Tribunal: CARF
Processo: 10665.721018/2017-35
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: LEONARDO NUNEZ CAMPOS
Órgão colegiado: Primeira Turma Ordinária da Quarta Câmara da Segunda Seção / Quarta Câmara / Segunda Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2026-03-02
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física - IRPF
Data do fato gerador: 31/12/2014
ACRÉSCIMO PATRIMONIAL A DESCOBERTO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ARBITRAMENTO DO VALOR. ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO. FÉ PÚBLICA. ÔNUS DA PROVA. ITBI.
A apuração de acréscimo patrimonial a descoberto constitui presunção legal relativa, que somente se aperfeiçoa após a demonstração, pela autoridade fiscal, do valor efetivamente aplicado pelo contribuinte na aquisição do bem. Apresentada escritura pública de compra e venda, regularmente registrada na matrícula do imóvel, presume-se verdadeiro o valor declarado, cabendo ao Fisco comprovar, de forma inequívoca, a existência de simulação, falsidade ou desconformidade com a realidade econômica da operação. A simples divergência entre o valor constante da escritura e o valor utilizado como base de cálculo do ITBI não autoriza, por si só, o arbitramento do preço do imóvel para fins de imposto sobre a renda, especialmente quando inexistente prova do efetivo desembolso de valor superior ao declarado.

Inteiro teor:
DOCUMENTO VALIDADO
MINISTÉRIO DA FAZENDA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais
PROCESSO
10665.721018/2017-35
ACÓRDÃO
2401-012.512 – 2a SEÇÃO/4a CÂMARA/1a TURMA ORDINÁRIA
SESSÃO DE
3 de março de 2026
RECURSO
VOLUNTÁRIO
RECORRENTE
JAQUELINE APARECIDA DOMINGUES
INTERESSADO
FAZENDA NACIONAL
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física - IRPF
Data do fato gerador: 31/12/2014
ACRÉSCIMO PATRIMONIAL A DESCOBERTO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL.
ARBITRAMENTO DO VALOR. ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO.
FÉ PÚBLICA. ÔNUS DA PROVA. ITBI.
A apuração de acréscimo patrimonial a descoberto constitui presunção
legal relativa, que somente se aperfeiçoa após a demonstração, pela
autoridade fiscal, do valor efetivamente aplicado pelo contribuinte na
aquisição do bem. Apresentada escritura pública de compra e venda,
regularmente registrada na matrícula do imóvel, presume-se verdadeiro o
valor declarado, cabendo ao Fisco comprovar, de forma inequívoca, a
existência de simulação, falsidade ou desconformidade com a realidade
econômica da operação. A simples divergência entre o valor constante da
escritura e o valor utilizado como base de cálculo do ITBI não autoriza, por
si só, o arbitramento do preço do imóvel para fins de imposto sobre a
renda, especialmente quando inexistente prova do efetivo desembolso de
valor superior ao declarado.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, por unanimidade de votos, dar provimento ao
recurso voluntário.
Assinado Digitalmente
Leonardo Nuñez Campos – Relator

Fl. 313
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Assinado Digitalmente
Miriam Denise Xavier – Presidente

Participaram da sessão de julgamento os conselheiros Elisa Santos Coelho Sarto,
José Luís Hentsch Benjamin Pinheiro, Leonardo Nuñez Campos, Marcio Henrique Sales Parada,
Rodrigo Monteiro Loureiro Amorim (substituto[a] integral), Miriam Denise Xavier (Presidente).

RELATÓRIO
Trata-se de recurso voluntário interposto pelo contribuinte contra o acórdão n. 16-
83.135 da 11a Turma da DRJ/SPO, que julgou improcedente a impugnação apresentada.
