Tribunal: CVM
Processo: 19957.006087/2020-18
Classe: Processo administrativo sancionador
Órgão julgador: João Accioly
Órgão colegiado: Colegiado CVM
Assuntos: Comissão de Valores Mobiliários
Data de julgamento: 2024-07-16
Data de publicação: 2024-07-16

Ementa:
Apurar suposta oferta pública de contratos de investimento coletivo
hoteleiro, sem a prévia obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa, em
infração ao art. 19, caput, e § 5°, inciso I, da Lei no 6.385/1976, e ao art. 5o da
Instrução CVM no 602/2018. Absolvição

Inteiro teor:
COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

EXTRATO DE SESSÃO DE JULGAMENTO
DO PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR PAS CVM
19957.006087/2020-18

Data do julgamento: 16/07/2024

Relator: Diretor João Accioly

Acusado:
Apoema Incorporadora Ltda.
Rodolfo Bueno Lycarião de Paula

Ementa: Apurar suposta oferta pública de contratos de investimento coletivo
hoteleiro, sem a prévia obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa, em
infração ao art. 19, caput, e § 5°, inciso I, da Lei no 6.385/1976, e ao art. 5o da
Instrução CVM no 602/2018. Absolvição

Decisão: Vistos, relatados e discutidos os autos, o Colegiado da Comissão de
Valores Mobiliários, com base na prova dos autos, na legislação aplicável e com
fundamento no art. 11, inciso II, da Lei n° 6.385/76, por unanimidade de votos,
decidiu pela absolvição de Apoema Incorporadora Ltda. e Rodolfo Bueno Lycarião de
Paula da acusação formulada.

O Colegiado determinou a comunicação do resultado deste julgamento
ao Ministério Público Federal em Minas Gerais, em complemento ao Ofício no
3/2021/CVM/SGE, nos termos do art. 9o da Lei Complementar no 105/2001 e do art.
12 da Lei no 6.385/1976.

Presente o advogado Antonio Ricardo Correa representando Apoema
Incorporadora Ltda. e Rodolfo Bueno Lycarião de Paula.

Presente o Procurador Celso Luiz Rocha Serra Filho, representante da
Procuradoria Federal Especializada da CVM.

Participaram
desta
Sessão
de
Julgamento
os
Diretores
João
Diário Eletrônico da CVM em
19/09/2024
Extrato de Sessão de Julgamento 616 (2129185) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 1

Accioly, Marina Copola, Daniel Maeda, Otto Lobo, que presidiu a sessão.

O Presidente da CVM, João Pedro Nascimento, não participou do
julgamento do processo devido às férias.
Documento assinado eletronicamente por Otto Eduardo Fonseca de
Albuquerque Lobo, Diretor, em 12/09/2024, às 18:07, com fundamento no
art. 6o do Decreto no 8.539, de 8 de outubro de 2015.
Documento assinado eletronicamente por João Carlos de Andrade Uzêda
Accioly, Diretor, em 12/09/2024, às 20:17, com fundamento no art. 6o do
Decreto no 8.539, de 8 de outubro de 2015.
Documento assinado eletronicamente por Daniel Walter Maeda Bernardo,
Diretor, em 13/09/2024, às 14:27, com fundamento no art. 6o do Decreto no
8.539, de 8 de outubro de 2015.
Documento assinado eletronicamente por Marina Copola, Diretor, em
19/09/2024, às 13:05, com fundamento no art. 6o do Decreto no 8.539, de 8
de outubro de 2015.
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Extrato de Sessão de Julgamento 616 (2129185) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 2

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS
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PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI N° 19957.006087/2020-18
Reg. Col. 2335/21
Acusados:
Apoema Incorporadora Ltda. e Rodolfo Bueno Lycarião de Paula
Assunto:
Apurar suposta oferta pública de contratos de investimento coletivo
hoteleiro, sem a prévia obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa,
em infração ao art. 19, caput, e § 5°, inciso I, da Lei no 6.385/1976, e ao art.
5o da Instrução CVM no 602/2018.
Relator:
Diretor João Accioly

Relatório
I.
OBJETO
1.
Trata-se de Processo Administrativo Sancionador (“PAS”) instaurado pela
Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (“SRE” ou “Área Técnica”) para apurar
a eventual responsabilidade de Apoema Incorporadora Ltda. (“Apoema” ou “Incorporadora”)
e de seu administrador, Rodolfo Bueno Lycarião de Paula (“Rodolfo Bueno”, e, quando em
conjunto com Apoema, “Acusados”), pela realização de oferta pública de contratos de
investimento coletivo hoteleiro (“CIC Hoteleiro”), relativos ao empreendimento denominado
Edifício Hoteleiro Fit Transamérica Extrema (“Empreendimento”)1 sem a obtenção do registro
previsto no art. 192 da Lei no 6.385/1976 e no art. 5o3 da Instrução CVM no 602/2018 (“ICVM
602”), então vigente, ou sem a dispensa prevista no inciso I5, do § 5o do art. 19 da Lei no
6.385/1976.
II.
ORIGEM
2.
O PAS originou-se do Processo Administrativo n° 19957.011539/2019-31,
instaurado pela Superintendência de Proteção e Orientação aos Investidores (“SOI”) para
analisar denúncia protocolada na CVM em 29.10.2019, por A.A.M.M. (1090857), noticiando
que a Apoema, com nome fantasia Oryba Incorporações (“Oryba”) estaria ofertando unidades
do Empreendimento por intermédio de redes sociais e corretores, sem dispor do registro ou da

1 Localizado no município de Extrema, MG.
2 “Art. 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado sem prévio registro na Comissão.”
3 “Art. 5o - O pedido de registro de oferta pública de distribuição de CIC hoteleiro deve ser requerido pelo ofertante à
Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE.”
5 “§ 5o - Compete à Comissão expedir normas para a execução do disposto neste artigo, podendo: I - definir outras situações
que configurem emissão pública, para fins de registro, assim como os casos em que este poderá ser dispensado, tendo em vista
o interesse do público investidor;”
Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 3

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dispensa do registro na CVM e prometendo ganhos entre 1,6% a 1,8% a.m. aos investidores6.
3.
A denúncia veio acompanhada de (i) tabela de preços das unidades do
Empreendimento7; (ii) reproduções de negociações travadas entre 27.09 a 21.10.2019 por
A.A.M.M. e um corretor do Empreendimento8; (iii) contrato social da Apoema9; contrato de
compra e venda de unidade no Empreendimento firmado pelo denunciante em 18.10.201910;
(iv) material de divulgação do Empreendimento11; (v) comprovante de pagamento do sinal para
a aquisição da unidade12; e (vi) divulgação do Empreendimento em rede social13.
4.
Em 03.05.2020, a SOI submeteu a denúncia à apreciação da SRE14, por entender que
os fatos nela apontados indicariam que a Apoema estaria ofertando publicamente contratos de
investimento coletivo definidos no inciso IX do art. 2o da Lei no 6.385/197615, na modalidade
CIC Hoteleiro, sem o necessário registro ou dispensa de registro perante a CVM.
5.
Em 30.07.2020, com reiteração em 21.08.202016, a SRE oficiou a Apoema e Rodolfo
Bueno, solicitando informações e documentos sobre os responsáveis pela gestão do
Empreendimento, o modelo dos contratos de investimento e demais documentos relacionados
às ofertas do Empreendimento, a quantidade de cotas vendidas e valores envolvidos, a relação
dos adquirentes das cotas, a descrição dos eventuais esforços de oferta pública realizados e a
natureza do relacionamento comercial mantido com o corretor de imóveis que negociou uma
unidade do Empreendimento com o denunciante.
6.
A SRE não obteve resposta às duas tentativas de obtenção de informações, tendo, em
25.09.2020, apresentado Termo de Acusação (“Acusação”) (1173138) em face da Apoema e
de Rodolfo Bueno.
III.
ACUSAÇÃO
7.
Da análise dos fatos e documentos presentes nos autos, a SRE concluiu pela existência
de elementos suficientes de autoria e materialidade quanto à realização, pela Apoema e seu
administrador Rodolfo Bueno, de oferta pública de valores mobiliários sem a obtenção do
registro previsto no art. 19 da Lei no 6.385/1976 e no art. 5o da ICVM 602, ou sem a dispensa

