Tribunal: CARF
Processo: 10380.729811/2017-79
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: JOSE EDUARDO DORNELAS SOUZA
Órgão colegiado: Primeira Turma Ordinária da Terceira Câmara da Primeira Seção / Terceira Câmara / Primeira Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2026-03-16
Data de publicação: 2026-04-10

Ementa:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Ano-calendário: 2014
PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO (PER/DCOMP). EMPATE NA VOTAÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 19-E DA LEI No 10.522/2002. DECISÃO JUDICIAL.
Por força de determinação judicial (Apelação Cível no 0806424-56.2024.4.05.8100), reconhece-se que o processo originado por PER/DCOMP subsume-se à regra de desempate favorável ao contribuinte. Verificado o empate na votação de mérito do órgão colegiado, o julgamento resolve-se a favor da recorrente, nos termos do art. 19-E da Lei no 10.522/2002, vigente à época.
DIREITO CREDITÓRIO. RESTITUIÇÃO. SALDO NEGATIVO DE IRPJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. FATO GERADOR DO IRPJ. INOCORRÊNCIA.
A cláusula contratual que subordina a perfectibilização de promessa de compra e venda à efetiva baixa de restrição averbada na matrícula do imóvel (gravame impeditivo de alienação), cuja superação demande inclusive a tutela do Poder Judiciário, ostenta inequívoca natureza de condição suspensiva, não se confundindo com condição puramente potestativa ou resolutória.
A teor do art. 117, inciso I, do Código Tributário Nacional (CTN), os atos ou negócios jurídicos condicionais reputam-se perfeitos e acabados apenas no momento do seu implemento. Restando frustrada a condição suspensiva essencial ao negócio, não se opera a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica de renda (art. 43 do CTN), revelando-se insubsistente a exigência de IRPJ sobre a receita transitoriamente escriturada.
Expurgada da base de cálculo a receita atrelada a negócio jurídico desfeito por não implemento de condição suspensiva, afigura-se líquido e certo o direito creditório (Saldo Negativo) decorrente de recolhimentos efetuados a maior via estimativas mensais e retenções na fonte no decorrer do ano-calendário, cabendo a sua restituição ou compensação.

Inteiro teor:
DOCUMENTO VALIDADO
MINISTÉRIO DA FAZENDA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais
PROCESSO
10380.729811/2017-79
ACÓRDÃO
1301-008.147 – 1a SEÇÃO/3a CÂMARA/1a TURMA ORDINÁRIA
SESSÃO DE
16 de março de 2026
RECURSO
VOLUNTÁRIO
RECORRENTE
CEARA SEGURANCA DE VALORES LTDA
INTERESSADO
FAZENDA NACIONAL
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Ano-calendário: 2014
PROCESSO
ADMINISTRATIVO
FISCAL.
PEDIDO
DE
RESTITUIÇÃO
(PER/DCOMP). EMPATE NA VOTAÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 19-E DA LEI No
10.522/2002. DECISÃO JUDICIAL.
Por força de determinação judicial (Apelação Cível no 0806424-
56.2024.4.05.8100), reconhece-se que o processo originado por
PER/DCOMP subsume-se à regra de desempate favorável ao contribuinte.
Verificado o empate na votação de mérito do órgão colegiado, o
julgamento resolve-se a favor da recorrente, nos termos do art. 19-E da Lei
no 10.522/2002, vigente à época.
DIREITO CREDITÓRIO. RESTITUIÇÃO. SALDO NEGATIVO DE IRPJ. PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
CONDIÇÃO
SUSPENSIVA.
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. FATO GERADOR DO IRPJ. INOCORRÊNCIA.
A cláusula contratual que subordina a perfectibilização de promessa de
compra e venda à efetiva baixa de restrição averbada na matrícula do
imóvel (gravame impeditivo de alienação), cuja superação demande
inclusive a tutela do Poder Judiciário, ostenta inequívoca natureza de
condição suspensiva, não se confundindo com condição puramente
potestativa ou resolutória.
A teor do art. 117, inciso I, do Código Tributário Nacional (CTN), os atos ou
negócios jurídicos condicionais reputam-se perfeitos e acabados apenas no
momento do seu implemento. Restando frustrada a condição suspensiva
essencial ao negócio, não se opera a aquisição da disponibilidade
econômica ou jurídica de renda (art. 43 do CTN), revelando-se
insubsistente a exigência de IRPJ sobre a receita transitoriamente
escriturada.
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Expurgada da base de cálculo a receita atrelada a negócio jurídico desfeito
por não implemento de condição suspensiva, afigura-se líquido e certo o
direito creditório (Saldo Negativo) decorrente de recolhimentos efetuados
a maior via estimativas mensais e retenções na fonte no decorrer do ano-
calendário, cabendo a sua restituição ou compensação.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, por força de decisão judicial proferida na
Apelação Cível no 0806424-56.2024.4.05.8100, em dar provimento ao recurso voluntário, em
razão do empate na votação no órgão colegiado, nos termos do art. 19-E da Lei no 10.522, de
2002, acrescido pela Lei no 13.988, de 2020. Vencidos os Conselheiros Lizandro Rodrigues de
Sousa (Relator), Giovana Pereira de Paiva Leite, Rafael Taranto Malheiros e Heitor de Souza Lima
Junior, que negavam provimento ao recurso. Designado para redigir o voto vencedor o
Conselheiro José Eduardo Dornelas Souza. O novo resultado que ora se proclama está
condicionado às futuras decisões judiciais proferidas na Ação Judicial no 0806424-
56.2024.4.05.8100.

Assinado Digitalmente
JOSE EDUARDO DORNELAS SOUZA – Relator

Assinado Digitalmente
RAFAEL TARANTO MALHEIROS – Presidente

Participaram da sessão de julgamento os conselheiros Iagaro Jung Martins, Jose
Eduardo Dornelas Souza, Luis Angelo Carneiro Baptista, Eduarda Lacerda Kanieski, Eduardo
Monteiro Cardoso, Rafael Taranto Malheiros (Presidente).

