Tribunal: CVM
Processo: 19957-005011-2020-67 (RJ-2020-04610)
Classe: Processo administrativo sancionador
Órgão julgador: Colegiado CVM
Órgão colegiado: Colegiado CVM
Assuntos: Comissão de Valores Mobiliários
Data de julgamento: 2022-02-15
Data de publicação: 2022-02-15

Ementa:
Oferta pública de contratos de investimento coletivo hoteleiro, sem a
prévia obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa, nos termos do art.
19, caput e §5o, I, da Lei n° 6.385/1976 e dos arts. 2o e 4° da Instrução CVM no
400/2003. Advertências.

Inteiro teor:
COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

EXTRATO DE SESSÃO DE JULGAMENTO
DO PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM no o
19957.005011/2020-67 (RJ2020/04610).

Data do julgamento: 15/02/2022

Relatora: Diretora Flávia Perlingeiro

Acusados: Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda.
Lucas Izoton Vieira

Ementa: Oferta pública de contratos de investimento coletivo hoteleiro, sem a
prévia obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa, nos termos do art.
19, caput e §5o, I, da Lei n° 6.385/1976 e dos arts. 2o e 4° da Instrução CVM no
400/2003. Advertências.

Decisão: Vistos, relatados e discutidos os autos, o Colegiado da Comissão de
Valores Mobiliários, com base na prova dos autos e na legislação aplicável, por
unanimidade de votos, decidiu:

a. Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda. à penalidade de
advertência, pela realização de oferta pública de distribuição de CICs Hoteleiros,
sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei no 6.385/1976 e no art. 2o da
ICVM no 400/2003 e sem a dispensa prevista no art. 19, §5o, I, da Lei no 6.385/1976
e no art. 4o da ICVM no 400/2003; e
b. Lucas Izoton Vieira à penalidade de advertência, pela realização
de oferta pública de distribuição de CICs Hoteleiros, sem a obtenção do registro
previsto no art. 19 da Lei no 6.385/1976 e no art. 2o da ICVM no 400/2003 e sem a
dispensa prevista no art. 19, §5o, I, da Lei no 6.385/1976 e no art. 4o da ICVM no
400/2003.

O Colegiado decidiu pela comunicação do resultado deste julgamento
ao Ministério Público Federal no Estado do Espírito Santo, em complemento ao
Ofício n° 611/2020/CVM/SGE, e à Delegacia da Polícia Federal no Estado do Espírito
Santo,
em
complemento
à
resposta
apresentada
no
Ofício
no
375/2021/CVM/SRE/GER-3, para as providências que entenderem cabíveis.
Diário Eletrônico da CVM em
30/03/2022
Extrato de Sessão de Julgamento 434 (1445039) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 1

Os acusados punidos terão um prazo de 30 dias, a contar da
comunicação da decisão da CVM, para interpor recurso voluntário ao Conselho de
Recursos do Sistema Financeiro Nacional, nos termos do art. 70 da Resolução CVM
no 45/2021.

Presente o advogado João Guilherme Alexandre, representando
os acusados Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda. e Lucas Izoton Vieira.

Presente o Procurador Leonardo Montanholi, representante da
Procuradoria Federal Especializada da CVM.

Participaram desta Sessão de Julgamento os Diretores Alexandre
Rangel, Flávia Sant’Anna Perlingeiro e o Presidente da CVM, Marcelo Barbosa, que
presidiu a Sessão.

O Diretor Otto Lobo não participou do julgamento do processo.

Documento assinado eletronicamente por Flavia Martins Sant Anna
Perlingeiro, Diretor, em 22/03/2022, às 14:49, com fundamento no art. 6o
do Decreto no 8.539, de 8 de outubro de 2015.
Documento assinado eletronicamente por Alexandre Costa Rangel,
Diretor, em 22/03/2022, às 14:53, com fundamento no art. 6o do Decreto
no 8.539, de 8 de outubro de 2015.
Documento assinado eletronicamente por Marcelo Santos Barbosa,
Presidente, em 24/03/2022, às 17:44, com fundamento no art. 6o do
Decreto no 8.539, de 8 de outubro de 2015.
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Extrato de Sessão de Julgamento 434 (1445039) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 2

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Processo Administrativo Sancionador CVM no 19957.005011/2020-67 – Relatório – Página 1 de 7

PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI N° 19957.005011/2020-67
Reg. Col. 2049/21
Acusados:
Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda.

Lucas Izoton Vieira
Assunto:
Oferta pública de contratos de investimento coletivo hoteleiro, sem a prévia
obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa, nos termos do art. 19
da Lei n° 6.385/1976 e dos arts. 2o e 4° da Instrução CVM no 400/2003.
Diretora Relatora: Flávia Perlingeiro
RELATÓRIO
I.
OBJETO E ORIGEM
1.
Trata-se
de
Processo
Administrativo
Sancionador
(“PAS”)
instaurado
pela
Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (“SRE” ou “Acusação”) em face de Vista
Azul Negócios Imobiliários Ltda. (“Vista Azul”, “Incorporadora” ou “Ofertante”) e Lucas Izoton
Vieira (“Lucas Izoton” e, em conjunto com Vista Azul, “Acusados”), para apurar
responsabilidades por alegada oferta pública de contratos de investimento coletivo hoteleiro (“CIC
Hoteleiro”), relativos ao empreendimento hoteleiro denominado Vista Azul Residencial e Meeting
Center (“Empreendimento”), localizado no município de Domingos Martins-ES, sem a obtenção
de prévio registro perante a CVM ou sua dispensa, nos termos do art. 19, caput e §5°, I, da Lei no
6.385, de 15.12.19761, e os arts. 2o e 4° da Instrução CVM (“ICVM”) no 400, de 29.12.20032, o
que constitui infração grave consoante o disposto no art. 59, II, da referida Instrução3.

1 Art. 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado sem prévio registro na
Comissão. (...) § 5o - Compete à Comissão expedir normas para a execução do disposto neste artigo, podendo: I -
definir outras situações que configurem emissão pública, para fins de registro, assim como os casos em que este poderá
ser dispensado, tendo em vista o interesse do público investidor; (...).
2 Art. 2o Toda oferta pública de distribuição de valores mobiliários nos mercados primário e secundário, no território
brasileiro, dirigida a pessoas naturais, jurídicas, fundo ou universalidade de direitos, residentes, domiciliados ou
constituídos no Brasil, deverá ser submetida previamente a registro na Comissão de Valores Mobiliários – CVM, nos
termos desta Instrução.
Art. 4° Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores mobiliários, a CVM poderá, a seu
critério e sempre observados o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o
registro ou alguns dos requisitos, inclusive divulgações, prazos e procedimentos previstos nesta Instrução.
3 Art. 59. Considera-se infração grave, para os efeitos do § 3o do Art. 11 da Lei no 6.385, de 1976, sem prejuízo da
multa de que trata o § 1o do mesmo artigo, a distribuição: (...) II - realizada sem prévio registro ou dispensa da CVM;
(...)
Relatório DFP (1443242) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 3