6 Doc. 1090857, pp. 1-2 e 12.
7 Doc. 1090857, p. 3.
8 Doc. 1090857, pp. 5-24.
9 Contrato de Constituição de Apoema Incorporadora Ltda. (Doc. 1090857, pp. 25-31).
10 Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Habitacional Autônoma de Edifício Hoteleiro Fit
Transamerica Extrema (Doc. 1090857, pp. 32-52).
11 Doc. 1090857, pp. 54-73.
12 Doc. 1090857, pp. 4, 22 e 53.
13 Doc. 1090857, p. 76.
14 Doc. 1090857, pp. 77-78.
15 “Art. 2o. São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei: (...) IX – quando ofertados publicamente, quaisquer outros
títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive
resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.”
16 Doc. 1090857, pp. 79-86.
Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 4

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prevista no inciso I, do § 5o do art. 19 da Lei no 6.385/1976.
Entendimento da Acusação sobre Materialidade
8.
No tocante à materialidade da infração, a SRE concluiu, primeiramente, que o
investimento oferecido pela Apoema caracterizava-se como contrato de investimento coletivo,
definido no inciso IX do art. 2o da Lei no 6.385/1976, na medida em que as respostas às questões
relacionadas a seguir foram positivas18:
(i)
Há investimento? Sim, em "unidades com destinação exclusivamente hoteleira" a ser
administrado pela empresa Transamerica Hospitality Group por meio do sistema de pool
hoteleiro (1090857, pp. 32-52, 72);
(ii)
Esse investimento é formalizado por um título, ou por um contrato? Sim, por
"Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Habitacional
Autônoma de Edifício Hoteleiro Fit Transamerica Extrema", conforme modelo trazido aos
autos pelo denunciante (1090857, pp. 32-52);
(iii)
O investimento é coletivo? Sim, pois é canalizado para um empreendimento comum
a todos os investidores e oferecido indistintamente ao público em geral por meio de anúncio
veiculado em redes sociais na internet, podendo ser adquirido por investidores indeterminados
(1090857, p. 76);
(iv)
Alguma forma de remuneração é oferecida aos investidores? Sim, pois conforme a
denúncia (1090857, pp. 1-2) há promessa de retorno do investimento entre 1,6% e 1,8% a.m.
As mesmas promessas estão presentes nos "prints" das conversas havidas entre o denunciante
e o corretor da ofertante (1090857, pp. 5-24); e
(v)
A remuneração oferecida tem origem nos esforços do empreendedor ou de
terceiros? Sim, na medida em que os recursos dos investidores serão aplicados pela empresa
na construção de um condomínio sob a sua propriedade e responsabilidade, sendo o referido
condomínio administrado pela Transamérica Hospitality Group (terceiro) (1090857, pp. 51-52),
com o objetivo de remunerar os investidores.
9.
A SRE também concluiu que o CIC Hoteleiro teria sido ofertado publicamente pela
Apoema, pois, na captação do investimento, teriam sido utilizados meios e instrumentos
previstos no art. 19, § 3°, I, II e III19, da Lei n° 6.385/1976: (i) prospectos20; (ii) corretores
(conforme comprovado pela troca de mensagens entre o denunciante e o corretor da
ofertante21); e (iii) serviços públicos de comunicação22.
10.
Dessa forma, tratar-se-ia de um contrato de investimento coletivo ofertado
publicamente, o que, nos termos do mencionado art. 2o, IX, da Lei no 6.385/1976. o

18 A utilização desses parâmetros para a caracterização de um investimento como contrato de investimento coletivo e, caso
ofertados publicamente, como valor mobiliário, foi consolidada a partir da manifestação de voto do Diretor Marcos Barbosa
Pinto, acompanhada pelo Colegiado, na decisão exarada no PA CVM n° RJ2007/11593, em 15.01.2008.
19 “Art. 19 § 3o - Caracterizam a emissão pública: I - a utilização de listas ou boletins de venda ou subscrição, folhetos,
prospectos ou anúncios destinados ao público; II - a procura de subscritores ou adquirentes para os títulos por meio de
empregados, agentes ou corretores; III - a negociação feita em loja, escritório ou estabelecimento aberto ao público, ou com a
utilização dos serviços públicos de comunicação.”
20 Doc. 1090857, pp. 54-73.
21 Doc. 1090857, pp. 5-24.
22 Doc. 1090857, p. 76.
Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 5

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caracterizaria como valor mobiliário, mais especificamente um CIC Hoteleiro, com promessa
de remuneração vinculada à participação em resultado de empreendimento hoteleiro
organizado por meio de condomínio e cuja oferta pública é regulada pela ICVM 602.
11.
Do exposto, a Acusação concluiu ter ocorrido a oferta pública irregular de CIC
Hoteleiro sem o registro previsto no art. 19 da Lei no 6.385/1976 e no art. 5o da ICVM 602 ou
sem a dispensa prevista no inciso I, do § 5o do art. 19 da Lei no 6.385/1976. Acrescentou que o
Empreendimento consistia em 154 unidades23, que, tendo como base o valor de R$ 189.000,00
acertado com o denunciante24 e os valores constantes da tabela de preços anexada à denúncia25,
levariam a um valor total da oferta entre R$ 29,1 milhões e R$ 34,6 milhões, aproximadamente.
Entendimento da Acusação sobre a Autoria
12.
A SRE imputou a responsabilidade pelos fatos apurados à Apoema e a seu
administrador Rodolfo Bueno. No caso da Incorporadora, ela é identificada como a responsável
pelas ofertas públicas realizadas por meio de veiculação de propaganda em rede social a
investidores interessados27. Ademais, no modelo de contrato de compra e venda de unidades
do Empreendimento – Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade
Habitacional Autônoma de Edifício Hoteleiro Fit Transamerica Extrema –, a Apoema consta
como promitente vendedora das unidades imobiliárias28.
13.
Neste último contrato, Rodolfo Bueno consta como como sócio administrador da
Apoema, assim como no cadastro desta última na Receita Federal (0982123). Ele também
aparece como sócio majoritário da Apoema, com 98% das quotas sociais, no contrato social da
Sociedade. Nesse sentido, a Acusação apontou que o art. 3330 da ICVM 602 considera que os
administradores dos ofertantes, dentro de suas competências legais e estatutárias, são
responsáveis pelo cumprimento das obrigações impostas ao ofertante pela norma.
14.
Em vista do exposto, a Acusação propôs a responsabilização da Apoema, na
qualidade de incorporadora do Empreendimento e ofertante dos CICs a ele relacionados, e de
seu administrador Rodolfo Bueno, pela realização de oferta de valores mobiliários sem a
obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei no 6.385/1976 e no art. 5° da ICVM 602 ou sem
a dispensa de registro prevista no inciso I, § 5° do art. 19 da Lei n° 6.385/1976, o que é