RELATÓRIO
Adoto, inicialmente, o relatório elaborado pelo ilustre Conselheiro Lizandro
Rodrigues de Sousa na ocasião da prolação do Acórdão no 1301-006.006, de 17 de março de 2022,
o qual foi posteriormente anulado por determinação judicial, conforme será visto adiante,
complementando-o, ao final:
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Trata-se de recurso voluntário em que a recorrente insurge-se contra
decisão no Acórdão da DRJ que confirmou teor do Despacho Decisório
DRF/FOR/Seort, de 21/02/2018 (fl. 259 a 268), no qual fora indeferida
parcialmente a restituição de crédito no valor de R$ 1.732.864,66 correspondente
ao Saldo Negativo do IRPJ do ano-calendário de 2014, direito este exercido por
meio do Pedido Eletrônico de Restituição-PER n° 10433.49160.150916.1.6.02-
6156. Assim dispôs em relatório a decisão recorrida (e-fls. 393 e ss):
Trata-se de apreciar Manifestação de Inconformidade apresentada em
13/04/2018 (fls. 278 a 292), onde a empresa acima qualificada insurge-
se contra o Despacho Decisório DRF/FOR/Seort, de 21/02/2018 (fl. 259 a
268), no qual fora indeferida parcialmente a restituição de crédito no
valor de R$ 1.732.864,66 correspondente ao Saldo Negativo do IRPJ do
ano-calendário de 2014, direito este exercido por meio do Pedido
Eletrônico de Restituição-PER n° 10433.49160.150916.1.6.02-6156.
A empresa apurou, por meio de Escrituração Contábil Fiscal-ECF
Retificadora do período de apuração 01/01/2014 a 31/12/2014,
entregue em 15/09/2016, um Saldo Negativo de IRPJ de R$
1.732.864,66, objeto do Pedido de Restituição.
Em
decisão
judicial
proferida
no
processo
no
0814410-
08.2017.4.05.8100, em trâmite na 8a Vara da Justiça Federal do Ceará, o
douto magistrado determinou que a Receita Federal do Brasil
procedesse à análise do pedido no prazo máximo de 30 (trinta) dias.
Constatada que na Demonstração do Lucro Real foram procedidas
“Outras Exclusões” correspondentes a R$ 7.019.827,40, a empresa foi
intimada a justificar tais exclusões na determinação da base de cálculo
do IRPJ e na consequente formação do referido Saldo Negativo do IRPJ.
A empresa informou que havia firmado, em 31/10/2014, contrato de
promessa de compra e venda de um imóvel pertencente ao seu ativo
imobilizado com a empresa Canadá Administradora de Bens Imóveis
Ltda. Nos termos da Cláusula Segunda do referido contrato ficou
ajustado o preço de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), sendo R$
5.000.000,00 (cinco milhões de reais) pagos à vista, como sinal, e o saldo
remanescente pago em quinze parcelas mensais de R$ 1.000,000,00 (um
milhão de reais), vincendas a partir de 30/11/2014.
Em sua Manifestação de Inconformidade, a fl. 281, a vendedora
esclarece que o imóvel fora adquirido da Imobiliária Leonel Jucá Ltda.
por meio de escritura pública datada de 17/10/1985. Entretanto, a
operação de aquisição fora garantida por nota promissória, em caráter
pró solvendo, no valor total da aquisição, de Cr$ 300.000,00 (trezentos
mil cruzeiros), com vencimento para 30/01/1986. Nesta hipótese, o
título (nota promissória) ficou vinculado à própria escritura e a
propriedade plena somente se aperfeiçoaria com a solvência da nota
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promissória. Por força dessa condição, o imóvel ficou gravado com
restrição de futuras vendas ou onerações de quaisquer espécie, nos
termos do registro R.01/39.693 na matrícula do imóvel.
Informa que, embora a Ceará Segurança de Valores tenha solvido a
dívida à época, não promoveu a atualização do referido registro na
matrícula do imóvel, o que veio a criar dificuldades para a empresa por
ocasião da venda do referido imóvel para a Canadá Administradora de
Bens Imóveis Ltda., em 2014. Por tal motivo, foi inserido no contrato de
promessa de compra e venda do imóvel, firmado em 31/10/2014, uma
condição suspensiva, na qual a vendedora comprometeu-se a registrar a
baixa daquela nota promissória na matrícula do imóvel, liberando-o para
a venda. Assim, as partes, de comum acordo, estipularam como cláusula
suspensiva da promessa de compra e venda a baixa ou o cancelamento
da nota promissória pró solvendo existente no R.01 da matrícula 39.693,
do referido imóvel. É do que trata o Parágrafo Segundo da Cláusula
Segunda do referido contrato (fl. 192 destes autos).
Parágrafo Segundo: Obriga-se a Promitente Vendedora a realizar a
baixa/cancelamento/quitação
da
nota
promissória
pró-solvendo
existente no R.01 da matrícula 39.693 (Cartório de Registro de Imóveis
da 1a. Zona de Fortaleza/CE), restando pactuado, como condição
suspensiva deste, que a presente Promessa de Compra e Venda
somente
produzirá
efeitos
após
a
averbação
de
baixa/cancelamento/quitação da citada nota promissória, vez que o
registro da escritura pública somente poderá ser realizado após tal
evento.
Referida cláusula, segundo afirma a manifestante, fora inserida para
resguardar os interesses da promitente compradora, haja vista que, sem
dar quitação à exigência inserida no registro de imóveis, a venda não
poderia ser efetivada, dada a precariedade da propriedade pela
promitente vendedora.
A manifestante afirma que, dadas as dificuldades enfrentadas pela
vendedora na obtenção do recibo de quitação da nota promissória, cujo
pagamento houvera sido realizado há trinta anos, inclusive pelo
fechamento da empresa vendedora (Imobiliária Leonel Jucá Ltda.),
acordaram, vendedor e comprador em estipular uma data limite para
resolverem a pendência. A Ata da Reunião foi colacionada à fl. 352.
Neste aspecto, informa à fl. 283:
Oportuno
dispor
que
as
partes
(Requerente
e
CANADÁ
ADMINISTRADORA DE BENS IMOVEIS LTDA.), haja vista a dificuldade
para implemento da condição, e valendo-se da ‘Cláusula Sétima – Da
tolerância’ do referido instrumento, que dispõe acerca de eventual
demora, atraso ou omissão da Requerente no cumprimento de
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quaisquer das obrigações, reuniram-se, em 18 de maio de 2015,
consoante Ata de Reunião anexa (DOC.07), em que resolveram
estabelecer prazo limite de 29 de maio de 2015, para ajuizamento de
demanda judicial com a finalidade de regularizar a matricula do imóvel
objeto da problemática, além do comprometimento de dispêndio de
esforços visando obtenção decisão de apreciação do juízo até 29 de
julho de 2015, sob pena de suspensão dos pagamentos até a
regularização do assunto.
A empresa ajuizou a ação judicial n° 164150-31.2015.8.06.8100 na 16a
Vara Cível da Comarca de Fortaleza-CE, cuja sentença (copiada à fl. 283)
reconheceu a prescrição da citada nota promissória. Afirma que a
sentença foi prolatada em 29/02/2016, tendo sido o 1° Ofício de
Registro de Imóveis intimado da decisão judicial em 27/04/2016.
A esta altura, entretanto, informa a manifestante, que os pagamentos
restaram suspensos a partir da 9a Parcela, com vencimento para
30/07/2015, por meio de Notificação Extrajudicial de fls. 334 a 335.
Informa à fl. 284, ainda, que:
Ocorre que nesse interregno, a CANADA ADMINISTRADORA DE BENS
IMÓVEIS LTDA, ultrapassados os prazos estipulados em comum acordo
no contrato e na reunião supramencionada, notificou extrajudicialmente
(DOC.10) a ora Requerente, protocolado e registrado em 04/04/2016 no
2o Ofício Registro de Títulos e Documentos, para informar desfeito o
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda firmado em 31
de outubro de 2014, nos termos do art. 418 do Código Civil.
O negócio foi então desfeito nos termos do Distrato de fls. 198 a 200 e
os valores até então recebidos tiveram sua devolução pactuada. Com
intuito de oferecer uma visão cronológica dos eventos então relatados, a
manifestante ofereceu à fl. 284 o seguinte quadro:

A manifestante informa que por ocasião do recebimento do sinal, bem
como das oito parcelas subseqüentes, ofereceu à tributação o ganho de
capital embutido em cada recebimento, nos termos em que estipulado
no art. 418 do Regulamento do Imposto de Renda – RIR/1999, cuja base
legal é o art. 31 do Decreto-Lei n° 1.598, de 1977.
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A seguir, considerando que não se implementou a condição suspensiva
prevista no contrato de promessa de compra e venda, a empresa
promoveu a retificação das ECF – Escrituração Contábil Fiscal dos anos-
calendário de 2014 e 2015, no sentido de expurgar os referidos ganhos
das bases de cálculo do IRPJ e da CSLL, o que originou o crédito
pleiteado no Pedido Eletrônico de Restituição.
Apreciadas as razões apresentadas pela empresa o Serviço de
Orientação e Análise Tributária – Seort da Delegacia da Receita Federal
de Fortaleza, por meio do Despacho Decisório de fls. 259 a 268, deferiu
parcialmente o pleito, recalculando o Lucro Real e o pleiteado Saldo
Negativo do IRPJ, a partir das informações da ECF, bem como das
antecipações de imposto (estimativas e IRRF) obtidas nos sistemas
informatizados da Receita Federal, em confronto com o devido no
Ajuste Anual, de acordo com as tabelas de fls. 266 e 267 a seguir
reproduzidas.