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2.
Este PAS é oriundo do Processo Administrativo CVM SEI no 19957.004078/2019-41,
instaurado a partir de denúncia/consulta feita à CVM, em 13.03.2019, por D.T.B. (“Denúncia”)4,
na qual informou ter investido no referido empreendimento de condo-hotel da Vista Azul e,
posteriormente, ter percebido se tratar de CIC Hoteleiro, sem que a Vista Azul tivesse solicitado a
dispensa de registro à CVM para realizar a oferta pública. O denunciante também encaminhou o
Anexo ao contrato de compra e venda referente à unidade 2405, firmado entre ele próprio, como
promitente comprador, e a Vista Azul, como promitente vendedora, datado de 22.09.2015, assim
como o material publicitário relativo ao Empreendimento6.
II.
APURAÇÃO DOS FATOS
3.
A CVM foi informada de que a Vista Azul divulgava no site do Empreendimento7 que (i)
esse abrange unidades hoteleiras e residenciais; (ii) a promessa de que “a operadora gerencia o
negócio para você” e que o investidor “recebe o resultado proporcional à operação de todo o
hotel e proporcional à fração ideal de suas unidades”; e (iii) “[o]s Hotéis do Grupo ALLIA / Rede
Bristol estão sistematicamente distribuindo resultados hoteleiros entre 0,8% e 1,5% ao mês, o
que, anualizado, representam aproximadamente, 10% a 19% ao ano”.8
4.
A partir das informações constantes do referido site e da Denúncia, a Gerência de
Orientação de Investidores (“GOI”) da Superintendência de Proteção e Orientação aos
Investidores (“SOI”) avaliou9 que o caso apresentava características próprias de oferta pública de
CIC Hoteleiro, patrocinada pela Vista Azul no ano de 2016, nos moldes posteriormente refletidos
na ICVM no 602, de 27.08.2018; entretanto, não constavam como CICs Hoteleiros dispensados de
registro na CVM. Apurou, ainda, que a Vista Azul constava como "promitente vendedora" nos
contratos firmados e que a [O.B.L.] seria a responsável pela administração e os serviços de
hospedagem relativos às unidades hoteleiras.
5.
Em 10.09.2019, a SOI recebeu outra denúncia acerca de oferta pública relacionada ao
Empreendimento, encaminhada por E.S.C.10, na qual consignou que fora ofertado pela Vista Azul
como “negócio imobiliário”, com “promessa de rentabilidade”, sem que tivesse sido explicado ao
investidor que se tratava de CIC Hoteleiro com todos os riscos inerentes a esse tipo de

4 Doc. SEI 1060188, p. 1.
5 Doc. SEI 1060188, p. 10-12.
6 Doc. SEI 1060188, p. 13-58.
7 Doc. SEI 1060188, p. 4-7.
8 Doc. SEI 1060188, p. 2.
9 Idem.
10 Doc. SEI 1060188, p. 8-9.
Relatório DFP (1443242) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 4

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investimento. Segundo o investidor, “[f]oi explicado tão somente que se tratava de um imóvel, o
qual poderia ser escriturado, que renderia o valor prometido pelo incorporador e que seria
disponibilizado para a [operadora hoteleira] administrar em regime de pool.” Além disso, esse
denunciante encaminhou à CVM cópia de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em
construção (unidade 436), firmada entre a Vista Azul (como promitente vendedora) e E.S.C (como
promitente comprador) em 13.10.2014, assim como seus anexos11.
6.
Em 13.04.2020, a SRE enviou o Ofício no 29/2020/CVM/SRE/GER-312 aos Acusados, no
qual alertou para o possível enquadramento do investimento como valor mobiliário/CIC e que sua
oferta sem a prévia obtenção de registro perante a CVM poderia caracterizar infração ao art. 19 da
Lei no 6.385/1976, bem como solicitou o envio de manifestações a respeito do assunto13 e de uma
lista de informações e documentos relativos ao investimento e seus ofertantes.
7.
Não tendo havido resposta ao referido Ofício, a SRE enviou aos Acusados o Ofício no
172/2020/CVM/SRE/GER-314, de 20.05.2020, reiterando as solicitações anteriores, as quais, mais
uma vez, não foram atendidas.
III.
ACUSAÇÃO
8.
A Acusação entendeu dispor de elementos suficientes de autoria e materialidade quanto à
existência da infração, por reputar presentes todos os seis elementos caracterizadores de CIC, nos
termos do art. 2°, IX15, da Lei n° 6.385/1976, consoante refletidos no julgamento do PAS CVM
n° RJ-2007-1159316, reiteradamente utilizado como paradigma desde então. Segundo a SRE:
Há investimento? Sim. Os investidores aplicam recursos financeiros, através
da aquisição de uma unidade autônoma hoteleira, conforme comprovado pelos
documentos enviados pelos investidores denunciantes: “Anexo ao contrato de
compra e venda referente a unidade 240 do empreendimento Vista Azul
Residencial e Meeting Center”17, “Anexo ao contrato de compra e venda
referente ao apartamento 436 do empreendimento Bristol Vista Azul” e
“Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção”18.

11 Doc. SEI 1060191.
12 Doc. SEI 1060188, p. 59-61.
13 Nos termos do art. 5o da então vigente Instrução CVM no 607/2019: Art. 5o Previamente à formulação da acusação,
as superintendências deverão diligenciar no sentido de obter diretamente do investigado esclarecimentos sobre os
fatos que podem ser a ele imputados.
14 Doc. SEI 1060188, p. 62-64.
15 Art. 2° São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei: (...) IX - quando ofertados publicamente, quaisquer
outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração,
inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.
16 Diretor Relator Marcos Barbosa Pinto, j. em 15.01.2008.
17 Doc. SEI 1060188, p. 10-12.
18 Doc. SEI 1060191.
Relatório DFP (1443242) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 5

