Tribunal: CVM
Processo: 19957.002315/2021-53
Classe: Processo administrativo sancionador
Órgão julgador: Presidente Marcelo Barbosa
Órgão colegiado: Colegiado CVM
Assuntos: Comissão de Valores Mobiliários
Data de julgamento: 2022-07-05
Data de publicação: 2022-07-05

Ementa:
Apurar suposta violação por administrador fiduciário de fundo de
investimento imobiliário ao disposto nos arts. 32, III, “d” e 33 da Instrução CVM no
472/2008 e nos arts. 11 e 23, §4o, da Instrução CVM no 516/2011. Multas e
absolvição.

Inteiro teor:
COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

EXTRATO DE SESSÃO DE JULGAMENTO
DO PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM no 19957.002315/2021-
53

Data do julgamento: 05/07/2022

Relator: Presidente Marcelo Barbosa

Acusados: Índigo Investimentos DTVM Ltda.
Benjamim Botelho de Almeida
Sérgio Paulino Ferreira

Ementa: Apurar suposta violação por administrador fiduciário de fundo de
investimento imobiliário ao disposto nos arts. 32, III, “d” e 33 da Instrução CVM no
472/2008 e nos arts. 11 e 23, §4o, da Instrução CVM no 516/2011. Multas e
absolvição.

Decisão: Vistos, relatados e discutidos os autos, o Colegiado da Comissão de
Valores Mobiliários, com base na prova dos autos e na legislação aplicável, por
unanimidade de votos, decidiu:

I – pela condenação:

a) da Índigo às seguintes penalidades:
(i) multa pecuniária, no valor de R$400.000,00 (quatrocentos mil
reais)​, por violação ao art. 11 da Instrução CVM no 516/2011;
(ii) multa pecuniária, no valor de R$200.000,00 (duzentos mil
reais)​, por ter deixado de monitorar a situação referente ao imóvel de propriedade
da San Benedetto S.A., em violação ao art. 33 da Instrução CVM no 472/2008;
(iii) multa pecuniária, no valor de R$200.000,00 (duzentos mil
reais)​, por falta de dever de diligência no contexto da operação de permuta, em
infração ao art. 33 da Instrução CVM no 472/2008;
(iv) multa pecuniária no valor de R$150.000,00 (cento e
cinquenta mil reais), por violação ao do art. 32, III, “d”, da Instrução CVM no
472/2008; e
Diário Eletrônico da CVM em
26/08/2022
Extrato de Sessão de Julgamento 457 (1548422) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 1

(v) multa pecuniária, no valor de R$150.000,00 (cento e
cinquenta mil reais), por violação ao art. 23, §4o, da Instrução CVM no 516/2011;

b) de Benjamim Botelho de Almeida às seguintes penalidades:
(i) multa pecuniária, no valor de R$200.000,00 (duzentos mil
reais) por violação ao art. 11 da Instrução CVM no 516/2011;
(ii) multa pecuniária, no valor de R$100.000,00 (cem mil reais),
por ter deixado de monitorar a situação referente ao imóvel de propriedade da San
Benedetto S.A., em violação ao art. 33 da Instrução CVM no 472/2008;
(iii) multa pecuniária no valor de R$75.000,00 (setenta e cinco
mil reais), por violação ao do art. 32, III, “d”, da Instrução CVM no 472/2008; e
(iv) multa pecuniária, no valor de R$75.000,00 (setenta e cinco
mil reais), por violação ao art. 23, §4o, da Instrução CVM no 516/2011;

c) de Sérgio Paulino Ferreira às penalidades:
(i) multa pecuniária, no valor de R$200.000,00 (duzentos mil
reais)​, por violação ao art. 11 da Instrução CVM no 516/2011;
(ii) multa pecuniária, no valor de R$100.000,00 (cem mil reais),
por ter deixado de monitorar a situação referente ao imóvel de propriedade da San
Benedetto S.A., em violação ao art. 33 da Instrução CVM no 472/2008;
(iii) multa pecuniária, no valor de R$100.000,00 (cem mil reais),
por falta de dever de diligência no contexto da operação de permuta, em infração ao
art. 33 da Instrução CVM no 472/2008;
(iv) multa pecuniária no valor de R$75.000,00 (setenta e cinco
mil reais), por violação ao do art. 32, III, “d”, da Instrução CVM no 472/2008; e
(v) multa pecuniária, no valor de R$75.000,00 (setenta e cinco
mil reais), por violação ao art. 23, §4o da Instrução CVM no 516/2011.

II - pela absolvição de Índigo, Benjamim Botelho de Almeida e
Sérgio Paulino Ferreira da acusação de violação ao art. 33 da Instrução CVM no
472/2008, em razão de cobrança de taxa de administração a maior, por meio da
contabilização de participações societárias detidas pelo Fundo utilizando método
equivocado; e

III – pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva de Benjamim
Botelho de Almeida para responder à acusação de violação ao art. 33 da Instrução
CVM no 472/2008 no contexto da operação de permuta, por ter ocorrido em
momento posterior à renúncia do acusado ao cargo de diretor responsável.

O
Colegiado
decidiu
pela
comunicação
do
resultado
deste
julgamento Ministério Público Federal no Estado de Rondônia, em complemento ao
Ofício no 45/2022/CVM/SGE, de 23.02.2022, para as providências que julgar cabíveis
no âmbito de sua competência.

Os acusados punidos terão um prazo de 30 dias, a contar da
Extrato de Sessão de Julgamento 457 (1548422) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 2

comunicação da decisão da CVM, para interpor recurso voluntário ao Conselho de
Recursos do Sistema Financeiro Nacional, nos termos do art. 70 da Resolução CVM
no 45/2021.

Presente os advogados Isabel Bocater e Matheus Rossi, representando
Índigo Investimentos DTVM Ltda. e Benjamim Botelho de Almeida; e Andrea Alencar,
representando Sérgio Paulino Ferreira.

Presente a Procuradora Luciana Dayer, representante da Procuradoria
Federal Especializada da CVM.

Participaram desta Sessão de Julgamento os Diretores Flávia Perlingeiro,
Otto Lobo, João Accioly e o Presidente da CVM, Marcelo Barbosa, que presidiu a
Sessão.

O Diretor Alexandre Rangel se declarou impedido e não participou do
julgamento do processo.

Documento assinado eletronicamente por Flavia Martins Sant Anna
Perlingeiro, Diretor, em 15/07/2022, às 11:07, com fundamento no art. 6o do
Decreto no 8.539, de 8 de outubro de 2015.
Documento assinado eletronicamente por Otto Eduardo Fonseca de
Albuquerque Lobo, Diretor, em 15/07/2022, às 11:33, com fundamento no
art. 6o do Decreto no 8.539, de 8 de outubro de 2015.
Documento assinado eletronicamente por MARCELO SANTOS BARBOSA,
Usuário Externo, em 18/08/2022, às 16:44, com fundamento no art. 6o do
Decreto no 8.539, de 8 de outubro de 2015.
Documento assinado eletronicamente por João Carlos de Andrade Uzêda
Accioly, Diretor, em 25/08/2022, às 18:01, com fundamento no art. 6o do
Decreto no 8.539, de 8 de outubro de 2015.
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Processo Administrativo Sancionador CVM SEI n° 19957.002315/2021-53 – Relatório – Página 1 de 15

PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI N° 19957.002315/2021-53
Reg. Col. 2437/21
Acusados:
Índigo Investimentos DTVM Ltda.

Benjamim Botelho de Almeida
Sérgio Paulino Ferreira
Assunto:
Apurar suposta violação por administrador fiduciário de fundo de
investimento imobiliário ao disposto nos arts. 32, III, “d” e 33 da
Instrução CVM no 472/2008 e nos arts. 11 e 23, §4o, da Instrução
CVM no 516/2011.
Relator:
Presidente Marcelo Barbosa
RELATÓRIO
I.
Origem e objeto
1.
Trata-se
de
Processo
Administrativo
Sancionador
(“PAS”)
instaurado
pela
Superintendência de Relações com Investidores Institucionais (“SIN”) em face da Índigo
Investimentos DTVM Ltda. (“Índigo” ou “Administradora”) e de seus diretores responsáveis,
Benjamim Botelho de Almeida e Sérgio Paulino Ferreira, em razão de supostas irregularidades
relacionadas à administração fiduciária do São Domingos Fundo de Investimento Imobiliário (“FII
São Domingos” ou “Fundo”).
2.
O PAS teve origem no Processo CVM no 19957.005454/2017-52, instaurado em
decorrência de denúncia da Secretaria de Políticas de Previdência Social do então Ministério do
Trabalho e Previdência Social, que informou à CVM possíveis irregularidades em fundos de
investimento em que determinado instituto regime próprio de previdência social detinha
participações.
3.
A partir das investigações realizadas, a SIN concluiu que a Índigo, que atuou como
administradora do FII São Domingos no período de 09.02.2015 a 30.12.2019, teria violado seu
dever de diligência, previsto no art. 33 da Instrução CVM no 472/2008, e descumprido normas
relacionadas: (i) à avaliação de ativos constantes da carteira do Fundo (art. 11 da Instrução CVM
no 516/2011); (ii) à manutenção, em atualizada e perfeita ordem, da documentação referente a
operações realizadas (art. 32, III, “d” da Instrução CVM no 472/2008); e (iii) ao prazo para
divulgação das demonstrações financeiras (art. 23, §4o, da Instrução CVM no 516/2011).
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 4

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4.
Dada a natureza institucional das infrações, a área técnica também acusou Benjamim
Botelho de Almeida e Sérgio Paulino Ferreira, diretores responsáveis no período de 09.02.2015 a
08.04.2016 e 08.04.2016 e 14.11.2018, pelas mesmas supostas infrações, porém na qualidade de
diretores responsáveis, conforme previsto no art. 28, §2o, da Instrução CVM no 472/20081.
II.
Acusação
5.
O termo de acusação dividiu os fatos objeto deste PAS em sete seções, analisando
separadamente as irregularidades identificadas em cada um dos ativos investidos pelo FII São
Domingos.
6.
Seguindo a mesma estrutura proposta pela SIN, este relatório descreverá, primeiro, as
irregularidades envolvendo a San Benedetto Real Estate S.A. (“San Benedetto S.A.”) para, na
sequência, passar à suposta infração cometida pela Administradora no contexto da operação de
permuta com imóveis constantes da carteira do Fundo. A terceira, quarta e quinta subseções, por
sua vez, tratarão dos descumprimentos relacionados aos investimentos realizados na Paulínia do
Brasil Projetos Imobiliários Ltda. (“Paulínia Ltda.”), na Brasil Realty Empreendimentos S.A.
(“Brasil Realty S.A.”)2 e na Santo André Empreendimento Imobiliário Ltda. (“Santo André
Ltda.”). Por fim, serão abordadas as considerações da SIN sobre o envio intempestivo das
demonstrações financeiras do Fundo e a conduta dos diretores responsáveis.
San Benedetto Real Estate S.A.
7.
Em relação à San Benedetto S.A., as irregularidades identificadas dizem respeito (i) à
avaliação do ativo por meio de método contábil equivocado, em infração ao art. 11 da Instrução
CVM no 516/2011; e (ii) ao suposto descumprimento pela Administradora de seu dever de
diligência, (a) por não ter monitorado a situação de imóvel de propriedade da San Benedetto S.A.
e, consequentemente, ter deixado de informar aos cotistas a respeito de bloqueio judicial que recaiu
sobre tal propriedade; e (b) por ter auferido vantagem indevida, por meio da cobrança de taxa de
administração, em decorrência das reavaliações suspostamente indevidas da participação do Fundo
na sociedade.
8.
O Fundo adquiriu a totalidade das ações de emissão da San Benedetto S.A. no segundo
trimestre de 2014, pelo valor de R$ 8,6 milhões. A sociedade possuía como único ativo um terreno
localizado no Bairro da Atalaia da Velha, no Município de Aracaju.

1 Art. 28, §2, da Instrução CVM no 472/2008: “§ 2o A administração do fundo deve ficar sob a supervisão e
responsabilidade direta de um diretor estatutário do administrador, especialmente indicado para esse fim”.
2 Atual denominação da Máxima Realty S.A.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 5

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9.
Quanto à primeira infração, a área técnica aponta que a participação do FII São Domingos
na sociedade sofreu sucessivas reavaliações no período em que integrou sua carteira. Nesse
sentido, (i) em meados de 2015, o valor da San Benedetto S.A. foi estimado em R$15,3 milhões,
com base em memorando técnico elaborado pela Santos, Bas Business & Financial Advisory
(“Santos Bas Advisory”) – representando um aumento de 77,9% em relação ao valor pelo qual foi
adquirida pelo Fundo e provocando uma elevação de 24,5% no seu patrimônio líquido; (ii) em
julho de 2016, em novo laudo também emitido pela Santos Bas Advisory, a San Benedetto S.A.
foi avaliada em R$30,5 milhões; e (iii) em dezembro de 2016, no contexto de operação de permuta
celebrada entre o Fundo e a Milo Investimentos S.A. (“Milo S.A.”), a sociedade foi avaliada em
R$50 milhões.
10.
De acordo com a SIN, por ter avaliado a San Benedetto S.A. de acordo com o método do
valor justo, a Administradora teria incorrido em violação ao art. 11 da Instrução CVM no 516/2011,
que determina que “os imóveis destinados à venda no curso ordinário do negócio devem ser
avaliados pelo menor entre o valor de custo ou o valor realizável líquido”. No entendimento da
área técnica, o ativo deveria ter sido avaliado pelo seu valor de custo, uma vez que “em que pese
formalmente o FII São Domingos investir em uma sociedade de propósito específico, a San
Benedetto, temos que na essência o investimento era no terreno situado em Aracaju, que era o
único ativo da companhia que, por sua vez, era detida integralmente pelo Fundo”3.
11.
A área técnica afirma, ainda, que “as sucessivas reavaliações positivas do ativo San
Benedetto sempre foram fundamentadas na natureza do empreendimento que se pretendia
construir, sem que houvesse ocorrido qualquer avanço real no seu andamento e, o que é mais
grave, sem que houvesse possibilidade real de que algum empreendimento viesse a ser realizado
no referido terreno naquele momento devido ao fato de que, em 13/8/2015, o imóvel foi objeto de
bloqueio judicial, inviabilizando, ao menos temporariamente, a realização de qualquer obra ou a
sua negociação”4.
12.
Em razão das referidas reavaliações, o patrimônio líquido do Fundo teria se elevado
artificialmente, o que gerou uma vantagem indevida para a Índigo, que recebia remuneração
equivalente a 1,5% a.a. do patrimônio líquido. O recebimento indevido dessa remuneração
configuraria, no entendimento da acusação, violação ao dever de diligência da Índigo, previsto no
art. 33 da Instrução CVM no 472/2008.