Conforme se observa, não foram admitidas as “Outras Exclusões” na
determinação do Lucro Real, no valor de R$ 7.019.827,40, cuja origem
fora informada pela manifestante como sendo a exclusão dos ganhos de
capital na venda do ativo imobilizado cujo negócio se desfez por não se
ter implementado a condição suspensiva pactuada no contrato de
promessa de compra e venda.
Citando doutrina e jurisprudência, justifica a autoridade a quo que a
condição pactuada naquele contrato não preenche o requisito de
incerteza do evento futuro, característica essencial da pretensa condição
suspensiva. Acrescenta: “não há como admitir que se estabeleceu uma
condição suspensiva. E, mesmo que assim fosse, a cláusula haveria de
ser considerada potestativa, eis que retira toda a eficácia do ato,
sujeitando uma das partes ao total arbítrio da outra.”
Foi ajustada também a linha correspondente a “Outras Adições”. A
autoridade fiscal recalculou o valor do custo contábil do imóvel que
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houvera sido restabelecido pelo contribuinte por meio de adição do seu
custo integral (R$ 1.028.316,00) no ano-calendário de 2014. Como a
autoridade fiscal entendeu que os ganhos de capital não poderiam ser
excluídos, o custo contábil do imóvel não deveria ser adicionado e sim,
excluído, mas em valor proporcional aos recebimentos do período, ou
seja, R$ 483.080,80 em 2014 e R$ 545.235,20 em 2015.
A partir de tal entendimento, a DRF de Fortaleza não admitiu a exclusão
dos ganhos de capital anteriormente adicionados na Demonstração do
Lucro Real e decidiu reconhecer parcialmente o direito creditório no
valor original de R$ 114.216,61.
Cientificada do Despacho Decisório (fls. 102 a 106), em 13/04/2018, a
empresa apresentou Manifestação de Inconformidade, alegando, em
síntese, as seguintes razões além daquelas já relatadas.
62. Conforme já ressaltado, os negócios jurídicos celebrados com condições suspensivas
somente reputam-se perfeitos e acabados no momento de sua implementação, inclusive
para fins de tributação, consoante dispõe os arts. 116 e 117 do CTN.
[...]
64. Nesse sentido, é que os valores recebidos a título de adiantamento de uma operação
com condição suspensiva (que ainda não se concretizou), não devem ser levados em
consideração na apuração prematura de um ganho de capital.
[...]
66. Acredita a Requerente que tenha comprovado devidamente a inexistência de fato
gerador de apuração no ganho de capital, motivo pelo qual faz jus à restituição dos
valores recolhidos a tal título.
67. Por consequência do exposto, no tocante a contabilização da baixa do imóvel
proporcional ao valor recebido por período, importa a Requerente dispor que o não
atendimento em sua integralidade dos termos exigidos pela legislação tão somente
traria prejuízos ao Fisco se o negócio jurídico em referência tivesse sido concretizado.
[...]
69. Diante do exposto, considerando a inexistência do fato gerador do IRPJ e da CSLL
enquanto não houvesse sido cumprida a cláusula suspensiva em epígrafe, os valores
contabilizados na conta “42101.0001 – Ganhos na Alienação de Imobilizado” como
receitas recorrentes da alienação do referido imóvel foram excluídos da apuração do IRPJ
e da CSLL nos anos em que contabilizados ou seja R$ 7.019.827,40 (sete milhões,
dezenove mil, oitocentos e vinte e sete reais e quarenta centavos) excluídos em 2014,
cujos lançamentos contábeis constam no razão anexado (DOC.11); e R$ 6.219.598,19
(seis milhões, duzentos e dezenove mil, quinhentos e noventa e oito reais e dezenove
centavos) excluídos em 2015, cujos lançamentos contábeis constam no razão anexado
(DOC.12).
70. Desta forma, referidas receitas, em cumprimento da referida cláusula suspensiva,
foram excluídos da apuração do Lucro Real e da Base de Cálculo da CSLL, conforme
evidenciado nos Registros M300 e M350 das ECF ́s dos anos-calendários de 2014
(DOC.13) e 2015 (DOC.14).
71. Corroborando com a não concretização do negócio, a Requerente demonstra o Razão
da conta ‘Ajuste de Exercícios Anteriores’ (Conta do Patrimônio Líquido) dos anos-
Fl. 738
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calendários de 2016 e 2017 (DOC.15), evidenciando as devoluções dos valores pagos em
decorrência do negócio distratado (a crédito de conta de BANCO e débito da conta de
ajustes de exercícios anteriores), em consonância com o que determina o CPC no 23.
72. Desta forma, considerando que os lançamentos de desfazimento do negócio foram
feitos em conta do Patrimônio Líquido (Ajustes de Exercícios Anteriores), e não em conta
de resultado (conta de despesa) não há que se falar em adição de tais valores, nem
tampouco em controle na Parte B do e-Lalur e e-Lacs, uma vez que os valores
transitaram em conta patrimonial (que não afeta o resultado/lucro do período).
73. Conforme demonstrado, não se trata de situação de diferimento de tributos, mas sim
de não incidência em decorrência de cláusula suspensiva no contrato celebrado, de modo
que que tais receitas não foram oferecidas posteriormente à tributação, haja vista o
desfazimento do negócio.
Alega que deve a administração tributária buscar a verdade material
insculpida nos fatos relatados, cujos documentos probatórios anexa aos
autos e, alfim, requer:
82. Pelo exposto requer-se, com a presente Manifestação de Inconformidade, reforma do
Despacho Decisório guerreado, para reconhecer a integralidade do crédito de Saldo
Negativo IRPJ referente ao exercício de 2015 – ano-calendário 2014, pleiteado através do
Pedido de Restituição em comento, e, por consequência, a homologação de eventuais
compensações a ele vinculadas, por ser medida de inteira JUSTIÇA!
É o relatório.
A decisão de primeira instância (e-fls. 393 e ss) julgou a manifestação de
inconformidade improcedente, com decisão assim ementada:
ASSUNTO: NORMAS GERAIS DE DIREITO TRIBUTÁRIO
Ano-calendário: 2014
RESTITUIÇÃO. SALDO NEGATIVO DE IRPJ. GANHO DE CAPITAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MOMENTO DE
RECONHECIMENTO DA RECEITA. CONDIÇÃO RESOLUTIVA.
A receita deve ser reconhecida por ocasião da venda do imóvel ou no
recebimento de suas parcelas, mesmo que a operação tenha sido
formalizada mediante contrato de promessa de compra e venda,
quando o aperfeiçoamento do negócio depender de condição
resolutória.
A condição suspensiva é a que subordina as consequências jurídicas
acordadas a evento futuro e incerto. A regularização da matrícula do
imóvel, ainda que em prazo certo e determinado, junto ao Cartório de
Registro de Imóveis não caracteriza condição suspensiva.
Valores recebidos antes do implemento da condição resolutória
caracterizam-se como receitas para fins de incidência tributária, e caso
tenham sido assim consideradas, descabe sua exclusão para fins de
determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL, bem como a
restituição dos valores pagos.
Fl. 739
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Cientificada da decisão de primeira instância em 03/03/2020 (e-fl. 412) a
Interessada interpôs recurso voluntário, protocolado em 23/06/2020 (e-fl. 284),
em que repete os argumentos já apresentados, e destaca:
- o voto vencedor que ensejou a prolação do Acórdão Recorrido vacila
em identificar de forma precisa os institutos tratados, confundindo a
condição suspensiva que regula o caso ora com termo, ora com condição
resolutiva.
- o comando prescrito na Cláusula Segunda do Contrato Venda (Doc. 5),
especialmente no seu Parágrafo Segundo, determinava que se a
RECORRENTE não efetuasse o registro do imóvel em seu nome, o
negócio jurídico seria cancelado. Ou seja, a conjunção depreendida
determinava claramente uma relação condicional, e não uma relação
temporal (característica das cláusulas resolutivas e expressas pela
conjunção enquanto).
- tem-se que a norma depreendida é: se a RECORRENTE não regularizar
o registro do imóvel até a data encetada, o negócio será cancelado, ou
seja, em momento algum a CANADÁ adquiriu o direito à propriedade,
verificando-se uma relação condicional, e não o fato certo de que a
regularização transferiria a o direito à promitente compradora.
- Quanto ao argumento de que a RECORRENTE já haveria recebido mais
de dois terços do valor do contrato, verifica-se que o argumento é
manifestamente fraco, pois não guarda qualquer relação com a
demanda, cujo cerne é demonstrar se cláusula debatida é resolutiva ou
suspensiva e consequentemente, identificar qual dos incisos do Art. 117
do Código Tributário Nacional (CTN) seria aplicável ao caso.
- Ora, evidenciado que o caso trata de cláusula suspensiva, pois a
obrigação assumida foi a de transferir a propriedade de imóvel em
momento futuro e incerto, já que dependente do saneamento do
registro do imóvel, obviamente se trata de situação jurídica. Do mesmo
modo, pelo exposto, é evidente que por se tratar de cláusula suspensiva,
a norma jurídica aplicável é a decorrente do Art. 117, inciso I, do CTN.
Isso porque a hipótese de incidência do tributo - e, consequentemente,
o fato gerador da obrigação tributária - somente se materializaria com a
transferência do direito, que aconteceria em momento futuro e incerto,
por definição legal dos Arts. 121 e 125, do CC/2002.
- Nesse sentido, as parcelas pagas pela CANADÁ consistem, tão
somente, em mera expectativa de direito, e não em direito adquirido;
- Finalmente, quanto à premissa de que o contrato autorizava a CANADA