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Este investimento foi formalizado por um título ou por um contrato? Sim,
como foi comprovado por meio dos dois documentos citados anteriormente.
O investimento foi coletivo? Sim, na medida em que foi oferecido
indistintamente ao público em geral por meio de anúncio publicado em sítio
eletrônico na internet que poderia ser adquirido por investidores
indeterminados. Ademais, foi obtido material que comprova a ampla divulgação
do empreendimento para o público em geral19.
Alguma forma de remuneração foi oferecida aos investidores? Sim. Na
propaganda do empreendimento é prometida remuneração20 bem como foi
comprovado na cláusula quarta do “Anexo ao contrato de compra e venda
referente a unidade 240 do empreendimento Vista Azul Residencial e Meeting
Center”.
A remuneração oferecida tem origem nos esforços do empreendedor ou de
terceiros? Sim. Os investidores recebem remuneração sem realizar qualquer
esforço, além da aquisição da unidade autônoma. Conforme previsto no item 57
do documento intitulado “Promessa de Compra e Venda de Unidade
Imobiliária em Construção” os proprietários entregam suas unidades autônomas
à exploração hoteleira pela [O.B.L.], no contrato assinado pelo investidor. Tal
empresa é a operadora hoteleira do empreendimento e desenvolve atividades
visando à obtenção de lucro. Os proprietários das unidades autônomas têm
participação proporcional ao resultado operacional do empreendimento
hoteleiro. Portanto, fica claro que o rendimento oferecido ao investidor advém
de esforço de um empreendedor, que no caso é o operador hoteleiro.
Os contratos foram ofertados publicamente? Sim. Nos autos do processo
constam materiais publicitários veiculados em sítio eletrônico na internet21 com
a divulgação de oferta de investimento no empreendimento hoteleiro em tela.22
9.
Assim, a Acusação apontou se tratar de caso típico de oferta de CIC hoteleiro, regulado
pela ICVM no 602/2018, no qual há valores mobiliários ofertados publicamente, contendo
promessa de remuneração vinculada à participação em resultado de empreendimento hoteleiro
organizado por meio de condomínio edilício.
10.
Segundo a Acusação, de acordo com a Promessa de compra e venda de unidade imobiliária
em construção23, trazida aos autos por E.S.C., o Empreendimento era constituído por 125 unidades,
sendo 104 dessas destinadas ao Pool Hoteleiro24 a ser administrado pela operadora hoteleira.
Consta, também, do termo de acusação (“Termo de Acusação” ou “TA”) que, segundo as

19 Doc. SEI 1060188, p. 4-7/p. 13-58.
20 Doc. SEI 1060188, p. 6.
21 Doc. SEI 1060188, p. 4-7.
22 Item 6 do Termo de Acusação (Doc. SEI 1071358).
23 Doc. SEI 1060191, anexo 3.
24 No contrato há referência de que o empreendimento é constituído por 125 unidades residenciais e 104 unidades
hoteleiras (Doc. SEI 1060191, anexo 3, item 02.1), ou seja, ao todo 229 unidades. Segundo a defesa da Vista Azul,
eram 116 unidades de uso residencial e 113 unidades hoteleiras (o que também totaliza 229 unidades autônomas).
Relatório DFP (1443242) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 6

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informações apresentadas pelo denunciante, o valor por esse investido para compra do CIC
hoteleiro foi de R$ 359.697,98, pelo que calculou a SRE, multiplicando esse valor pelas 104
unidades ofertadas, a oferta totalizaria um montante aproximado de R$ 37.408.589,9325.
11.
Em relação ao lapso temporal em que as vendas das unidades do Empreendimento
ocorreram, a Acusação afirmou que não foi possível definir quando a oferta irregular teve seu
início e fim, tampouco o número de unidades vendidas, uma vez que não houve resposta aos ofícios
enviados pela SRE aos Acusados. Contudo, apontou que, pela leitura do documento enviado por
E.S.C., verificou que “os esforços públicos de venda ocorriam em 03.10.2014, sendo que até
19.06.2019 o site na internet com a oferta de investimento no empreendimento ainda se encontrava
disponível”26.
12.
A peça acusatória destacou, ainda, trecho do voto do Diretor Relator Henrique Machado,
no julgamento do PAS CVM SEI no 19957.003593/2018-22, em 29.01.2019, que tratou de caso
de realização de oferta irregular de valores mobiliários sob a forma de CIC Hoteleiro, indicando
que, naquele PAS, o Diretor Relator pontuou que a “primeira manifestação da CVM no que se
refere à natureza jurídica dos CIC hoteleiros ocorreu em 12 de dezembro de 2013”, quando foi
emitido Alerta ao Mercado, de forma que “ao final de abril de 2014 já havia sido dada publicidade
suficiente ao posicionamento da Autarquia”, sendo informação de conhecimento do setor
imobiliário, segundo aduziu a Acusação.
13.
A SRE transcreveu no TA o seguinte trecho do referido voto:
(...) 36. A Deliberação CVM no 734/15 apenas veio consolidar o entendimento
da CVM sobre o tema e, principalmente, orientar a área técnica quanto aos
requisitos a serem observados e procedimentos a serem seguidos, quando do
recebimento de um pedido de dispensa de registro de CICs hoteleiros. Bem antes
de sua emissão, porém, os participantes de mercado já tinham conhecimento da
atuação da Autarquia e amplas condições de sustarem as práticas irregulares.
14.
Com base nessas informações, a Acusação propôs a responsabilização da Vista Azul, na
qualidade de incorporadora do Empreendimento e ofertante dos CICs a esse relacionados, e de
Lucas Izoton, na qualidade de administrador da Vista Azul à época, pela realização de oferta
pública de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei no 6.385/1976
e no art. 2o da ICVM no 400/2003 e sem a dispensa prevista no inciso I, do § 5o, do art. 19 da Lei
no 6.385/1976 e no art. 4o da ICVM no 400/2003, o que constitui infração grave consoante o
disposto no inciso II do art. 59 da mesma Instrução.

25 Doc. SEI 1060191, anexo 2.
26 Item 10 do Termo de Acusação. Doc. SEI 1071358.
Relatório DFP (1443242) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 7

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IV.
MANIFESTAÇÃO DA PFE E COMUNICAÇÃO AO MPF
15.
A Procuradoria Federal Especializada junto à CVM (“PFE-CVM”) se manifestou27 pela
adequação do Termo de Acusação, entendendo que atendeu ao disposto no art. 6o da ICVM no 607,
de 17.06.2019, vigente à época, bem como destacou que foi dada a oportunidade de manifestação
prévia aos Acusados, nos termos do art. 5o da mesma Instrução.
16.
À luz do disposto no art. 9o, caput e § 2o, da Lei Complementar n° 105, de 10.01.200128,
foi feita comunicação ao Ministério Público Federal no Estado do Espírito Santo (“MPF”), por
meio do Ofício no 611/2020/CVM/SGE29, em 15.10.202030, diante de indícios da ocorrência da
conduta do tipo penal previsto no inciso II, do art. 7o, da Lei n° 7.492, de 16.06.198631.
V.
RAZÕES DE DEFESA
17.
Vista Azul apresentou defesa32-33, tempestivamente, alegando, em síntese, que:
a)
houve prescrição da pretensão punitiva estatal com base no disposto no art. 1o da
Lei no 9.873, de 23.11.1999, considerando que, entre a data dos fatos (quanto ao que se refere
a 2014) e o primeiro ato inequívoco de apuração apto a interromper a prescrição (Termo de
Acusação, em 2020), transcorreu prazo superior a cinco anos;
b)
o edifício em questão foi idealizado, construído e comercializado sob o regime de
incorporação imobiliária, de acordo com o que prevê a Lei no 4.591, de 16.12.1964, de forma
que não se trata de hipótese de CIC. Isso é comprovado pelo que consta no contrato de
compra e venda referente às unidades imobiliárias34 e na certidão de ônus reais do imóvel35;
c)
“(...) a comercialização deflagrada envolveu apenas a negociação de unidades