23 Doc. 1090857, p. 33.
24 Doc. 1090857, p. 37.
25 Doc. 1090857, p. 2.
27 Doc. 1090857, p. 76.
28 Doc. 1090857, pp. 32-52.
30 “Art. 33. Os administradores do ofertante, dentro de suas competências legais e estatutárias, são responsáveis pelo
cumprimento das obrigações impostas ao ofertante por esta Instrução.”
Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 6

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considerado infração grave nos termos do art. 38, I, b31, da ICVM 602.
IV.
MANIFESTAÇÃO DA PFE E COMUNICAÇÃO AO MPF
15.
A Procuradoria Federal Especializada junto à CVM (“PFE-CVM”) se manifestou
(1152902) pela adequação da peça acusatória original ao disposto na Instrução CVM no
607/2019, vigente à época, à exceção do inciso V34 do art. 6o, em virtude do não enquadramento
no § 5°, inciso I, do art. 19 da Lei n° 6.385/1976, pois também teria restada configurada a
infração referente a realização de oferta de valores mobiliários sem a dispensa de registro da
CVM.
16.
A SRE acatou a opinião da PFE, acrescentando a infração apontada nas imputações
formuladas e apresentando a versão final do Termo de Acusação.
17.
Diante dos indícios da ocorrência da conduta do tipo penal previsto no art. 7o, inciso
II36 da Lei n° 7.492/1986, em 14.01.2021 foi feita a comunicação ao Ministério Público Federal
no Estado de Minas Gerais (“MPF/MG”) (1176562).
18.
Em 13.02.2023, o MPF/MG informou ter realizado Acordo de Não Persecução Penal
(“ANPP”) com Rodolfo Bueno, à época, ainda sujeito à homologação judicial, tendo em vista
irregularidades supostamente cometidas por ele no âmbito do PAS, pelo qual foi estabelecido
o pagamento de R$ 40 mil a título de reparação do dano (1721665).
V.
RAZÕES DE DEFESA
19.
Em 30.04.2021, os Acusados apresentaram, tempestiva e conjuntamente, defesa
(“Defesa”) (1253657), arguindo, preliminarmente, a anulação do Termo de Acusação e a
reabertura da fase de defesa prévia/esclarecimentos preliminares, pois não receberam os e-
mails com solicitação de esclarecimentos prévios enviados pela SRE. Um deles, para a
Apoema, foi enviado para destinatário inexistente, contato@arybaincorporadora.com.br, o
correto teria sido contato.oryba@gmail.com, não havendo, também, indicação de que tenha
sido corretamente enviado e-mail a Rodolfo Bueno.
20.
No mérito, alegam, em síntese, que:
(i)
Reconhecem o entendimento da CVM de que os condohotéis ofertados publicamente
caracterizam-se como contratos de investimento coletivo, consolidado desde o Alerta ao
Mercado divulgado em 12.12.2013, citando, também, como marcos legais, a Deliberação
CVMN no 734/2015 e a ICVM 602, mas entendem ser possível que um grupo de pessoas se

31 “Art. 38. Considera-se infração grave, para os efeitos do § 3o do Art. 11 da Lei no 6.385, de 1976: I – a distribuição de CIC
hoteleiro: b) realizada sem registro ou dispensa de registro da CVM; (...).”
34 “Art. 6o Nas hipóteses em que a superintendência considerar que dispõe de elementos conclusivos quanto à autoria e à
materialidade da irregularidade constatada, deverá ser lavrado termo de acusação do qual constará: V – os dispositivos legais
ou regulamentares infringidos;”
36 “Art. 7o Emitir, oferecer ou negociar, de qualquer modo, títulos ou valores mobiliários: II - sem registro prévio de emissão
junto à autoridade competente, em condições divergentes das constantes do registro ou irregularmente registrados;”
Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 7

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associe para desenvolver uma atividade empresarial relacionada a uma edificação sem que isso
configure um CIC;
(ii)
A incorporação imobiliária é sempre um investimento coletivo, seja um edifício
residencial ou comercial, que, se forem executados dentro da Lei n.o 4.591/1964 (Lei das
Incorporações), poderiam ser considerados como a “soma de esforços dos compradores”;
(iii)
O Empreendimento é constituído por 132 unidades autônomas, todas elas devidamente
descritas e individualizadas (1253682), com 111 disponibilizadas para venda e 21 bloqueadas
para o proprietário do terreno, tendo sido vendidas 72 unidades, a primeira em 30.08.2019 e a
última em 30.10.2020, havendo 39 unidades restantes que não serão vendidas até a decisão da
CVM;
(iv)
Cada unidade terá sua própria matrícula registral, podendo seus adquirentes aliená-las
de forma autônoma quando assim o desejarem, e, por óbvio, são adquiridas do incorporador por
meio de um contrato;
(v)
Cerca de 67% dos compradores são médicos ou empresas do ramo de medicina e
equivalentes (1253661 e 1253662), tendo a Apoema sido procurada por esse grupo fechado de
investidores, formados por médicos, familiares e empresas congêneres, para desenvolver o
Empreendimento, que teria sido juridicamente estruturado sob a forma de incorporação,
regulada pela mencionada Lei no 4.591/1964;
(vi)
Nada mais fizeram do que organizar os interesses desse grupo, sem ter havido oferta
do Empreendimento ao público em geral, tendo as vendas sido realizadas por "contatos pessoais
e, quando o grupo chegou ao número que eles consideravam o máximo possível, havia reuniões
entre eles – essas aí sim presenciais, mas sempre em locais restritos, para discussão dos
detalhes, revisão de documentos, assinaturas e todos os demais atos normais quando um grupo
se fecha para, juntos, desenvolverem um projeto." Nessas reuniões, apenas de mostrava o book
de Empreendimento, que anexou (1253680), e em caráter reservado, sem qualquer tipo de
distribuição ao público geral;
(vii)
O Empreendimento nunca teve site habilitado a consulta pública, não foi ofertado por
corretores de imóveis ou “objeto de anúncios em jornais, televisões ou por qualquer outro
engenho publicitário, como outdoor, panfletos, faixas e afins";
(viii) A página em rede social anexada pelo denunciante (1090857, p. 76) apresentaria apenas
"uma imagem do site da Oryba Incorporadora que indica apenas uma linha do tempo da
evolução da incorporação (preparação do terreno, avanço das obras), sem qualquer tipo de
indicação comercial, inexistindo sequer qualquer detalhe do empreendimento, não passando o
material de mera informação institucional";
(ix)
Não foi oferecida remuneração aos compradores, como concluído pela Acusação a
partir de prints das conversas havidas entre o denunciante e um corretor (1090857, pp. 5-24),
asseverando que tal fato nunca ocorreu, tendo sido fruto de simulação perpetrada pelo
denunciante e seu chefe, J.B.S.J., que seria concorrente da Apoema e estaria por trás da compra
e venda simulada;
(x)
O denunciante nunca foi um real comprador de unidade do Empreendimento e teria se
passado por integrante do grupo original de compradores e enganado um corretor avulso, que
nunca fez parte ou teve ligação com a Apoema, de modo a conseguir os documentos de compra
e venda, "sendo certo que o próprio denunciante revela, nas conversas por WhatsApp que ele
induziu, que ele jamais teve acesso a qualquer publicidade do empreendimento, tendo recebido
informações de um aparente comprador de outra unidade" (1090857, p. 5); e
(xi)
A tabela de valores apresentada pelo denunciante (1090857, p. 3) teria sido feita para o
grupo interno que adquiriu unidades do Empreendimento, não constando números de telefones,
endereços eletrônicos ou qualquer meio de contato com Apoema, desmentindo a hipótese de
Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 8

