Tribunal: STF
Processo: RE 1274249
Classe: RE
Órgão julgador: EDSON FACHIN
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2020-08-12
Data de publicação: 2020-08-12

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão: Trata-se de recurso extraordinário interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (eDOC 15):
    “Embargos de terceiro em execução de título extrajudicial decorrente de locação de imóvel comercial - a impenhorabilidade do bem de família não alcança o fiador - o direito constitucional de moradia não afeta a fiança – sentença mantida – apelação não provida, com observação.”
    No recurso extraordinário, com fundamento no art. 102, III, a, do permissivo constitucional, aponta-se ofensa aos arts. 1º, III; 5º, XI e XXIII e 226 da Constituição da República.
    Nas razões recursais, sustenta-se, em suma, a impenhorabilidade do bem de família do fiador de contrato de locação comercial, ante a disposição constitucional referente à proteção da habitação da família e à dignidade da pessoa humana (eDOC 18).
    Alega-se, ademais, que deve ser observado o princípio do equilíbrio entre as partes, bem como o princípio da isonomia, uma vez que o fiador, neste caso, recebe tratamento mais oneroso do que o próprio locatário (eDOC 18, p. 5).
    A Presidência da seção de direito privado do TJSP admitiu o recurso extraordinário (eDOC 26). 
    É o relatório. Decido.
    A irresignação merece prosperar.
    Inicialmente, observo que a matéria discutida nos presentes autos não guarda similitude com a tratada no RE 612.360, Rel. Min. Ellen Gracie, Plenário, DJe de 03.09.2010, Tema 295, cuja repercussão geral foi reconhecida. Naquela oportunidade, discutiu-se a legitimidade da penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação residencial, situação diversa da presente demanda, em que se discute a penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação comercial.
    Com efeito, a Primeira Turma desta Corte, ao apreciar matéria análoga à presente, no julgamento do RE 605.709, redatora para o acórdão Min. Rosa Weber, realizou o distinguishing entre o paradigma da repercussão geral e a controvérsia dos autos e entendeu ser impenhorável bem de família do fiador em contrato de locação comercial. Por oportuno, trago à colação trecho do voto condutor do referido julgado:
    “Ocorre que o caso então examinado pelo Plenário, naquela sessão de julgamento, dizia respeito a fiança prestada como garantia em contrato de locação residencial. Esse aspecto foi determinante para um juízo de aderência da penhora do bem de família do fiador à ordem constitucional, tomado em conta, nessa perspectiva, o impacto que eventual compreensão pela impenhorabilidade teria no mercado de locações residenciais e no correlato direito à moradia de potenciais locatários. Significa dizer que a recepção do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 pela Emenda Constitucional nº 26/2000 foi afirmada, no referido precedente, a partir de um juízo de ponderação entre o direito à moradia de fiadores e idêntico direito de locatários (ou candidatos a locatários).
    Ao entendimento, portanto, de que a exceção à impenhorabilidade do bem de família, quanto ao fiador em contrato de locação residencial, configurava medida de promoção do próprio direito à moradia, relativamente aos locatários, entendeu esta Suprema Corte por sua compatibilidade com a Constituição da República.
    (...)
    O fragmento acima não deixa dúvida de que o Plenário desta Suprema Corte, ao julgamento do RE nº 407.688, cotejou, repiso, o direito à moradia do fiador com idêntico direito dos candidatos a locatários, esposando, ao final, a compreensão de que o 'acesso à habitação arrendada' sofreria revés, se fragilizada a garantia fidejussória, pela afirmação da impenhorabilidade do bem de família do fiador. Isso porque, segundo a corrente majoritária então formada, a exclusão do bem de família do fiador do alcance da garantia fidejussória prestada em contrato de locação residencial teria como resultado a exigência, por locadores, de outras modalidades de garantia, mais onerosas, a serem prestadas pelos locatários, a exemplo de cauções ou seguros, em cenário paradoxalmente suscetível de dificultar ou mesmo inviabilizar, em alguns casos, a consecução do próprio direito à moradia, previsto no art. 6º da Magna Carta.
    Esse entendimento restou reafirmado ao julgamento do recurso extraordinário paradigmático nº 612.360, ocasião em que, enfrentado o tema nº 295 da repercussão geral, o Plenário deste Supremo Tribunal Federal assentou a seguinte tese:
    'É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6º da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.'
    A reafirmação da jurisprudência, no aludido apelo extremo paradigmático, teve por base precedentes que enfocaram a fiança prestada para viabilizar locação residencial, como bem ressaltou o Ministro Roberto Barroso, na presente assentada, em voto-vista proferido depois da manifestação do Ministro Dias Toffoli.
    Essa circunstância distintiva impede, portanto, a submissão do caso concreto ora em julgamento, que envolve contrato de locação de imóvel comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida por este Suprema Corte sob o regime da repercussão geral, restrita aquela, em suas razões de decidir, ao exame da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial.
    Realçada a diferença entre as premissas fáticas que orientaram o paradigma julgado sob o regime da repercussão geral e as presentes no caso concreto (distinguishing), reitero a incompatibilidade, a meu juízo, da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial com o direito fundamental social à moradia, bem como com o princípio isonômico, veiculado no art. 5º, caput, da Magna Carta.
    Se na garantia prestada em contrato de locação residencial é possível contrapor o direito à moradia de fiadores ao igualmente relevante direito à moradia de locatários, como apontado nos precedentes deste Supremo Tribunal Federal, o mesmo não se verifica na hipótese de fiança em contrato de locação de imóvel comercial.”
    No mesmo sentido:
    “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONSTITUCIONAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. PRECEDENTE. AGRAVO REGIMENTAL AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.” (RE 1.228.652-AgR, Rel. Min. Cármen Lúcia, Segunda Turma, DJe de 10.12.2019)
    Destacam-se, ainda, as seguintes decisões monocráticas proferidas em casos semelhantes ao dos autos: RE 1.256.594, de minha relatoria, DJe de 11.03.2020; RE 1.280.380, Rel. Min. Rosa Weber, DJe 05.08.2020; RE 1.271.234, Rel. Min. Ricardo Lewandowski, DJe de 23.06.2020; RE 1.268.112, Rel. Min. Gilmar Mendes, DJe de 03.06.2020; RE 1.223.149, Rel. Min. Cármen Lúcia, DJe de 21.08.2019. 
    Ante o exposto, dou provimento ao recurso extraordinário, com base no art. 932, V, b, e VIII, do CPC, determinando o retorno dos autos ao Tribunal a quo a fim de que seja observada a jurisprudência deste Tribunal, assentada a impossibilidade da penhora do bem de família nos contratos de locação comercial.
    Publique-se. 
    Brasília, 12 de agosto de 2020.  
Ministro Edson Fachin
Relator
Documento assinado digitalmente