a se imitir na posse e realizar benfeitorias no imóvel, ela também não
merece prosperar, por ir evidentemente de encontro a lei. Ora, por
definição legal, a condição suspensiva permite a prática de atos de
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conservação do direito objeto do negócio jurídico, sem efetivamente
transmitir o direito, nos termos do Art. 125 do CC/02, (...) É exatamente
o que aconteceu in casu: a CANADÁ imitiu-se na posse do imóvel objeto
do contrato e estava construindo benfeitorias, adequando-o à utilização
que futuramente viria a lhe destinar. Porém, a propriedade de bem
imóvel somente se verifica quando alguém pode gozar, reaver, usar e
dispor do bem, perfectibilizando sua transmissão apenas com o efetivo
registro no CRI competente, nos termos dos Arts. 1.227 e 1.228 do
CC/02. Portanto, embora a CANADÁ detivesse a posse do imóvel usando
e gozando da coisa, não era efetivamente proprietária do bem, já que
não podia dispor nem o reaver.
- Nesse sentido, ao se deparar com situação análoga, a Administração
Tributária fundamentou-se nos elementos acidentais do negócio jurídico
-focando na distinção entre termo e condição suspensiva - para
responder a Solução de Consulta COSIT 205/2018 elaborada por
instituição financeira a respeito da incidência de IRPJ e CSLL quando do
aumento de capital;
- Esse entendimento foi observado pelo Relator do caso na DRJ, em seu
Voto, equivocadamente, vencido.
Em sessão de julgamento realizada em 17/03/2022, esta 1a Turma Ordinária
proferiu decisão consubstanciada no Acórdão no 1301-006.006 (e-fls. 527 e ss.). Naquela
assentada, o colegiado, por voto de qualidade, negou provimento ao recurso, restando vencidos
este Conselheiro (José Eduardo Dornelas Souza), bem como os Conselheiros Marcelo José Luz de
Macedo, Mauritânia Elvira de Sousa Mendonça e Fellipe Honório Rodrigues da Costa, que votavam
no sentido de dar provimento ao apelo da Contribuinte.
Posteriormente, a Recorrente impetrou Mandado de Segurança, originando a
Apelação Cível no 0806424-56.2024.4.05.8100. Conforme Acórdão prolatado pelo Tribunal
Regional Federal da 5a Região (e-fls. 698/706), a ordem foi concedida para anular o acórdão
administrativo e determinar a proclamação de novo resultado favorável à impetrante, aplicando-
se a regra de desempate do art. 19-E da Lei no 10.522/2002. Seus termos:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA.
VOTO DE QUALIDADE. CONSELHO ADMINISTRATIVO DE RECURSOS
FISCAIS - CARF. APLICAÇÃO DO ART. 19-E DA LEI N. 10.522/2002. PRAZO
DECADENCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. PORTARIA ME n. 260/2020.
EXTRAPOLAÇÃO DO PODER REGULAMENTAR. ILEGALIDADE. RECURSO
PROVIDO. ORDEM CONCEDIDA. (...)
10. O voto de qualidade, previsto no art. 25, § 9o, do Decreto n.
70.235/1972, é aplicado em caso de empate no julgamento de processos
tributários do CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais), sendo
o voto decisivo do presidente da sessão, posição essa sempre ocupada
por representantes do Fisco.
Fl. 741
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11. A Lei n. 13.988/2020 incluiu o art. 19-E, na Lei n. 10.522/2002, o qual
previu que, "Em caso de empate no julgamento do processo
administrativo de determinação e exigência do crédito tributário, não se
aplica o voto de qualidade a que se refere o § 9o do art. 25 do Decreto no
70.235, de 6 de março de 1972, resolvendo-se favoravelmente ao
contribuinte".
12. A Portaria n. 260/2020, do Ministério da Economia, no art. 2o, § 1o,
regulamentou o citado art. 19-E, restringindo a aplicação do dispositivo
apenas aos casos em que a determinação e exigência do crédito tributário
for realizada por meio de auto de infração ou notificação de lançamento.
A pretensão da impetrante, que diz respeito a Pedido Eletrônico de
Restituição (PER/DCOMP) de saldo negativo de IRPJ, não estaria apta a
sofrer a incidência do art. 19-E, da Lei n. 10.522/02, favorável ao
contribuinte.
13. Não obstante, entende-se que cumpre assegurar o direito à
impetrante de ter seu recurso voluntário solucionado nos termos do art.
19-E, da Lei n. 10.522/02, haja vista que a situação em exame se coaduna
ao suporte fático descrito no referido dispositivo legal, tendo sido
verificado: empate no julgamento do processo administrativo e discussão
sobre a determinação e exigência de crédito tributário, devendo,
portanto, a questão ser resolvida em favor do contribuinte. Registre-se
que a qualificação do caso como determinação e exigência de crédito
tributário restou consignada no próprio Acórdão n. 1301-006.006 - 1a
Seção de Julgamento / 3a Câmara / 1a Turma Ordinária: "A ocorrência da
condição
resolutória
apenas
extingue o
direito
já
constituído
anteriormente pelo instrumento de promessa de compra e venda, em
virtude da ocorrência do evento futuro previsto no contrato, não
afetando a obrigação tributária ocorrida anteriormente".
14. A restrição na aplicação do art. 19-E da Lei n. 10.522/02 tão somente
aos casos em que é feito auto de infração ou notificação de lançamento
acaba por ocasionar soluções diversas para processos administrativos
fiscais que têm, em essência, o mesmo objetivo, qual seja, a determinação
ou exigência de crédito tributário. Isso porque o simples fato de a
determinação ou exigência ter sido iniciada mediante decisão
administrativa, que não homologou pedido de restituição realizado pelo
contribuinte, não pode alcançar resultado diverso de caso em que a
autoridade fiscal houvesse, hipoteticamente, realizado auto de infração
ou lançamento referente a esses mesmos créditos.
15. Ao se referir à expressão "processo administrativo de determinação e
exigência de crédito tributário", o art. 19-E nada mais fez do que replicar o
objeto determinado pelo art. 1o do Decreto n. 70.235/72, que rege o
processo administrativo fiscal no âmbito do CARF, de forma que sua
Fl. 742
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aplicação é mandatória de maneira ampla e geral no contencioso
administrativo fiscal. Nesse sentido, o Decreto n. 70.235/72, no art. 1o,
estipulou que "Este Decreto rege o processo administrativo de
determinação e exigência dos créditos tributários da União e o de
consulta sobre a aplicação da legislação tributária federal". Tal disposição
sugere uma categorização abrangente dos procedimentos administrativos
fiscais, dividindo-os em dois grandes grupos: um relacionado à
determinação e exigência de créditos tributários e outro referente à
consulta tributária.
16. A interpretação mais lógica e consistente com a intenção do Decreto
n. 70.235/72, portanto, é aquela que não limita a expressão
"determinação e exigência dos créditos tributários" a uma subcategoria
restrita de procedimentos. Ao considerar essa abordagem interpretativa,
torna-se evidente que a Portaria ME n. 260/2020, ao restringir a
expressão a um espectro mais estreito do que o delineado pelo Decreto,
transgrediu os parâmetros estabelecidos pela legislação em vigor.
17. A Portaria ME n. 260/2020, ao estabelecer limitações à aplicação do
art. 19-E, da Lei n. 10.522/02, ultrapassou os limites de sua competência
regulamentar, em afronta ao princípio da legalidade, porquanto interferiu
em matéria já disciplinada por lei - que não deixou expressa a necessidade
de regulamentação -, restringindo sua aplicação no âmbito do CARF, bem
como restaurou o poder decisório exclusivo do Presidente de Turma nos
casos de empate. Referida interpretação reduziu o alcance pretendido
pela norma legal, contrariando a opção feita pelo legislador, com a
posterior sanção do Presidente da República.
IV. DISPOSITIVO E TESE
18. Recurso provido. Ordem concedida para anular o acórdão
administrativo e determinar que seja pronunciado novo resultado ao
julgamento do Recurso Voluntário, em sentido favorável à impetrante,
em razão do empate na votação do órgão colegiado, nos termos do art.
19-E, da Lei n. 10.522/02, vigente à época.
Os embargos de declaração opostos pela União foram rejeitados (e-fls. 707-714). Na
sequência, no âmbito do Cumprimento Provisório de Sentença no 0805924-53.2025.4.05.8100, foi
proferida decisão judicial (e-fls. 715/716) determinando que a União demonstrasse o
cumprimento do acórdão do Tribunal Regional Federal da 5a Região.
Para dar cumprimento a essa ordem judicial, o Presidente desta Turma, Conselheiro
Rafael Taranto Malheiros, proferiu o Despacho de Saneamento de fl. 722, com as seguintes
determinações:
7. Pelo exposto, distribua-se o processo ao Conselheiro José Eduardo
Dornelas Souza para redigir o voto vencedor.
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8. Ressalta-se que a decisão proferida no Cumprimento Provisório de
Sentença dispôs também que: “a restituição de valores reclamados no
Processo n. 10380.729811/2017-79 deve ficar condicionada à caução
suficiente e idônea, a ser eventualmente arbitrada de plano pelo juiz e
prestada nos próprios autos, desde que requerida pelo exequente”.
9. Registre-se, por fim, que a decisão judicial referida não possui trânsito
em julgado e, assim, o novo resultado que ora se proclama está
condicionado às futuras decisões judiciais proferidas na Ação Judicial no
0806424-56.2024.4.05.8100.
Com os autos distribuídos a este Conselheiro para a redação do voto vencedor, o
processo foi incluído na pauta de julgamentos de março de 2026:
É o Relatório.