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que se tratava de material utilizado para uma oferta pública. Os demais documentos seriam
manifestamente falsos, incluindo a denúncia, e que a dita relação comercial "falsa" e "forjada"
incluiu transferência de dinheiro "entre terceiros sem qualquer relação com as partes aqui
mencionadas", não havendo nexo lógico com os Acusados.
21.
A Defesa anexou (i) o contrato social da Apoema (1253658); (ii) os contratos
firmados com para os compradores de cada unidade autônoma – Instrumento Particular de
Compromisso de Compra e Venda de unidade Habitacional Autônoma de Edifício Hoteleiro
Hotel Fit Transamérica Extrema –, e com os fornecedores de produtos e serviços utilizados na
construção – Instrumento Particular de Compromisso de Permuta Unidade Hoteleira Autônoma
de Edifício Hoteleiro Hotel Fit Transamérica Extrema (1253670, 1253673 e 1253674); (iii) a
relação dos investidores que adquiriram as unidades do empreendimento (1253661 e 1253662);
(iv) book interno com descrição do Empreendimento (1253680); e (v) memorial e registro da
incorporação (1253682, 1253683 e 1253684).
VI.
PROPOSTA DE TERMO DE COMPROMISSO
22.
Em 30.40.2021, juntamente com a Defesa, os Acusados apresentaram proposta de
termo de compromisso visando ao encerramento do presente PAS. Apesar de a PFE ter
opinado pela inexistência de óbice à celebração, em reunião realizada em 19.10.2021, o
Colegiado, acompanhando o parecer do Comitê de Termo de Compromisso, deliberou, por
unanimidade, pela rejeição da proposta (1390859).
VII.
PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVAS E DILIGÊNCIAS ADICIONAIS
23.
A Defesa pediu a produção de prova testemunhal, relacionando como testemunhas o
denunciante, A.A.M.M, seu suposto mentor, J.B.S.J, e o corretor F.R., com quem ele negociou
a aquisição de uma unidade do Empreendimento, reservando-se o direito indicar novas
testemunhas no futuro durante a fase processual cabível.
24.
Em 02.08.2021, proferi Despacho (1839471) indeferindo o pedido, nos termos do art.
4348 da Resolução CVM no 45/2021, por considerar tal prova desnecessária, diante do conjunto
probatório já constante dos autos.
25.
Considerando ter sido celebrado ANPP entre o MPF/MG e Rodolfo Bueno (§18), nos
termos do art. 42 da Resolução CVM no 45/202149, solicitou-se cópia do referido instrumento
ao MPF-MG (1875480 e 1896302).
26.
O referido acordo (2053964) e sua respectiva homologação (2053965) terminaram
por ser juntados aos autos por iniciativa dos próprios Acusados. Nos termos da Cláusula

48 “§ 3o O Relator deve indeferir, de forma fundamentada, as provas ilícitas, desnecessárias ou protelatórias.”
49
Art. 42. A prova da alegação incumbe a quem a fizer, sendo, porém, facultado ao Relator determinar, a qualquer
tempo, a realização de diligências, além daquelas eventualmente requeridas pelo acusado em sua defesa.”

Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 9

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Relatório – Página 8 de 9

Primeira, Rodolfo Bueno confessou que não possuía autorização da CVM para oferecer suítes
hoteleiras do empreendimento [Edifício Hoteleiro Fit Transamérica Extrema] para investidores
interessados, bem como que, à época dos fatos, entendia que tal autorização não era necessária,
assumindo assim o risco de praticar atos sem a devida regularidade.
27.
Ainda nos termos do ANPP, Rodolfo Bueno comprometeu-se a cumprir com (a)
prestação pecuniária no valor de R$ 30.000,00; (b) prestação de serviços à comunidade pelo
período de 8 meses, na razão de 7 horas por semana; (c) ressarcimento do dano no valor de R$
40.000,00; e (d) compromisso de manter atualizados os dados de endereço e telefone
informados no ANPP.
28.
Ficou estabelecido na cláusula 4 do ANPP, ainda, que o referido termo está restrito
às consequências criminais do fato, não alcançando eventuais reflexos na esfera cível,
administrativa e de improbidade.
29.
Junto ao protocolo do ANPP, os Acusados complementaram suas razões de defesa
com base no termo em questão, alegando, em síntese, que (2053963):
(i)
Na cláusula primeira do ANPP é apenas reconhecido que Rodolfo Bueno não possuía
autorização da CVM para oferecer apartamentos. Entretanto, a discussão seria, exatamente, se
tal autorização é necessária, tendo sido argumentado em sede de defesa pela desnecessidade de
autorização diante da ausência de oferta pública;
(ii)
A SER (1265137) teria testado a cessação da conduta, verificando haver uma única
postagem em rede social, que não possuiria caráter publicitário, nem prometia investimento e
retorno financeiro, com alcance diminuto;
(iii)
Alegam semelhança com fatos apurados no PA CVM no 19957.008742/2018-40, em
que haveria indícios de que a denúncia tenha sido feita por desafeto pessoal e concorrente
comercial da Apoema, pois seguiriam o mesmo Modus Operandi: troca de mensagens
simuladas com supostos corretores, que na realidade se tratam de conhecidos/funcionários do
concorrente, se utilizando de laranjas para denunciar inexistentes irregularidades, com o único
intuito de causar perturbação e prejuízo financeiro aos interessados;
(iv)
Caso a CVM não concorde com o que se alegou, o ressarcimento do dano no valor de
R$ 40.000,00, descrito na cláusula “c” do ANPP poderá servir como pagamento a eventual
condenação aplicada, requerendo-se que seja considerado este valor para fins de eventual
condenação.
VIII.
DISTRIBUIÇÃO DO PROCESSO E PAUTA DE JULGAMENTO
30.
O processo foi originalmente distribuído ao Diretor Fernando Galdi, em 19.10.2021
e, com o fim do seu mandato, provisoriamente redistribuído para o Diretor Otto Lobo, em
11.01.2022. Em 24.05.2022, o processo foi distribuído à minha relatoria50.
31.
Em 25.06.2024, foi publicada pauta de julgamento no Diário Eletrônico da CVM, em

50 Docs. 1369351, 1423975 e 1369351.
Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 10

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Relatório – Página 9 de 9

cumprimento ao disposto no art. 4951 da Resolução CVM no 45/2021.

