acórdão recorrido afastou-se desse entendimento, razão pela qual merece reforma. 
    Diante do exposto, com base no art. 21, §§ 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, DOU PROVIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO, para julgar improcedente o pedido inicial.
    Invertam-se os ônus de sucumbência.
    Publique-se. 
    Brasília, 14 de outubro de 2021.
Ministro Alexandre de Moraes
Relator
Documento assinado digitalmente