27 Doc. SEI 1108353.
28 Art. 9o Quando, no exercício de suas atribuições, o Banco Central do Brasil e a Comissão de Valores Mobiliários
verificarem a ocorrência de crime definido em lei como de ação pública, ou indícios da prática de tais crimes,
informarão ao Ministério Público, juntando à comunicação os documentos necessários à apuração ou comprovação
dos fatos. (...) § 2o Independentemente do disposto no caput deste artigo, o Banco Central do Brasil e a Comissão de
Valores Mobiliários comunicarão aos órgãos públicos competentes as irregularidades e os ilícitos administrativos de
que tenham conhecimento, ou indícios de sua prática, anexando os documentos pertinentes.
29 Doc. SEI 1119357.
30 Doc. SEI 1119964.
31 Art. 7o Emitir, oferecer ou negociar, de qualquer modo, títulos ou valores mobiliários: (...) II - sem registro prévio
de emissão junto à autoridade competente, em condições divergentes das constantes do registro ou irregularmente
registrados; (...).
32 Doc. SEI 1186842.
33 O acusado Lucas Izoton Vieira protocolou a petição e parece ser o seu signatário, na qualidade de representante
legal da Vista Azul, mas a assinatura não está suficientemente legível. O introito da petição de defesa faz referência
apenas à Incorporadora como peticionante. Não foram juntados documentos de representação dos Acusados,
tampouco foram constituídos advogados nos autos. De todo modo, não tendo havido outra manifestação de Lucas
Izoton nos autos, os argumentos apresentados na defesa de Vista Azul são considerados em proveito de ambos.
34 Doc. SEI 1186844.
35 Doc. SEI 1186845.
Relatório DFP (1443242) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 8

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS
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autônomas, com efetiva transferência de propriedade imobiliária, com especificações
detalhadas de área e planta”36;
d)
“(...) o adquirente das unidades imobiliárias comercializadas pode, ao seu critério,
dar a ela a destinação que lhe convier, inclusive aderindo ao sistema hoteleiro promovido
pela ora signatária, ou não”37;
e)
pela análise do site do Empreendimento38, não houve garantia de rentabilidade
necessária à configuração de CIC Hoteleiro, não sendo aplicável o art. 2, IX, da Lei no
6.385/1976, pois não se trata de título ou contrato de investimento ofertado publicamente;
f)
“[a] mera possibilidade de o adquirente de uma unidade imobiliária autônoma
optar pela entrega de seu imóvel para que a ora signatária o inclua no sistema hoteleiro
que foi idealizado por ela não atrai a atuação da [CVM], tratando-se, apenas, de uma
prestação de serviço individualizado, de modo que o retorno oferecido pela signatária se
consubstancia em uma mera facilidade, de cunho promocional, para fomentar o negócio”39;
g)
a regulamentação da atividade desenvolvida pela Vista Azul se dá pela Lei das
Incorporações Imobiliárias (Lei no 4.591/1964), não existindo obrigação de obter registro
perante a CVM do negócio que envolve o Empreendimento, observando, ainda, que o
edifício está em consonância com a legislação recente, tendo sido devidamente aprovado
pela municipalidade competente.
18.
Pelo exposto, pleiteou o afastamento das infrações administrativas imputadas.
VI.
DISTRIBUIÇÃO DO PROCESSO E PAUTA DE JULGAMENTO
19.
Na reunião do Colegiado de 09.02.2021, o processo foi distribuído à minha relatoria,
mediante sorteio40. Em 25.01.2022, foi publicada pauta de julgamento no diário eletrônico da
CVM41, em cumprimento ao disposto no art. 49 na Resolução CVM no 45, de 31.08.2021.
É o relatório.
Rio de Janeiro, 14 de fevereiro de 2022.
Flávia Sant’Anna Perlingeiro
Diretora Relatora

36 Doc. SEI 1186842, p. 4-5.
37 Doc. SEI 1186842, p. 5.
38 Para tanto, remete à imagem do site “atual” (i.e., de então) do Empreendimento na internet.
39 Doc. SEI 1186842, p. 6.
40 Doc. SEI 1193565.
41 Doc. SEI 1430589.
Relatório DFP (1443242) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 9
FLAVIA MARTINS SANT
ANNA
PERLINGEIRO:01194353738
Assinado de forma digital por
FLAVIA MARTINS SANT ANNA
PERLINGEIRO:01194353738
Dados: 2022.02.14 12:11:00 -03'00'

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PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI N° 19957.005011/2020-67
Reg. Col. 2049/21
Acusados:
Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda.

Lucas Izoton Vieira
Assunto:
Oferta pública de contratos de investimento coletivo hoteleiro, sem a prévia
obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa, nos termos do art. 19
da Lei n° 6.385/1976 e dos arts. 2o e 4° da Instrução CVM no 400/2003.
Diretora Relatora: Flávia Perlingeiro
VOTO
I.
INTRODUÇÃO
1.
Trata-se de PAS1 instaurado pela SRE em face dos Acusados para apurar responsabilidades
por alegada oferta pública de CIC Hoteleiro sem a obtenção de prévio registro perante a CVM ou
sua dispensa, nos termos do art. 19, caput e §5°, I, da Lei no 6.385, de 15.12.19762, e dos arts. 2o e
4° da ICVM no 400, de 29.12.20033, o que constitui infração grave consoante o disposto no art.
59, II, da referida Instrução4.
2.
Como detalhado no Relatório, a investigação teve início com o recebimento, pela GOI/SOI,
de Denúncia5 feita por D.T.B., na qual esse informou ter investido no Empreendimento e,
posteriormente, ter percebido se tratar de CIC Hoteleiro, sem que a Ofertante tivesse solicitado a
dispensa de registro à CVM para realizar a oferta pública.
3.
Posteriormente, mais uma denúncia foi enviada à SOI, dessa vez pela investidora E.S.C.,