Rio de Janeiro, 16 de julho de 2024

João Accioly
Diretor Relator

51 “Art. 49. Compete ao Colegiado julgar o processo, em sessão pública, convocada com pelo menos 15 (quinze) dias de
antecedência, podendo ser restringido o acesso de terceiros em função do interesse público.”
Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 11

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PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI N° 19957.006087/2020-18
Reg. Col. 2335/21
Acusados:
Apoema Incorporadora Ltda. e Rodolfo Bueno Lycarião de Paula
Assunto:
Possível oferta pública de contratos de investimento coletivo hoteleiro, sem
registro perante a CVM ou sua dispensa.
Relator:
Diretor João Accioly
Voto
I.
OBJETO
1.
Como detalhado no Relatório, o PAS foi instaurado pela SRE por suposta realização
de oferta pública de contratos de investimento coletivo (art. 2o, IX, da Lei 6.385, sem o registro
ou sua dispensa previstos (art. 19, caput e §5o, I, da mesma lei , e art. 5o da ICVM 602).
2.
A apuração dos fatos iniciou-se com o recebimento de denúncia de A.A.M.M.,
acompanhada de conjunto de documentos, afirmando que a Apoema estaria ofertando, por
redes sociais e corretores e sem registro na CVM, unidades de empreendimento de condo-hotel,
localizado em Extrema, MG, a ser explorado com a bandeira Transamérica (Relatório, §2).
3.
Após análise das informações e documentos protocolados pelo denunciante e sem ter
conseguido resposta dos investigados, a SRE concluiu que a Apoema estaria ofertando
publicamente os CICs e formulou acusação, em face da empresa e de seu administrador.
II.
PRELIMINAR
4.
Os Acusados pleiteiam a anulação do Termo de Acusação, pois não teriam recebido
os e-mails enviados pela SRE em 30.07.2020 e 21.08.2020, com solicitação de esclarecimentos
a respeito dos fatos, nos termos do art. 5o da ICVM no 607 (Relatório, §19). Alegam que um
deles foi enviado para destinatário inexistente, contato@arybaincorporadora.com.br, quando o
correto seria contato@orybaincorporadora.com.br; e que também não haveria indicação de que
tenha sido corretamente enviado e-mail a Rodolfo Bueno.
5.
De fato, conforme consta do Relatório, a Apoema tem nome fantasia Oryba
Incorporações. Ao verificar o processo de origem, noto que o erro realmente ocorreu: o
primeiro e-mail, enviado em 30.07.2020, retornou com aviso de destinatário inexistente1. A
SRE não percebeu o erro e reiterou o pedido em 21.08.2020 para o mesmo endereço, recebendo
novamente a mensagem de destinatário inexistente2.

1 Doc. SEI 1065210 do PA 19957.011539/2019-31.
2 Doc. SEI 1081480 do PA 19957.011539/2019-31.
Voto DJA (2107983) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 12

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Voto – Página 2 de 10

6.
Contudo, as duas solicitações de esclarecimentos foram também enviadas para o
endereço eletrônico contato.oryba@gmail.com, constante da ficha de cadastro da Apoema na
Receita Federal do Brasil, que registra o nome de Rodolfo Bueno como sócio administrador
(Relatório, §13). Isso não prova que os e-mails foram recebidos, mas a Defesa não nega que
tal e-mail fosse válido. Por isso, entendo não haver suficiente demonstração de que os pedidos
de esclarecimento foram indevidamente enviados.
7.
Independentemente disso, é entendimento pacificado deste Colegiado3 que o pedido
de manifestação prévia visa a dar suporte à formação da convicção da área técnica quanto à
materialidade e a autoria das infrações e auxiliar na boa instrução do processo, mas não confere
direito subjetivo aos investigados e nem se confunde com defesa prévia4.
8.
Rejeito, portanto, a preliminar.
III.
MÉRITO
9.
Não há controvérsia quanto aos fatos que caracterizam o Empreendimento como
condo-hotel ou pool hoteleiro. À exceção dos fatos relativos à suposta oferta pública, é nítido
que preenche os requisitos para constituir contrato de investimento coletivo sujeito a registro,
conforme o texto legal. Os fatos mostram haver “direito de participação, de parceria ou de
remuneração, (...) cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros”.
10.
Onde não há a mesma clareza é sobre ter havido ou não oferta pública. Para a
Acusação, os direitos teriam sido ofertados a eventuais investidores por meio de prospectos,
corretores e serviços públicos de comunicação, o que caracterizaria sua distribuição como
pública, nos termos do § 3° do art. 19 da Lei 6.385, sujeitando-os ao regime daquela lei e à
competência fiscalizatória da CVM.
• SOBRE OS ELEMENTOS DO CONTRATO DE INVESTIMENTO COLETIVO
11.
A Defesa alega, inicialmente, ter sido o Empreendimento estruturado dentro da Lei
4.591/64, Lei das Incorporações, como a “soma de esforços dos compradores”, e somente
nesse sentido ele se configuraria como um investimento coletivo. Cada unidade teria sua
própria matrícula registral e seus adquirentes poderiam aliená-las de forma autônoma quando
assim o desejarem, pelo que não haveria que se falar em contrato de investimento coletivo.

3 PAS CVM no RJ2013/13355, Dir. Rel. Henrique Machado, j. em 24.11.2016; PAS CVM no RJ2014/14161, Dir. Rel. Henrique
Machado, j. em 04.12.2018; PAS CVM no 19957.000115/2019-41, Dir. Rel. Gustavo Gonzalez, j. em 22.09.2020; e PAS CVM
no RJ2019/7142, Rel. Pres. Marcelo Barbosa, j. em 24.05.2022; entre outros.
4 PAS CVM no SP2014/0465, Dir. Rel. Gustavo Gonzalez, j. em 06.11.2018; PAS CVM no 07/2012, Dir. Rel. Henrique
Machado, j. em 08.10.2019; PAS CVM no RJ2019/1068, Dir. Rel. Gustavo Gonzalez, j. em 22.09.2020; PAS CVM
no 19957.009206/2018-61, Dir. Rel. Flávia Perlingeiro, j. em 11.04.2023; entre outros.
Voto DJA (2107983) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 13