VOTO VENCIDO
Segue voto do Relator, Conselheiro Lizandro Rodrigues de Sousa, e sua versão
original, proferido na sessão de 17 de março de 2022.
“O recurso é tempestivo. Atendidos os demais requisitos de
admissibilidade, dele conheço.
Trata-se Recurso voluntário referente a pedido de restituição de
crédito no valor de R$ 1.732.864,66 correspondente ao Saldo Negativo do IRPJ do
ano-calendário de 2014, direito este exercido por meio do Pedido Eletrônico de
Restituição-PER n° 10433.49160.150916.1.6.02-6156.
A empresa informou que firmou, em 31/10/2014, contrato de
promessa de compra e venda de um imóvel pertencente ao seu ativo imobilizado
com a empresa Canadá Administradora de Bens Imóveis Ltda e apurou ganho de
capital. Mas alega que a condição suspensiva que instruía o contrato não foi
cumprida, motivo pela qual o contrato não pode ser considerado para efeito de
caracterizar o fato gerador do tributo.
Na condição ou cláusula suspensiva (art. 125 do Código Civil) o
negócio jurídico está submetido a um evento futuro e incerto que, não ocorrendo,
não gera a aquisição do direito
Na condição ou cláusula resolutiva (art. 127 do Código Civil) o
negócio jurídico vigorará plenamente desde sua constituição, mas, verificando-se a
condição o direito se extingue.
No caso presente entendeu a decisão de primeira instância que ficou
caracterizada condição resolutória na venda do imóvel (condição aperfeiçoada só
após a assinatura do contrato de promessa e compra e venda), referente à
regularização do registro do imóvel. Tal caracterização obrigaria ao pagamento dos
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tributos referentes ao ganho de capital pela Recorrente/Vendedora desde a
assinatura do contrato.
Protesta a Recorrente contra os argumentos da autoridade
administrativa tributária, que entendeu caracterizado o negócio como perfeito e
acabado, para os efeitos fiscais já a partir da assinatura do contrato de promessa de
compra e venda. Fundamentou aquela autoridade nas seguintes constatações: a)
que já houvera a Recorrente recebido mais de dois terços do valor do contrato; b)
que a CANADÁ imitiu-se na posse do imóvel objeto do contrato e estava construindo
benfeitorias, adequando-o à utilização que futuramente viria a lhe destinar. Tais
argumentos, segundo a Recorrente, não guardariam qualquer relação com a
demanda, cujo cerne seria demonstrar se a cláusula debatida é resolutiva ou
suspensiva e consequentemente, identificar qual dos incisos do Art. 117 do Código
Tributário Nacional (CTN) seria aplicável ao caso. Assim dispõe o CTN
Art. 116. Salvo disposição de lei em contrário, considera-se ocorrido o fato gerador e
existentes os seus efeitos:
I - tratando-se de situação de fato, desde o momento em que o se verifiquem as
circunstâncias materiais necessárias a que produza os efeitos que normalmente lhe são
próprios;
II - tratando-se de situação jurídica, desde o momento em que esteja definitivamente
constituída, nos termos de direito aplicável.
Parágrafo único. A autoridade administrativa poderá desconsiderar atos ou negócios
jurídicos praticados com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador do
tributo ou a natureza dos elementos constitutivos da obrigação tributária, observados os
procedimentos a serem estabelecidos em lei ordinária. (Incluído pela Lcp no 104, de 2001)
Art. 117. Para os efeitos do inciso II do artigo anterior e salvo disposição de lei em
contrário, os atos ou negócios jurídicos condicionais reputam-se perfeitos e acabados:
I - sendo suspensiva a condição, desde o momento de seu implemento;
II - sendo resolutória a condição, desde o momento da prática do ato ou da celebração do
negócio.
A interpretação dos efeitos jurídicos e tributários do negócio não
podem prescindir da análise dos fatos que acompanharam a assinatura do contrato.
A decisão recorrida aponta contradições evidentes nos elementos colhidos nos autos
que demonstram terem as partes agido como se entendessem a cláusula, que
requeria do Vendedor/Recorrente o registro definitivo do imóvel, como condição
resolutória, apesar de terem-na nomeado de “condição suspensiva”. E entre estas
contradições evidentes constam justamente a emissão da posse, o montante
desembolsado pela promitente compradora e a própria apuração do ganho de
capital. Dos R$ 20.000.000,00 ajustados como preço total do imóvel, a Impugnante
já havia recebido, até a sustação dos pagamentos, R$ 13.239.425,59, mais de 66%
do valor total. Além disso, a CANADÁ imitiu-se na posse do imóvel objeto do
contrato e estava construindo benfeitorias, adequando-o à utilização que
futuramente viria a lhe destinar. Estas constatações levam a concluir que o negócio
já provocava seus efeitos.
Some-se que as partes não estipularam uma data limite para que a
baixa/cancelamento/quitação da nota promissória (constante do registro da
operação de compra prévia) ocorresse. Apenas, posteriormente, mais de seis meses
depois da primeira assinatura, estabeleceram prazo para ajuizamento de demanda
judicial e de apreciação do juízo. Contudo, o não cumprimento de tais prazos
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implicaria na suspensão dos pagamentos e não no distrato. Por fim, e como já
citado, temos a cláusula terceira do contrato, que transferiu a posse do imóvel e a
autorização para a realização de obras e benfeitorias desde a assinatura da
promessa de compra e venda que demonstra ter-se concretizado a venda do imóvel.
Afirma a Requerente que ao se deparar com situação análoga, a
Administração Tributária fundamentou-se nos elementos acidentais do negócio
jurídico focando na distinção entre termo e condição suspensiva - para responder a
Solução de Consulta COSIT 205/2018 elaborada por instituição financeira a respeito
da incidência de IRPJ e CSLL quando do aumento de capital. A respeito da distinção
afirma a Recorrente, para tentar convencer de que havia condição suspensiva da
eficácia do negócio de compra e venda do imóvel, e não condição resolutória ou
termo (que subordinaria a sua eficácia do negócio a um evento futuro e certo):
Conforme se depreende do Art. 121 do CC/2002, a condição consiste em um ato jurídico
voluntário que subordina a verificação, ou a não verificação, do negócio jurídico a um
evento futuro e incerto. Desse modo, pode-se falar em condição suspensiva e resolutiva
(ou resolutoria). A condição suspensiva é aquela que, enquanto não verificada, impede
que o negócio jurídico gere efeitos, vedando a transmissão de direitos, nos termos do Art.
125 do CC/02. Já a condição resolutiva é aquela que, enquanto não verificada, não traz
qualquer impedimento à eficácia do negócio jurídico que vigora normalmente permitindo,
inclusive, o exercício de direitos dele decorrentes até o implemento da condição, conforme
o Art. 127 do CC/02.
(...)
O termo, por sua vez, é o elemento acidental do negócio jurídico que subordina a sua
eficácia (do negócio) a um evento futuro e certo suspendendo o exercício, mas não a
aquisição do direito, o que o diferencia da condição suspensiva, conforme disposto no Art.
131 do CC/02.
Por fim, conclui a Recorrente:
o comando prescrito na Cláusula Segunda do Contrato Venda (Doc. 5), especialmente no
seu Parágrafo Segundo, determinava que se a RECORRENTE não efetuasse o registro do
imóvel em seu nome, o negócio jurídico seria cancelado (...) o que caracteriza a condição
suspensiva é o fato de a transmissão do direito ocorrer apenas com o implemento da
condição, o que se deve apreender da própria redação da cláusula em que ela está
disposta.
Considerando as particularidades do caso concreto, se a Cláusula
Segunda do Contrato de Promessa de Compra e Venda, em seu Parágrafo Segundo,
determinasse que se a Recorrente não efetuasse o registro do imóvel em seu nome,
o negócio jurídico seria cancelado, tal cláusula permitiria concluir que o negócio
encontrava-se em pleno vigor, já que não se pode cancelar o que não está
concretizado.
Alegando que não havia um termo (que suspenderia o exercício, mas
não a aquisição do direito), mas condição suspensiva (que subordinaria a eficácia do
negócio a evento futuro e incerto), alega a Recorrente:
se a RECORRENTE não regularizar o registro do imóvel até a data encetada, o negócio
será cancelado, ou seja, em momento algum a CANADÁ adquiriu o direito à propriedade,
verificando-se uma relação condicional, e não o fato certo de que a regularização
transferiria a o direito à promitente compradora.
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Em concreto, quer fazer crer a Recorrente que em momento algum a
Canadá adquiriu e a Recorrente alienou o direito à propriedade do imóvel em
questão. Mas como já se repisou desde o Despacho Decisório (e-fl. 265) “ é da
própria essência do contrato de compra e venda a outorga da escritura definitiva
por parte do vendedor, e da leitura e interpretação das cláusulas contratuais só se
pode tirar a conclusão de que as partes estavam apenas adiando esse momento em
função do processo de regularização do terreno e obtenção da baixa do gravame
existente na matrícula, que um dos contraentes tomou como obrigação sua, repito,
porque a entendia possível.”
Em seu recurso voluntário a Recorrente repete os argumentos já
levados à primeira instância. Alega que os valores recebidos a título de
adiantamento de uma operação com condição suspensiva (que ainda não se
concretizou), não devem ser levados em consideração na apuração prematura de
um ganho de capital. No caso concreto, entendo que a cláusula contratual referente
a regularização da matrícula no registro de imóveis não caracterizou cláusula
suspensiva por faltar o elemento incerteza. Tal imputação de obrigação de
regularização de registro imobiliário tratou-se de situação de fato (art. 116, I do
CTN), pois as situações materiais do negócio já estavam implementadas, não
obstante o pagamento ocorrer de forma parcelada, o fato gerador do IRPJ e da CSLL
ocorreu no momento do recebimento das parcelas nos anos 2014 e 2015. Desde que
previstos os efeitos de seu não cumprimento (o que foi feito posteriormente à
escritura de compra e venda) tal cláusula poderia caracterizar-se como condição
resolutória, mas não suspensiva. Neste sentido, reproduzo a seguir o voto vencedor
da decisão recorrida (e-fls. 393 e ss) como razão de decidir por concordar
plenamente com seus fundamentos:
A defesa alega que a operação de venda do imóvel, que resultou na apuração do ganho de
capital em discussão, teve características de um negócio condicional, que foi desfeito,
tendo em vista o não cumprimento de uma das partes de cláusula contratual.
Sobre os negócios jurídicos condicionais, dispõem os art. 116 e 117 CTN:
Art. 116. Salvo disposição de lei em contrário, considera-se ocorrido o fato gerador e
existentes os seus efeitos:
I - tratando-se de situação de fato, desde o momento em que o se verifiquem as
circunstâncias materiais necessárias a que produza os efeitos que normalmente lhe são
próprios;
II - tratando-se de situação jurídica, desde o momento em que esteja definitivamente
constituída, nos termos de direito aplicável.
Parágrafo único. A autoridade administrativa poderá desconsiderar atos ou negócios
jurídicos praticados com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador do
tributo ou a natureza dos elementos constitutivos da obrigação tributária, observados os
procedimentos a serem estabelecidos em lei ordinária. (Parágrafo incluído pela Lcp no
104, de 10.1.2001)
Art.117 - Para efeitos do inciso II do artigo anterior e salvo disposição de lei em contrário,
os atos ou negócios jurídicos condicionais reputam-se perfeitos e acabados:
I - sendo suspensiva a condição, desde o momento de seu implemento;
II - sendo resolutória a condição, desde o momento da pratica do ato ou da celebração do
negócio.
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Podemos definir condição como a cláusula que subordina o efeito do ato jurídico a evento
futuro e incerto. A condição é dita suspensiva quando o ato é praticado, ou o negócio é
celebrado, mas os efeitos respectivos ficam suspensos, dependentes da ocorrência da
condição estipulada. Já a condição resolutória ocorre quando o ato passa a produzir desde
logo os efeitos que lhe são próprios e se desfaz, desaparece, pela ocorrência da condição.
Concordo com a linha seguida pelo Despacho Decisório que, no caso em tela, não há a
presença do elemento incerteza quanto à baixa/cancelamento/quitação da nota
promissória. Ora, é da própria essência do contrato de compra e venda a outorga da
escritura definitiva por parte do vendedor, bastando que adote os procedimentos
recomendados para tanto. Ainda mais, quando se sabia de antemão que, mesmo que não se
comprovasse o seu pagamento, a promissória já estava evidentemente prescrita, pois o
pagamento se dera há mais de 30 (trinta) anos. Tanto é que o Poder Judiciário veio a
reconhecer a prescrição do título em 29/02/2016. Logo, não se tratava de condição para
celebrar o negócio e sim de um evento futuro, cuja não realização, por inação do
vendedor, poderia implicar no cancelamento do negócio.
Entender tal cláusula como condição suspensiva seria admitir a possibilidade de que o
contribuinte do ganho de capital pudesse postergar “ad infinitum” a ocorrência do fato
gerador, que ficaria ao seu arbítrio, o que escapa à razoabilidade da interpretação da
legislação tributária.
Ainda que as partes tenham indicado a cláusula contratual como uma condição
suspensiva, há contradições evidentes nos elementos colhidos nos autos que demonstram
terem as partes agido como se entendessem a cláusula como condição resolutória.
Em
primeiro
lugar,
não
estipularam
uma
data
limite
para
que
a
baixa/cancelamento/quitação da nota promissória ocorresse. Apenas, posteriormente, mais
de seis meses depois (ver ata de reunião, fl. 352), estabeleceram prazo para ajuizamento de
demanda judicial e de apreciação do juízo. Contudo, o não cumprimento de tais prazos
implicaria na suspensão dos pagamentos e não no distrato, o que reforça o entendimento
de que as partes sempre acreditaram na baixa/cancelamento/quitação da nota promissória.
Em segundo lugar, temos o montante desembolsado pela promitente compradora. Dos R$
20.000.000,00 ajustados como preço total do imóvel, a Impugnante já havia recebido, até a
sustação dos pagamentos, R$ 13.239.425,59, mais de 66% do valor total.
Em terceiro lugar, temos a cláusula terceira do contrato, abaixo transcrita, que transferiu
a posse do imóvel e a autorização para a realização de obras e benfeitorias desde a
assinatura da promessa de compra e venda:
CLÁUSULA TERCEIRA- DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E DA
TRANSFERÊNCIA DA POSSE
3.1. A Promitente Vendedora entregará à Promitente Compradora a posse do imóvel no
ato de assinatura do presente instrumento, tão logo efetivado o pagamento do sinal
estipulado na Cláusula 2.1, alínea "a", devendo o imóvel ser entregue livre e
desembaraçado de todo e qualquer ônus ou gravame legal ou convencional, judicial ou
extrajudicial, pessoal ou real, quites com todos os impostos, taxas ou contribuições que
incidam sobre o mesmo até o momento da assinatura do contrato, respondendo, ainda,
pela evicção de direito e disposições da cláusula constitutí, obrigando-se a fazer esta
transação sempre boa, firme e valiosa, quando da assinatura da escritura pública
definitiva objeto deste contrato.
3.2. Uma vez imitido na posse, pode a Promitente Compradora realizar, a seu encargo, as
obras e benfeitorias que julgarem necessárias e úteis, independentemente de autorização
da Promitente Vendedora, desde que observados os Códigos e Regulamentos de Posturas e
Construções do Município.
Por sua vez, não custa lembrar que a própria Impugnante reconheceu como efetivo o
ganho de capital à medida que ia recebendo as parcelas pagas pelo promitente comprador,
numa evidente demonstração de que o fato gerador já tinha se configurado na assinatura
da promessa de compra e venda.
Fl. 748
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Note-se que, a legislação tributária é clara ao dispor que nos casos de contrato com
cláusula resolutória, a eficácia do negócio jurídico não fica pendente da ocorrência do
evento futuro. No caso de alienação de imóvel com cláusula resolutória, o ato ou negócio
jurídico reputa-se perfeito e acabado, para os efeitos fiscais, a partir da data do
instrumento particular ou público de promessa de compra e venda celebrado entre as
partes.
A ocorrência da condição resolutória apenas extingue o direito já constituído
anteriormente pelo instrumento de promessa de compra e venda, em virtude da ocorrência
do evento futuro previsto no contrato, não afetando a obrigação tributária ocorrida
anteriormente.
Já no que concerne ao fato de a transação ter sido desfeita posteriormente, tal ocorrência
não desconfigura a necessidade de tributação no momento de sua realização inicial, uma
vez que, para as empresas tributadas pelo lucro real, a regra geral de tributação do ganho
de capital é a do regime de competência (art. 218 RIR/99 - Lei n o 8.981, de 1995, art. 25, e
Lei n o 9.430, de 1996, arts. 1 o e 55).
O ato ou negócio jurídico de alienação do imóvel reputa-se perfeito e acabado, para os
efeitos fiscais, a partir da data do instrumento particular ou público de promessa de
compra e venda celebrado entre as partes. A rescisão do contrato de alienação não
importa, se for o caso, na restituição do imposto pago pelo alienante.
Acerca do distrato, transcrevo, na íntegra, as instruções no 553 e 554 constantes do
Manual de Perguntas e Respostas do Imposto de Renda 2013:
CONTRATO COM CLÁUSULA DE RESCISÃO
553 — Como proceder na hipótese de haver cláusula de promessa de compra e venda
prevendo a rescisão do contrato por falta de pagamento?
A promessa de compra e venda de imóvel, desde que contenha todos os requisitos legais
que regem este negócio jurídico, constitui direito entre as partes, sendo instrumento
suficientemente válido para configurar a transmissão dos direitos sobre o imóvel objeto do
contrato e a ocorrência do fato gerador da obrigação tributária.
A cláusula que prevê a rescisão do contrato por falta de pagamento do preço ajustado
configura modalidade de ato jurídico sob condição resolutória, ou seja, modalidade em
que a eficácia do negócio jurídico não fica pendente da ocorrência do evento futuro. Ela
apenas extingue o direito já constituído anteriormente pelo instrumento de promessa de
compra e venda, em virtude da ocorrência do evento futuro previsto no contrato (falta de
pagamento do preço ajustado, no caso).
Na hipótese, portanto, por força do art. 117, inciso II, do Código Tributário Nacional
(CTN), o ato ou negócio jurídico de alienação do imóvel reputa-se perfeito e acabado,
para os efeitos fiscais, a partir da data do instrumento particular ou público de promessa
de compra e venda celebrado entre as partes.
Esclareça-se que a cláusula de retrovenda é condição resolutória, não suspensiva do ato.
A rescisão do contrato de alienação não importa na restituição do imposto pago pelo
alienante.
RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
554 — Qual é o tratamento tributário aplicável no caso de rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de bens ou direitos?
O contrato de promessa de compra e venda, importando em transmissão de bens ou
direitos ou na cessão do direito à sua aquisição, caracteriza alienação para os efeitos da
Lei no 7.713, de 22 de dezembro de 1988, sendo irrelevante, para os efeitos fiscais, a
ocorrência de sua rescisão (Código Tributário Nacional (CTN), arts. 116 e 117, e PMF n o
80, de 1979, item 6), ou a existência no instrumento de negociação de cláusula relativa ao
desfazimento da transação, em caso de não pagamento de todas as parcelas na alienação a
prestação, bem como ao ressarcimento dos valores efetivamente pagos. Assim, a quantia
recebida é considerada como preço de alienação, devendo o ganho de capital porventura
Fl. 749
DF CARF MF
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apurado ser tributado na forma da legislação tributária. Ocorrendo posterior alienação
dos mesmos bens ou direitos, é considerado como custo de aquisição:
a) o custo de aquisição original acrescido do ganho de capital apurado na venda
cancelada por rescisão, antes das reduções (Ganho de Capital 1), no caso de venda à
vista; ou
b) o custo de aquisição original acrescido da parcela do ganho de capital apurado na
venda cancelada por rescisão, antes das reduções (Ganho de Capital 1), correspondente às
prestações recebidas, no caso de venda a prazo.
Por fim, e tendo por base os debates em sessão, adiciono também
como razão de decidir que a atualização da avaliação do imóvel, confirmada na
autuação fiscal, pode ser realizada a qualquer tempo independentemente da
existência de uma venda. Ou seja, a apuração do ganho de capital independe do
evento da venda, sendo esta apuração facultativa a qualquer tempo e obrigatória
no momento da venda. Neste caso, ainda que a venda tenha sido cancelada, (já)
houve a avaliação do imóvel e a apuração do ganho de capital. Desta forma, não há
perda para o contribuinte, pois com o valor atualizado, não haverá mais
“liquidação” do ganho de capital em venda futura.
Pelo exposto, voto por negar provimento ao recurso.
Assinado Digitalmente
LIZANDRO RODRIGUES DE SOUSA”

