Tribunal: STF
Processo: RE 1576369
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Segunda Turma
Data de julgamento: 2025-12-16
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:
Ementa: Direito Civil. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Associação de moradores. Taxa de manutenção. Loteamento com acesso não controlado. Inexistência de adesão assentada no acórdão recorrido. Análise do reexame do quadro fático-probatório. Inviabilidade do provimento do RE, considerado o óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF. Agravo regimental provido.



    I. Caso em exame



    1. Agravo regimental interposto contra decisão pela qual foi parcialmente provido o recurso extraordinário, julgando parcialmente procedente o pedido de pagamento de taxas de manutenção feito por associação de proprietários de loteamento em face de determinado proprietário, considerado o Tema RG nº 492.



    2. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão inicial, negou provimento ao apelo da associação, firmando o entendimento de que taxas de manutenção de associações de moradores são exigíveis apenas daqueles que a ela efetivamente aderiram. Posteriormente, o TJSP negou o juízo de retratação, considerando a inexistência de adesão do proprietário e a natureza de loteamento não controlado.



    II. Questão em discussão



    3. A questão em discussão consiste em saber se a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, pela qual se manteve a improcedência da cobrança de taxas de manutenção de loteamento por associação de proprietários a não associado em loteamento sem acesso controlado, está em conformidade com o entendimento fixado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema RG nº 492.



    III. Razões de decidir



    4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.



    5. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE nº 695911/SP (Tema RG nº 492), com repercussão geral, fixou a tese da inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465, de 2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão. Após esse marco temporal, a cotização torna-se possível para proprietários de imóveis em loteamentos de acesso controlado, desde que tenham aderido ao ato constitutivo ou que a obrigação tenha sido registrada no competente registro de imóveis.



    6. No caso concreto, as instâncias de origem estabeleceram como premissas imutáveis que "não se verifica adesão a comprovar relação jurídica entre a autora e a ré e permitir à autora a cobrança de taxa associativa" e que "o loteamento em questão não possui acesso controlado".



    7. A revisão dessas premissas fático-probatórias esbarra no óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF, que impede o reexame de fatos e provas em sede de recurso extraordinário.



    8. Desse modo, inviável o provimento do recurso extraordinário interposto pela associação, uma vez que, somente após reanálise da prova, seria possível concluir pelo desacerto do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo sobre a matéria, consideradas as premissas estabelecidas pela Corte de origem e os pressupostos contidos no Tema RG nº 492.



    IV. Dispositivo



    9. Agravo regimental a que se dá provimento para, reformada a decisão agravada, negar seguimento ao recurso extraordinário interposto na origem. Fica prejudicada a análise dos embargos de declaração opostos pela Associação.

Inteiro teor:
Ementa: Direito Civil. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Associação de moradores. Taxa de manutenção. Loteamento com acesso não controlado. Inexistência de adesão assentada no acórdão recorrido. Análise do reexame do quadro fático-probatório. Inviabilidade do provimento do RE, considerado o óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF. Agravo regimental provido.



    I. Caso em exame



    1. Agravo regimental interposto contra decisão pela qual foi parcialmente provido o recurso extraordinário, julgando parcialmente procedente o pedido de pagamento de taxas de manutenção feito por associação de proprietários de loteamento em face de determinado proprietário, considerado o Tema RG nº 492.



    2. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão inicial, negou provimento ao apelo da associação, firmando o entendimento de que taxas de manutenção de associações de moradores são exigíveis apenas daqueles que a ela efetivamente aderiram. Posteriormente, o TJSP negou o juízo de retratação, considerando a inexistência de adesão do proprietário e a natureza de loteamento não controlado.



    II. Questão em discussão



    3. A questão em discussão consiste em saber se a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, pela qual se manteve a improcedência da cobrança de taxas de manutenção de loteamento por associação de proprietários a não associado em loteamento sem acesso controlado, está em conformidade com o entendimento fixado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema RG nº 492.



    III. Razões de decidir



    4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.



    5. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE nº 695911/SP (Tema RG nº 492), com repercussão geral, fixou a tese da inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465, de 2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão. Após esse marco temporal, a cotização torna-se possível para proprietários de imóveis em loteamentos de acesso controlado, desde que tenham aderido ao ato constitutivo ou que a obrigação tenha sido registrada no competente registro de imóveis.



    6. No caso concreto, as instâncias de origem estabeleceram como premissas imutáveis que "não se verifica adesão a comprovar relação jurídica entre a autora e a ré e permitir à autora a cobrança de taxa associativa" e que "o loteamento em questão não possui acesso controlado".



    7. A revisão dessas premissas fático-probatórias esbarra no óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF, que impede o reexame de fatos e provas em sede de recurso extraordinário.



    8. Desse modo, inviável o provimento do recurso extraordinário interposto pela associação, uma vez que, somente após reanálise da prova, seria possível concluir pelo desacerto do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo sobre a matéria, consideradas as premissas estabelecidas pela Corte de origem e os pressupostos contidos no Tema RG nº 492.



    IV. Dispositivo



    9. Agravo regimental a que se dá provimento para, reformada a decisão agravada, negar seguimento ao recurso extraordinário interposto na origem. Fica prejudicada a análise dos embargos de declaração opostos pela Associação.