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Voto – Página 3 de 10

12.
Contudo, as disposições da legislação imobiliária ou registral não afastam o regime
da Lei no 6.385, apenas pelo fato de incidirem sobre determinados negócios jurídicos. A
incidência não é mutuamente excludente, pois se refere a aspectos diferentes dos negócios. Se
um empreendimento é regido pela Lei das Incorporações, pelo Código Civil, pela Lei das S.A.,
ou o que quer que seja, o que a Lei 6.385 busca proteger é a captação de poupança popular. No
âmbito desta lei, o conceito de contrato de investimento coletivo baseia-se na substância
econômica da transação (tipos de direito que o investidor adquire e origem dos ganhos que
permitem a satisfação desse direito), e não da forma jurídica adotada. Tais elementos
independem dos diversos ativos e projetos nos quais os recursos captados possam ser
investidos, sejam eles quartos de hotéis, ativos agropecuários, criptoativos ou qualquer outro5.
13.
Assim, mesmo se tratando de incorporação imobiliária realizada segundo os preceitos
da Lei no 4.591/64, é necessário analisar a realidade econômica da transação diante dos
requisitos previstos na Lei no 6.385.
14.
Na análise de diferentes ofertas de investimento, deve-se verificar, em aplicação do
art. 2o, IX, da Lei 6.385: (i) se há investimento de recursos; (ii) se o investimento é formalizado
em títulos ou instrumentos contratuais; (iii) se os recursos serão aplicados em empreendimento
coletivo; (iv) se o negócio atribui direito de remuneração, parceria ou participação; e (v) se os
ganhos que permitem cumprir a obrigação desse direito decorrem dos esforços do
empreendedor ou de terceiros. Por fim, para que os contratos de investimento coletivo que
atendam às características acima se caracterizem como valores mobiliários sujeitos ao regime
da Lei no 6.386, o art. 2o, IX, exige que sejam objeto de oferta pública.
15.
Aplicando ao caso concreto, entendo que a Acusação comprovou as características
resumidas no §14 acima, como, aliás, usualmente ocorre com os chamados condo-hotéis6.
Quanto ao primeiro requisito, a existência de investimento, e ao segundo, a sua formalização,
o investimento se dava pela aquisição das unidades do Empreendimento, formalizada em
instrumento particular (Relatório, §21, “ii”), cuja Cláusula 3 previa o valor a ser pago pelo
adquirente:

5 Como apontou o Gustavo Gonzalez, no PAS CVM no 19957.007994/2018-51, j. em 09.06.2020, “a diversidade de ativos e
projetos nos quais os recursos captados mediante ofertas de contratos de investimento coletivo foram investidos no passado
é prova eloquente de que a destinação dos recursos, isoladamente considerada, é fator de pouca ou nenhuma relevância para
a análise acerca da existência de um CIC. Laranjas certamente não são valores mobiliários, assim como não o são quartos
de hotel, vagas de garagem, bois e avestruzes, para ficar apenas em alguns dos exemplos mais famosos no Brasil.”
6 A caracterização dos condo-hotéis como um contrato de investimento coletivo já foi atestada pelo Colegiado em inúmeros
precedentes, a ponto de já se ter, em certas ocasiões, dispensado o detalhamento dos precedentes, como o fez o Diretor Relator
Gustavo Gonzalez, no PAS CVM no 19957. 003331/2018-68, j. em 01.10.2019, quando registrou que “[e]m benefício da
síntese, não irei aqui me estender na discussão acerca da caracterização do condo-hotel como um contrato de investimento
coletivo e da consequente necessidade de que as ofertas públicas de distribuição de tais contratos sejam feitas de acordo com
as disposições da Lei no 6.385/1976 e dos normativos e pronunciamentos editados pela CVM. Ressalto somente que os
defendentes não trouxeram qualquer argumento que indique que os contratos referentes ao Empreendimento se distinguem
daqueles utilizados em outros empreendimentos hoteleiros já examinados pela CVM, não havendo, portanto, razão para
revisitarmos a discussão há muito superada.”
Voto DJA (2107983) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 14

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Voto – Página 4 de 10

16.
Também é nítida a natureza coletiva e de empreendimento comum do investimento7,
que é formado por 132 unidades autônomas a serem exploradas em um sistema unificado de
pool, com divisão dos resultados entre os investidores, proporcionalmente ao valor investido,
conforme Considerandos I e II e Definições “i” e “o” do contrato:

17.
Quanto ao requisito de direito de remuneração ou participação aos investidores, a
Acusação apoiou-se na promessa de retorno do investimento entre 1,6% e 1,8% a.m.,
supostamente feita pelo corretor ao denunciante que negociou a aquisição de uma unidade
(Relatório, §2). A Defesa rebate a afirmação, alegando ter sido fruto de simulação feita pelo
denunciante e seu chefe, J.B.S.J., e que não teria sido oferecida remuneração aos compradores.

7 Nesse sentido: PAS CVM no 19957.009444/2019-58, j. em 03.10.2023; PAS CVM no 19957.008632/2020-01 e PAS CVM
no 19957.004489/2022-31, j. em 14.11.2023; e PAS CVM no 19957.010181/2022-25, j. em 20.11.2023, todos de minha
relatoria, em que expliquei que a coletividade se refere às características próprias do projeto que se quer viabilizar com os
recursos, i.e., recursos captados precisam ser utilizados em conjunto e indistintamente para um só empreendimento.
Voto DJA (2107983) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 15

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Voto – Página 5 de 10

18.
Porém, tais argumentos não prosperam e não importam, pois mesmo que não tenha
sido feita qualquer promessa com grandezas definidas ou estimadas, consta da Definição (o)
do contrato, reproduzida acima, a previsão da distribuição de dividendos, do resultado líquido
obtido com a operação do Empreendimento. Trata-se de participação, como sói (e como
sugerem as expressões técnicas) aos sócios participantes da sociedade em conta de
participação a que os investidores adquirentes das unidades do Empreendimento aderem, nos
termos da Cláusula 5 do contrato e de Termo de Adesão a ele anexo8-9:

19.
Por fim, o contrato também é claro quanto à circunstância de a remuneração advir dos
esforços de terceiros ao prever a gestão do Empreendimento pela operadora hoteleira
Transamérica, sócia ostensiva da SCP referida no §18 acima.
20.
Veja-se, ademais, que a adesão à SCP vai contra qualquer argumento da Defesa de
que os adquirentes das unidades hoteleiras poderiam dar a elas a destinação que quisessem. Os
adquirentes podem dispor dos direitos que adquiriram, ou seja, dos direitos que detêm como
sócios participantes da SCP, mas isto não se confunde com poder decidir como explorar o uso
das unidades hoteleiras economicamente. Poder dispor dos direitos é próprio de qualquer valor
mobiliário (e inclusive explica sua denominação como mobiliário), mas não decidir o que é
feito com o patrimônio formado pelos recursos captados para gerar receitas.
21.
Falta apenas avaliar se foram ofertados publicamente.