O relatório do acórdão recorrido bem retrata a ação fiscal:
Relatório
Contra o contribuinte, acima identificado, foi lavrado Auto de Infração de Imposto
sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF, fls. 02/10, relativo ao ano-calendário 2014,
para formalização de exigência e cobrança de crédito tributário no valor total de
R$ 213.262,15, conforme abaixo:
Imposto: R$ 104.781,68
Juros de Mora (calculados até 07/2017): R$ 29.894,21
Multa Proporcional: R$ 78.586,26
A infração apurada pela Fiscalização, relatada na Descrição dos Fatos e
Enquadramentos Legais, fl. 03, foi Acréscimo Patrimonial a Descoberto.
Foi constatada omissão de rendimentos tendo em vista a variação patrimonial a
descoberto, ou seja, excesso de aplicações sobre origens, não respaldado por
rendimentos tributáveis, não tributáveis, tributados exclusivamente na fonte ou
objeto de tributação definitiva, conforme relatório fiscal em anexo.
Fato Gerador: 31.12.2014
Valor Apurado: R$ 417.074,59
Multa(%): 75,00
Enquadramento Legal
Fatos
geradores
ocorridos
entre
01/01/2014
e
31/12/2014:
Arts. 37, 38, 55, inciso XIII, e parágrafo único, 83, 806, 807 e 845 do RIR/99;
Art. 1o, inciso VIII e parágrafo único, da Lei no 11.482/07, incluído pela Lei no
12.469/11.
Fl. 314
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Do Termo de Verificação Fiscal
O contribuinte comprou um terreno discriminado abaixo pelo valor de R$
35.000,00, conforme Declaração de Operações Imobiliárias.

Tendo em vista a falta de comprovação pelo contribuinte de datas e valores pagos
na transação imobiliária, bem como o mesmo imóvel ter sido alienado em
10/09/2008 pelo valor de R$ 180.000,00, a autoridade fiscal considerou como
valor de aquisição do imóvel aquele adotado para fins de cálculo do ITBI, por
entender ser o mais próximo do de mercado, ou seja, R$ 450.000,00.
A partir de informações relativas aos recursos/origens e dispêndios/aplicações do
sujeito passivo, a Fiscalização elaborou o Demonstrativo de Variação Patrimonial –
Fluxo de Caixa Mensal do ano de 2014, onde constatou a ocorrência de variação
patrimonial a descoberto no mês de dezembro, no valor de R$ 417.074,59.
Representação Fiscal para Fins Penais
Tendo em vista a constatação pela autoridade fiscal da existência de fatos que,
em tese, configuram crime contra a ordem tributária, foi elaborada
Representação Fiscal para Fins Penais, conforme Lei no 8.137/90, art. 1o, inciso I.
Irresignado, o contribuinte apresentou impugnação, cujos argumentos foram assim
resumidos:
Da Tempestividade
A impugnação é tempestiva uma vez que a intimação do auto de infração ocorreu
em 31.07.2007 e o prazo para a apresentação de impugnação findou em
30.08.2017.
Da Verdadeira Realidade dos Fatos - Operação Lícita
Primeiramente o referido imóvel foi adquirido dos proprietários originários pelo
Sr. AFONSO DE CASTRO MATOSO. Tal fato pode ser demonstrado pelo documento
anexo, acordo judicial celebrado entre os proprietários originários e o SR.
AFONSO. Esse acordo foi realizado em virtude da Ação de Cobrança movida pelos
proprietários contra o Sr. Afonso, em virtude da falta de pagamento do valor
acordado na compra do imóvel (DOC. 02), fls. 189/192;
Após esse fato, o Sr. Afonso de Castro Matoso vendeu o imóvel para o Sr. Edilson
Ribeiro Filho por R$ 180.000,00 (cento e oitenta e mil reais), conforme se observa
no documento anexo (DOC. 03), fls. 193/202;
O contrato particular de compra e venda (DOC.03) demonstra que o Sr. Afonso
informou na venda que o imóvel possuía a metragem de 24.666,88 m2, e que esse
imóvel possuía duas benfeitorias, uma casa e um galpão. Ocorre que o Sr. Edilson
Ribeiro Filho após comprar o imóvel, percebeu que o mesmo não condizia com o
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acordo celebrado com o Sr. Afonso, pois na realidade o imóvel possuía a
metragem de 22.510,45 m2, consoante se observa no documento anexo (DOC.