1 Os termos iniciados em letra maiúscula utilizados neste voto que não estiverem nele definidos têm o significado que
lhes foi atribuído no relatório que o antecede (“Relatório”).
2 Art. 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado sem prévio registro na
Comissão. (...) § 5o - Compete à Comissão expedir normas para a execução do disposto neste artigo, podendo: I -
definir outras situações que configurem emissão pública, para fins de registro, assim como os casos em que este poderá
ser dispensado, tendo em vista o interesse do público investidor; (...).
3 Art. 2o Toda oferta pública de distribuição de valores mobiliários nos mercados primário e secundário, no território
brasileiro, dirigida a pessoas naturais, jurídicas, fundo ou universalidade de direitos, residentes, domiciliados ou
constituídos no Brasil, deverá ser submetida previamente a registro na Comissão de Valores Mobiliários – CVM, nos
termos desta Instrução.
Art. 4° Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores mobiliários, a CVM poderá, a seu
critério e sempre observados o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o
registro ou alguns dos requisitos, inclusive divulgações, prazos e procedimentos previstos nesta Instrução.
4 Art. 59. Considera-se infração grave, para os efeitos do § 3o do Art. 11 da Lei no 6.385, de 1976, sem prejuízo da
multa de que trata o § 1o do mesmo artigo, a distribuição: (...) II - realizada sem prévio registro ou dispensa da CVM;
5 Doc. SEI 1060188, p. 1.
Voto DFP (1443245) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 10

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narrando6 que o Empreendimento foi ofertado pela Vista Azul como “negócio imobiliário”, com
“promessa de rentabilidade”, sem que tivesse sido explicado que se tratava de um CIC Hoteleiro
com todos os riscos inerentes a esse tipo de investimento.
4.
Os Acusados não apresentaram resposta aos ofícios7 enviados pela SRE, nos quais foram
solicitados esclarecimentos sobre o Empreendimento e o envio dos documentos relevantes para
análise do caso. Entretanto, em suas razões de defesa8 (“Defesa”), Vista Azul refutou a tese
acusatória no que se refere à configuração de oferta pública de valor mobiliário/CIC hoteleiro.
II.
PRELIMINAR
5.
A Defesa suscitou questão preliminar ao mérito, alegando a ocorrência de prescrição da
pretensão punitiva da CVM, reputando que os fatos imputados aos Acusados neste PAS ocorreram
em 20149 e o Termo de Acusação foi lavrado em 10.08.202010, quando já teria transcorrido
integralmente o prazo prescricional quinquenal estabelecido no art. 1o da Lei n° 9.873/199911.
6.
No entanto, ressalto que os fatos apontados pela Acusação neste PAS não se restringem à
celebração de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrada com um dos
denunciantes em 13.10.2014, entre outros documentos, tampouco do instrumento de garantia de
receita de ocupação datado de 22.09.201512 firmado com o outro denunciante ou o respectivo
contrato de compra e venda de unidade imobiliária de 12.01.2016, mas diz respeito a todo um
conjunto de contratos e circunstâncias a evidenciar a oferta de CIC Hoteleiros direcionada ao
público em geral, por meio da divulgação do material publicitário e informações constantes do site
do Empreendimento, o que, consoante evidenciado neste PAS, se estendeu pelo menos até o ano
de 2019, tendo em vista que a referida oferta de investimento encontrava-se disponível em página
na internet em 19.06.2019, como apurado nas investigações realizadas pela área técnica13.
7.
Cabe destacar que, em caso de infração permanente ou continuada, a contagem do prazo
prescricional se inicia a partir do dia em que cessou a infração. Sendo assim, considerando que a

6 Doc. SEI 1060188, p. 8-9.
7 Doc. SEI 1060188, p. 59-64.
8 Doc. SEI 1186842. Como consta do Relatório, os argumentos de defesa foram apresentados e considerados em prol
de ambos os Acusados, embora a petição de defesa tenha apresentado apenas a Vista Azul como peticionante.
9 O contrato de promessa de compra e venda com E.S.C. foi firmado em 13.10.2014 (Doc. SEI 1060191, anexo 3).
10 Doc. SEI 1071358.
11 Art. 1o Prescreve em cinco anos a ação punitiva da Administração Pública Federal, direta e indireta, no exercício
do poder de polícia, objetivando apurar infração à legislação em vigor, contados da data da prática do ato ou, no caso
de infração permanente ou continuada, do dia em que tiver cessado. (grifos aditados)
12 Esse documento, que dispõe acerca da “Garantia de Receita de Ocupação por 24 (vinte e quatro) meses” está datado
de 22.09.2015, mas é apresentado como anexo ao contrato de compra e venda que se refere como tendo sido celebrado
entre a Vista Azul e D.T.B. em 12.01.2016 (Doc. 1060188, p. 10-12).
13 Doc. SEI 1060188, p. 4-7.
Voto DFP (1443245) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 11

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oferta pública irregular imputada aos Acusados se prolongou no decorrer do tempo, constata-se
que a alegação da Defesa não deve prosperar, tendo em vista o equívoco quanto ao termo a quo
do referido prazo prescricional, tendo a Acusação agido dentro do prazo legal de cinco anos.
8.
Voto, portanto, pelo não acolhimento da preliminar de prescrição quinquenal.
III.
MATERIALIDADE
9.
Em benefício da síntese, tendo em vista a consolidação de entendimento pelo Colegiado
da CVM em diversos precedentes sobre a matéria14, deixo de repisar o debate acerca da
caracterização da oferta de investimento como CIC Hoteleiro e da consequente necessidade de
registro ou dispensa de registro pela CVM, para a realização de oferta pública de distribuição, nos
termos da Lei n° 6.385/1976 e da regulamentação aplicável.
10.
Entendo existirem elementos suficientes para caracterizar a irregularidade apurada neste
PAS. Com efeito, a proposta de investimento em unidades vinculadas ao pool hoteleiro do
Empreendimento (“Pool de Hotelaria”) era ofertada indistintamente ao público em geral por meio
de site na internet, com apelo para a realização de investimento financeiro e expectativa de
remuneração baseada em esforços de terceiros15, reunindo todas as características inerentes a um
CIC Hoteleiro, o que demandaria o registro ou a dispensa de registro perante a CVM.
11.
À luz dos elementos trazidos aos autos, constata-se que os CICs eram formalizados por
meio de contratos de promessa de compra e venda referente às unidades hoteleiras, celebrados
entre a Vista Azul, como promitente vendedora, e os investidores interessados, como promitentes
compradores, bem como de outros contratos vinculados (inclusive constantes de anexo), referentes
à garantia de receita de ocupação16 e participação em SCP.