8 P. ex. Doc. SEI 1253670, pp. 14-15.
9 Conforme registrou Presidente Marcelo Trindade, ao relatar o PAS CVM no RJ2006/3364, j. em 16.05.2007: “Embora falte
personalidade jurídica à sociedade em conta de participação, não há dúvida de que nelas os sócios participantes investem
recursos para que o sócio ostensivo exerça o objeto social com exclusividade (CC., art. 991), participando dos resultados.
Tal contrato, portanto, confere aos sócios participantes direito de participação em rendimentos que advêm do esforço do
empreendedor, e se é ofertado a diversas pessoas, e publicamente, preenche os requisitos de que trata o inciso IX do art. 2o
da Lei 6.385/76 para caracterizar-se como contrato de investimento coletivo.”
Voto DJA (2107983) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 16

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Voto – Página 6 de 10

• SOBRE TER OU NÃO HAVIDO OFERTA PÚBLICA
22.
Como já mencionado, a Acusação concluiu que a Apoema teria ofertado
publicamente os CICs Hoteleiros vinculados ao Empreendimento (Relatório §9), utilizando-se
dos três tipos de atos de distribuição mencionados no art. 19, § 3°, da Lei 6.385 para evidenciar
o caráter público da oferta, quais sejam, em síntese, (i) prospectos; (ii) corretores; e (iii)
serviços públicos de comunicação.
23.
A Defesa alega que a Apoema teria sido procurada por um grupo fechado de
investidores, formados por médicos, familiares e empresas congêneres, para desenvolver o
Empreendimento, não tendo havido oferecimento ao público em geral, com as vendas tendo
sido realizadas por contatos pessoais. Acrescenta que cerca de 67% dos compradores seriam
médicos ou empresas do ramo de medicina e equivalentes (Relatório §20, “v”).
24.
Passo, então, a analisar um a um os supostos atos de distribuição apontados pela
Acusação, a começar pelo último: uma publicação em página da Apoema, com seu nome
fantasia Oryba, na rede social Facebook (Relatório §3, “vi”). Como bem aponta a Defesa, a
página traz apenas uma imagem do terreno onde seria construído o Empreendimento,
anunciando a futura implantação de hotel com bandeira Transamérica na cidade de Extrema,
sem qualquer informação sobre negociação de unidades ou investimento.
25.
Acrescente-se, na mesma sentido, que, após a apresentação da Acusação, e de modo
a atender solicitação da PFE visando apurar a eventual continuação da prática apontada como
irregular10, a SRE verificou novamente a citada publicação na rede social, e apontou “(i) que
o número de seguidores nas redes sociais da Oryba Incorporações é reduzido, (ii) que a última
postagem feita na página de Facebook foi anterior ao envio do primeiro ofício de intimação;
e (iii) que nenhuma outra denúncia foi recebida a respeito do empreendimento foi recebida”,
concluindo ter havido a cessação da conduta irregular por parte dos Acusados11.
26.
Em vista desses pontos, não considero tal publicação como evidência de utilização de
serviços públicos de comunicação para ofertar publicamente o investimento. Na maioria dos
precedentes relacionados a oferta irregular de valores mobiliários, em especial de condo-hotéis,
a oferta por meios de comunicação se faz de forma ostensiva, em sites criados especificamente
para a publicidade do projeto e com informações voltadas à captação de investidores12, o que
em nada se assemelha à página dos autos.

10 Doc. SEI 1260186.
11 Doc. SEI 1265137.
12 Cite-se, p. ex., entre outros, PAS CVM no 19957.009925/2017-00, Diretor Relator Alexandre Costa Rangel, j. em
09.03.2021; PAS CVM no 19957.003732/2020-32, Relator Presidente Marcelo Barbosa, j. em 115.06.2021; PAS CVM no
19957.005011/2020-67, Diretora Relator Flávia Sant’Anna Perlingeiro, j. em 15.02.2022; e PAS CVM no 19957.009778/2018-
41, Diretor Relator Otto Eduardo Fonseca de Albuquerque Lobo, j. em 14.06.2022.
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Voto – Página 7 de 10

27.
Em relação à utilização de prospectos, a Acusação considerou como tal o material
publicitário anexado pelo denunciante (Relatório, §9). O material, também apresentado pela
Defesa, na forma de book de empreendimento, descreve o futuro hotel e detalha diversas
características do projeto, na forma de um pool hoteleiro (Relatório §20, “vi”), sem, no entanto,
conter qualquer informação financeira.
28.
A Defesa aduz que o material era divulgado somente em caráter reservado ao grupo
privado de investidores do Empreendimento. Há de se reconhecer que não há nos autos
qualquer indicação de que o material tenha sido distribuído indiscriminadamente a qualquer
pessoa, havendo apenas a sua entrega ao denunciante pelo corretor com quem o primeiro entrou
em contato. Como alega a Defesa, o próprio denunciante informou ao corretor que teria tido
conhecimento da oportunidade de investimento no Empreendimento por intermédio de um
amigo que estaria adquirindo uma unidade, o que a meu ver corrobora a tese de que ele não
teve acesso prévio ao material publicitário, que lhe teria sido entregue apenas privadamente.
Concluo, dessa forma, que também os prospectos juntados aos autos não têm o condão de
indicar que teria havido oferta pública.
29.
Resta avaliar a utilização de corretores, contratados pela incorporadora para procurar
por investidores. A Acusação, nesse sentido, aponta somente o corretor F.R., contatado pelo
denunciante e que com ele manteve as tratativas que culminaram no pagamento do sinal para
a aquisição de unidade do Empreendimento e na assinatura do respectivo contrato, em
momento anterior à apresentação da denúncia à CVM.
30.
Apesar de a Acusação apenas mencionar nominalmente um corretor, e o art. 19, §3o,
II, da ICVM 400 exigir uma pluralidade de agentes, a literalidade do dispositivo não socorre a
Defesa, pois houve, sim, mais de um corretor contratado. Os contratos anexados pela defesa
trazem, em sua Cláusula 14, a informação de que as unidades objeto do contrato foram
intermediadas pelos corretores de imóveis D.C.A.13, R.C.L.14 e T.O15.
31.
Além disso, documento protocolado pela Defesa, com a declaração “Pesquisas
Internet - Busca: Fit Transamérica Extrema - Corretor – [A.]16 - solicitamos retirada”, remete
a uma página no Facebook de uma corretora de imóveis anunciando o Empreendimento (sem,
porém, qualquer referência à Apoema) e com a mensagem “Quer receber todas as
informações? Deixe seu contato ou nos chame inbox” 17.

13 Doc. SEI 1253670, pp. 12, 27, 47, 62, 80, 113, 163, 178, 193, 208, 223, 238, 253, e Doc. SEI 1253673, pp. 8, 118 e 152.
14 Doc. SEI 1253670, p. 97, e Doc. SEI 1253673 pp. 23, 38, 54, 69, 84.
15 Doc. SEI 1253673, p. 137.
16 Trata-se de uma inicial do nome do corretor, referido por extenso no documento.
17 Doc. SEI 1253679.
Voto DJA (2107983) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 18