04), fls. 204/207;
Também foi constatado pelo Sr. Edilson que a CODEMA de Pará de Minas
delimitou a Área de Preservação Permanente em 30 metros lineares ao longo do
curso do Córrego do Geraldo nos limites do imóvel para qualquer tipo de
intervenção no solo, reduzindo a área útil do terreno em mais de 3.313,00 m2,
como se observa no documento anexo (DOC. 05), fls. 208/209;
O Sr. Edílson descobriu também que na casa construída no terreno morava uma
família que pediu a quantia de R$ 70.000,00 (sete mil reais) para desocupar o
imóvel, do contrário entraria na justiça pleiteando usucapião, sob a alegação de
que residiam no imóvel há mais de 20 anos, fato que ocorreu conforme se
observa no documento DOC. 06, fls. 210/211, em virtude da não aceitação da
proposta pelo Sr. Edílson;
O galpão construído no terreno não foi terminado porque se encontrava em área
de preservação permanente;
Diante destes fatos, o Sr. Edílson percebeu que sofreu um enorme prejuízo e não
pagou todos os valores do acordo, uma vez que a compra não foi efetuada a vista
e, para minimizar seus prejuízos vendeu o imóvel para a Impugnante;
O terreno foi vendido para a Impugnante por R$ 35.000,00, conforme se observa
no documento DOC.04 e foi somente nesse ato que o imóvel foi transferido dos
vendedores originários;
Ficou acordado ainda que a Impugnante daria um lote no valor de R$ 50.000,00
(cinquenta mil reais) para o Sr. Edilson Ribeiro Filho, após o loteamento do
terreno ficar pronto, fato esse que também justificou o valor da venda em R$
35.000,00;
Quando do registro da escritura o ITBI foi pago no valor de R$ 450.000,00
(quatrocentos e cinquenta mil reais) para não frustrar ou atrapalhar a negociação,
pois é demorada a discussão administrativa e isso poderia levar mais de ano, e o
Cartório de Registro Imobiliário somente efetiva a transferência se o ITBI for
quitado, fato que não significa que a Impugnante teve um ganho de R$
450.000,00;
A Impugnante possuía capacidade para adquirir o imóvel nesse preço, conforme
se observa no documento anexo (DOC. 07), fls. 212/266. Além disso, a compra
ocorreu de forma parcelada, vez que foi quitada ao longo do período de 2010 a
2014;
Após a aquisição legal do referido bem, a Impugnante integralizou o terreno à
empresa que é sócia, TREVISA TERRAPLENAGEM VISÃO LTDA - EPP conforme se
observa no documento anexo DOC 08, fls. 267/276.
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Da Legalidade na Compra e Venda - Da Falta De Comprovação - Da Omissão De
Rendimentos - Inocorrência - Impossibilidade de Presunção
O Auditor Fiscal não pode presumir no caso em tela que a Impugnante omitiu o
valor de R$ 450.000,00 pelo fato de que o ITBI foi pago sobre esse valor;
A Municipalidade quando lança o valor do ITBI leva apenas em consideração o
valor do metro quadrado e a extensão do terreno; A Impugnante não queria
realizar nenhum contrato de gaveta, conforme vinha sendo realizado, queria fazer
o negócio de forma legal e ter seu direito assegurado;
A presunção é afastada pela própria escritura pública que diz de forma expressa
que o imóvel foi adquirido por R$ 35.000,00. Este é um documento público, ou
seja, dotado de fé pública e veracidade;
Omissão não se presume, mas tem que ser provada e tal prova cabe ao fisco
produzir. Não tem fundamento uma autuação baseada em presunção de
acréscimo patrimonial a descoberto;
A tal "média de mercado", mesmo que apurada pelo fisco com rigor, o que não
ocorre, não dá a ninguém o direito de exigir IR sobre valor arbitrado sem que haja
uma avaliação contraditória, administrativa ou judicial, como exige o CTN. O fato
gerador do tributo é aquisição financeira oriundo do produto do capital, do
trabalho ou de ambos, durante um lapso de tempo conforme se extrai da redação
do art. 43 do CTN. Qualquer lançamento que se afaste disso deve ser contestado
e, se for o caso, levado ao conhecimento do MP para apuração do crime de
excesso de exação;
Assim, é indevida qualquer presunção de sonegação. Isso depende de provas, que
não cabem ao contribuinte. Não existe a obrigação da Impugnante de fazer prova
negativa, prova de que não sonegou. Cabe só ao fisco provar a sonegação que
alega;
De 2008 até 2013, a Impugnante era isenta de prestar declaração de IR (vide DOC.
