Tribunal: STF
Processo: Pet 7796
Classe: Pet
Órgão julgador: EDSON FACHIN
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2021-11-19
Data de publicação: 2021-11-19

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão: Trata-se de embargos de declaração opostos em face de decisão monocrática em que julguei prejudicada a pretensão formulada pela Cosbat Viva Morro Ipiranga SPE LTDA nos seguintes termos (e.DOC 115):



    (…)



    2. A pretensão defensiva versada nesta peça inaugural consiste, como visto, na desoneração de constrição judicial gravada em bem adquirido por alegados terceiros de boa-fé.



    A par disso, em paralelo, são processadas, no bojo da PET 7.501, as insurgências originadas da mesma medida de sequestro de bens e valores, determinada no âmbito INQ 4.633. Naquele feito já atendi pedido ordenando o ajuste do sequestro, com observância das frações dos condomínios relacionados às fls. 1.870-1.871, estimadas a partir das respectivas quotas de titularidade da Cosbat-Construção e Engenharia nos empreendimentos pré-determinados, excluídas as unidades não mais pertencentes à incorporação (g.n.) (e.Doc. 79).



    Como se vê, tal determinação judicial teve o condão de resguardar o direito inconteste dos terceiros adquirentes de boa-fé, projetando-se, por consequência, diretamente também sobre os interesses dos proprietários de unidades autônomas do Edifício Riviera Ipiranga, aqui embargantes.



    À luz desse quadro, o interesse externado nestes autos adquiriu nova roupagem, estando sob o foco, agora, do efetivo cumprimento da ordem supracitada por parte da autoridade cartorária designada, a qual, segundo aduz, desconhece notícia sobre alienação, a qualquer título que seja, em relação às unidades não individualizadas, o que somente poderá ser informado pelas incorporadoras (e.Doc. 89). De outra parte, repiso que também foi noticiado nestes autos que os adquirentes há muito solicitaram ao Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício da Comarca de Salvador o registro das suas respectivas escrituras públicas de compra e venda, com a consequente abertura das respectivas matrículas, uma para cada unidade autônoma integrante do Edifício Riviera Ipiranga, mas nunca obtiveram êxito (e.Doc. 98, fl. 9).



    A partir dessa transmutação da lide, exsurge diversa e inovadora realidade processual, cujo cerne da controvérsia assume caráter eminentemente cível.



    Ressalte-se, nessa mesma direção, informação da unidade cartorária elucidando que caso existam promessas de compra e venda sobre as unidades não individualizadas, não houve registro destas no Cartório de Registro de Imóveis (vez que, facultativo), e sobre estas relações jurídicas somente as próprias incorporadoras podem informar ao MM Juízo quais as unidades que devam ser preservadas da indisponibilidade.



    Em contrapartida, os embargantes asseguram estar demonstrada a boa-fé, eis que todas as escrituras anexadas aos autos foram lavradas antes do dia 06/12/2017, data da decisão de indisponibilidade, motivo pelo qual está provada a boa-fé dos terceiros adquirentes, que propuseram os embargos de terceiros em justa defesa do patrimônio que lhes pertence (e.Doc. 98, fl. 8) e, nada obstante a solicitação de registro de suas escrituras públicas de compra e venda com matrículas relativas a cada unidade autônoma, sem qualquer justificativa plausível, o cartório se nega a fazê-lo (e.Doc. 9).



    Sintetizam, sob essa perspectiva, que a individualização das correspondentes matrículas das unidades imobiliárias objeto de negociação integrantes do Edifício Riviera Ipiranga somente não foi concluída em razão do descumprimento à ordem judicial desse MM. Ministro por parte do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador (e.Doc. 10).



    Correto, portanto, o teor do elucidativo parecer ministerial (e.Doc. 112):



    (…)



    Por ocasião de manifestações anteriores nestes autos (fls. 517/521) e no bojo da PET nº 7501, oficiei no sentido de que a restrição patrimonial deferida no interesse da AP nº 1.030 (INQ nº 4.633) deve ser mantida sob as seguintes condições cumulativas: (a) nos empreendimentos imobiliários da COSBAT, nominados às fls. 1.870/1.871 dos autos principais em que (b) há participação societária da família Vieira Lima, (c) na medida dessa participação e (d) naquilo que não foi, ainda, objeto de alienação a terceiros de boa-fé até 06/12/2017 (data da decisão de indisponibilidade). Salientou-se, também, que a medida assecuratória alcança, cumulativamente, os terrenos informados à fl. 2341 dos autos principais.