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32.
Esses dois últimos elementos demonstram objetivamente que a Apoema se utilizou
de corretores (cinco, pelos elementos dos autos18) na intermediação das unidades do
Empreendimento. Deve tal conclusão, no entanto, ser avaliada em conjunto com as anteriores,
em especial com o fato de não ter sido identificada a utilização de sites ou outros meios de
comunicação de massa, presente em quase todas as ocorrências de oferta irregular19.
33.
Em outras palavras, uma oferta pública geralmente se traduz em diferentes atos de
distribuição – com destaque, já há algum tempo, para os que se utilizam da divulgação pela
internet –, “que quando analisados em conjunto, buscam analisar, a rigor, se se faz presente
em determinado caso concreto uma evidenciação de apelo à poupança popular”20.
34.
No presente caso, contudo, pelo até aqui exposto, o caráter público da oferta se
comprovaria somente pela utilização de corretores, o que obriga a uma maior cautela, de modo
a não se chegar a conclusões injustas. Nesse sentido, socorro-me da prestigiosa doutrina de
Nelson Eizirik, que defende, para circunstâncias semelhantes:
“ser relevante determinar o número de pessoas procuradas pela companhia ou por seus
representantes, posto que a realização de um número significativo de ofertas diretas
também pode comprovar o eventual esforço da companhia na colocação pública dos
valores mobiliários de sua emissão.
Isto porque, apesar de tal fator, isoladamente, não ser decisivo para configurar a natureza
da oferta, é inegável que quanto maior o número de pessoas procuradas pela companhia
emissora, maior será a probabilidade que a oferta seja caracterizada como pública”21,
35.
Nesse sentido, observo da relação de adquirentes que, excluídos aqueles que
permutaram unidades por prestação de serviços relacionados à sua construção22, restaram 34
investidores, número que não me parece “ser decisivo para configurar a natureza da oferta”
como pública. Em continuação à citação acima, Eizirik também aponta que:
“a jurisprudência norte-americana já se manifestou no sentido de que: “(...) the more
offerees, the more likelihood that the offering is public".
A Rule 506 da Regulation D editada pela SEC isenta de registro qualquer oferta de
valores mobiliários em que o número de aquisições realizadas por investidores não
qualificados seja inferior a 35 (trinta e cinco), desde que a companhia não se utilize de
meios de divulgação ao público em geral.

18 Corretores D.C.A., R.C.L. e T.O., segundo os contratos. Os demais evidenciados são F.R., que lidou com o Denunciante, e
A., referido no parágrafo 37 e nota de rodapé 33.
19 Embora esse requisito não seja mandatório, pois, como observou a Dir. Flávia Perlingeiro, no PAS 19957.008401/2016-11
(08.09.2020), “nada impede que uma oferta apresentada individualmente a potenciais investidores, sem o uso de meios de
comunicação de massa, seja considerada pública”. O uso de corretores pode constituir, dependendo de como for feito,
instrumento de oferecimento generalizado a investidores a ponto de caracterizar a oferta como pública.
20 Nos termos do voto do Dir. Rel. Alexandre Rangel, no julgamento do PAS no 19957.003642/2020-41, em 03.05.2022.
21 EIZIRIK, Nelson; GAAL, Ariádna B.; PARENTE, Flávia; HENRIQUES, Marcus de Freitas. Mercado de Capitais:
Regime Jurídico, 4. ed. São Paulo: Quartier Latin, 2019. p. 214.
22 Doc. SEI 1253662.
Voto DJA (2107983) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 19

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Ou seja, de acordo com esta regra, determinada distribuição de valores mobiliários não
será considerada pública caso ela seja realizada com base em contatos diretos entre os
representantes da emissora e até 35 (trinta e cinco) subscritores23.
36.
É claro que não é o caso de aplicar a regra americana, aqui inexistente. Porém, o
padrão dos 35 investidores utilizado nos EUA como “safe harbor” para inocorrência de oferta
pública mostra ao menos que se trata de uma ordem de grandeza que em um mercado avançado
é aceitável para ofertas privadas. O número exato em si não é aqui determinante: pode haver
oferta pública com bem menos de 35 investidores, se ela tiver sido feita de maneira
generalizada, bem como pode haver um empreendimento subscrito por muito mais
investidores, desde que a apresentação e a negociação tenham sido individualizadas com cada
um deles, sem as características que determinam a publicidade da oferta em nosso direito.
37.
Ressalto, também, que a maioria dos investidores, conforme relação anexada pela
Defesa (Relatório §21, “iii”), é realmente formada por médicos ou empresas do ramo de
medicina e equivalentes, o que é compatível com a alegação da Defesa de que o
Empreendimento teria sido negociado de forma privada com esse grupo de adquirentes.
38.
No caso destes autos, o fato de o número adquirentes ser reduzido, em conjunto com
a ausência de outras formas de distribuição pública do investimento, faz com que, a meu ver, a
utilização de alguns corretores não seja suficiente para caracterizar a oferta como pública.
39.
Concluindo, outros fatos seriam necessários para fazer prevalecer a tese da Acusação
de que o Empreendimento foi objeto de oferta pública. Os elementos de prova presentes nos
autos não têm a robustez necessária para isso, em vista dos contra-argumentos trazidos pela
Defesa. A situação parece-me no máximo limítrofe, mas não em termos de tese jurídica, apenas
de suficiência probatória. Como me remanescem dúvidas, elas pesam em favor dos acusados.
40.
Convém esclarecer, ainda, acerca do ANPP firmado por Rodolfo Bueno (Relatório,
§§27-30), os motivos pelos quais não o entendo apto a determinar a condenação em sede
administrativa. Observa-se do ANPP que o acusado, de fato, reconhece ter oferecido suítes
hoteleiras do empreendimento para investidores interessados “sem autorização da CVM”
(Relatório §28). Entretanto, concordo com a Defesa no que afirma ser o cerne deste PAS
exatamente a existência ou não da necessidade dessa autorização (Relatório, §31, “i”).
41.
Cabe aqui, inclusive, um comparativo entre o ANPP e os termos de compromisso da
CVM, que, apesar de semelhantes, possuem relevante diferença. Nos termos do Juízo que
proferiu a homologação (Relatório, §28):

23 Ibid. pp. 214-215.
Voto DJA (2107983) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 20

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O Acordo de Não Persecução Penal é um negócio jurídico processual entabulado
exclusivamente entre o Ministério Público, o acordante e sua defesa, cabendo ao
judiciário apenas a função de aferir os requisitos legais de existência e validade dos atos
negociais, com a indispensável homologação.
Com efeito, não há julgamento de mérito da pretensão acusatória (...)
42.
Ou seja, assim como no Termo de Compromisso, o caso é encerrado sem a resolução
do mérito, que, à ocasião do inquérito penal, era a investigação pelo crime previsto no art. 7o,
II, da Lei n° 7.492/8624. Diferentemente, porém, há a existência da confissão de determinada
matéria fática (o que não ocorre nos termos de compromisso, cf. Art. 11, §5o, da Lei 6.385).
No caso no caso, a confissão foi de ter havido negociação sem autorização da CVM, sem se
confundir com uma confissão do crime em si.
43.
Portanto, observa-se que o reconhecimento não foi da ocorrência do crime, mas
apenas que negociou sem autorização da CVM. Incontáveis negociações ocorrem todos os dias
que não passam pelo crivo desta Autarquia, simplesmente porque não são de sua competência.
44.
Assim, entendo que a celebração do ANPP em nada interfere o que expus ao longo
do voto sobre não haver, no presente caso, a necessidade de autorização da CVM, por não ter
sido caracterizada a realização de oferta pública.
45.
Por essas razões, voto pela absolvição da Apoema Incorporadora Ltda. e de Rodolfo
Bueno Lycarião de Paula, da acusação de infração ao art. 19, caput, e § 5°, inciso I, da Lei no
6.385/1976, e ao art. 5o da Instrução CVM no 602/2018.

Rio de Janeiro, 16 de julho de 2024
João Accioly
Diretor Relator

24 “Art. 7o Emitir, oferecer ou negociar, de qualquer modo, títulos ou valores mobiliários: II - sem registro prévio de emissão
junto à autoridade competente, em condições divergentes das constantes do registro ou irregularmente registrados;”
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