14 v., p. ex., PAS CVM no RJ2007/11593, j. 15.01.2008; PAS CVM n° RJ2017/2225, j. 28.08.2018; PAS CVM no
RJ2018/324, j. 30.10.2018; PAS CVM no RJ2017/4412, j. 30.10.2018; PAS CVM n° RJ2017/4779, j. 11.12.2018;
PAS CVM n° RJ2017/3091, j. 26.03.2019; PAS CVM no RJ2016/8155 (Processo SEI no19957.007937/2016-19), j.
10.12.2019; e PAS CVM SEI no 19957.010328/2018-09, j. 04.05.2021.
15 Foram trazidas aos autos impressões da página do Empreendimento na internet, de que contavam divulgação de
atrativos para o “investimento” (assim inclusive denominado), como, por exemplo: “Se somarmos o resultado
hoteleiro dos Hotéis BRISTOL (10% a 19% anuais) com a valorização imobiliária (8% a 10% anuais), estima-se que
este investimento possa então gerar retorno entre 18% e 29% ao ano (1,39% a 2,14% ao mês). Mesmo que a
valorização imobiliária seja somente igual à inflação (6% anuais), o investimento nas unidades hoteleiras da Bristol
estarão retornando entre 16% e 25% ao ano.”; “A operadora gerencia o negócio para você.”; “Você recebe o
resultado proporcional à operação de todo o hotel e proporcional à fração ideal de suas unidades.”; “Você adquire
seu imóvel já locado, sem preocupação com inquilinos, taxas e impostos incidentes”; “A Rede Hoteleira tem foco nos
resultados e trabalha para otimização do lucro de todos, inclusive o seu”; “A Rede Hoteleira se encarrega da
conservação da sua unidade e de todo o hotel.” (Doc. SEI 1060188, p. 4-7) (grifos aditados).
16 Por exemplo, em relação ao anexo de garantia apresentado por um dos denunciantes: “Cláusula Primeira: Esta
Garantia de Receita de Ocupação constitui uma PROMOÇÃO COMERCIAL e é limitada somente às unidades
hoteleiras do Bristol Vista Azul com 32,58 m2 e 55,19 m2 de área privativa, não podendo ser estendida a qualquer
Voto DFP (1443245) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 12

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12.
Ao firmar o contrato de promessa de compra e venda de unidade hoteleira, o promitente
comprador declarava, dentre outros pontos, ter tomado conhecimento, aderido e se sub-rogado nos
direitos e obrigações da Incorporadora (promitente vendedora) constantes do Contrato de
Administração Hoteleira e das unidades que compõem o Pool de Hotelaria17.18
13.
Ressalte-se que o Empreendimento se dava em imóvel de uso misto (comercial e
residencial), mas a acusação tem por objeto a oferta pública de CICs apenas em relação às unidades
hoteleiras e não quanto às unidades de uso residencial. A cláusula 02.1 do contrato de promessa
de compra e venda explicitava que as unidades hoteleiras integravam, necessariamente, o pool de
hotelaria (“02.1 O condomínio reger-se-á de acordo com a legislação vigente e será constituído
de um edifício de uso misto, com 125 unidades de uso residencial e 104 unidades hoteleiras que
constituirão um Pool de hotelaria”19 - grifei).
14.
A cláusula 57.2 do mesmo instrumento previa ainda que “Conforme Convenção de
Condomínio, a Administradora/Operadora Hoteleira [O.B.L.] constituirá Sociedade em Conta de

outra unidade do referido empreendimento: esta Garantia de Remuneração é também limitada somente a todos os
contratos efetivamente assinados entre 12 de setembro de 2014 e 31 de dezembro de 2014.
Cláusula Segunda: Por garantia de Receita de Ocupação, fica entendido que consiste na remuneração bruta referente
a rendimento hoteleiro do empreendimento adquirida pelo Promitente Comprador durante um período determinado
e que atender a todas as exigências do pool hoteleiro.” (grifos aditados) Note-se que o instrumento celebrado com o
outro denunciante tem cláusula equivalente, distinguindo-se apenas por fazer referência a promoção limitada a
contratos assinados entre 01 de janeiro de 2016 e 31 de março de 2016, corroborando a continuidade da prática.
17 Conforme transcrição do contrato enviado por E.S.C. (Doc. SEI 1060191, anexo 3):“57. O ADQUIRENTE subroga-
se em todos os direitos e obrigações da PROMITENTE VENDEDORA, relativos ao citado contrato de Administração
do Condomínio e das unidades que compõe o Pool de Hotelaria e, na proporção da sua fração ideal, declarando-se
ainda ciente de que o imóvel que está adquirindo faz parte do empreendimento, seja ele com destino residencial ou
com destino à operação hoteleira, conforme definida na Convenção de Condomínio, que será mantida em
funcionamento pela Administradora/Operadora Hoteleira [O.B.L.], inscrita no CNPJ sob o no. (...), pelo prazo de 10
anos, a contar da data da Assembleia Geral Extraordinária de instalação do CONDOMÍNIO, tudo conforme contrato
específico de Administração Hoteleira nos quais o ADQUIRENTE manifesta sua concordância, conforme item 5.2.2
da Convenção de Condomínio.
57.1 Declara que previamente tomou conhecimento do Contrato de Administração Hoteleira e assume todos os
direitos, prerrogativas, vantagens e consequentes obrigações e ônus inerentes ou derivados do contrato, cujos
preceitos e cláusulas ficam sub-rogados, aceitando os seus teores, cláusulas e condições, os quais ora ratifica e se
obriga a cumprir em sua plenitude, como se os tivesse originariamente subscrito. Em função do disposto nesta
Cláusula, está anexo a este instrumento o Contrato Administração Hoteleira.”
18 Cláusula semelhante à presente no PAS CVM SEI no 19957.004671/2020-21, de relatoria do Presidente Marcelo
Barbosa, j. em 09.11.2021, de que foi objeto o mesmo tipo de infração.
19 Trecho retirado do contrato encaminhado por E.S.C. (Doc. SEI 1060191, anexo 3). O modelo de contrato padrão
encaminhado pela defesa difere apenas ao afirmar que seriam “116 unidades de uso residencial e 113 unidades
hoteleiras que constituirão um Pool de hotelaria” (Doc. SEI 1186844). As discrepâncias em relação aos números de
unidades residenciais e hoteleiras restam, porém, esclarecidas, pela certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel
relativo ao Empreendimento do Registro de Imóveis, cartório do 1o Ofício da Comarca de Domingos Martins – ES,
datada de 05.05.2017, trazida aos autos pela defesa (Doc. SEI 1186845), que indica os registros de alteração do
Memorial descritivo do Empreendimento, indicando que, inicialmente, eram 72 hoteleiras e 154 residenciais, depois
passaram a ser 104 hoteleiras e 125 “apart hotéis individuais e distintas” e, por fim, passaram a ser 113 “unidades
hoteleiras” e 116 “de apart hotel, individuais e distintas”. Assim, vê-se que houve alterações ao longo dos anos.
Voto DFP (1443245) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 13