3 Doc. SEI 1217665, §45.
4 Doc. SEI 1217665, §26.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 6

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13.
Na visão da SIN, a falta de diligência da Administradora teria ficado evidente também
pelo fato de a Índigo não ter acompanhado adequadamente a situação do único imóvel de
propriedade da San Benedetto S.A. e não ter comunicado aos cotistas o bloqueio judicial que recaiu
sobre este.
14.
O referido bloqueio judicial foi determinado em decisão provisória proferida em
13.08.2015 por juíza da 21a Vara Cível de Aracaju, em razão de irregularidades no processo de
transferência da propriedade do imóvel para a San Benedetto S.A. A informação sobre a medida
judicial constou de parágrafo de ênfase nas demonstrações financeiras da San Benedetto S.A.
referentes ao exercício social findo em 31.12.2015, emitidas em 31.03.2016.
15.
A SIN sustenta ser “dever da administradora do fundo de investimento imobiliário
acompanhar a situação legal dos ativos mais importantes que compõem a sua carteira”5. Nessa
linha, ao tomar conhecimento da ação judicial – o que teria ocorrido, segundo a acusação, na data
de divulgação das demonstrações financeiras da San Benedetto S.A. – a Administradora deveria
ter adotado providências a fim de “mitigar os riscos para o patrimônio do Fundo e para seus
cotistas [...] inclusive informando ao mercado os fatos que poderiam ser considerados
relevantes”6.
16.
A Índigo, porém, não publicou nenhum fato relevante a respeito do assunto, tendo, na
verdade, apenas prosseguido com “incrementos no valor do ativo, por meio de sucessivas
reavaliações baseadas em projeções de caixa do projeto imobiliário que encontrava-se
suspenso”7, o que, para a área técnica, configuraria violação ao art. 33 da Instrução CVM no
472/2008.
Operação de permuta de imóveis
17.
A SIN entendeu que a Administradora também teria faltado com o seu dever de diligência
no contexto de operação de permuta de imóveis celebrada entre o Fundo e a Milo S.A., em
27.12.20168. Por meio do contrato, o FII São Domingos se comprometeu a transferir à Milo S.A.
(i) a totalidade da participação detida na San Benedetto S.A.; e (ii) determinados imóveis
integrantes da carteira do Fundo. Tais imóveis foram avaliados pelo valor de R$1,89 milhões,
sendo que, de acordo com as apurações da área técnica, teriam sido adquiridos pelo Fundo quatro
meses antes por um valor significativamente maior, de R$4 milhões.

5 Doc. SEI 1217665, §35.
6 Doc. SEI 1217665, §35.
7 Doc. SEI 1217665, §34.
8 Doc. SEI 1217950.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 7

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18.
A esse respeito, a área técnica afirmou que “o segundo laudo de avaliação para essas
sete unidade imobiliárias, elaborado pela York Partners Consultoria em 28/12/2016 (1218769),
não apresentou nenhuma observação ou situação específica de mercado que pudesse justificar
uma depreciação tão significativa dos imóveis em um espaço tão curto de tempo”9. Além disso,
no entendimento da acusação, “a operação reveste-se de um caráter ainda mais nebuloso quando
consideramos que [...] as sete unidades imobiliárias foram adquiridas pelo FII São Domingos por
R$ 4 milhões e vendidas, quatro meses depois para o mesmo grupo de pessoas no âmbito da
operação de permuta por R$ 1,89 milhão”10.
19.
Embora a operação de permuta tenha sido desfeita, a área técnica ressaltou que o Fundo
teve de arcar com prejuízos, visto que o contrato previa a devolução de “somente uma parte (R$
2,89 milhões em cotas Brazil Realty FII) do valor pago pelo Fundo relativo à primeira torna de
R$ 5 milhões (cujos imóveis compunham uma parte do total)”11. Ademais, no entendimento da
SIN, “a operação de permuta apenas foi desfeita por inadimplência do Fundo, que não conseguiu
transferir para a Milo Investimentos o ativo objeto da permuta, a San Benedetto, muito
provavelmente devido aos embargos judiciais existentes e que já eram do conhecimento da
administradora na data da assinatura do Contrato de Permuta”12.
Paulínia do Brasil Projetos Imobiliários Ltda.
20.
Quanto ao investimento realizado pelo Fundo na Paulínia Ltda., a SIN aponta que, assim
como se verificou em relação à San Benedetto S.A., o investimento foi avaliado inadequadamente
pelo seu valor justo, ao invés do valor de custo, em infração ao art. 11 da Instrução CVM no
516/2011.
21.
Nesse sentido, a área técnica alega que a Paulínia Ltda. tinha como único ativo um terreno,
que foi avaliado em R$3.310.000,00, de acordo com laudo de avaliação patrimonial, datado de
04.08.201413. O FII São Domingos subscreveu cotas de emissão da Paulínia Ltda. em agosto de
2014, pelo valor de R$8,65 milhões14. O investimento do Fundo na sociedade, porém, foi
contabilizado, nas demonstrações financeiras do FII São Domingos referentes ao exercício findo
em 31.12.2014, por R$11.030.072,00. Já em laudo de avaliação elaborado pela Santos Bas

9 Doc. SEI 1217665, §54.
10 Doc. SEI 1217665, §52.
11 Doc. SEI 1217665, §60.
12 Doc. SEI 1217665, §61.
13 Doc. SEI 1219035.
14 A área técnica ressaltou que, de acordo com laudo da Santos Bas Advisory com data base de 31.10.2015, o valor
efetivamente aportado pelo Fundo teria sido de R$7,7 milhões (doc. SEI 1217665, §68).
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 8

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Advisory, com data base de 31.10.2015, o valor justo da participação do Fundo na Paulínia Ltda.
foi estimado em R$10.169.701,92.
Brasil Realty Empreendimentos S.A.
22.
A SIN apurou, ainda, que a Administradora teria falhado na sua obrigação de manter, em
atualizada e perfeita ordem, a documentação referente às operações realizadas pelo Fundo,
conforme previsto no art. 32, III, “d”, da Instrução CVM no 472/200815. De acordo com a área
técnica, a Índigo teria falhado no cumprimento desse dever tendo em vista que as transações
realizadas pelo Fundo com ações de emissão da Brasil Realty S.A. teriam sido registradas de forma
incorreta nas demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício findo em 31.12.2016.
23.
Nesse sentido, as demonstrações financeiras do Fundo relativas ao exercício findo em
31.12.2016, continham a seguinte ressalva relacionada a tal investimento:
“O Fundo demonstrava em sua carteira 816.215 ações da MÁXIMA Realty S.A.16 no montante de R$ 7.944
mil, registrados pelo valor de mercado, que representam 7% do patrimônio líquido do Fundo. Identificamos
através do Instrumento Particular de Compra e Venda de Ações que o Fundo adquiriu 1.479.654 ações pelo
montante de R$ 12.000 mil, e que dessa operação, somente foram registradas em sua carteira 816.275 ações
pelo montante de R$ 6.500mil. Em 04 de junho de 2017, o Fundo firmou distrato da aquisição das ações
que ainda se encontravam pendentes de liquidação. Dessa forma, o reconhecimento do referido distrato,
deveria ter sido reconhecido somente na data em que o fato ocorreu e em 31 de dezembro de 2016, o Fundo
deveria ter registrado a totalidade das ações negociadas, a respectiva marcação a mercado desse total de
ações e o passivo correspondente a parcela que não havia sido liquidada, R$ 5.500 mil”17.
24.
De acordo com a área técnica, a Administradora teria reconhecido que “o erro de
lançamento só foi corrigido artificialmente, por meio da assinatura de um distrato cancelando
parte da operação, em meados de 2017, contrariando as normas contábeis vigentes que, conforme
bem exposto no parecer dos auditores independentes (1218762), prevê que deveriam ter sido
registradas a totalidade das ações da Máxima Realty negociadas em 2016, a respectiva marcação
a mercado desse total de ações e o passivo correspondente à parcela que não havia sido liquidada,
no valor de R$ 5,5 milhões”18.

15 “Art. 32. O administrador do fundo deve: [...] III – manter, às suas expensas, atualizados e em perfeita ordem: [...]
d) os registros contábeis referentes às operações e ao patrimônio do fundo;”
16 Antiga denominação da Brasil Realty S.A.
17 Doc. SEI 1218762.
18 Doc. SEI 1217665, §81.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 9

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25.
Apesar de o erro no lançamento contábil ter sido corrigido com a celebração do distrato,
a SIN aponta que até o desfazimento da operação “os investidores do FII São Domingos foram
induzidos a erro em relação à real situação econômica, financeira e patrimonial do Fundo”19.
Santo André Empreendimento Imobiliário Ltda.
26.
Em relação à Santo André Ltda., a área técnica identificou irregularidades (i) na
manutenção da documentação referente a operações realizadas com cotas de emissão da sociedade
em atualizada e perfeita ordem, em infração ao art. 32, III, “d”, da Instrução CVM no 472/2008,
semelhantemente ao que se verificou em relação à Brasil Realty S.A.; e (ii) na avaliação do ativo
pelo seu valor justo, em infração ao art. 11 da Instrução CVM no 516/2011.
27.
Quanto à primeira irregularidade, a SIN sustentou que, enquanto o relatório semestral
referente ao 2o semestre de 2015 do Fundo informava que o valor de mercado da Santo André
Ltda. seria de R$3.472.540,00, teria constado nas demonstrações financeiras referentes ao
exercício encerrado em 31.12.2016 que o FII São Domingos possuía 3.652.540 cotas de emissão
da referida sociedade “no valor unitário de R$ 2,36 totalizando R$8.606 mil reais”20.
28.
Questionada sobre o assunto, a Administradora esclareceu que o Fundo possuía
originalmente 500.000 cotas de emissão da Santo André Ltda., tendo adquirido posteriormente
mais 3.153.000 cotas, totalizando 3.653.000. Esse aumento de participação, porém, “acabou sendo
cancelado posteriormente pela empresa, permanecendo o Fundo com as mesmas 500.000
(quinhentas mil) quotas”21.
29.
A esse respeito, a área técnica destacou que (i) “a acusada mais uma vez tenta minimizar
esse erro ao apresentar solução irregular de cancelamento de operações realizadas sem os
registros contábeis pertinentes”22; e (ii) “em nenhum momento houve como justificar o valor de
R$ 8,6 milhões atribuído à Santo André ao final de 2016, conforme demonstrações financeiras do
Fundo daquele ano (1218762), já que nenhum dos laudos de avaliação apresentados (conforme
listados abaixo no item 98) respaldavam esse valor”23.
30.
Além disso, a SIN entendeu ter restado configurada infração pela Administradora ao art.
11, da Instrução CVM no 516/2011, uma vez que o investimento na Santo André Ltda. teria sido
reavaliado diversas vezes pelo método do valor justo, conforme laudos de avaliação apresentados.
No entendimento da área técnica, entretanto, “mesmo que o investimento na incorporação se dê

19 Doc. SEI 1217665, §82.
20 Doc. SEI 1217665, §89.
21 Doc. SEI 1218007, p. 21.
22 Doc. SEI 1217665, §95.
23 Doc. SEI 1217665, §96.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 10

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de forma indireta, por meio da empresa investida, como foi o caso, ele deveria refletir as práticas
contábeis da Instrução CVM no 516, ou seja, os ativos deveriam permanecer avaliados pelo custo
de aquisição, o que inclui a apropriação de receitas somente à medida em que as unidades são
vendidas e que há progresso físico da obra”24.
Demonstrações financeiras e divulgação de informações
31.
Por fim, a acusação verificou que as demonstrações financeiras do FII São Domingos
referentes aos exercícios de 2015, 2016 e 2017 teriam sido entregues com atraso, o que
configuraria infração ao art. 23, §4o, da Instrução CVM no 516/201125.
32.
Segundo a Índigo, tais atrasos teriam ocorrido em razão de dificuldades na obtenção de
documentação referente às empresas investidas. No entendimento da SIN, “[c]laro que
dificuldades por vezes podem ser enfrentadas por administradores de fundos de investimento em
obter as demonstrações de suas investidas, mas quando ocorrem (1) de forma sistemática e
reiterada ao longo de vários anos, (2) sempre a respeito das mesmas investidas, (3) com registros
precários e inconsistentes no fundo dessas participações e (4) a própria administradora, quando
instada a demonstrar suas providências, nada demonstra de efetivo ou concreto, por vezes até
alegando meramente que a responsabilidade seria da ‘administradora anterior’, é inevitável
concluir que tais irregularidades nada tem a ver com questões alheias a sua vontade, mas sim
decorreram de sua própria falta de diligência na condução do fundo”26.
Diretores responsáveis
33.
Por entender que as infrações imputadas à Índigo seriam decorrentes “de atos de natureza
institucional”27, a SIN também acusou os diretores responsáveis pela atividade de administração
de fundos de investimento imobiliário da Administradora, pela prática das mesmas irregularidades.
Nesse sentido, “em função das atribuições e responsabilidades estatutárias como Diretores
Responsáveis em relação ao FII São Domingos FII, o Sr. BENJAMIM BOTELHO DE ALMEIDA
responde pelas mesmas irregularidades imputadas à ÍNDIGO INVESTIMENTOS no período de

24 Doc. SEI 1217665, §102.
25 “Art. 23. As demonstrações financeiras do fundo são compostas pelos seguintes documentos, acompanhadas das
respectivas notas explicativas e do relatório do auditor independente: [...] §4o O conteúdo das demonstrações
financeiras deve obedecer à estrutura mínima prevista nos Anexos 23-I, 23-II, 23-III e 23-IV, devendo ser entregues
pela instituição administradora, junto com o relatório do auditor independente, em até 90 (noventa) dias contados a
partir do encerramento do período ao qual se referem”.
26 Doc. SEI 1217665, §109.
27 Doc. SEI 1217665, §116.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 11