VOTO VENCEDOR
Conselheiro José Eduardo Dornelas Souza, redator designado
Como relatado, fui designado para a lavratura do voto vencedor com o objetivo de
dar fiel cumprimento à decisão judicial proferida nos autos da Apelação Cível no 0806424-
56.2024.4.05.8100.
Nos termos do Acórdão prolatado pelo Tribunal Regional Federal da 5a Região (e-fls.
698/706) e dos embargos de declaração da União rejeitados (e-fls. 707/714), a ordem foi
concedida para anular o Acórdão no 1301-006.006 e determinar a proclamação de novo resultado
favorável à impetrante, aplicando-se a regra de desempate do art. 19-E da Lei no 10.522/2002. Em
ato subsequente na esfera administrativa, o Presidente desta Turma exarou Despacho de
Saneamento readequando o dispositivo do julgamento.
Assim, seguem os termos do voto vencedor:

MÉRITO – DO RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
JURÍDICO (CONDIÇÃO RESOLUTÓRIA)
Fl. 750
DF CARF MF
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Superada a questão procedimental que impôs a adoção do rito do art. 19-E da Lei
no 10.522/2002 ao presente caso, cumpre-me adentrar as razões de mérito que fundamentam o
provimento deste recurso, afastando-se, por conseguinte, as premissas adotadas no Despacho
Decisório (fls. 259 a 268) e encampadas pela instância a quo e voto vencido.
O cerne da lide diz respeito à exigibilidade tributária da receita escriturada em
virtude de um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel, firmado pelas
partes em 31/10/2014. A autoridade fiscalizadora interpretou o desfazimento da avença como
mera condição resolutória, o que, a seu juízo, manteria incólume o fato gerador pretérito.
Nessa linha, firmou-se a premissa de que a referida cláusula se revestiria de
natureza eminentemente resolutória. Sob esse prisma, aplicar-se-ia a inteligência do artigo 117,
inciso II, do Código Tributário Nacional (CTN), segundo o qual os negócios jurídicos subordinados a
condição resolutória reputam-se perfeitos e acabados desde o momento de sua celebração.
Confira-se:
" Concordo com a linha seguida pelo Despacho Decisório que, no caso em tela,
não há a presença do elemento incerteza quanto à baixa/cancelamento/quitação
da nota promissória. Ora, é da própria essência do contrato de compra e venda a
outorga da escritura definitiva por parte do vendedor, bastando que adote os
procedimentos recomendados para tanto. Ainda mais, quando se sabia de
antemão que, mesmo que não se comprovasse o seu pagamento, a promissória já
estava evidentemente prescrita, pois o pagamento se dera há mais de 30 (trinta)
anos. Tanto é que o Poder Judiciário veio a reconhecer a prescrição do título em
29/02/2016. Logo, não se tratava de condição para celebrar o negócio e sim de
um evento futuro, cuja não realização, por inação do vendedor, poderia implicar
no cancelamento do negócio.
Entender tal cláusula como condição suspensiva seria admitir a possibilidade de
que o contribuinte do ganho de capital pudesse postergar “ad infinitum” a
ocorrência do fato gerador, que ficaria ao seu arbítrio, o que escapa à
razoabilidade da interpretação da legislação tributária.
Ainda que as partes tenham indicado a cláusula contratual como uma condição
suspensiva, há contradições evidentes nos elementos colhidos nos autos que
demonstram terem as partes agido como se entendessem a cláusula como
condição resolutória.
Em primeiro lugar, não estipularam uma data limite para que a
baixa/cancelamento/quitação
da
nota
promissória
ocorresse.
Apenas,
posteriormente, mais de seis meses depois (ver ata de reunião, fl. 352),
estabeleceram prazo para ajuizamento de demanda judicial e de apreciação do
juízo. Contudo, o não cumprimento de tais prazos implicaria na suspensão dos
pagamentos e não no distrato, o que reforça o entendimento de que as partes
sempre acreditaram na baixa/cancelamento/quitação da nota promissória.
Fl. 751
DF CARF MF
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Em segundo lugar, temos o montante desembolsado pela promitente
compradora. Dos R$ 20.000.000,00 ajustados como preço total do imóvel, a
Impugnante já havia recebido, até a sustação dos pagamentos, R$ 13.239.425,59,
mais de 66% do valor total.
Em terceiro lugar, temos a cláusula terceira do contrato, abaixo transcrita, que
transferiu a posse do imóvel e a autorização para a realização de obras e
benfeitorias desde a assinatura da promessa de compra e venda
CLÁUSULA TERCEIRA- DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E DA
TRANSFERÊNCIA DA POSSE
3.1. A Promitente Vendedora entregará à Promitente Compradora a posse
do imóvel no ato de assinatura do presente instrumento, tão logo
efetivado o pagamento do sinal estipulado na Cláusula 2.1, alínea "a",
devendo o imóvel ser entregue livre e desembaraçado de todo e qualquer
ônus ou gravame legal ou convencional, judicial ou extrajudicial, pessoal
ou real, quites com todos os impostos, taxas ou contribuições que incidam
sobre o mesmo até o momento da assinatura do contrato, respondendo,
ainda, pela evicção de direito e disposições da cláusula constitutí,
obrigando-se a fazer esta transação sempre boa, firme e valiosa, quando
da assinatura da escritura pública definitiva objeto deste contrato.
3.2. Uma vez imitido na posse, pode a Promitente Compradora realizar, a
seu encargo, as obras e benfeitorias que julgarem necessárias e úteis,
independentemente de autorização da Promitente Vendedora, desde que
observados os Códigos e Regulamentos de Posturas e Construções do
Município
Por sua vez, não custa lembrar que a própria Impugnante reconheceu como
efetivo o ganho de capital à medida que ia recebendo as parcelas pagas pelo
promitente comprador, numa evidente demonstração de que o fato gerador já
tinha se configurado na assinatura da promessa de compra e venda. ".
Assim, para o i. Relator, o negócio já surtia plenos efeitos materiais (transferência
da posse, pagamento substancial e reconhecimento da receita). Logo, o distrato configuraria mero
evento resolutório prospectivo, incapaz de desconstituir a obrigação tributária outrora
materializada.
Ocorre que, por força da regra legal de desempate, o entendimento que prevaleceu
neste colegiado orienta-se de forma diversa, conforme adiante se expõe:
Inicialmente, reproduzo o teor do Parágrafo Segundo da Cláusula Segunda do
Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel, firmado em 31/10/2014, firmado entre a
Recorrente e a empresa Canadá Administradora de Bens Imóveis Ltda:
Parágrafo
Segundo: Obriga-se
a
Promitente Vendedora
a
realizar a
baixa/cancelamento/quitação da nota promissória pró-solvendo existente no R.01
da matrícula 39.693 (Cartório de Registro de Imóveis da 1a. Zona de Fortaleza/CE),
Fl. 752
DF CARF MF
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restando pactuado, como condição suspensiva deste, que a presente Promessa de
Compra
e
Venda
somente
produzirá
efeitos
após
a
averbação de
baixa/cancelamento/quitação da citada nota promissória, vez que o registro da
escritura pública somente poderá ser realizado após tal evento.
Parece-me inequívoco que a referida cláusula estabeleceu que a concretização do
negócio estava subordinada à baixa ou ao cancelamento da nota promissória pró solvendo
averbada no registro R.01 da matrícula no 39.693 do imóvel. É imperioso reconhecer que tal
gravame, averbado na matrícula desde a aquisição original em 31/10/1985, impunha restrição à
alienação ou oneração do bem. A supressão dessa mácula não representava uma formalidade
acessória, mas sim uma verdadeira condição sine qua non (suspensiva) para o aperfeiçoamento da
compra e venda e a respectiva transferência de titularidade.
A instrução processual demonstra que a superação desse óbice jurídico era de
absoluto interesse mútuo. A Ata de Reunião colacionada à fl. 352, evidencia que os contratantes,
diante das dificuldades burocráticas para o implemento da condição, valeram-se da cláusula de
tolerância para repactuar prazos. Em 18/05/2015, ajustou-se o limite de 29/05/2015 para o
ajuizamento de demanda judicial saneadora, bem como a data de 29/07/2015 para a obtenção de
provimento jurisdicional, sob pena de paralisação das obrigações financeiras assumidas pela
promitente compradora.