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Participação - SCP, na qualidade de Sócia Ostensiva, para gerir e coordenar o empreendimento,
obrigando-se como ADQUIRENTE de unidade destinada ao Pool de hotelaria, se este caso for, a
aderir à SCP na qualidade de Sócio Participante (Oculto), através da assinatura do Termo de
Adesão próprio”20.
15.
Sendo assim, considerando que as unidades hoteleiras obrigatoriamente compunham o
Pool de Hotelaria, contratualmente era também prevista a obrigação de adesão à SCP na qualidade
de sócio participante (oculto)21, o que se contrapõe à alegação da Defesa, não respaldada nos
elementos trazidos aos autos, de que os adquirentes das unidades hoteleiras poderiam dar a elas a
destinação que quisessem.
16.
A propósito, como explanado, com muita propriedade, no voto do Diretor Relator Gustavo
Gonzalez, em consulta feita ao Colegiado a respeito da caracterização de CIC, em um outro tipo
de negócio jurídico em relação a empreendimento imobiliário (que, embora diverso, enseja a
análise de alguns aspectos semelhantes aos abordados em relação ao CIC Hoteleiro), “[s]e os
imóveis são vendidos com a finalidade primária de uso pessoal, não há que se falar em uma oferta
de contrato de investimento coletivo” (p.ex., fins residenciais), mas quando há adesão obrigatória
a um pool hoteleiro tem-se “um dos típicos arranjos que atrai o regime dos valores mobiliários
para negócios envolvendo investimentos em imóveis”, cabendo, na análise do aspecto jurídico e
também da substância econômica do negócio, dar especial atenção “a motivação dos investidores
em adquirir os imóveis e a ênfase dada pelo vendedor na promoção do investimento”.
17.
Observe-se que, neste caso, como relatado, havia clara promessa de remuneração para os
investidores a partir de esforços empregados por terceiro (no caso, pela operadora hoteleira) e, ao
contrário do alegado pela Defesa, não é imprescindível, para a configuração do CIC Hoteleiro, que
haja garantia de rentabilidade mínima. O montante de remuneração fixa ou variável não é elemento
apto a afastar a configuração do CIC, observando-se que o art. 2°, IX, da Lei n° 6.385/1976 faz
referência a “direito de remuneração” e a “rendimentos” advindos do esforço do empreendedor ou
de terceiros, sem fazer qualquer restrição ao tipo de remuneração ou seu montante.

20 As informações e transcrições relativas aos contratos referidos neste voto foram retiradas dos contratos
encaminhados pelos investidores do Empreendimento (Doc. SEI 1060188, p. 10-12 e Doc. SEI 1060191) e
corroboradas pelos modelos de contratos apresentados pela Defesa (Doc. SEI 1186844).
21 “A sociedade em conta de participação congrega duas espécies de sócios: o sócio ostensivo e o sócio oculto ou
participante. O primeiro é aquele a quem compete explorar, em nome individual e sob sua própria e exclusiva
responsabilidade, o objeto definido no contrato de participação. O sócio oculto, geralmente prestador de capital, tem
por escopo a participação nos resultados da exploração do objeto, sem, contudo, assumir riscos pelo insucesso do
empreendimento junto a terceiros. Os seus riscos são dimensionados e se limitam à prestação pela qual se obrigou
junto ao sócio ostensivo, nos termos exclusivos do contrato.” (CAMPINHO, Sérgio. Curso de Direito Comercial:
Direito de Empresa. São Paulo: Editora Saraiva, 16a Ed., 2019, p. 86).
Voto DFP (1443245) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 14

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18.
Ademais, nos materiais de divulgação da oferta por meio do referido site é dada ênfase ao
rendimento (resultado financeiro) esperado para o investimento, inclusive com comparações
expressas a rendimentos auferidos em aplicações financeiras em típicos produtos bancários, como
se vê no seguinte trecho: “[a] Poupança está remunerando normalmente o capital dos investidores
em cerca de 6% ao ano (em torno de 0,5% ao mês), livres de impostos. A remuneração de CDBs
e outros produtos de prateleira dos bancos, após impostos, também remuneram em torno de 6%
ao ano ou pouco menos. Os Hotéis do Grupo ALLIA / Rede BRISTOL estão sistematicamente
distribuindo resultados hoteleiros entre 0,8% a 1,5% ao mês que, anualizados, representam
aproximadamente 10% a 19% ao ano. Se somarmos o resultado hoteleiro dos Hotéis BRISTOL
(10% a 19% anuais) com a valorização imobiliária (8% a 10% anuais), estima-se que este
investimento possa então gerar retorno entre 18% e 29% ao ano (1,39% a 2,14% ao mês). Mesmo
que a valorização imobiliária seja somente igual à inflação (6% anuais), o investimento nas
unidades hoteleiras da Bristol estarão (sic) retornando entre 16% e 25% ao ano”.
19.
Destaco, ainda, que a impressão da imagem da página do Empreendimento na internet
trazida pela Defesa não representa o material de divulgação da Oferta vigente à época dos fatos
apurados pela SRE, não apresenta data de acesso e tem conteúdo distinto daquele observado pela
área técnica em 19.06.2019.
20.
De resto, a Defesa não trouxe qualquer argumento ou prova a demonstrar que os contratos
referentes ao Empreendimento se distinguem daqueles utilizados em outros empreendimentos
hoteleiros já examinados pela CVM, não havendo razão para reabrir a discussão já superada.
21.
Desse modo, os fatos examinados neste processo, em seus aspectos fundamentais, se
coadunam com os precedentes julgados pela CVM, restando, a meu ver, caracterizada a infração.
IV.
AUTORIA E RESPONSABILIDADE
22.
Passo à análise da autoria, quanto ao que a Acusação imputou responsabilidade à Ofertante
(Vista Azul) e seu administrador à época da oferta (Lucas Izoton).
23.
Como dito, restou incontroverso que o material de divulgação da oferta dos CICs
Hoteleiros constava do site do Empreendimento, que, por sua vez, era de responsabilidade da
Incorporadora. Note-se que a ICVM no 602/2018 veio a deixar claro, em relação à oferta pública
de distribuição de CIC Hoteleiro, que a ofertante será “a sociedade incorporadora ou qualquer
outra pessoa que realize atos de distribuição pública de CIC hoteleiro” (art. 2o, II).
24.
A Defesa não contestou que o referido site era de responsabilidade da Vista Azul,
fundamentando suas alegações de ausência de irregularidade no entendimento de que
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Empreendimento seria apenas uma incorporação imobiliária e que os contratos celebrados com os
clientes não configurariam CIC Hoteleiro.
25.
Nesse sentido, a identificação da Vista Azul como promitente vendedora nos contratos de
promessa de compra e venda e a comercialização das unidades hoteleiras pela Incorporadora com
vinculação ao Pool de Hotelaria, conforme evidenciado no anúncio em página na internet e pela
presença da logomarca no material publicitário22, demonstram a autoria da infração.
26.
No que tange ao acusado Lucas Izoton, esse era administrador da Incorporadora à época
da oferta e responsável pela oferta, o que também não foi contestado, tendo a Defesa se ancorado
na alegação de não configuração de oferta de CIC Hoteleiro. Portanto, cabia a ele a
responsabilidade pelo cumprimento das referidas obrigações impostas à Ofertante23.
27.
Resta avaliar a reprovabilidade da conduta dos Acusados à luz dos marcos temporais
fixados em precedentes do Colegiado24, que vêm sendo reiteradamente adotados desde então.
28.
O entendimento do Colegiado tem sido no sentido (i) da não responsabilização pelos atos
de distribuição realizados antes de 12.12.2013, data da divulgação de Alerta ao Mercado, ocasião
em que a CVM manifestou-se sobre a caracterização dos chamados condo-hotéis como valores
mobiliários na modalidade CIC; (ii) da responsabilização dos atos de distribuição posteriores a
17.03.2015, data da edição da Deliberação CVM no 734, que estabeleceu requisitos e
procedimentos para a obtenção de dispensa de registro de oferta pública desses CICs; e (iii) da
necessidade de se sopesar as particularidades do caso concreto para os atos ocorridos no período
compreendido no interregno transcorrido entre tais datas.
29.
Como frisado pela SRE, não foi possível definir ao certo quando a oferta irregular de que
se trata teve seu início e fim, nem precisar o número de unidades hoteleiras vendidas, uma vez que
os Acusados não encaminharam os documentos requeridos pela CVM e não prestaram
esclarecimentos adicionais. No entanto, ao menos em relação aos investidores denunciantes
(E.S.C. e D.T.B.), foram encaminhados à CVM os contratos firmados com a Vista Azul referentes
ao Empreendimento em 13.10.201425 e 22.09.201526, respectivamente. Ademais, como apurado
pela área técnica, a oferta de investimento no site do Empreendimento continuava disponível pelo
menos até 19.06.2019. Portanto, bem depois de superados todos os referidos marcos temporais.