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19/2/2015 (quando ela assumiu a administração do Fundo) a 8/4/2016 e o Sr. SÉRGIO PAULINO
FERREIRA responde pelas infrações entre 8/4/2016 e 14/11/2018”28.
III.
Manifestação da Procuradoria Federal Especializada junto à CVM (“PFE”)
34.
O Termo de Acusação foi analisado pela PFE29 que, em 17.06.2021, entendeu que a peça
acusatória atendia os requisitos do art. 5 e do art. 6, I, II, III, IV e VI da então vigente Instrução
CVM no 607/2019, destacando, porém, quanto aos incisos V e VII do art. 6o, que os fatos
envolvendo a San Benedetto S.A. e a Paulínia Ltda. poderiam, em tese, caracterizar a prática de
operação fraudulenta (item II, “c”, da Instrução CVM no 08/1979, então vigente) e não mera
violação a deveres fiduciários, como imputado pela acusação.
35.
A esse respeito, a área técnica destacou que “concorda com a argumentação de que
existem indícios de que a fronteira entre as violações aos deveres fiduciários e a realização de
uma operação fraudulenta pode ter sido ultrapassada, mas ressalta que o conjunto de documentos
analisados no presente processo podem não ser suficiente para comprovar tal fato”, mantendo o
enquadramento dado às condutas30.
IV.
Defesas
36.
Os
acusados
foram
regularmente
intimados
e
apresentaram
suas
defesas
tempestivamente.
Razões de defesa conjunta da Índigo e de Benjamim Botelho de Almeida
37.
Preliminarmente, a Índigo e Benjamim Botelho de Almeida alegaram que, por meio do
Ofício
no
136/2018/CVM/SIN/GIES,
enviado
no
âmbito
do
Processo
CVM
no
19957.005454/2017-52, a SIN determinou que a Administradora republicasse as demonstrações
financeiras do Fundo, reavaliando os seus ativos pelo valor de custo.
38.
Tal ofício, que foi atendido pela Administradora, consubstanciava, no seu entendimento,
“típico ofício de alerta, medida alternativa de supervisão, que passou a ser prevista no art. 4o da
então vigente Instrução CVM 607”31. Uma vez sanado o ato irregular apontada no ofício,
considerando que “a instauração de um processo sancionador pressupõe a existência de justa
causa, a consequência esperada pelos administrados, logicamente, seria o arquivamento da
investigação preliminar”32.

28 Doc. SEI 1217665, §121.
29 Doc. SEI 1287789.
30 Doc. SEI 1290511.
31 Doc. SEI 1370869, §14.
32 Doc. SEI 1370869, §15.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 12

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39.
No caso, porém, a conduta da área técnica foi diferente, configurando, na visão dos
acusados, “venire contra factum proprium, porquanto ocorreu, com a instauração do PAS,
injustificada quebra da confiança que os administrados depositaram nas orientações da
Autarquia”33. Por esses motivos, entendem que as acusações de violação ao art. 11 da Instrução
CVM no 516/2011 e de suposto descumprimento do dever de diligência, em razão da alegada
possibilidade de obtenção de vantagem irregular com a reavaliação dos ativos imobiliários do
Fundo, não poderiam prosperar.
40.
Quanto ao mérito, os acusados aduziram que:
(i)
“a administradora empenhou esforços para publicar as demonstrações financeiras do
Fundo dentro do prazo legal”34, não tendo permanecido inerte diante da não apresentação
de informações por parte das sociedades investidas pelo Fundo;
(ii)
nesse sentido, “após tentativas infrutíferas de obter, amigavelmente, as demonstrações
financeiras da sociedade investida Paulínia – investida pelo Fundo sob a administração
da BRL TRUST, consistente no ajuizamento de ação de produção antecipada de provas
com pedido de medida cautelar em face da referida sociedade, objetivando o recebimento
das demonstrações financeiras da companhia dos exercícios findos em 2016, 2017 e
2018”35;
(iii)
as participações societárias detidas pelo FII São Domingos nas sociedades investidas
foram avaliadas corretamente pelo seu valor justo, visto que deveriam ser classificados
como ativos financeiros e não imóveis, como alega a área técnica;
(iv)
“[o] fato de as sociedades em que o FII São Domingos investiu possuírem um imóvel
como sendo seu único ativo não muda o fato de ser o Fundo proprietário de ações ou
quotas de emissão das sociedades, respondendo perante terceiros nesta qualidade
(acionista ou quotista) e não como proprietário de um imóvel”36;
(v)
“[o] Fundo adquiriu os instrumentos patrimoniais relativos à participação nas
sociedades investidas com o propósito de gerar ingressos futuros de caixa em
decorrência da negociação desses instrumentos patrimoniais, razão pela qual os ativos
foram classificados na categoria ‘mantido para negociação’”37, tendo, por isso, sido
avaliados pelo seu valor justo.

33 Doc. SEI 1370869, §18.
34 Doc. SEI 1370869, §23.
35 Doc. SEI 1370869, §25.
36 Doc. SEI 1370869, §65.
37 Doc. SEI 1370869, §74.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 13

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41.
Nessa linha, sobre as infrações específicas vislumbradas pela acusação nos ativos
investidos pelo Fundo, a Índigo e Benjamim Botelho de Almeida sustentaram que:
(i)
a primeira reavaliação da participação do FII São Domingos na San Benedetto S.A.
ocorreu “em razão da alteração do escopo do empreendimento, que passou a ser relativo
à construção de torres de apartamentos, o que aumentou significativamente o seu valor
global de vendas”38;
(vi)
“tanto a reavaliação acima, quanto as demais reavaliações do ativo San Benedetto,
foram realizadas com base em laudos de avaliação contratados à época, resguardando-
se, assim, a necessária cautela e o padrão de diligência da ÍNDIGO com relação à
observância das regras contábeis na mensuração de seu valor justo”39;
(vii)
“todos os laudos de avaliação que respaldaram as reavaliações foram enviados à SIN,
[e] [...] elaborados por empresas renomadas, as quais são extremamente ciosas de sua
responsabilidade e de sua reputação”40;
(viii)
quanto à operação de permuta de imóveis, diferentemente do que alega a SIN, o negócio
foi precedido por “análises internas e estudos técnicos, conforme documentação enviada
pela ÍNDIGO em resposta ao Ofício no 26/2020/CVM/SIN/GSAF”41;
(ix)
em relação ao bloqueio judicial que recaiu sobre o imóvel de propriedade da San
Benedetto S.A., a Índigo “em momento algum, foi cientificada ou teve ciência da
existência da ação judicial em curso, além de não ter tido conhecimento da decisão
liminar proferida em 13.08.2015, sendo certo que, no período em que prestou os serviços
de administração ao Fundo, este não foi parte no dito processo e, portanto, não houve o
recebimento de qualquer citação judicial correspondente”42;
(x)
a Administradora não teve acesso, à época, às demonstrações financeiras da San
Benedetto S.A. referentes ao exercício findo em 31.12.2015, que faziam menção ao
bloqueio judicial, uma vez que foram disponibilizadas com atraso pela sociedade
investida;
(xi)
[d]e qualquer forma, e agindo de maneira prudente e diligente, a ÍNDIGO optou por
fazer uma provisão de perda de 100% (cem por cento) do ativo, conforme se verifica nas

38 Doc. SEI 1370869, §36.
39 Doc. SEI 1370869, §37.
40 Doc. SEI 1370869, §38.
41 Doc. SEI 1370869, §40.
42 Doc. SEI 1370869, §42.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 14

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demonstrações financeiras de 2018 do FII São Domingos”43;
(xii)
as reavaliações do investimento do FII São Domingos na Paulínia Ltda. também foram
baseados em laudos de avaliação elaborados por empresas de renome, não tendo a SIN
manifestado “qualquer indicação de inconsistência de premissas e /ou questionamentos
acerca dos critérios utilizados pelas empresas responsáveis [pelos laudos de
avaliação]”44;
(xiii)
“a empresa investida Paulínia foi responsável pela incorporação imobiliária e
construção do empreendimento já concluído denominado Residencial Clube AquaVille,
localizado na Rua Raphael Perissinoto, 197, bairro João Aranha, na cidade de Paulínia
– SP (http://www.residencialclubeaquaville.com.br/)”45;
(xiv)
o investimento realizado pelo Fundo na Brasil Realty S.A. foi lucrativo, tendo as ações
da sociedade sido alienadas em 25.04.2018 a valor superior ao da aquisição;
(xv)
a diferença entre ações de emissão a Brasil Realty S.A. adquiridas pelo Fundo e
registradas em sua carteira não impactou o patrimônio líquido do FII São Domingos, uma
vez que “o Fundo contabilizou como ativo apenas as ações que efetivamente adquiriu,
sendo que a transferência das ações restantes estava sujeita à condição suspensiva
consistente no pagamento de parcela respectiva. Por outro lado, não houve a
contabilização do passivo relativo às ações restantes, que poderiam vir a ser adquiridas
pelo Fundo. Posteriormente, o Fundo promoveu o distrato relativo à aquisição do saldo
de ações do Brasil Realty S.A.”46;
(xvi)
quanto ao investimento do Fundo na Santo André Ltda., o “aumento da participação do
Fundo em Santo André acabou sendo cancelado posteriormente pela empresa,
permanecendo o Fundo com as mesmas 500.000 (quinhentas mil) quotas, conforme
consta das demonstrações financeiras de 2018”47;
(xvii)
quanto à alegada obtenção de vantagem pela Administradora em razão da valorização dos
ativos constantes da carteira do Fundo, (a) “a ÍNDIGO procedeu aos registros contábeis
do Fundo de acordo com as normas aplicáveis aos ativos detidos, não havendo qualquer
artifício que, de algum modo, implicasse em vantagem à administradora quanto à

43 Doc. SEI 1370869, §48.
44 Doc. SEI 1370869, §52.
45 Doc. SEI 1370869, §67.
46 Doc. SEI 1370869, §57.
47 Doc. SEI 1370869, §60.
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mensuração da sua taxa de remuneração”48; e (b) a Administradora “deveria ter
recebido, como taxa de remuneração, o valor total de R$ 507.955,60, quando, na
verdade, recebeu o valor de R$ 340.361,90, ficando com um ‘crédito’ contra o Fundo de
R$ 167.593,70”49.
Razões de defesa de Sérgio Paulino Ferreira
42.
Em sua defesa, Sérgio Paulino Ferreira afirma ter atuado como diretor responsável pela
administração de fundos de investimento imobiliário da Índigo entre 20.02.2017 e 06.12.2018,
conforme ficha cadastral completa da Índigo junto à JUCESP50, e não desde 08.04.2016, como
aponta a acusação. Nesse sentido, o acusado ressalta que apenas poderia responder por fatos
ocorridos após 20.02.2017, destacando que:
(i)
as reavaliações da San Bendetto S.A. “ocorreram no período em que o cargo de Diretor
de Gestão era exercido pelo Sr. Fernando Vitor de Oliveira”51;
(ii)
o contrato de permuta entre o FII São Domingos e a Milo S.A., questionado pela acusação,
foi celebrado em 27.12.2016 e aditado em 25.08.2016, antes de Sérgio Paulino Ferreira
assumir o cargo de diretor responsável;
(iii)
o investimento do Fundo na Paulínia Ltda. ocorreu em agosto de 2014, antes de o acusado
ingressar na Índigo, e o laudo de avaliação dos projetos imobiliários dessa sociedade “fora
elaborado em 09 de novembro de 2015 e apenas apresentado em 10/09/2018, deixando
claro que o Proponente não teve qualquer envolvimento na elaboração do documento e
somente tinha o objetivo de esclarecer a racionalidade por trás dos atos das gestões
anteriores”52;
(iv)
quanto à Brasil Realty S.A., (a) o erro no lançamento contábil referente às ações de
emissão da companhia detidas pelo Fundo refere-se às demonstrações financeiras do
exercício findo em 31.12.2016, emitidas antes do ingresso de Sérgio Paulino Ferreira na
Índigo; (b) “o valor do patrimônio líquido do fundo não fora alterado pela operação,
sendo que as informações foram retificadas com a celebração dos contratos cabíveis
conforme as normas de contabilidade aplicáveis”53; (c) na venda da participação no ativo,
o Fundo obteve lucro;

48 Doc. SEI 1370869, §79.
49 Doc. SEI 1370869, §82.
50 Doc. SEI 1370855, pp. 15-27.
51 Doc. SEI 1370855, p. 6.
52 Doc. SEI 1370855, p. 8.
53 Doc. SEI 1370855, p. 8.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 16

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(v)
o erro contábil no lançamento do investimento do Fundo na Santo André Ltda. refere-se
às demonstrações financeiras relativas ao exercício findo em 31.12.2016, antes, portanto,
de Sérgio Paulino Ferreira assumir como diretor responsável da Índigo;
(vi)
não ocupava qualquer cargo na Administradora no momento em que o prazo para entrega
das demonstrações financeiras referentes aos exercícios de 2015, 2016 e 2017 expirou;
(vii)
“[q]uando o Proponente passou a compor a Diretoria da Índigo, em fevereiro de 2017,
as demonstrações financeiras e demais documentos com entrega em atraso já deveriam
estar em fase de elaboração pela Administração anterior; mas não estavam sequer em
primórdios de serem elaboradas”54;
(viii)
“[o] Proponente tomou todas as precauções para apresentar as demonstrações
financeiras anteriores a sua gestão, cumprindo seu dever de diligência frente a uma
empresa que já estava em graves apuros na época”55; e
(ix)
“mesmo que o Proponente fosse responsável pelas condutas ora apontadas, seria
impossível dar cabo de todas estas pendências durante o curto prazo em que este exerceu
o cargo de Diretor de Gestão da Índigo”56.
43.
Além disso, Sérgio Paulino Ferreira aduziu que a acusação não teria demonstrado “a
intenção por parte do Proponente em realizar qualquer ação ou omissão referente às condutas
ora discutidas, não havendo qualquer comprovação de efetiva contribuição por parte do
Proponente no processo de decisão envolvido nas condutas”57. No entendimento do acusado, a
área técnica teria se limitado a descrever “como as condutas foram realizadas sem conseguir
identificar como as mesmas podem ser associadas diretamente ao Proponente, se limitando a
indicar que os atos foram realizados pela empresa”58.
V.
Proposta de termo de compromisso e distribuição do PAS
44.
Em 01.10.2021 Sérgio Paulino Ferreira apresentou, em conjunto com a sua defesa,
proposta de termo de compromisso, dispondo-se a pagar R$40.000,00, em quatro prestações
mensais, com a finalidade de encerrar o presente PAS59.
45.
Tendo em vista que nem todos os acusados no PAS apresentaram proposta de termo de

54 Doc. SEI 1370855, p. 9.
55 Doc. SEI 1370855, p. 9.
56 Doc. SEI 1370855, p. 11.
57 Doc. SEI 1370855, p. 5.
58 Doc. SEI 1370855, p. 6.
59 Doc. SEI 1370855.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 17

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compromisso60, na reunião do Colegiado ocorrida em 14.12.2021 fui designado relator do
processo61.
46.
A PFE analisou a proposta apresentada e se posicionou pela existência de óbice jurídico
à sua aceitação, em razão da ausência de proposta de indenização para os prejuízos apontados no
termo de acusação62.
47.
Em reunião de 31.05.2022, o Colegiado deliberou, por unanimidade, pela rejeição da
proposta de termo de compromisso, acompanhando o entendimento do Comitê de Termo de
Compromisso63.
É o relatório.