Fl. 753
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Diante da ineficácia das medidas judiciais no prazo estipulado, o cronograma
financeiro restou legitimamente interrompido a partir da 9a parcela, cujo vencimento operaria em
30/07/2015, fato formalmente comunicado via Notificação Extrajudicial (fls. 334 a 335). O negócio
foi definitivamente extinto mediante a lavratura do Distrato de fls. 321 a 324, operando-se a
repactuação para a devolução dos valores até então transacionados.

Sob esse prisma, é descabida a tese de que a cláusula prevista no contrato original
possuía natureza puramente potestativa — o que a tornaria nula. Desde o momento da assinatura
da avença, a concretização da venda não estava sujeita ao mero arbítrio da promitente
vendedora. Isso porque a baixa de um gravame tão antigo (averbado em 1985) não é um ato que
se resolva pela simples vontade unilateral da parte; sua consumação exigia, intrínseca e
originariamente, a atuação de um terceiro imparcial para o reconhecimento da prescrição do
título: o Poder Judiciário. O fato de a ação ter sido ajuizada posteriormente apenas materializa
essa dependência. Assim, a imprevisibilidade inerente ao tempo e ao resultado dessa
indispensável prestação jurisdicional afasta, desde a origem, qualquer caráter de potestatividade
pura, confirmando sua higidez como autêntica condição suspensiva.
Não se pode olvidar a rigidez formal que norteia o direito registral imobiliário
brasileiro. O esforço conjunto dos contratantes, por si só, era incapaz de assegurar a transferência
do domínio sem a chancela judicial que determinasse a baixa do registro R.01. Como a
transferência jurídica da propriedade jamais se aperfeiçoou no registro de imóveis, a aquisição da
Fl. 754
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disponibilidade econômica ou jurídica da renda (art. 43 do Código Tributário Nacional) não se
consumou para a promitente vendedora.
A teor do art. 117, inciso I, do CTN, os negócios jurídicos subordinados a condição
suspensiva reputam-se perfeitos e acabados tão somente no momento de seu implemento.
Restando frustrada a condição (baixa do gravame), a promessa de compra e venda não irradiou os
efeitos tributários definitivos almejados pelo Fisco. O ingresso de valores ao longo de 2014
consubstanciou mero trânsito financeiro, desprovido da definitividade exigida para a configuração
do fato gerador do IRPJ.
Em consonância com esse entendimento são os fundamentos lançados no voto
vencido proferido no âmbito da DRJ, os quais adoto como razões adicionais de decidir e transcrevo
a seguir:
"... Não se pode negar que o registro R.01, averbado na matrícula do imóvel desde
a sua aquisição original, em 31/10/1985, impusera “restrição total ou parcial de
futuras vendas ou onerações de qualquer espécie” ao imóvel objeto do contrato.
A baixa de tal restrição era, portanto, uma condição sine qua non para o
fechamento ou conclusão do negócio.
Também não restam dúvidas de que a superação a tal óbice era de mútuo
interesse, embora a ação junto aos poderes públicos coubesse exclusivamente ao
promitente vendedor e não ao promitente comprador. A despeito desta
titularidade, não se pode assegurar que toda incerteza restaria afastada e obtido
o sucesso desejado, dentro do prazo acordado pelos contratantes.
Do conjunto probatório convence-se de que foram utilizados todos os meios e
prazos previstos no contrato de promessa de compra e venda para a superação
do óbice ou condição necessária para a implementação do negócio pactuado. A
promitente vendedora ajuizou, inclusive, uma ação na justiça estadual, pactuando
esforços conjuntos com a promitente compradora, com o intuito de afastar a
restrição de venda imposta ao imóvel, ou seja, superar a condição suspensiva,
previamente contratada no negócio.
No caso, considerando que a concretização da condição dependia não somente da
iniciativa do promitente vendedor, mas também da celeridade e do entendimento
do judiciário, mesmo que considerarmos que o prazo estipulado no acordo das
partes tenha sido considerado pouco razoável para a realidade brasileira, não há
como dizer ser puramente potestativa, o que resultaria nula a cláusula condicional
suspensiva da venda.
Não se pode olvidar a formalidade e rigidez com que se revestem os negócios
sujeitos ao registro público de imóveis. A tais esforços envidados, inclusive por
vendedor e comprador, não se pode afirmar que implicariam em resultado certo,
especialmente dentro do prazo de tolerância estipulado em comum acordo.
Ademais, devemos considerar que inexistiu a transferência jurídica por meio do
Fl. 755
DF CARF MF
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registro de imóveis. Assim, estamos convencidos de que a natureza jurídica da
cláusula era, de fato, suspensiva.
Por todas as circunstâncias em que se revestiu o negócio, conclui-se que, de fato,
pairava sobre o contrato de promessa de compra e venda, uma condição de
ordem suspensiva, a qual motivou o desfazimento do negócio por meio do
Distrato.
Conclui-se, portanto, que a receita escriturada e levada à tributação carece de
substrato material. Ao expurgar-se esse montante fictício da base de cálculo, aflora de forma
inconteste o Saldo Negativo apurado pela Contribuinte, consubstanciando direito creditório
líquido e certo, corroborado pelas estimativas e retenções demonstradas no PER/DCOMP.

CONCLUSÃO
Por todo o exposto, voto por DAR PROVIMENTO ao Recurso Voluntário, para
reconhecer o direito da Contribuinte à restituição do Saldo Negativo de IRPJ apurado no ano-
calendário de 2014, no montante de R$ 1.732.864,66, nos exatos termos do pedido, registrando-
se, conforme consignado no Despacho de Saneamento do i. Presidente desta Turma, a ausência de
trânsito em julgado da decisão judicial que lastreia este julgamento, razão pela qual a eficácia do
presente provimento fica condicionada às futuras decisões judiciais a serem proferidas nos autos
da Apelação Cível no 0806424-56.2024.4.05.8100.
Assinado Digitalmente
JOSÉ EDUARDO DORNELAS SOUZA

Fl. 756
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