22 Doc. SEI 1060188, p. 13-58.
23 v. art. 33 da ICVM no 602/2018: Art. 33. Os administradores do ofertante, dentro de suas competências legais e
estatutárias, são responsáveis pelo cumprimento das obrigações impostas ao ofertante por esta Instrução.
24 PAS CVM SEI no 19957.004122/2015-99, j. 12.04.2016 e PAS CVM no 19957.008081/2016-91, j. 07.08.2018.
25 Doc. SEI 1060191.
26 Doc. SEI 1060188, p. 10-12.
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30.
Assim, restou evidenciado que a oferta pública dos CIC Hoteleiros ocorreu e perdurou após
o Alerta ao Mercado divulgado pela CVM em dezembro de 2013, e até mesmo após o chamado
“período de assimilação”, como referido em diversos precedentes sobre o tema, de maneira que,
em consonância com decisões da Autarquia27, matérias a respeito do posicionamento adotado já
haviam sido publicadas em portais de comunicação de grande alcance.
V.
CONCLUSÃO E DOSIMETRIA
31.
Pelo exposto, concluo pela procedência da acusação e passo à dosimetria da pena a ser
aplicada à Incorporadora e ao seu administrador.
32.
No julgamento dos Processos SEI no 19957.0003266/2017-90 e 19957.008081/2016- 91,
consignou-se que as penalidades a serem cominadas aos responsáveis por ofertas irregulares de
CICs Hoteleiros sejam aplicadas por oferta, atenuadas ou agravadas em razão do período em que
a irregularidade foi praticada e o número de unidades autônomas vendidas, o que tem sido adotado
em diversos precedentes julgados desde então, sopesando também o porte do ofertante28.
33.
Atentando para o fato de que, neste caso, não foi possível precisar as datas de início e de
encerramento da oferta irregular, nem definir ao certo o número de unidades autônomas vendidas
devido à falta de resposta dos Acusados às solicitações feitas pela SRE, tais elementos não se
afiguram como parâmetros adequados para dosimetria em relação aos Acusados neste PAS.
34.
Em que pese a gravidade em abstrato da conduta, considero, ainda, que, neste caso, em
linha com outros precedentes julgados pelo Colegiado29, deve ser aplicada a penalidade de
advertência, tendo em vista a ausência de elementos indicativos de grande amplitude da oferta,
assim como o porte da Ofertante e os bons antecedentes dos Acusados.
35.
Pelo exposto, com fundamento no art. 11, I, da Lei n° 6.385/1976 (com redação anterior à
entrada em vigor da Lei no 13.506, de 13.11.2017), e à luz dos princípios da proporcionalidade e
da razoabilidade, voto pela condenação de:
a. Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda. à penalidade de advertência, pela
realização de oferta pública de distribuição de CICs Hoteleiros, sem a obtenção

27 PAS CVM SEI no 19957.008081/2016-91, Dir. Rel. Gustavo Borba, j. em 07.08.2018.
28 Nesse sentido, destaco manifestação de voto do Diretor Henrique Machado, acompanhada pela maioria do
Colegiado, no âmbito do PAS CVM no 19957.008081/2016-91, j. em 07.08.2018, e o voto Diretor Relator Gustavo
Gonzalez no PAS CVM no RJ2018/2316, j. em 01.10.2019.
29 PAS CVM no RJ2017/1530 (Processo SEI no 19957.002921/2017-92), j. 29.01.2019; PAS CVM no RJ2016/8155
(Processo SEI no19957.007937/2016-19), j. 10.12.2019; e PAS CVM no RJ2018/7211 (Processo SEI no
19957.009556/2018-28), j. 18.02.2020.
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do registro previsto no art. 19 da Lei no 6.385/1976 e no art. 2o da ICVM no
400/2003 e sem a dispensa prevista no art. 19, §5o, I, da Lei no 6.385/1976 e no
art. 4o da ICVM no 400/2003; e
b. Lucas Izoton Vieira à penalidade de advertência, pela realização de oferta
pública de distribuição de CICs Hoteleiros, sem a obtenção do registro previsto
no art. 19 da Lei no 6.385/1976 e no art. 2o da ICVM no 400/2003 e sem a
dispensa prevista no art. 19, §5o, I, da Lei no 6.385/1976 e no art. 4o da ICVM no
400/2003.
36.
Por fim, impende comunicar o resultado deste julgamento ao Ministério Público Federal
no Estado do Espírito Santo, em complemento ao Ofício n° 611/2020/CVM/SGE30, enviado em
15.10.202031, e à Delegacia da Polícia Federal no Estado do Espírito Santo, em complemento à
resposta apresentada no Ofício no 375/2021/CVM/SRE/GER-3, enviado em 10.12.202132, para as
providências que entenderem cabíveis.
É como voto.
Rio de Janeiro, 15 de fevereiro de 2022.
Flávia Sant’Anna Perlingeiro
Diretora Relatora

30 Doc. SEI 1119357.
31 Doc. SEI 1119964.
32 Doc. SEI 1387980, em resposta ao Ofício no 4945895/2021-DELECOR/DRCOR/SR/PF/ES (Doc. SEI 1377869).
Voto DFP (1443245) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 18
FLAVIA MARTINS SANT
ANNA
PERLINGEIRO:01194353738
Assinado de forma digital por
FLAVIA MARTINS SANT ANNA
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Dados: 2022.02.15 15:30:58 -03'00'