Rio de Janeiro, 05 de julho de 2022.

Marcelo Barbosa
Presidente Relator

60 Art. 31, caput e §2o da Resolução CVM no 45/2021: “Art. 31. Após a apresentação da defesa, ou decorrido o prazo
previsto no art. 29 sem que esta tenha sido apresentada, os autos devem ser encaminhados ao Colegiado para
designação do Relator por sorteio. [...] §2° Na hipótese de todos os acusados apresentarem propostas de termo de
compromisso, a designação de Relator deve aguardar o resultado da apreciação do parecer do Comitê de Termo de
Compromisso pelo Colegiado”.
61 Doc. SEI 1408704.
62 Doc. SEI 1447145.
63 Doc. SEI 1524974.
Relatório PTE (1546851) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 18

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PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI N° 19957.002315/2021-53
Reg. Col. 2437/21
Acusados:
Índigo Investimentos DTVM Ltda.

Benjamim Botelho de Almeida
Sérgio Paulino Ferreira
Assunto:
Apurar suposta violação por administrador fiduciário de fundo de
investimento imobiliário ao disposto nos arts. 32, III, “d” e 33 da
Instrução CVM no 472/2008 e nos arts. 11 e 23, §4o, da Instrução
CVM no 516/2011.
Relator:
Presidente Marcelo Barbosa
VOTO
I.
INTRODUÇÃO
1.
Este PAS1 foi instaurado pela SIN em face da Índigo e de seus diretores responsáveis,
Benjamim Botelho de Almeida e Sérgio Paulino Ferreira, em razão de supostas irregularidades
relacionadas à administração fiduciária do FII São Domingos. O Fundo investia em sociedades
voltadas ao desenvolvimento de determinados projetos imobiliários.
2.
De acordo com a acusação, a Índigo, que atuou como administradora do Fundo no
período de 09.02.2015 a 30.12.2019, teria violado o seu dever de diligência, previsto no art. 33 da
Instrução CVM no 472/2008, e descumprido normas referentes: (i) à avaliação de ativos constantes
da carteira do Fundo (art. 11 da Instrução CVM no 516/2011); (ii) à manutenção, em atualizada e
perfeita ordem, da documentação referente a operações realizadas (art. 32, III, “d” da Instrução
CVM no 472/2008); e (iii) ao prazo para divulgação das demonstrações financeiras (art. 23, §4o,
da Instrução CVM no 516/2011). Os diretores responsáveis foram acusados pelas mesmas supostas
infrações, à luz do disposto no art. 28, §2o, da Instrução CVM no 472/2008.
3.
Tratarei, na próxima seção, da questão preliminar suscitada pela Administradora e por
Benjamim Botelho de Almeida em sua defesa conjunta, para, na sequência, passar à análise de
cada uma das infrações imputadas pela área técnica. Por fim, na última seção, analisarei a conduta
dos diretores responsáveis.

1 Os termos iniciados em letras maiúsculas que não estiverem aqui definidos têm o significado que lhes é atribuído no
relatório deste processo.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 19

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Processo Administrativo Sancionador CVM SEI no 19957.002315/2021-53 – Página 2 de 24
II.
PRELIMINAR
4.
Preliminarmente, a Índigo e Benjamim Botelho de Almeida alegaram que não haveria
justa causa para a instauração do presente processo sancionador em relação às acusações de (i)
avaliação incorreta de ativos constantes da carteira do Fundo a valor justo (art. 11 da Instrução
CVM no 516/2011); e (ii) obtenção de vantagem indevida em razão da valorização artificial das
cotas do FII São Domingos (art. 33 da Instrução CVM no 472/2008).
5.
Isso
porque,
a
CVM
teria
determinado,
por
meio
do
Ofício
no
136/2018/CVM/SIN/GIES2, a republicação das demonstrações financeiras do Fundo, com a
reavaliação dos seus ativos de acordo com o critério previsto no art. 11 da Instrução CVM no
516/2011. Para os acusados, tal ofício consubstanciava “típico ofício de alerta, medida alternativa
de supervisão, que passou a ser prevista no art. 4o da então vigente Instrução CVM 607”3, de
modo que, uma vez sanada a irregularidade, “a consequência esperada pelos administrados,
logicamente, seria o arquivamento da investigação preliminar”4.
6.
O argumento dos acusados não merece prosperar.
7.
A Deliberação CVM no 542/2008, vigente à época, de fato previa a possibilidade de
arquivamento de processo administrativo, mediante o envio de ofício de alerta e a correção das
eventuais irregularidades detectadas5. A utilização dessa medida alternativa de supervisão deve
ocorrer em casos de menor gravidade, como veio a explicitar a Instrução CVM no 607/2019, atual
Resolução CVM no 45/2021, ao dispor que “as superintendências poderão [...] deixar de lavrar
termo de acusação nos casos em que [...] restar demonstrada a pouca relevância da conduta, a
baixa expressividade da ameaça ou da lesão ao bem jurídico tutelado e a possibilidade de
utilização de outros instrumentos ou medidas de supervisão que julgarem mais efetivos” (grifei)6.
8.
No presente caso, porém, a SIN entendeu que tais requisitos não estariam presentes, de
modo que o processo não poderia ser encerrado sem lavratura de termo de acusação. O Ofício no
136/2018/CVM/SIN/GIES não abre margem a dúvida sobre esse ponto, visto que o seu envio
decorreu da prerrogativa estabelecida no art. 26 da Instrução CVM no 516/2011, no sentido de que
“[v]erificada a impropriedade ou inconsistência nos processos de reconhecimento, classificação,
mensuração e divulgação de ativos e passivos, reconhecimento de receitas e apropriação de
despesas, a Superintendência de Investidores Institucionais – SIN, depois de consultada a

2 Doc. SEI 0628411.
3 Doc. SEI 1370869, §14.
4 Doc. SEI 1370869, §15.
5 Deliberação CVM no 542/2008: “II - as Superintendências poderão, uma vez constatada a ocorrência de
irregularidade praticada no âmbito do mercado de valores mobiliários, alertar a pessoa física ou jurídica fiscalizada
para o desvio observado, assinalando-lhe, se for o caso, prazo razoável para a devida correção”.
6 Art. 4o, I, “b” da Instrução CVM no 607/2019.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 20

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Superintendência de Normas Contábeis e de Auditoria – SNC, poderá determinar a mudança,
reclassificação, registro ou baixa, com o consequente reconhecimento dos efeitos nas
demonstrações financeiras, sem prejuízo das demais sanções cabíveis” (grifei).
9.
Portanto, o ofício em questão se prestou à única finalidade de corrigir, com celeridade, a
informação equivocada prestada aos investidores, sem prejuízo da posterior instauração de
processo administrativo sancionador, nos termos do art. 26 acima referido. Não se confunde,
assim, com um ofício de alerta, que apenas pode ser utilizado como solução para situações de
menor gravidade, às quais se presta com mais eficiência.
10.
Por essas razões, afasto a preliminar arguida pelos acusados, passando a tratar, a partir da
próxima seção, das questões de mérito do caso.
III.
AVALIAÇÃO DE ATIVOS CONSTANTES DA CARTEIRA DO FUNDO
11.
A primeira infração apurada pela área técnica diz respeito à equivocada contabilização de
ativos constantes da carteira do Fundo. Nesse sentido, a SIN apurou que as participações
societárias detidas pelo FII São Domingos na San Benedetto S.A., na Paulínia Ltda. e na Santo
André Ltda. foram avaliadas pelo seu valor justo, quando, na realidade, deveriam ter sido
contabilizadas pelo seu valor de custo, nos termos do art. 11 da Instrução CVM no 516/20117.
12.
Quanto à San Benedetto S.A., de acordo com as apurações da SIN, apesar de seu custo
de aquisição ter sido de R$8,6 milhões, as ações de emissão da sociedade foram contabilizadas nas
demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício findo em 31.12.2015 pelo valor de
R$15,3 milhões, com base em laudo de avaliação da Santos Bas Advisory. O mesmo se observou
em relação à Paulínia Ltda. e à Santo André Ltda. nos exercícios de 2015 a 20178, conforme se
verifica dos gráficos abaixo:

7 “Art. 11. Os imóveis destinados à venda no curso ordinário do negócio devem ser avaliados pelo menor entre o
valor de custo ou valor realizável líquido”.
8 No exercício findo em 31.12.2018 as participações societárias em questão passaram a ser registradas pelo seu valor
de custo, em razão de determinação desta CVM, por meio do Ofício no 136/2018/CVM/SIN/GIES, acima referido
(doc. SEI 0628411).
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 21

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13.
A acusação aponta que o Fundo detinha participação societária relevante nessas
sociedades – 100%9, 95%10 e 50%11 do capital social da San Benedetto S.A., da Paulínia Ltda. e
da Santo André Ltda., respectivamente – e que cada uma delas investia em um único imóvel no
qual seria desenvolvido empreendimento imobiliário. Assim, na essência, as sociedades eram
veículos que permitiam o investimento pelo Fundo em imóvel e não companhias com atuação
própria e independente na gestão de ativos imobiliários.
14.
Diante de tal constatação, a SIN sustenta que a avaliação pelo Fundo desses investimentos
deveria refletir “as práticas contábeis do ativo final, ou seja, deveria ele permanecer avaliado
pelo custo de aquisição, acrescido de eventual apropriação de receitas à medida em que unidades
fossem vendidas e houvesse progresso físico da obra”12.
15.
As defesas, por sua vez, alegam que a contabilização das referidas participações
societárias deveria se dar pelo seu valor justo, visto que “o Fundo elegeu o investimento em
ações/quotas e não a aplicação de recursos em um imóvel e esse é o fato determinante para a

9 Doc. SEI 1217946, p. 4.
10 Doc. SEI 1219051, p. 7.
11 Doc. SEI 1219098, p. 6.
12 Doc. SEI 1217665, §48.
10,204
11,36
13,704
7,7
7,7
7,7
0
5
10
15
2015
2016
2017
Em milhões
Paulínia Ltda.
Valor registrado nas demonstrações financeiras
Valor de custo
0,5
8,606
11,708
0,172
0,172
0,172
0
5
10
15
2015
2016
2017
Em milhões
Santo André Ltda.
Valor registrado nas demonstrações financeiras
Valor de custo
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 22

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identificação do ativo a ser reconhecido contabilmente”13. No entendimento da defesa, as ações e
cotas detidas pelo Fundo se enquadrariam no conceito de ativo financeiro mantido para
negociação, visto que o investimento do FII São Domingos nas investidas tinha o propósito de
“gerar ingressos futuros de caixa em decorrência da negociação desses instrumentos
patrimoniais”14, o que imporia a sua avaliação a valor justo, nos termos do Pronunciamento
Técnico CPC38.
16.
Como visto, a controvérsia gira em torno da forma correta de contabilizar as participações
detidas pelo Fundo em determinadas sociedades. O tema tem implicações práticas relevantes, uma
vez que a contabilização incorreta de ativos ou passivos de um fundo de investimento pode
transmitir ao público informações não fidedignas a respeito da sua situação econômico-financeira,
gerando, em alguns casos, elevações ou reduções artificiais do resultado apurado no período. O
registro contábil equivocado de uma transação pode impactar, ainda, a distribuição de rendimentos
pelo fundo, levando à transferência indevida de recursos aos cotistas.
17.
Como se sabe, a garantia de disponibilização de informações verdadeiras e completas
para o público investidor, de forma a amparar a tomada de decisão de investimento, é missão
fundamental desta CVM15. Portanto, ao identificar situação em que a informação divulgada a
respeito de determinado ativo componente de carteira de fundo de investimento pode se encontrar
em desacordo com as regras aplicáveis, cabe à Autarquia atuar de forma a esclarecer a situação,
determinar correções e apurar responsabilidades.
18.
Dito isso, o primeiro passo para se aferir o método contábil a ser utilizado no presente
caso, é compreender as características e a natureza dos ativos adquiridos pelo FII São Domingos,
que podem ser resumidas da seguinte forma:
(i)
consistiam em cotas de sociedades limitadas ou ações de sociedade anônima fechada;
(ii)
as participações societárias detidas eram relevantes, garantindo ao Fundo o controle,

13 Doc. SEI 1370869, §66.
14 Doc. SEI 1370869, §74.
15 Como explicam Nelson Eizirik, Adriana Gaal, Flávia Parente e Marcus de Freitas Henriques: “Desde sua criação,
a CVM tem editado diversas normas no sentido de proteger os investidores, assegurando-lhes uma noção precisa a
respeito dos títulos que estão sendo negociados no mercado; garantindo-lhes, mediante a imposição do dever de
disclosure, um fluxo constante de informações sobre os referidos papéis, e, ainda, procurando coibir a prática de
atos ilícitos ou fraudulentos no âmbito do mercado de capitais. Este foco do órgão regulador na proteção aos
investidores mediante a adoção do princípio do full disclosure advém da sistemática do mercado e das características
dos valores mobiliários nele negociados. Como os valores mobiliários são ofertados ao público em geral, é necessário
garantir aos seus tomadores um fluxo permanente de informações a respeito da entidade emissora e também dos
papéis que estão sendo oferecidos” (Mercado de Capitais – Regime Jurídico, Rio de Janeiro: Renovar, 2011 – grifei).
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 23