    Tal pedido foi acolhido pelo Ministro Relator em decisão proferida na PET nº 7.501, trasladada para estes autos às fls. 479/492.



    Vê-se, assim, que o excesso inicial na constrição judicial foi corrigido prontamente por essa Corte, com a exclusão do gravame em relação às unidades não mais pertencentes à incorporadora envolvida nos fatos denunciados na AP nº 1.030.



    Portanto, hoje, não existe nenhum óbice judicial ao levantamento do gravame com relação às unidades imobiliárias que não mais estavam sob o domínio da COSBAT em 06/12/2017 (data da indisponibilidade).



    Com efeito, os documentos carreados aos autos, especialmente as cópias dos contratos de promessa de compra e venda anexadas pelas partes e pela própria COSBAT, indicam, a priori, que os requerentes negociaram, por instrumento particular, a compra de unidades autônomas no Riviera Ipiranga nos anos de 2011, 2012, 2013 e, também, em 2017. 



    Ao que tudo indica, presumem-se verdadeiros e lícitos os contratos por eles firmados com a COSBAT, situação que, até prova em contrário, coloca os requerentes na posição de terceiros adquirentes de boa-fé, cujos direitos não devem ser atingidos pelo sequestro determinado no interesse da AP º 1.030.



    Tal orientação já foi legitimada expressamente por essa Corte no bojo do presente feito, com anuência da Procuradoria-Geral da República, inexistindo qualquer controvérsia jurídica nesse sentido.



    Embora a negativa de cancelamento da constrição pelo Cartório esteja fundada na indisponibilidade do bem decretada por esse STF, o que se observa, na verdade, é que a exclusão do gravame está condicionada, obrigatoriamente, à regularização da averbação do imóvel pelo seu proprietário legal, no caso a COSBAT. Os entraves administrativos que os requerentes, na condição de promissários compradores, estão encontrando ao registrar os contratos de promessa de compra e venda não têm como causa primeira a imposição de ônus sobre o imóvel em que edificado o condomínio Riviera Ipiranga.



    Dos elementos de convicção constantes dos autos, constata-se que a negociação dos apartamentos ultimou-se em data anterior à constrição judicial, a maioria delas em 2011, note-se, quando o edifício ainda estava em construção, contudo, somente após a finalização da edificação e, coincidentemente, a decretação do sequestro do imóvel, é que os requerentes decidiram por bem oficializar a mudança de titularidade das respectivas unidades autônomas adquiridas.



    Em razão dessa morosidade e das substanciais alterações realizadas no imóvel, aos requerentes foi negada a averbação da compra e venda dos apartamento como se pode inferir das notas de exigências exaradas pelo cartório, em que constam, por exemplo, (i) a ausência de averbação da construção do edifício e da instituição do condomínio; (ii) a impossibilidade de alienação de frações ideais em se tratando empreendimento realizado por administração em condomínio e (iii) divergência no número do CNPJ da parte vendedora.



    Tais exigências não estão relacionadas à constrição judicial determinada por essa Corte, mas sim, à incompletude do histórico de todos os acontecimentos importantes e relevantes ocorridos com a propriedade nos anos posteriores.



    A atualização das condições do imóvel deveria, por exigência de lei cogente, ter sido promovida pela empresa incorporadora justamente para resguardar os direitos dos signatários das promessas de compra e venda e a segurança das relações jurídicas, conforme dispõem o art. 44- caput da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações), o art. 167-I da Lei nº 6.015/73 e o art. 1245 do Código Civil.



    Se a venda das unidades autônomas foi feita sem o cumprimento dos encargos legais, de responsabilidade primordial da incorporadora, cabe aos compromissários que pagaram o preço, integral ou parcialmente, pleitear que o incorporador seja compelido a fazê-lo, bem como a outorgar as escrituras definitivas perante a instância judicial competente.



    Portanto, não há, nesse cenário, nenhuma providência de competência dessa Corte a ser tomada ou deferida, sobretudo porque, frise-se, não mais existe óbice ao levantamento da constrição judicial que recaiu, inicialmente, sobre os bens dos requerentes.