07), mesmo ela recebendo renda, já que o valor auferido se encontrava na zona
de isenção, somente em 2014 que ela deveria declarar Imposto de Renda em
virtude dos valores recebidos do seguro, e foi justamente nesse ano que ela
comprou o imóvel.
Dos Pedidos
Requer, diante dos fundamentos expostos, o acolhimento da impugnação
apresentada e a improcedência do lançamento.
O acórdão recorrido julgou improcedente a impugnação e manteve o lançamento. A
ementa foi a seguinte:
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA - IRPF
Data do fato gerador: 31/12/2014
ACRÉSCIMO PATRIMONIAL A DESCOBERTO.
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São tributáveis os acréscimos patrimoniais não justificados pelos rendimentos
tributáveis declarados, isentos ou não tributáveis, bem como pelos tributados
exclusivamente na fonte ou objeto de tributação definitiva, cobrando-se o
imposto com o acréscimo da multa de oficio e juros de mora, calculados sobre a
omissão apurada.
ARBITRAMENTO.
A autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará o valor ou preço,
sempre que não mereça fé, por notoriamente diferente do de mercado, o valor
ou preço informado pelo contribuinte, ressalvada, em caso de contestação,
avaliação contraditória, administrativa ou judicial.
DA IMPUGNAÇÃO
Devidamente intimado do lançamento efetuado por meio do Auto de Infração em
epígrafe, o contribuinte apresentou impugnação por meio do instrumento de fls.
171/186, e dos documentos de fls. 187/280, alegando, em síntese, que:
O contribuinte, então, apresentou recurso voluntário no qual, após narrar o
contexto fático que resultou na compra do imóvel, argumenta que o valor real da compra do
imóvel foi de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) e que este valor consta na escritura pública de
compra e venda, o que seria suficiente para contestar o argumento utilizado pelo acórdão
recorrido de que o contribuinte não comprovou o valor real da operação. A prova é substancial e
não poderia ser desconsiderada pelo fisco, já que a escritura pública é um documento que possui
fé pública, ao contrário do valor arbitrado de ITBI. Assim, defende que não houve omissão de
rendimentos nem acréscimo patrimonial a descoberto, vez que possuía os recursos para efetuar a
compra.
É o relatório.

VOTO
Conselheiro Leonardo Nuñez Campos – Relator
O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade do
Decreto n. 70.235/72.
Não há preliminares.
Discute-se, no presente feito, a exigência de Imposto sobre a Renda da Pessoa Física
fundada na apuração de acréscimo patrimonial a descoberto, decorrente do arbitramento do valor
de aquisição de imóvel, em substituição ao preço declarado pelo contribuinte em escritura pública
e regularmente registrado na matrícula do bem.
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A controvérsia cinge-se à possibilidade de desconsideração do valor declarado na
escritura e no registro imobiliário para fins de arbitramento do valor da operação bem como para
a consequente imputação de omissão de rendimentos ao contribuinte.
Nos termos do art. 3o, § 1o, da Lei no 7.713, de 1988, os acréscimos patrimoniais
não justificados pelos rendimentos declarados sujeitam-se à incidência do imposto sobre a renda.