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majoritário ou conjunto, sobre as sociedades16; e
(iii)
as sociedades tinham por objetivo o desenvolvimento de empreendimento imobiliário em
determinado terreno17.
19.
O Colegiado da CVM já teve a oportunidade de se manifestar sobre o adequado
tratamento contábil a ser dado a participações societárias com características semelhantes a essas,
no âmbito do Processo CVM no 19957.004079/2017-23, decidido em 24.08.2021. O caso envolveu
outro fundo de investimento que tinha em seu ativo ações de companhia detentora de apenas um
terreno, no qual seria desenvolvido condomínio logístico, que também eram contabilizadas como
ativo financeiro, pelo seu valor justo.
20.
Ao analisar o caso, a Superintendência de Supervisão de Securitização (“SSE”) entendeu
que a participação societária não poderia ser entendida como um ativo financeiro, mas como
participação em sociedade controlada pelo fundo. Embora a Instrução CVM no 516/2011 não
defina ativo financeiro, determina, em seu art. 2o, que se aplicam aos FII os critérios de
reconhecimento de receitas previstas nas normas contábeis aplicáveis às companhias abertas18.
Nessa linha, o Pronunciamento Técnico CPC48, que trata dos instrumentos financeiros, dispõe que
o pronunciamento não abrange “participações em controladas, coligadas ou empreendimentos
controlados em conjunto que devem ser contabilizadas de acordo com o CPC 36 – Demonstrações
Consolidadas, o CPC 35 – Demonstrações Separadas ou o CPC 18 – Investimento em Coligada,
em Controlada ou em Empreendimento Controlado em Conjunto”.
21.
À luz dessa previsão, a SSE sustentou que as participações societárias detidas pelo fundo
deveriam ser inicialmente reconhecidas pelo valor de custo, a ser aumentado ou diminuído pelos

16 Como mencionado acima, (i) em relação à San Benedetto S.A., o Fundo era único acionista, detendo 100% do
capital social; (ii) em relação à Paulínia Ltda., o FII São Domingos detinha 95% do capital social e tinha acordo de
sócios com a Aurea Holding e Participações S.A., que detinha o restante do capital social (doc. SEI 0663175); e (iii)
em relação à Santo André Ltda., o Fundo detinha 50% do capital social e a participação restante cabia à NPAR
Participações Ltda., que mantinha acordo de cotistas com o FII São Domingos (doc. SEI 1042407, cláusula 2.2).
17 Cf., nesse sentido, (i) laudo de avaliação da San Benedetto S.A., com data base de 31.07.2016, em que consta como
objeto dos trabalhos “[a]tribuição do valor justo à totalidade das ações que compõem o capital social da San
Benedetto Real Estate S.A. (‘San Benedetto’ ou ‘SPE’), na data-base de 31 de julho de 2016 (‘Data-Base’), cujo
propósito exclusivo é o desenvolvimento de um projeto imobiliário do tipo condomínio vertical ainda sem uma
denominação específica (‘Projeto’)”; (ii) laudo de avaliação da Paulínia Ltda., com data base de 31.05.2016, em que
consta que “[a] SPE tem por objeto o desenvolvimento e venda de um conjunto de 03 (três) prédios residenciais
localizado no Município de Paulínia – SP, cujas características estão sumarizadas na Parte 3 deste Memorando”; e
(iii) laudo de avaliação da Santo André Ltda., com data base de 30.06.2016, em que consta que “[a] SPE tem por
objeto o desenvolvimento e venda de um empreendimento residencial, do tipo comumente denominado ‘segunda
residência’, localizado litoral sul do Estado da Bahia no município de Santo André - BA, cujas características estão
sumarizadas na Parte 3 deste Memorando”.
18 Referência aos Pronunciamentos do CPC que, uma vez aprovados pela CVM, se tornam obrigatórios às companhias
abertas.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 24

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lucros ou prejuízos gerados pela investida após a aquisição, conforme método de equivalência
patrimonial previsto no Pronunciamento Técnico CPC1819. Os resultados da sociedade investida,
por sua vez, devem ser reconhecidos de acordo com as normas contábeis aplicáveis ao fundo de
investimento20.
22.
Já a Superintendência de Normas Contábeis e de Auditoria (“SNC”), embora tenha
concordado que as ações detidas pelo fundo não consistiriam ativo financeiro, sustentou que a
sociedade não deveria ser entendida como um “negócio”, mas sim como “a aquisição de um ativo
específico, ou seja, de um terreno”, que deveria ser apresentado diretamente nas demonstrações
financeiras do fundo – o que foi acatado, ao final, pela SSE e pelo Colegiado.
23.
De toda forma, seja pelo método da equivalência patrimonial, seja conforme o
entendimento da SNC, prevaleceu no caso que a contabilização da participação societária como
ativo financeiro foi equivocada e que as demonstrações financeiras do fundo deveriam refletir a
avaliação do ativo final investido pelas sociedades. À luz das semelhanças fáticas entre os
processos e pelos motivos expostos na argumentação das áreas técnicas, é essa a leitura que me
parece a mais adequada ao presente caso.
24.
Nessa linha, considerando que os ativos finais investidos pelo FII São Domingos eram
imóveis, a Instrução CVM no 516/2011 prevê dois métodos de avaliação, cuja adoção dependerá
do modelo de negócios do fundo: (i) caso o terreno tenha sido adquirido para renda ou apreciação
de capital no longo prazo, deve ser reconhecido inicialmente pelo valor de custo e, após esse
reconhecimento inicial, mensurado pelo valor justo, nos termos dos arts. 5o a 7o; ou (ii) caso tenha
sido adquirido para venda no curso ordinário, a avaliação deve se dar pelo valor de custo ou valor
realizável líquido, o que for menor, nos termos do art. 11.
25.
A respeito do modelo de negócios do FII São Domingos, a Administradora esclareceu em
sede de defesa que “[o] Fundo adquiriu os instrumentos patrimoniais relativos à participação nas
sociedades investidas com o propósito de gerar ingressos futuros de caixa em decorrência da
negociação desses instrumentos patrimoniais, razão pela qual os ativos foram classificados na
categoria ‘mantido para negociação’”21 (grifei). Essa explicação indica que o Fundo visava

19 Item 10 do CPC18: “Pelo método da equivalência patrimonial, o investimento em coligada, em empreendimento
controlado em conjunto e em controlada (neste caso, no balanço individual) deve ser inicialmente reconhecido pelo
custo e o seu valor contábil será aumentado ou diminuído pelo reconhecimento da participação do investidor nos
lucros ou prejuízos do período, gerados pela investida após a aquisição”.
20 Item 36 do CPC18: “Exceto pelo descrito no item 36A, se a investida utilizar práticas contábeis diferentes daquelas
adotadas pelo investidor em eventos e transações de mesma natureza em circunstâncias semelhantes, devem ser
efetuados ajustes necessários para adequar as demonstrações contábeis da investida às práticas contábeis do
investidor quando da utilização destas para aplicação do método da equivalência patrimonial”.
21 Doc. SEI 1370869, §74. Os mesmos esclarecimentos foram prestados em resposta ao Ofício no
130/2018/CVM/SIN/GIES (doc. SEI 1218007).
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 25

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vender as participações societárias no curso ordinário dos negócios, o que, em linha com o art. 11
acima mencionado, exigiria sua contabilização pelo valor de custo.
26.
Portanto, entendo que, ao avaliar a participação detida pelo Fundo na San Benedetto S.A.,
na Paulínia Ltda. e na Santo André Ltda. pelo seu valor justo, a Administradora descumpriu a regra
do art. 11 da Instrução CVM no 516/2011.
27.
Por fim, ainda que se considerasse que a aquisição das participações pelo FII São
Domingos visava a apreciação de capital a longo prazo ou a obtenção de renda – o que, embora
tenha sido refutado pela Índigo, não me parece de todo incoerente com a natureza do investimento
realizado pelo Fundo –, é certo que o valor justo continuaria não sendo o método contábil aplicável
no presente caso. Afinal, o art. 8o da Instrução CVM no 516/2011 dispõe que “[s]e a instituição
administradora concluir que o valor justo de uma propriedade para investimento em construção
não é mensurável de maneira confiável, a mensuração deve ser feita pelo valor de custo até que
o valor justo possa ser determinado de maneira confiável ou quando a construção for completada,
o que ocorrer primeiro”.
28.
A meu ver, a situação descrita no dispositivo é justamente a que se verifica no presente
caso. Nesse sentido, analisando os laudos de avaliação juntados aos autos, observo que:
(i)
Em relação à San Benedetto S.A., em julho de 2016, as obras sequer haviam sido iniciadas
e aguardavam a aprovação do Plano de Diretrizes para Desenvolvimento Urbano da
Prefeitura de Aracaju – SE22;
(ii)
Em relação à Paulínia Ltda., em dezembro de 2016, o andamento das obras, que haviam
sido iniciadas em março daquele ano, encontrava-se suspenso, em razão do atraso na
liberação de fundos necessários ao projeto, não havendo estimativa do tempo necessário
para a sua conclusão23; e
(iii)
Em relação à Santo André Ltda., em novembro de 2016, o prazo previsto para conclusão
das obras era janeiro de 2018, com início das vendas em 201724.

22 “A aprovação e, consequentemente, o lançamento da 1a etapa do projeto está suspenso temporariamente em virtude
do atraso na aprovação do novo PDDU, conforme já citado anteriormente. A expectativa atual é que a aprovação
deverá ocorrer no primeiro semestre de 2017” (doc. SEI 1217946, p. 11).
23 “As obras tiveram início no mês março com as mobilizações para a implantação do canteiro de obras. As fundações
já foram concluídas e a estrutura já começou a ser levantada. Contudo, conforme citado na Parte 1, o processo de
aprovação junto à CEF está tomando mais tempo do que o estimado e, por essa razão, neste momento, não possível
precisar o tempo que será necessário para a conclusão das obras” (doc. SEI 1219051, p. 8).
24 “As principais premissas aplicadas para as projeções financeiras estão sumarizadas abaixo: As vendas deverão
começar em 2017 e a expectativa da NPAR [sócia do Fundo na Santo André Ltda.] é que o mercado deverá absorver
as unidades até meados de 2019; As obras estão em andamento e deverão consumir mais de R$ 4,0 MM até a sua
conclusão prevista para Jan/2018” (doc. SEI 1219098, p. 11).
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 26

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29.
Diante dessas circunstâncias, não me parece que havia, no período em análise, elementos
que permitissem uma mensuração confiável do valor justo das participações detidas pelo Fundo
nas sociedades. Os laudos de avaliação, como visto, foram baseados em estimativas não
respaldadas na evolução concreta do empreendimento ou nas receitas efetivamente auferidas com
a venda das unidades, o que impunha, também sob esse prisma, a utilização do valor de custo, nos
termos do art. 8o da Instrução CVM no 516/2011.
IV.
DEVER DE DILIGÊNCIA
30.
O segundo grupo de irregularidades identificado pela SIN diz respeito ao
descumprimento pela Administradora de seu dever de diligência, previsto no art. 33 da Instrução
CVM no 472/200825. De acordo com a área técnica, a Índigo e seus diretores responsáveis teriam
violado o dispositivo: (i) por não terem monitorado adequadamente a situação do único imóvel de
propriedade da San Benedetto S.A.; (ii) por terem auferido vantagem indevida na cobrança de taxa
de administração, ao contabilizarem participações societárias detidas pelo Fundo utilizando
método equivocado; e (iii) no contexto da operação de permuta celebrada com a Milo S.A.
31.
Os contornos do dever de diligência dos administradores nos fundos de investimento já
foram examinados em vários precedentes deste Colegiado, que consolidou ao longo dos anos
parâmetros úteis para a análise da adequação da conduta adotada pelo administrador em
cumprimento a esse dever. No presente caso, que envolve um fundo de investimento imobiliário,
além das noções já consolidadas nos referidos processos26, me parece importante agregar uma
observação adicional.
32.
Em razão do regime imposto pela Lei no 8.668/1993, notadamente nos seus arts. 6o, 7o e
9o27, a segregação entre as atividades de gestão e administração, usualmente observada nos fundos
de investimento, não é permitida em relação aos FII que investem diretamente em imóveis. Por
esse motivo, o art. 29, §2o, da Instrução CVM no 472/2008 estabelece que apenas os valores

25 “Art. 33. O administrador deve exercer suas atividades com boa fé, transparência, diligência e lealdade em relação
ao fundo e aos cotistas”.
26 Faço referência, nesse sentido, ao (i) PAS CVM no RJ2005/5442, de relatoria da diretora Maria Helena Santana, j.
em 23.05.2007; (ii) PAS CVM no 07/2012, de relatoria do diretor Gustavo Borba, j. em 07.03.2017; e (iii) PAS CVM
no 19957.008901/2016-44, de minha relatoria, j. em 17.05.2022.
27 “Art. 6o O patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora,
em caráter fiduciário”.
“Art. 7o Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, em especial os bens
imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos,
não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições: [...]”.
“Art. 9o A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo será efetivada diretamente pela instituição
administradora, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de
Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e destaque de que tratam os § 1o e 2o do art. 7o”.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 27

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mobiliários integrantes da carteira do fundo imobiliário podem ser geridos por entidade que não o
próprio administrador28.
33.
Isso significa que, nos fundos de investimento imobiliário “de tijolo”, a administradora
desempenha um papel diferenciado em relação àquele que é usualmente atribuído às
administradoras fiduciárias em outros fundos de investimento, participando ativamente da
negociação das operações e acompanhando de modo mais próximo a situação dos imóveis
adquiridos. Essa distribuição de funções, naturalmente, deve ser levada em conta no curso da
avaliação da conduta da Índigo sob o prisma do padrão de diligência exigível.
34.
Sob essa lente, passo a analisar cada uma das supostas irregularidades identificadas pela
SIN no caso.
IV.A.
Monitoramento de imóvel de propriedade da San Benedetto S.A.
35.
A área técnica alega que a Índigo e seus diretores responsáveis teriam falhado em
monitorar os acontecimentos relativos ao único imóvel de propriedade da San Benedetto S.A.
Nesse sentido, aponta que, em decisão proferida pela 21a Vara Cível de Aracaju em 13.08.2015,
foi determinado o bloqueio do imóvel, em razão de irregularidades no processo de aquisição inicial
do imóvel pela San Benedetto S.A. Embora a informação sobre o bloqueio tenha constado das
demonstrações financeiras da sociedade referentes ao exercício de 2015, a Índigo não teria adotado
nenhuma providência a respeito, não tendo sequer publicado fato relevante, nos termos do art. 41,
§2o, VI, da Instrução CVM no 472/200829, informando os cotistas sobre os riscos associados a esse
evento.
36.
A defesa, por sua vez, aduz que a Índigo não foi cientificada sobre a referida decisão e
não teve acesso às demonstrações financeiras da San Benedetto S.A., que foram disponibilizadas
com atraso.
37.
A meu ver, assiste razão à acusação.
38.
Como se verifica das demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício findo