    Como se observa, o pedido contido na pretensão dos agravantes consistente na retirada dos gravames sobres as quotas condominiais que já foram vendidas a terceiros de boa-fé, ora Embargantes foi acatado, na íntegra, em decisão prolatada na PET 7.501, cujos efeitos alcançaram os interesses lançados pelas partes destes autos, sendo-lhes diverso, por consequência desse decisum, as razões da pretensão, que, agora, voltam-se ao efetivo e integral cumprimento da ordem judicial quanto à desoneração das unidades imobiliárias cujo pleito de escrituração individualizada fora formulado outrora ao tabelionato.



    Portanto, se obstáculos existem à regularização cartorárias das unidades imobiliárias, a exemplo, volto a destacar, da (i) ausência de averbação da construção do edifício e da instituição do condomínio; (ii) impossibilidade de alienação de frações ideais em se tratando de empreendimento realizado por administração em condomínio e (iii) divergência no número do CNPJ da parte vendedora (e.Doc. 112, fl. 4), não compete ao Supremo Tribunal Federal, invocando sua competência constitucional originária prevista no art. 102, I, e alíneas, dirimir essas controvérsias, de cunho eminentemente cíveis.



    Nas razões chamadas à colação (e.Doc. 116), aduz-se, em síntese, ser imprescindível a expedição de comunicação ao Ofício do 1ª Cartório de Registro de Imóveis de Salvador acerca do teor da decisão embargada “tal como fora expressamente requerido na oportunidade que a embargante teve de falar aos autos”. 



    Sustenta-se que, apesar da clareza nas razões de decidir, a diligência seria necessária porque a unidade cartorária, em momento pretérito, recebeu cópia da ordem judicial alusiva à indisponibilidade de certas unidades do Edifício Riviera Ipiranga. Consequentemente, afirma que agora, impõe-se o devido esclarecimento quanto à extensão do gravame àquela serventia, mediante correspondência oficial, a fim de evitar “que terceiros de boa-fé não enfrentem problemas na regularização das suas unidades imobiliárias ”.



    Postula, nesse diapasão, sejam acolhidos os Embargos de Declaração “para, tão somente, determinar o envio de ofício com o conteúdo integral da decisão embargada para o 1º Cartório de Registro de Imóveis de Salvador, porque, além da medida ser necessária para revogar a comunicação pregressa de sequestro e indisponibilidade de bens dos investigados na AP 1.030, trata-se de procedimento simples, não custoso que certamente trata a segurança necessária para os terceiros adquirentes de boa-fé das unidades do Edifício Riviera Ipiranga possam regularizar a situação de seus respectivos imóveis junto ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Salvador”.



    Intimada, a Procuradoria-Geral da República não se opôs ao pleito formulado em sede de aclaratórios (e.Doc. 128).



    Brevemente relatado. Decido.



    2. Nos termos do art. 1.024, §2º, do CPC/2015, aplicável ao caso em exame por força do art. 3º do CPC, “Quando os embargos de declaração forem opostos contra decisão de relator ou outra decisão unipessoal proferida em tribunal, o órgão prolator da decisão embargada decidi-los-á monocraticamente.”



    Como cediço, os Embargos de Declaração não são meio hábil para reforma do julgado, sendo cabíveis somente quando houver omissão, dúvida, contradição ou obscuridade, nos termos do art. 337 do RISTF e do art. 619 do CPP. 



    Nesse panorama, mostra-se possível o manejo dos aclaratórios, por exemplo, nas hipóteses de erro material, ou quando o ato embargado silencia sobre matéria de ordem pública, e também se deixa de enfrentar os pontos arguidos pela parte recorrente, seja sobre questões de fato ou de direito. 



    No caso, como admitido na peça recursal, não há qualquer vício a ser sanado nos fundamentos da decisão recorrida. Sem embargo, é salutar a comunicação oficial do seu teor ao Ofício do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Salvador/BA, para possibilitar a exata compreensão do que decidido por esta relatoria.



    3. Ante o exposto, não conheço dos Embargos de Declaração.



    Comunique-se o teor da decisão recorrida ao Ofício do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Salvador/BA (e.Doc. 115).



    Oficie-se. Publique-se. Intimem-se.



    Brasília, 19 de novembro de 2021.



Ministro Edson Fachin



Relator



Documento assinado digitalmente