Trata-se de presunção legal relativa, que admite prova em contrário.
Embora a legislação atribua ao contribuinte o ônus de demonstrar a origem dos
recursos quando constatada variação patrimonial incompatível com a renda declarada, tal
presunção somente se aperfeiçoa quando previamente demonstrada, de forma válida, a
ocorrência da aplicação de recursos em determinado montante.
Em outras palavras, antes de se deslocar o ônus probatório ao contribuinte,
incumbe à autoridade fiscal comprovar, de modo consistente, o valor efetivamente aplicado na
aquisição do bem, não sendo suficiente a simples substituição do preço declarado por outro
arbitrado sem base probatória robusta.
No caso concreto, o contribuinte apresentou a matrícula do imóvel com o regular
registro da escritura pública de compra e venda, em que consta expressamente o valor da
operação. Trata-se de documento dotado de fé pública, cuja presunção de veracidade somente
pode ser afastada mediante prova inequívoca de simulação, falsidade ou desconformidade com a
realidade econômica.
A simples divergência entre o valor declarado na escritura e o valor utilizado como
base de cálculo para o ITBI não é suficiente, por si só, para infirmar a validade do negócio jurídico
declarado, sobretudo quando inexistem nos autos elementos objetivos que demonstrem o efetivo
desembolso de valor superior ao registrado.
Não se pode inverter o ônus da prova para exigir do contribuinte a apresentação de
extratos bancários, transferências ou outros meios de pagamento, quando há título público
formalizando a operação, regularmente levado a registro.
Nessas circunstâncias, o ônus de demonstrar a inveracidade do valor declarado
recai sobre o Fisco, que não logrou produzir prova nesse sentido. Poderia a autoridade fiscal, no
curso da fiscalização, por exemplo acessar as informações da movimentação bancária do
contribuinte e verificar que o preço pago ao vendedor foi outro.
Acrescente-se que o contribuinte trouxe aos autos informação relevante acerca da
existência de ocupante irregular no imóvel, que inclusive motivou o ajuizamento de ação de
usucapião. Trata-se de circunstância fática é apta a desvalorizar significativamente o bem,
afetando diretamente seu preço de mercado.
Tal elemento é compatível com a realidade econômica do mercado imobiliário, no
qual a posse litigiosa ou a ocupação irregular constitui fator relevante de redução do valor do
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imóvel. A autoridade fiscal, contudo, não enfrentou concretamente esse dado, nem demonstrou
que, apesar dessa condição, o valor de mercado do bem corresponderia àquele arbitrado.
O arbitramento do valor de bens, embora admitido em hipóteses excepcionais,
exige fundamentação concreta e critérios tecnicamente idôneos, não podendo ser utilizado como
sucedâneo genérico da prova.
No caso, o arbitramento baseou-se essencialmente no valor utilizado para fins de
recolhimento do ITBI. Todavia, é sabido que o valor de referência adotado pelos Municípios para o
ITBI não se confunde necessariamente com o valor de mercado, nem goza de presunção absoluta
de correção. Tanto assim que a controvérsia relativa ao arbitramento da base de cálculo do ITBI foi
submetida ao Superior Tribunal de Justiça, que enfrentou a matéria no julgamento do Tema 1.113,
reconhecendo a multiplicidade de litígios envolvendo a inadequação dos valores de referência
unilateralmente fixados pela Administração Tributária municipal.
Esse contexto evidencia que o valor do ITBI não constitui parâmetro seguro para o
arbitramento do valor de aquisição de imóvel para fins de imposto sobre a renda, especialmente
quando utilizado isoladamente e em detrimento de escritura pública regularmente formalizada.
Não demonstrado, de forma idônea, que o contribuinte tenha despendido valor
superior ao declarado na escritura, inexiste base válida para a imputação de acréscimo patrimonial
a descoberto.
Ante o exposto, conheço do recurso voluntário e dou-lhe provimento para cancelar
o lançamento.
Assinado Digitalmente
Leonardo Nuñez Campos
Relator

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