28 Conforme esclarecido no Edital de Audiência Pública no 01/08, que deu origem à Instrução CVM no 472/2008: “A
CVM entende que a Lei no 8.668 impede a segregação entre as atividades de administração e gestão dos ativos
imobiliários do FII. Há uma série de artigos que apontam para esta situação, em especial o art. 9o [...]. Por essa
razão, a minuta estabelece que apenas os valores mobiliários integrantes da carteira do fundo possam ser geridos
por uma entidade que não o próprio administrador (art. 29, VI). Vale reiterar que, nesta hipótese, a entidade
responsável pela gestão deve estar autorizada pela CVM para o exercício da atividade de administração de carteira
de valores mobiliários”.
29 “Art. 41. [...] § 2o São exemplos de ato ou fato relevantes: [...] VI – propositura de ação judicial que possa vir a
afetar a situação econômico-financeira do fundo”. O FII São Domingos, vale notar, não se enquadrava na exceção à
divulgação de fato relevante prevista no §4o do art. 41 da Instrução CVM no 472/2008, uma vez que era destinado a
investidores qualificados, e não profissionais, nos termos do art. 1o do seu regulamento (doc. SEI 0642336).
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 28

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em 31.12.2015, a San Benedetto S.A. representava uma parte relevante do patrimônio do FII São
Domingos, correspondendo a cerca de 20% do ativo total e 50% das ações ou cotas detidas pelo
Fundo30.
39.
Dada a relevância do ativo, me parece incontroverso que cabia à Administradora, para
atender a padrões mínimos de diligência, instituir procedimentos internos capazes de monitorar e
identificar acontecimentos que pudessem afetar o imóvel e, sempre que necessário, tomar medidas
no sentido de proteger os interesses do Fundo em relação ao imóvel. Em sede de defesa, porém, a
Administradora não cita qualquer evidência de monitoramento exercido, limitando-se a
argumentar que o bloqueio judicial do imóvel não chegou ao seu conhecimento à época.
40.
Sobre esse último ponto, ainda que se admita que as demonstrações financeiras do
exercício de 2015 da San Benedetto S.A. foram disponibilizadas com atraso, noto que o laudo de
avaliação da Santos Bas Advisory, enviado à Administradora em 02.09.2016, fazia menção à ação
judicial, inclusive explicitando a alegação de fraude:
“Ação Anulatória – em 2016 foi impetrada uma ação para anular a aquisição do Terreno por parte da San
Benedetto, ocorrida em 2013. Os autores da ação são antigos proprietários da área sob a alegação de que
houve fraude na venda deles para a empresa que, posteriormente, a vendeu para a San Benedetto. A ação
corre em primeira instância na justiça de Sergipe e a San Benedetto contratou o renomado escritório Mattos
Filho, Veiga Filho, Marrey Jr e Quiroga Advogados para sua defesa.”31 (grifei)
41.
Mesmo após ter recebido o referido laudo de avaliação, que fez menção direta à ação
judicial, a Administradora não adotou nenhuma providência, não tendo sequer comunicado os
cotistas a respeito da situação que afetava o imóvel.
42.
Não bastasse a omissão, as ações adotadas pela Índigo após essa data confirmam, a meu
ver, a sua falta de diligência na condução da administração do FII São Domingos. Nesse sentido,
em 27.12.2016, o Fundo, representado pela Índigo, celebrou com a Milo S.A. contrato de permuta,
por meio do qual (i) o FII São Domingos se comprometeu a transferir a tal sociedade a totalidade
das ações de emissão da San Benedetto S.A. e determinados imóveis; e (ii) a Milo S.A. se
comprometeu a transferir ao Fundo cotas representando 100% do capital social da Ralin
Participações Ltda. Essa transação, que também foi objeto da acusação, será analisada mais à
frente, mas por ora me parece importante ressaltar a seguinte declaração e garantia contida no
contrato:
“As partes declaram e garantem o quanto abaixo discriminado, respondendo pelo conteúdo, veracidade,
alcance e exatidão de tais declarações: [...] a. Não respondem a procedimento administrativo ou ações

30 Doc. SEI 0577322, p. 6.
31 Doc. SEI 1217946, p. 28.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 29

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judiciais, pessoais ou reais, e nem há sobre as quotas ou ações qualquer arresto, sequestro ou penhora,
ou outro ônus que afetam ou possam vir a afetar o presente negócio jurídico”32 (grifei).
43.
Diante de tal declaração, vislumbro duas hipóteses possíveis: (i) a Índigo de fato não tinha
conhecimento sobre a ação judicial, mesmo essa informação tendo constado claramente do laudo
de avaliação que recebeu da Santos Bas Advisory meses antes; ou (ii) a Administradora tinha
conhecimento dessa situação e optou por celebrar o contrato dando declaração falsa. Como a
acusação não cogitou que a Índigo tenha atuado de má-fé no contexto da operação de permuta,
entendo que, no mínimo, restou configurada sua falta de diligência, por não ter se atentado à
informação sobre a demanda judicial em questão, que constou de documento a que teve acesso.
44.
Sendo assim, entendo que a Índigo violou a regra do art. 33 da Instrução CVM no
472/2008.
IV.B.
Cobrança indevida de taxa de administração
45.
A SIN sustentou, ainda, que a Administradora e seus diretores responsáveis teriam
descumprido seu dever diligência, visto que “ao precificar o ativo em desacordo com o art. 11 da
Instrução CVM no 516, a ÍNDIGO INVESTIMENTOS recebeu parte da taxa de administração do
FII São Domingos de forma indevida”33.
46.
A defesa, por sua vez, argumenta que recebeu a título de taxa de administração valor
menor do que lhe era devido, de modo que não procederia a alegação de que teria auferido
vantagem indevida.
47.
Sobre esse ponto, entendo que a acusação é improcedente.
48.
O dever de diligência, como já ressaltado em diversos precedentes deste Colegiado,
impõe o cuidado e o zelo do administrador na condução das atividades, referindo-se ao aspecto
procedimental observado em sua atuação. Esse dever difere dos demais deveres impostos aos
administradores e gestores, dentre eles o dever de lealdade, cujo foco é a finalidade dos atos, que
devem sempre privilegiar o interesse dos cotistas sobre quaisquer outros34.
49.
No presente caso, a tese da SIN, em essência, é que a Índigo teria violado seu dever de
diligência por ter auferido taxa de administração mais elevada, em decorrência da avaliação
equivocada de ativos adquiridos pelo Fundo.
50.
Do ponto de vista do dever de diligência, me parece que a possível irregularidade na
conduta da Administradora diria respeito à falta de zelo na aplicação dos métodos de avaliação de

32 Doc. SEI 1217950, p. 2.
33 Doc. SEI 1217665, §49.
34 Sobre a diferença entre os deveres de diligência e de lealdade, cf. o PAS CVM no 19957.011774/2017-41, de minha
relatoria, j. em 17.12.2019.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 30

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ativos prescritos nas normas contábeis. Esse aspecto, porém, já foi objeto da acusação de violação
ao art. 11 da Instrução CVM no 516/2011, analisada na seção III acima.
51.
Entendo que a condenação da Administradora por violação ao art. 33 da Instrução CVM
no 472/2008, concomitantemente à sua responsabilização por descumprimento do art. 11 da
Instrução CVM no 516/2011, não pode prosperar, uma vez que implicaria em punir a acusada pelo
mesmo fato, com o mesmo fundamento, o que violaria o princípio do non bis in idem35.
IV.C.
Operação de permuta de ativos
52.
Passo a analisar a suposta violação pela Índigo ao dever de diligência, no âmbito da
operação de permuta celebrada entre o Fundo e a Milo S.A., em 27.12.2016. Como já mencionado,
por meio de tal contrato, o FII São Domingos se comprometeu a transferir à Milo S.A.
determinados imóveis constantes de sua carteira, bem como a totalidade da participação detida na
San Benedetto S.A., em troca de 100% das cotas de emissão da Ralin Participações Ltda. Os
referidos imóveis foram avaliados pelo valor de R$1.890.000,00, sendo que, de acordo com as
apurações da área técnica, teriam sido adquiridos pelo Fundo, poucos meses antes, por um valor
significativamente maior, de R$4.000.000,0036.
53.
Segundo a SIN, o laudo de avaliação que embasaria o valor atribuído aos imóveis no
âmbito da operação “não apresentou nenhuma observação ou situação específica de mercado que
pudesse justificar uma depreciação tão significativa dos imóveis em um espaço tão curto de
tempo”37. Ademais, no entendimento da acusação, “a operação reveste-se de um caráter ainda
mais nebuloso quando consideramos que [...] as sete unidades imobiliárias foram adquiridas pelo
FII São Domingos por R$ 4 milhões e vendidas, quatro meses depois para o mesmo grupo de
pessoas no âmbito da operação de permuta por R$ 1,89 milhão”38.
54.
A defesa, por sua vez, alega que a Índigo e seus diretores responsáveis atuaram com o
cuidado e zelo necessários, tendo realizado análises internas e contratado estudo técnico

35 O princípio do non bis in idem prescreve “a impossibilidade de, em decorrência do cometimento de um fato unitário,
a pessoa, natural ou jurídica, ser apenada ou processada duplamente pelo Estado”, pressupondo para a sua incidência
“a identidade de sujeitos, fatos e fundamentos” (DOS SANTOS, Alexandre Pinheiro; OSÓRIO, Fábio Medina;
WELLISCH, Julya Sotto Mayor, Mercado de Capitais – Regime Sancionador, São Paulo: Saraiva, 2012, pp. 61-62).
A regra do non bis in idem é reflexo do princípio da segurança jurídica, aplicável ao processo administrativo
sancionador no âmbito da CVM nos termos do art. 2o, caput, da Lei no 9.784/1999, e está consagrada na Convenção
Americana sobre Direitos Humanos (Pacto de San José da Costa Rica), de 1969, promulgada pelo Decreto no
678/1992. Cf., nesse sentido, (i) PAS CVM no 02/2009, de relatoria do diretor Eli Loria, j. em 01.12.2010; (ii) PAS
CVM no RJ2012/1670, de relatoria da diretora Luciana Dias, j. em 29.07.2014; e (iii) PAS CVM no
19957.006989/2016-60, de relatoria do diretor Gustavo Gonzalez, j. em 30.01.2020.
36 Doc. SEI 1217950.
37 Doc. SEI 1217665, §54.
38 Doc. SEI 1217665, §52.
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previamente à realização da operação de permuta, encaminhados à CVM por meio de resposta ao
Ofício no 26/2020/CVM/SIN/GSAF39.
55.
De início, ressalto que, a fim de avaliar se um administrador atuou com a devida diligência
ao tomar determinada decisão negocial, não cabe ao julgador adentrar no mérito da transação. Tal
exame é incompatível com o escopo do dever de diligência, que visa aferir se a decisão foi
precedida do exame das informações necessárias e da devida reflexão a respeito do assunto, ou
seja, se do ponto de vista procedimental a conduta do administrador foi adequada40.
56.
Nesse sentido, não cabe à CVM no presente caso avaliar se o valor atribuído aos imóveis
na operação de permuta foi justo, mas sim verificar se a Administradora se municiou de
informações adequadas ao tomar a sua decisão. A principal controvérsia entre acusação e defesa
neste processo diz respeito justamente a esse ponto – enquanto a área técnica entende que o estudo
que embasou a tomada de decisão pela Índigo era insuficiente, a Administradora argumenta que o
laudo era adequado para justificar o preço atribuído aos imóveis na transação.
57.
O primeiro ponto a se ponderar nessa discussão é que não há um conjunto pré-definido
de dados e análises que são suficientes para fundamentar a realização de qualquer transação. A
suficiência das informações deve ser avaliada caso a caso, considerando, entre outros aspectos, a
complexidade da operação, as características dos bens ou direitos envolvidos, as contrapartes e os
montantes.
58.
De todo modo, é certo que os estudos contratados e as informações reunidas não podem
se revelar superficiais e capazes de não mais que dar aparência de cumprimento ao dever de
diligência, sob pena de não atingirem a sua finalidade – que é permitir a tomada de uma decisão
bem fundamentada e alinhada aos interesses dos cotistas e aos objetivos do fundo de investimento.
59.
No presente caso, como visto, para justificar o valor atribuído aos imóveis no contexto da
operação de permuta, a Índigo apresentou laudo de avaliação elaborado pela York Partners
Consultoria Ltda. (“York Partners”), com data base de dezembro de 2016, que estimou o valor de

39 Doc. SEI 1042421.
40 Trata-se de análise semelhante àquela que deve ser empregada em casos envolvendo o art. 153 da Lei no 6.404/1976.
Nestas situações, como já tive a oportunidade manifestar: “a análise da aderência de determinada conduta ao padrão
de diligência previsto em lei deve ser feita com foco no aspecto procedimental. Ou seja, o que deve ser objeto de
exame para aferir o cumprimento desses ditos subdeveres – e, por consequência, do dever de diligência – é a forma
segundo a qual o administrador atua e não o conteúdo final de suas decisões. Não seria mesmo possível admitir outra
interpretação, uma vez que esta é a única que se coaduna com a natureza do dever de diligência. Isso significa que
importa para a aferição do cumprimento deste dever que seja verificado, na prática, o emprego, pelo administrador,
de esforços necessários e suficientes para o alcance de determinado resultado. Se o resultado não tiver sido
satisfatório, isso não servirá, portanto, como demonstração de falta de diligência” (PAS CVM no RJ2014/12838, j.
em 25.06.2019).
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 32

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mercado dos imóveis em R$2.240.000,0041.
60.
Ocorre que, a partir dos documentos acostados aos autos, se depreende que os imóveis
em questão haviam sido adquiridos pelo Fundo, cinco meses antes, da Mercatto Incorporações
Imobiliárias Ltda., pelo valor de R$4.000.000,0042. Analisando a estrutura societária da Mercatto
Incorporações Imobiliárias Ltda. e da Milo S.A., contraparte do FII São Domingos na operação de
permuta, verifica-se que ambas as sociedades são controladas pela mesma família, conforme
representado no organograma abaixo43:

61.
Ou seja, os imóveis objeto da operação de permuta foram adquiridos pelo Fundo poucos
meses antes, da mesma contraparte final, a preço significativamente superior. Nesse cenário, em
atendimento ao seu dever de diligência, cabia à Administradora averiguar os motivos que poderiam
justificar a diferença entre o preço pago pelo Fundo e aquele estimado no laudo de avaliação, de
modo a fazer qualquer julgamento sobre o valor sugerido no estudo.
62.
Note-se bem: é evidente que, quando se solicita um estudo a um especialista em situação
como essa, o propósito é amparar um processo decisório com base em opinião de terceiro que
reúna conhecimento e experiência para tanto. Portanto, não se pode exigir daquele que solicita o
estudo que faça uma revisão mais profunda do estudo em todos seus detalhes e aspectos técnicos.
Porém, espera-se que o solicitante – que se sujeita ao padrão de diligência já mencionado – conheça
o estudo a ponto de compreendê-lo satisfatoriamente em seus principais aspectos. E tal
compreensão implicaria, no caso em questão, atentar para a significativa diferença entre o valor

41 Doc. SEI 1042388.
42 Cf., Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóveis, celebrado em 18.07.2016, e respectivo
aditamento, de 25.08.2016 (docs. SEI 0598099 e 0598031).
43 Docs. SEI 1218756, 1218758, 1218759 e 0624914, §51.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 33

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pago e aquele indicado no estudo, para entender as razões da diferença44.
63.
Não foi essa, porém, a conduta da Índigo. O laudo elaborado pela York Partners não
mencionava, como aponta a acusação, nenhuma alteração na situação dos imóveis que pudesse
explicar por que fazia sentido alienar os ativos a valor inferior em relação ao que havia sido
desembolsado na compra. Mesmo assim, a Administradora se respaldou unicamente nesse estudo
para fixar o preço dos imóveis no âmbito da operação de permuta. E mais: sequer em sede de
defesa a Índigo trouxe motivos que pudessem justificar a diferença de preços constatada no caso45.
64.
Portanto, entendo que a Índigo se fiou em documentação insuficiente para a tomada de
decisão no contexto da operação de permuta, o que representa uma violação ao seu dever de
diligência, previsto no art. 33 da Instrução CVM no 472/2008.
V.
FALHAS NA MANUTENÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO REFERENTE ÀS
OPERAÇÕES REALIZADA PELO FUNDO
65.
O terceiro conjunto de irregularidades apuradas pela SIN diz respeito à falha pela
Administradora em sua obrigação de manter a documentação referente às operações realizadas
pelo Fundo atualizada e em perfeita ordem, nos termos do art. 32, III, “d”, da Instrução CVM no
472/2008. De acordo com a área técnica, a Índigo teria falhado no cumprimento desse dever tendo
em vista que as transações realizadas pelo Fundo com ações de emissão da Brasil Realty S.A. e
cotas de emissão da Santo André Ltda. teriam sido registradas de forma incorreta nas
demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício findo em 31.12.2016.
66.
Em relação à Brasil Realty S.A., a área técnica apurou que constava nas referidas
demonstrações financeiras que o Fundo detinha 816.275, ações no valor unitário de R$ 9,73,

44 É aplicável ao presente caso o entendimento já firmado por este Colegiado em relação aos limites do direito dos
administradores de companhia aberta de confiarem nas informações prestadas por especialistas. Como já me
manifestei no âmbito do PAS CVM no 19957.005981/2016-86, de relatoria do diretor Carlos Rebello, j. em
19.11.2019: “Uma vez que a matéria cuja deliberação pelos acusados ora se questiona tem conteúdo essencialmente
jurídico (conforme explicarei em detalhe adiante), caberia aos acusados não apenas tomar conhecimento dos
pareceres e de suas conclusões, mas igualmente verificar minimamente que os pareceristas, cada um à sua maneira,
expuseram os fatos pertinentes, apresentaram seus fundamentos e responderam ao que lhes foi indagado,
evidenciando a relação entre os fundamentos e suas respostas. Superado esse teste, exigir-se dos conselheiros que
empreendessem uma análise mais aprofundada do conteúdo de cada parecer representaria, a meu ver, medida
excessiva. 4. A rigor, caso, em sua leitura dos pareceres, um dos conselheiros não se convencesse da linha de
argumentação adotada, e se tal divergência pudesse influenciar de forma determinante sua opinião quanto à matéria
a ser deliberada, lhe seria esperado que demandasse esclarecimentos adicionais ou, no mínimo, deixasse registrado
seu descontentamento” (grifei). No mesmo sentido, cf., (i) PAS CVM no 01/2007, de relatoria do diretor Pablo
Renteria, j. em 22.11.2016; e (ii) PAS CVM no 19957.001575/2020-21, de relatoria da diretora Flávia Perlingeiro, j.
em 30.06.2020.
45 Aliás, noto que a total ausência de justificativa, aliado ao fato de que ambas as operações envolveram as mesmas
contrapartes, poderia denotar, inclusive, uma infração de natureza mais grave, o que não é, porém, objeto desta
acusação.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 34

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totalizando R$ 7,944 milhões46. Ocorre que, conforme mencionado no relatório dos auditores
independentes, o Fundo havia adquirido 1.479.654 de emissão da companhia (e não 816.275), pelo
valor total de R$ 12 milhões47. Apesar de a compra de ações em excesso às registradas nas
demonstrações financeiras ter sido cancelada em 01.06.2017, a área técnica argumentou que, no
exercício de 2016, a Administradora deveria ter registrado as ações efetivamente adquiridas, sem
considerar o posterior distrato.
67.
Quanto às cotas de emissão da Santo André Ltda., a SIN verificou que, nas demonstrações
financeiras do exercício de 2016, constou que o Fundo possuía 3.653.000 cotas de emissão da
sociedade, sendo que detinha, no exercício anterior, 500.00048. De acordo com o parecer dos
auditores, “até a data do nosso relatório de auditoria, não nos foram apresentados documentos
societários comprovando a subscrição de novas cotas pelo Fundo na empresa investida”49.
Questionada sobre o assunto, a Administradora informou à CVM que teria sido “identificado um
erro operacional. A quantidade de ações foi registrada na carteira divergente do livro de ações
da empresa, que por sua vez está sendo avaliado pela Controladoria para regularização”50.
68.
O art. 32, III, “d”, da Instrução CVM no 472/2008 determina que o administrador deve
organizar e manter atualizada a documentação referente ao fundo e às operações realizadas51, a
fim de garantir que tais operações sejam adequadamente refletidas nas demonstrações contábeis e
informadas ao mercado e à CVM.
69.
Como já reconhecido pelo Colegiado, em cumprimento a esse dever, espera-se do
administrador que institua controles e procedimentos internos adequados. Trata-se, assim, em linha
com o dever de diligência dos administradores, de obrigação de meio e não de resultado, de modo
que a existência de falha pontual nos registros contábeis do fundo não é suficiente para concluir
que o administrador não atendeu às suas obrigações52.

46 Doc. SEI 0577341, p. 17.
47 Doc. SEI 0577341, p. 3.
48 Doc. SEI 0577341.
49 Doc. SEI 0577341, p. 3.
50 Doc. SEI 1219056, p. 4.
51 “Art. 32. O administrador do fundo deve: [...] III – manter, às suas expensas, atualizados e em perfeita ordem: [...]
d) os registros contábeis referentes às operações e ao patrimônio do fundo”.
52 Nesse sentido, como registrado pelo diretor Gustavo Gonzalez no âmbito do PAS CVM no RJ2016/295, j. em
07.05.2019: “15. Ora, entendo não ser possível concluir, a partir de uma falha pontual em um registro contábil,
rapidamente corrigida, que o administrador fiduciário não diligenciou para que os registros contábeis dos fundos
que administra fossem mantidos atualizados e em perfeita ordem. O verbo empregado no comando – diligenciar –
indica a meu ver que o dever do administrador fiduciário quanto a esse ponto constitui uma obrigação de meio. 16.
Trata-se, a meu ver, da única interpretação que se coaduna à realidade da indústria de fundos brasileira. Afinal de
contas, os administradores fiduciários – em especial aqueles que atuam em fundos com a carteira administrada por
gestores independentes – são responsáveis pela contabilidade de muitos fundos e, consequentemente, pelo registro
de uma enorme quantidade de operações. 17. Nessa perspectiva, apenar o administrador fiduciário por falhas
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 35

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70.
No caso, porém, entendo que os elementos reunidos pela acusação indicam que os
controles da Índigo quanto à manutenção dos documentos do Fundo eram ineficientes. As falhas
nos registros contábeis não foram pontuais – na realidade, referiram-se a informações básicas
relativas a dois ativos que eram relevantes para a carteira do FII São Domingos.
71.
Nesse sentido, no ano de 2016, o Fundo possuía, basicamente53, participações societárias
de emissão de 6 (seis) sociedades, dentre elas a Brasil Realty S.A. e a Santo André Ltda., que
representavam 7% e 8% do patrimônio líquido do FII São Domingos. A informação
incorretamente disponibilizada, por sua vez, era simples e de fácil obtenção, referindo-se ao
número de ações e cotas dessas sociedades (e respectivo valor) detidas pelo Fundo.
72.
Ante a relevância dos ativos para o Fundo e a natureza das informações, entendo que o
registro contábil equivocado demonstra falta de controle pela Administradora em relação a
documentação pertinente ao FII São Domingos.
73.
Em sede de defesa, a Índigo alega, basicamente, que (i) a diferença entre as ações de
emissão da Brasil Realty S.A. adquiridas pelo Fundo e registradas nas demonstrações financeiras
não aumentou o patrimônio líquido do Fundo; (ii) houve posterior distrato da aquisição de ações
em excesso; (iii) “[o] aumento da participação do Fundo em Santo André acabou sendo cancelado
posteriormente pela empresa, permanecendo o Fundo com as mesmas 500.000 (quinhentas mil)
quotas, conforme consta das demonstrações financeiras de 2018”54.
74.
Os argumentos da Índigo não são suficientes para afastar a acusação. Ainda que os
aumentos da participação do Fundo nas sociedades tenham sido revertidos posteriormente, o fato
é que as demonstrações financeiras devem refletir, pelo regime de competência, as informações
referentes à data base em questão (no caso o exercício encerrado em 31.12.2016), o que não foi
observado. A posterior correção das informações não altera o fato de que a Administradora não
manteve em atualizada e perfeita ordem os documentos referentes ao Fundo – sendo essa a infração
que se discute no presente processo e que restou configurada, pelos motivos acima expostos.
75.
Sendo assim, entendo que a Índigo violou a regra prevista no art. 32, III, “d”, da Instrução
CVM no 472/2008.

isoladas na contabilidade de um fundo não só consolidaria uma visão irreal do que constitui uma conduta diligente
nessas circunstâncias fáticas – e a diligência é um padrão abstrato de conduta, que necessariamente precisa ser
analisada à luz das especificidades dos casos concretos – como também poderia acabar por produzir efeitos
indesejados na indústria, seja afastando bons profissionais do mercado, seja encarecendo de forma descabida os seus
serviços”.
53 Além das participações societárias, que representavam 83% do patrimônio líquido, o Fundo investia diretamente
em imóveis para renda e em cotas de fundo de investimento (doc. SEI 1218762).
54 Doc. SEI 1370869, §60.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 36

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VI.
ATRASO NA ENTREGA DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
76.
A quarta infração discutida neste processo diz respeito ao atraso, pela Administradora, na
entrega das demonstrações financeiras do Fundo referentes aos exercícios de 2015, 2016 e 2017,
em suposta violação à regra do art. 23, §4o da Instrução CVM no 516/2011. A tabela abaixo
confronta a data limite para a disponibilização das referidas informações financeiras e a data de
envio à CVM:

Data máxima para entrega
Data de envio à CVM
DF de 2015
31.03.2016
26.12.2016
DF de 2016
31.03.2017
26.12.2017
DF de 2017
31.03.2018
01.08.2019
77.
Em sua defesa, a Índigo alegou que o atraso na entrega das demonstrações financeiras
decorreu do não fornecimento de informações pelas sociedades investidas, tendo a
Administradora, inclusive, ajuizado ação judicial em face da Paulínia Ltda., com a finalidade de
obter as demonstrações financeiras da sociedade referentes aos exercícios de 2016, 2017 e 2018.
78.
O art. 23, §4o, da Instrução CVM no 516/2011 dispõe que a administradora deve entregar
as demonstrações financeiras do fundo em até 90 (noventa) dias contados do encerramento do
período ao qual se referem55. No presente caso, é fato incontroverso que a Índigo descumpriu o
referido prazo em relação aos exercícios sociais de 2015, 2016 e 2017, tendo enviado as
demonstrações financeiras correspondentes com vários meses de atraso, como demonstra a tabela
acima.
79.
A defesa alega, porém, que estava em situação de inexigibilidade de conduta diversa,
visto que não dispunha das informações das sociedades investidas para a elaboração das
informações financeiras do Fundo.
80.
A alegação, contudo, carece de plausibilidade.
81.
Como mencionado ao longo deste voto, o Fundo detinha o controle totalitário ou conjunto
sobre as sociedades investidas, detendo participações acionárias relevantes. Isso significa que o
FII São Domingos tinha influência nas referidas sociedades e poderia se valer da sua posição para
obter as suas informações necessárias à elaboração de suas demonstrações financeiras. Apesar
disso, não há nos autos evidências concretas de que a Administradora diligenciou para a obtenção
da documentação de forma tempestiva junto à administração das sociedades.

55 “Art. 23. [...] §4o O conteúdo das demonstrações financeiras deve obedecer à estrutura mínima prevista nos Anexos
23-I, 23-II, 23-III e 23-IV, devendo ser entregues pela instituição administradora, junto com o relatório do auditor
independente, em até 90 (noventa) dias contados a partir do encerramento do período ao qual se referem”.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 37

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82.
Sobre esse último ponto, a meu ver, apenas o fato de a Índigo ter ajuizado ação judicial
contra a Paulínia Ltda. com a finalidade de obter as suas demonstrações financeiras referentes aos
exercícios de 2016, 2017 e 2018 não é suficiente para demonstrar a diligência da Administradora.
Primeiro porque tal ação foi ajuizada apenas em 18.06.2019, muito tempo depois do vencimento
do prazo de entrega das demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício de
31.12.2017. Em segundo lugar porque tal medida envolveu apenas uma das sociedades investidas
que supostamente não teria entregue as suas informações financeiras tempestivamente.
83.
Por esses motivos, entendo que a Administradora violou a norma do art. 23, §4o da
Instrução CVM no 516/2011.
VII.
DIRETORES RESPONSÁVEIS
84.
Por fim, passo a tratar da conduta de Benjamim Botelho de Almeida e de Sérgio Paulino
Ferreira, diretores responsáveis da Índigo. A acusação sustenta que, “em função das atribuições e
responsabilidades estatutárias como Diretores Responsáveis em relação ao FII São Domingos
FII, o Sr. BENJAMIM BOTELHO DE ALMEIDA responde pelas mesmas irregularidades
imputadas à ÍNDIGO INVESTIMENTOS no período de 19/2/2015 (quando ela assumiu a
administração do Fundo) a 8/4/2016 e o Sr. SÉRGIO PAULINO FERREIRA responde pelas
infrações entre 8/4/2016 e 14/11/2018”56.
85.
Benjamim Botelho Almeida apresentou defesa conjunta com a Índigo, suscitando os
mesmos argumentos da Administradora, já rebatidos acima. Sérgio Paulino Ferreira, por sua vez,
alegou que integrou os quadros da Índigo a partir de 20.02.2017 e não 08.04.2016, como
argumenta a SIN, de modo que apenas poderia ser responsabilizado por fatos ocorridos após essa
primeira data.
86.
A esse respeito, observo que a área técnica se baseou nos dados constantes da ficha
cadastral da Índigo para delimitar os períodos em que os acusados atuaram como diretores
responsáveis57. O envio de informação incorreta pela Administradora quanto à indicação da pessoa
física que ocupava o cargo de diretor responsável consiste em afronta ao art. 28, §2o, da Instrução
CVM no 472/2008, estando sujeita a apuração por esta CVM.
87.
Entretanto, ao analisar a conduta do diretor responsável neste caso, à luz dos princípios
que regem o processo administrativo sancionador, dentre os quais o da responsabilidade subjetiva,
não se pode imputar responsabilidade ao acusado por fatos ocorridos em época em que não
desempenhava qualquer função na Índigo e, portanto, não tinha nenhuma relação com as
irregularidades praticadas.

56 Doc. SEI 1217665, §121.
57 Doc. SEI 1219117.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 38

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88.
Sobre esse ponto, analisando a ficha cadastral completa da Administradora junto à
JUCESP, juntada aos autos por Sérgio Paulino Ferreira, verifico que a alteração contratual que
nomeou o acusado como diretor estatutário é datada de 21.11.201658. Antes dessa data, não há
evidências nos autos de que Sérgio Paulino Ferreira integrava a Índigo59.
89.
Sendo assim, entendo que Sérgio Paulino Ferreira apenas deve responder na qualidade de
diretor responsável por fatos ocorridos após 21.11.2016. A tabela abaixo resume os períodos
correspondentes a cada uma das infrações comprovadas neste PAS em comparação com os
mandatos de Benjamim Botelho de Almeida e de Sérgio Paulino Ferreira:

Período
correspondente
Mandato
Benjamim Botelho
de Almeida
Mandato Sérgio
Paulino
Ferreira
1
Avaliação de ativos
constantes da carteira do
Fundo (art. 11 da Instrução
CVM no 516/2011)
2015 a 2017
09.02.201560 a
08.04.2016
21.11.2016 a
14.11.2018
2
Falha no monitoramento de
imóvel de propriedade da
San Benedetto (art. 33 da
Instrução CVM no
472/2008)
13.08.2015 a
27.12.2016
09.02.2015 a
08.04.2016
21.11.2016 a
14.11.2018
3
Operação de permuta de
ativos (art. 33 da Instrução
CVM no 472/2008)
27.12.2016
09.02.2015 a
08.04.2016
21.11.2016 a
14.11.2018
4
Falhas na manutenção da
documentação referente às
operações realizadas pelo
Fundo (art. 32, III, “d”, da
Instrução CVM no
01.01.2016 a
31.12.2016
09.02.2015 a
08.04.2016
21.11.2016 a
14.11.2018

58
“NUM.
DOC.
089.640/17-2. SESSÃO
20/02/2017.
NOMEADO
SERGIO
PAULINO
FERREIRA,
NACIONALIDADE BRASILEIRA, [...]. NUM. DOC. 089.641/17-6. SESSÃO 20.02.2017. RESOLVEM OS SOCIOS
RETIFICAR O ITEM 2.1 DAS DELIBERACOES DA 35 ALTERACAO CONTRATUAL DA SOCIEDADE, DATADA
DE 21 DE NOVEMBRO DE 2016, PARA FAZER CONSTAR O CORRETO MANDATO DO DIRETOR NOMEADO
NO REFERIDO ATO, OU SEJA, O PRAZO DO MANDATO DO SR. SERGIO PAULINO FERREIRA [...] SE
ESTENDERA ATE A POSSE DOS DIRETORES NOMEADOS NA REUNIAO ANUAL DE SOCIOS A SE REALIZAR
ATE ABRIL DE 2019 [...]” (doc. SEI 1370855, p. 20).
59 Por exemplo, Sergio Paulino Ferreira não é mencionado entre os destinatários representantes da Administradora a
quem foram enviados os laudos de avaliação da Paulínia Ltda. (doc. SEI 1219048), da Santo André Ltda. (Doc. SEI
1219095) e da San Benedetto S.A. (Doc. SEI 1217942) em junho de 2016.
60 Data em que a Índigo assumiu a administração do FII São Domingos, a ser utilizada como termo inicial. De acordo
com o termo de acusação, o Sr. Benjamim Botelho de Almeida atuou como diretor responsável da Administradora
desde antes dessa data (doc. SEI 1219117).
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 39

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472/2008)
5
Atraso na entrega das
demonstrações financeiras
(art. 23, §4o da Instrução
CVM no 516/2011)
31.03.2016,
31.03.2017 e
31.03.2018
09.02.2015 a
08.04.2016
21.11.2016 a
14.11.2018
90.
Todas as infrações apuradas neste processo estão diretamente ligadas às atribuições de
Benjamim Botelho de Almeida e de Sérgio Paulino Ferreira como diretores responsáveis pela
administração de fundos de investimento imobiliário, a quem cabe assegurar o cumprimento das
normas aplicáveis a esse tipo de fundo de investimento61. Não se trata de atos isolados ou desvios
pontuais praticados por algum funcionário da Administradora, que pudessem escapar à supervisão
dos diretores responsáveis.
91.
Como se extrai da tabela, a primeira, a segunda, a quarta e a quinta infrações ocorreram
em período que abrange tanto o mandato de Benjamim Botelho de Almeida quanto o de Sérgio
Paulino Ferreira. Por esses motivos, e não tendo os acusados trazidos argumentos novos em suas
defesas em relação aos invocados pela Índigo, entendo que ambos devem responder por tais
descumprimentos, pelos fundamentos explicitados acima.
92.
Quanto à falta de dever de diligência no contexto da operação de permuta de ativos, noto
que a transação foi celebrada em 27.12.2016 e, de acordo com os laudos de avaliação juntados aos
autos62, as tratativas se iniciaram em dezembro de 2016. Nessa época, o cargo de diretor
responsável era ocupado Sérgio Paulino Ferreira, tendo Benjamim Botelho de Almeida deixado a
função em abril de 2016. Entendo, portanto, que apenas Sérgio Paulino Ferreira deve responder
por essa infração.
93.
Concluo, dessa forma, que Benjamim Botelho de Almeida e Sérgio Paulino Ferreira
devem ser condenados por violação aos arts. 11 e 23, §4o, da Instrução CVM no 516/2011 e ao art.
32, III, “d”, da Instrução CVM no 472/2008, bem como por falta de diligência no monitoramento
do imóvel de propriedade da San Benedetto S.A. Quanto à infração ao art. 33 da Instrução CVM
no 472/2008 no contexto da operação de permuta, apenas Sérgio Paulino Ferreira deve ser
responsabilizado.

61 A esse respeito, cf. o PAS CVM no RJ2010/9129, de relatoria do diretor Otavio Yazbek, j. em 09.08.2011: “A lógica
de se estabelecer focos de responsabilização – diretores responsáveis por atividades específicas – é a de criar não
apenas centros de imputação de responsabilidades, de modo que estas não fiquem sempre diluídas na pessoa jurídica,
mas também a de, com isso, criar estímulos para a conduta diligente – ou protetiva – dos administradores designados
para aquelas funções”.
62 Docs. SEI 1042385 e 1218769.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 40

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VIII.
CONCLUSÃO E DOSIMETRIA
94.
Em conclusão, a meu ver, restou configurada a responsabilidade da Administradora e, nos
respectivos períodos acima destacados, de seus diretores responsáveis, por violação aos arts. 11 e
23, §4o, da Instrução CVM no 516/2011, bem como aos arts. 33 e 32, III, “d”, da Instrução CVM
no 472/2008.
95.
Para fins de dosimetria, levo em consideração, como atenuante, os bons antecedentes dos
acusados63 e, como agravante, que as infrações envolveram práticas que se protraíram por
significativo período de tempo e não falhas pontuais, revelando desconformidades em diversos
aspectos da atividade de administração fiduciária desempenhada pela Índigo.
96.
Por todo o exposto, com fundamento no art. 11, II, e §1o, II, da Lei no 6.385/1976, com
redação anterior à edição da Lei no 13.506/2017, e considerando as circunstâncias do caso e os
precedentes deste Colegiado64, voto:
I – pela condenação:
a) da Índigo às seguintes penalidades: (i) multa pecuniária, no valor de R$400.000,00
por violação ao art. 11 da Instrução CVM no 516/2011; (ii) multa pecuniária, no valor
de R$200.000,00, por ter deixado de monitorar a situação referente ao imóvel de
propriedade da San Benedetto S.A., em violação ao art. 33 da Instrução CVM no
472/2008; (iii) multa pecuniária, no valor de R$200.000,00, por falta de dever de
diligência no contexto da operação de permuta, em infração ao art. 33 da Instrução CVM
no 472/2008; (iv) multa pecuniária no valor de R$150.000,00, por violação ao do art.
32, III, “d”, da Instrução CVM no 472/2008; e (v) multa pecuniária, no valor de
R$150.000,00, por violação ao art. 23, §4o, da Instrução CVM no 516/2011;
b) de Benjamim Botelho de Almeida às seguintes penalidades: (i) multa pecuniária,
no valor de R$200.000,00 por violação ao art. 11 da Instrução CVM no 516/2011; (ii)
multa pecuniária, no valor de R$100.000,00, por ter deixado de monitorar a situação
referente ao imóvel de propriedade da San Benedetto S.A., em violação ao art. 33 da
Instrução CVM no 472/2008; (iii) multa pecuniária no valor de R$75.000,00, por

63Índigo e Benjamim Botelho de Almeida são acusados no âmbito de outros processos instaurados pela CVM,
pendentes de decisão pelo Colegiado, o que não afasta os seus bons antecedentes.
64 Cf., (i) PAS CVM no 07/2012, de relatoria do diretor Gustavo Borba, j. em 07.03.2017 (falta de diligência na
aquisição de ativos para a carteira do fundo); (ii) PAS CVM no RJ2015/12131, de relatoria do diretor Gustavo Borba,
j. em 13.07.2018 (atraso na entrega de demonstrações financeiras de fundo de investimento); (iii) PAS CVM no
RJ2014/3161, de relatoria da diretora Flavia Perlingeiro, j. em 10.11.2020 (falta de diligência e lealdade na realização
de operações por fundo de investimento).
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 41

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violação ao do art. 32, III, “d”, da Instrução CVM no 472/2008; e (iv) multa pecuniária,
no valor de R$75.000,00, por violação ao art. 23, §4o, da Instrução CVM no 516/2011;
c) de Sérgio Paulino Ferreira às penalidades: (i) multa pecuniária, no valor de
R$200.000,00 por violação ao art. 11 da Instrução CVM no 516/2011; (ii) multa
pecuniária, no valor de R$100.000,00, por ter deixado de monitorar a situação referente
ao imóvel de propriedade da San Benedetto S.A., em violação ao art. 33 da Instrução
CVM no 472/2008; (iii) multa pecuniária, no valor de R$100.000,00, por falta de dever
de diligência no contexto da operação de permuta, em infração ao art. 33 da Instrução
CVM no 472/2008; (iv) multa pecuniária no valor de R$75.000,00, por violação ao do
art. 32, III, “d”, da Instrução CVM no 472/2008; e (v) multa pecuniária, no valor de
R$75.000,00, por violação ao art. 23, §4o da Instrução CVM no 516/2011.
II - pela absolvição de Índigo, Benjamim Botelho de Almeida e Sérgio Paulino
Ferreira da acusação de violação ao art. 33 da Instrução CVM no 472/2008, em razão de
cobrança de taxa de administração a maior, por meio da contabilização de participações
societárias detidas pelo Fundo utilizando método equivocado; e
III – pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva de Benjamim Botelho de Almeida
para responder à acusação de violação ao art. 33 da Instrução CVM no 472/2008 no
contexto da operação de permuta, por ter ocorrido em momento posterior à renúncia do
acusado ao cargo de diretor responsável.
97.
Por fim, impende comunicar o resultado deste julgamento ao Ministério Público Federal
no Estado de Rondônia, em complemento ao Ofício no 45/2022/CVM/SGE65, de 23.02.2022, para
as providências que julgar cabíveis no âmbito de sua competência.

Rio de Janeiro, 05 de julho de 2022.

Marcelo Barbosa
Presidente Relator

65 Doc. SEI 1448199.
Voto PTE (1546854) SEI 19957.002315/2021-53 / pg. 42